近期,建信中关村(4.550, 0.03, 0.66%)产业园封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“建信中关村REIT”)发布了2024年第4季度经营情况临时公告,引发业界关注。可以看到,受区域市场承压影响,该基金持有的基础设施项目2024年第4季度整体租金下行。分析人士指出,2023年以来,各大产业园REITs所处地区的经营状况显示出了明显的“以价换量”趋势。在此背景下,各路资金对于产业园REITs项目亦普遍保持相对慎重的态度。眼下,多方协力、多措并举激活园区资产价值迫在眉睫。
建信中关村REIT经营承压
可以看到,建信中关村REIT的2024年4季度平均月末租金相较于2023年第4季度平均月末租金,同比下降了22.83%。该基础设施项目2024年第4季度主营业务收入为2884.77万元,相较于2023年4季度的主营业务收入同比下降了22.76%。
事实上,建信中关村REIT在2024年3季度亦披露过经营情况,彼时基金持有基础设施项目的整体租金亦呈现出下行走势,季度平均租金单价相较于2023年第3季度平均租金单价,同比下降了20.70%;基础设施项目2024年第3季度的主营业务收入为3154.83万元,相较于2023年第3季度主营业务收入同比下降了25.67%。
记者注意到,面对市场供应规模持续加大、存量面积保持偏高水平的局面,建信中关村REIT综合考虑出租率、租金、收入等指标,正采取降价抢占客源的竞争策略。根据第三方机构的市场报告,截至2024年第三季度,建信中关村REIT底层资产所在的上地区域产业园总存量为273万平方米,占北京市整体产业园市场存量的18.8%,上地区域平均空置率达28.7%,平均租金水平为4.82元/平米/天。
“现阶段,我国产业园区资产仍处于去化阶段。”中金公司(31.440, -0.37, -1.16%)研究部分析师裴佳敏表示,“在供给端放量的同时,需求侧整体偏弱也对市场表现构成了负面影响。尤以北京为例,地方商务园区的净吸纳量尚未明显修复。根据CBRE数据,北京市2024年一至三季度的净吸纳量逐步下滑,三季度更是由正转负,录得-6.3万平方米,主要系部分TMT为主的企业出现了面积整合腾退情况,叠加新增需求有限,可谓‘雪上加霜’。”
行业发展面临多重挑战
从各地如火如荼“开门办园”到如今租户腾挪退出,部分产业园的租金水平和出租面积大幅下降……当前,产业园发展究竟面临哪些挑战?
“除了老生常谈的供给端放量外——供应饱和、空置率升高问题日益凸显,急剧增加的产业载体供应与产业发展的进程并不匹配,导致了供需关系的倒挂,不少园区‘重税收、轻创新’也是不容忽视的弊端。”一位原始权益人告诉记者,“部分地区会通过投资规模、亩均税收等方面强化对园区的经济考核,甚至要签署‘对赌协议’,这会导致部分园区只关注招商引资、税收的增长,而忽略了创新能力的提升,以及本地资源禀赋和产业基础的发展,这不仅会加剧园区间的同质化竞争,还将阻碍园区的特色化发展。”
其次,部分园区管理方式和服务水平落后、政策依赖度高、招商能力不足也是不容忽视的重要原因。
记者调研发现,一些传统产业园区欠缺现代化的服务思维、管理理念和方式,信息化利用水平低。同时,园区服务不到位,存在办事不便、信息获取成本高、生活配套设施欠缺等问题,这也在极大程度上影响了企业租户的黏性。
不仅如此,部分产业园区内企业间协作不足,难以形成完整产业链的问题同样较为突出。具体而言,有不少产业园区因过度追求综合发展,而忽视了专业化、特色化建设,这会导致产业分工协作机制缺失,定位模糊不清晰,园区整体竞争力下降——园区管理者和招商部门无法系统地对外展示园区的发展前景,也难以推动大项目、大企业进驻,最终致使租户黏性下滑。
多措并举精益“存量”运营
毋庸置疑,产业园区行业正在从粗放式的高速开发“增量时代”迈入精细化的高质管理“存量时代”。
眼下,如何更好地激活这些园区资产成为了业界关注的焦点。
“园区开发企业应注重产业服务及产业投资,聚焦产业发展,更加精细化地进行园区管理与服务,还要深入到产业中去,积极地构建产业生态。”张江高科(24.400, -0.55, -2.20%)党委委员、副总经理赵海生说。
业内人士认为,对于产业园而言,当前结合当前市场需求,持续优化运营策略实为重中之重。一方面,应加强发起人资源转化,争取“投租、投贷”联动,形成招商合力,促进优质项目资源落地;另一方面,应根据市场及客户需求变化,遵循“长期稳定与灵活适配”的原则,灵活调整楼宇空间布局、优化租赁条件以满足不同客户群体的需求,达成意向转化;再者,各产业园应对内实施内部“赛马机制”、加强招商运营团队激励和约束,同时对外全面铺开招商网络、加强多渠道招商推广。
此外,后续地方管理部门还可由顶层设计着手,多措并举,助力产业园转型发展。
例如,可发挥国有资本战略引导作用,从制度上解决部分引导基金分散、“趴窝”现状,以“优势产业+母基金+政策支持”模式,更好地吸引优质GP(普通合伙人)和项目落地。通过“基地+基金”的模式,发挥社会资本对产业导入和发展的作用,给予一定容错机制,鼓励资本进入长周期的投资,构建技术创新、资本赋能、人才支撑、服务保障、场景开放“五位一体”的创新生态,重塑城市空间,释放科创动能。
另外,管理层还可主导探索不同类型主体间的利益共享机制,将科创贡献、税收贡献、就业贡献、公共空间与基础设施投入等因素纳入评价标准,错位发挥不同类型主体的功能优势,实现激励相容。
APP专享直播
热门推荐
俄媒:马斯克发帖,建议把“英吉利海峡”更名为“乔治·华盛顿海峡” 收起俄媒:马斯克发帖,建议把“英吉利海峡”更名为“乔治·华盛顿海峡”
- 2025年01月26日
- 13:51
- APP专享
- 记经典时刻
- 6,870
【8点见】重要犯罪嫌疑人“颜十六”到案!
