上海今年首场宅地土拍开门红，新城地块率先溢价27.93%

转自：戚颖璞 王绎淩

1月24日，上海宅地交易“高调”开场，位于松江洞泾的地块一经推出，立刻吸引四家竞买人激烈角逐，经过51轮竞价，以20.52亿元总价、27.93%高溢价率成交。洞泾地块不仅是2024年公告出让的最后一块住宅用地，也是2025年首块公开竞拍的住宅地块，这一承前启后、辞旧迎新的关键链接，引领上海土拍市场走出一波“跨年行情”。随着春节假期的临近，上海商品住宅用地交易市场依旧保持着如火如荼的态势。从一块新城宅地，明确传递出了开年新春更加积极的市场信号。

信号一：一揽子增量政策效应集中释放

从全国来看，上海新年首场宅地交易迎来的“开门红”并非个案。截至1月21日，包括北上广深在内的全国20个重点城市，2025年新建商品住房用地的成交面积同比去年增长了33%。记者了解到，这类城市的房地产市场活跃度高、潜力大、示范效应强，而指标同比上涨，代表房地产市场交易积极，市场信心明显提振、预期普遍向好。“这得益于国家一揽子增量政策效应的充分释放。”上海易居研究院副院长严跃进表示。2024年9月26日，中央政治局会议推出一揽子增量政策。其中包括：支持推动房地产市场止跌回稳，叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，促进房地产市场的稳定发展。业内人士表示，具体措施还有集中盘活存量低效产业用地、优化提升地区规划、加强优质公共服务供给、调整住房限购政策、降低存量房贷利率等。简单理解，就是向房地产市场注入资金，提升功能，改善品质，提振信心，让市场再次活跃起来。国家一揽子增量政策为上海房地产市场复苏回暖创造了条件。上海采取一系列措施，如在三天之后发布“9.29沪七条”楼市新政。土地作为楼市供应的最前端，上海土地市场对全年进行谋划调度。在土地供应阶段就提高住宅品质建设要求，自2024年6月起交易规则实现“三次跨越”，即第三批次放开地价的10%竞拍溢价率上限，第四批次取消房地联动价，第五批次开始实施“双高双竞双放开”（竞高品质建设标准+竞价，地价房价双放开）。从第六批次开始，针对区域分化、冷热不均的情况，进一步对接市场需求和适应情况变化，采取针对性有效举措，供应地块在保持中心城区比例的基础上，逐步选择外围地块适度投入市场。随着黄浦江苏州河沿线、东方枢纽及周边、大吴淞等地区和铁路松江站宝山站、20号线延伸线、机场联络线等一系列重大规划公示和项目落地建设，为未来地区发展营造了更加有利的环境氛围。叠加国家政策，上海表现为土地和房地产市场双回暖。一方面，土拍市场持续向好，亮点频出。2024年宅地交易无一流拍，地块单价和溢价率，屡创新高。另一方面，商品住房成交“量升价稳”，2024年10至12月，新房月均成交76万平方米，比1至9月的月均成交增加41%，比2023年同期月均成交增加15%；新房和二手房价格四季度指数环比持续上涨。

信号二：新城持续发力受市场认可

洞泾地块受到热捧，是否意味着郊区全线升温？记者梳理发现，目前开发商决策投资态度整体保持理性，竞得地块无论是在市区还是郊区，都是高品质地块。从郊区来看，五个新城和南北转型地段的地块更加受到关注。上海市根据市场需求，加大优质地块的供应力度，为打造高质量的住宅产品提供条件。第七批次出让的青浦新城地块，借助长三角一体化和上海大都市圈的发展优势，瞄准华为等高科技人群的居住需求，由外资（盘古地产）拿地；第八批次奉贤新城地块，毗邻新城绿心，凭借周边蓝绿交织的环境优势、紧邻轨交站点的区位、丰富的商业文化医疗资源等，民企（贝壳）以13.89%的溢价率竞得，将通过可变户型、立体绿化、多重服务等打造优质住宅产品和悠闲生活模式，提高新城建设品质。此次出让的松江洞泾地块，得益于松江新城发力效应。基于明确的未来发展规划，在松江当地，该地块被认为是“沪松十二坊”区域价值转化的空间“核爆点”。记者了解到，松江“沪松十二坊·山水人文卷”将依托沪松公路发展轴，结合在建轨交12号线西延伸的站点布局，驱动若干重点功能板块，激活佘山脚下山水十二景，引领区域整体发展和品质提升、品牌塑造。具体来看，“沪松十二坊”西侧将打造以通波塘“一水两岸”为中心的山水服务绿心，东侧以洞泾未来湾为核心打造科技创新中心。