- 2025年01月27日
- 00:05
- APP专享
- 记经典时刻
- 3,250
无忧前员工称张大大工作室常换人:大家不太能接受张大大的工作方式,随叫随到、贬低辱骂、非常情绪化
- 2025年01月26日
- 08:27
- APP专享
- 我是山河君
- 2,276
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)
投资研报 扫码订阅
股市直播
-
冯矿伟今天 05:05:02
来了 -
趋势领涨今天 05:03:29
下午平稳开盘,上涨大跌的个股基本上都是上周五上涨的个股,因为热点没有延续性,所以,今天开盘都是选择了落袋为安,下午应该有一定的回抽,有盈利的个股还是建议先撤,等节后再说,但不管怎么样,总仓位还是建议半仓左右过节。 -
巨丰投资张翠霞今天 05:01:12
市场早盘震荡分化,沪指偏强,创业板指跌逾1%。沪深两市半日成交额7339亿,较上个交易日缩量32亿。盘面上热点快速轮动,AI应用端相对活跃,另外银行、电力等红利股表现偏强。个股总体跌多涨少,全市场近3000家个股下跌。从板块来看,DeepSeek概念走强,每日互动(sz300766)、航锦科技(sz000818)、美格智能(sz002881)涨停;AI智能体概念继续活跃,新炬网络(sh605398)、视觉中国(sz000681)、垒知集团(sz002398)、泛微网络(sh603039)涨停。下跌方面,算力硬件股全线调整,天孚通信(sz300394)、沃尔核材(sz002130)等跌超9%;机器人(sz300024)概念展开回调,金奥博(sz002917)、中坚科技(sz002779)等跌停。板块方面,AI语料、银行、家禽、高速公路等板块涨幅居前,CPO、高速连接器、人形机器人(sz300024)、液冷IDC等板块跌幅居前。 -
徐小明今天 04:59:15
祝大家新春快乐 :今天上午市场波动不大,春节前最后半天了,预计下午的波动也不会大,各路资金无心恋战,只等年后新的开始了。目前来看2025年还是不错的,这几年最有潜力的一年,祝大家新春快乐。 -
趋势领涨今天 04:54:08
今日午盘全市场共34股涨停,连板股总数9只,19股封板未遂,封板率为64%(不含ST股、退市股)。焦点股方面,高位股大幅补跌,兴业股份(sh603928)盘中上演“天地板”,华脉科技(sh603042)、华联股份(sz000882)、晋拓股份(sh603211)等人气股跌停。此外,冀东装备(sz000856)走出“地天板”行情,晋级6连板。 -
趋势领涨今天 04:40:53
=加入潜伏擒牛VIP,享四大顶级服务=【1】购买VIP自动加入私密小直播间!【2】每周3-5只超短金股调入调出服务,适合实时看盘的投资者!【3】每周一份高端内部绝密文章:包含近期布局、热点版块、指数预判!【4】每月2~3只高端中线金股服务!(VIP超短、中线个股均有涉足,让上班族也能跟上VIP节奏!)现月课7.5折,1288元!季课6.9折,3558元,续费季度更划算!新朋友可先月课体验!点网址,直接买,订购地址:【更多独家重磅股市观点请点击】【更多独家重磅股市观点请点击】 -
宋谈股经今天 04:02:00
上午A股数据统计!【更多独家重磅股市观点请点击】 -
徐小明今天 03:41:38
【盘中直播】下午见 -
徐小明今天 03:41:08
【盘中直播】我们在交易生涯里,遇到各种情况,竞争无所谓环境,坚持做好自己 -
宋谈股经今天 03:37:39
DeepSeek回应“宕机”原因:可能和服务维护、请求限制等因素有关!今天有消息称DeepSeek服务状态页面显示,DeepSeek网页/API不可用,目前正在调查该问题。昨日(26日),DeepSeek曾出现短时闪崩现象。对于DeepSeek网页/API不可用的原因,DeepSeek回应称,可能和服务维护、请求限制等因素有关。(新浪科技)