聚焦新城建设，松江也在推进土地资源的“优储精供”，持续加大优质地块供应。此次交易的洞泾地块就很典型，在它周边，有轨道交通12号线和9号线交汇，有望激活区域交通网络和地块周边配套建设。而且，松江洞泾地块是上海2021年实行集中土拍以来，容积率最低的一幅地块，为1.01，地块周围水系环绕，周边住宅去化较快。这意味着，地块未来的建筑密度较低、楼栋间距更大，能提供更好的采光和通风条件，适合打造较高品质的改善型住宅产品，购房者的居住舒适度比较高。结合去年综合来看，龙年第七批次、第八批次、第九批次出让的青浦新城地块、奉贤新城地块和松江新城地块，分别是由外资、民企和央企竞得，并且竞拍溢价率逐步提升，意味着上海五个新城的规划愿景和发展潜力受到市场主体的普遍认可。市场认为，在当前房地产形势下，强化规划引领和设计赋能，精准研究需求细分市场，发挥优势特点打造个性化产品，应该是开发商“杀出一条血路”的制胜手段。

信号三：溢价已从中心城向外围拓展

“溢价”本身也值得说道。位于新城地块以溢价成交，并不是首例。实际上，从2024年第七批次、第八批次开始，溢价已从中心城向外围拓展。上海房地产市场逐步呈现趋暖向好的态势，土拍热度持续向郊区新城外溢，“捷报频出”。龙年第四批次中，位于市中心的徐汇滨江地块拿下全国“新地王”；在第七批次中，位于内环和中环之间的浦东新杨思地块，创下近年来最高溢价率并在竞高品质建设指标中全面触顶。随着土拍热度的持续上升，外环外的土拍回暖明显。除了第七批次盘谷地产拿下青浦新城宅地、第八批次贝好家摘得奉贤新城地块以外，宝山淞南商住混合地块和纯住宅地块也分别以16.03%和14.86%的溢价率成交。溢价向外围拓展，和房地产市场整体向好有关。外围的土地之所以有市场，根本原因在于供需关系——郊区高品质地块上开发的好房子卖得动。根据易居研究院的数据，2024年第四季度，上海新房供求关系即供/求指标分别为0.79、1.01和0.93。2025年1月1日至19日的统计数据显示，其供/求指标为0.46。这都说明，上海房地产市场消化的能力明显增强，在积极库存消化的过程中，房地产供需平衡的基础更为扎实。有业内人士表示，市场主体的积极反应说明上海土拍市场整体趋暖向好的态势更加明确。从中心城区到新城的宅地普遍受到热捧，也是超大城市发展综合效应的具体体现，是五个中心功能辐射的结果。

信号四：竞得人打破国央企主导格局

洞泾地块竞买人分别是招商蛇口(9.450, -0.11, -1.15%)、象屿、国贸、保利发展(8.570, -0.12, -1.38%)，最终竞得人为上海保利城市发展有限公司。从2024年开始，一个明显趋势是土地交易市场出现新面孔，交易主体更多元。沪外企业变多了。2024年，中建七局和中建港航、山东铁投都是首次参与到上海土拍当中。第二批次土拍中，北京城建首次参与上海土拍，溢价摘得杨浦区长海社区地块。闵行区梅陇社区地块由安徽交控旗下的安高和安联联合体竞得。可见在全国范围内，上海依然是房地产行业高度认可值得投资的城市。市场主体也打破了国央企主导格局。自2022年以来，上海土拍延续以央国企为主力的格局，但是多元化趋势开始凸显。在今年第一批次第二轮中，民企大华、龙湖，分别斩获闵行浦锦地块、奉贤新城地块。第七批次青浦新城地块是由具备外资背景的盘谷地产竞得。第八批次的徐汇龙华地块由港资宸嘉发展集团竞得，奉贤地块由民企贝好家拿到。这些交易案例释放了一个信号：看好上海、投资上海，依然是具有资金实力的企业们的首要选择。上海市规划资源局资源利用处有关负责人表示，今年，上海宅地出让的启动时间大大提前，将采用“小步快跑”节奏，增加供地频次，并根据规划实施要求和市场供需变化及时调度推出合适地块。官网“上海土地交易市场”显示，上海2025年第一批次浦东、虹口、松江、奉贤4幅住宅地块即将于2月20日进行现场交易，另有嘉定1幅住宅地块已于1月26日发布公告，将于3月3日进行交易。

上海市规划资源局表示，接下来，将按照市委市政府要求，坚持总规统领、资源统筹，一张蓝图干到底，以高水平规划资源工作服务超大城市高质量发展，全面实施土地储备新机制，强化“规、储、供、用”一体化管理，紧紧围绕规划实施要求开展土地储备，对接市场需求加强土地市场供应的宏观研判，统筹把握土地资源配置的规模、结构、布局和节奏，进一步调度优质商品住宅用地供应，有效引导市场预期，以高品质好房子强化逆周期穿越，保持房地产市场平稳健康发展。

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