转自:大众报业·齐鲁壹点
齐鲁晚报·齐鲁壹点 刘万新
2024年济南全年土地成交顺利交出答卷。整体看全年住宅用地成交达2839亩,多数地块底价成交。在2024年底成交的住宅用地中,有不少明星地块,尤其是张马片区的中建城发项目、长岭山片区海信项目、柏石峪片区华润项目比较引人关注。记者调查了解到,2025年有近20个新盘进入市场销售,成为济南购房新选择。
2024全年土地成交55宗共2839亩
7宗溢价其余全部底价成交
根据济南市公共资源中心对外公示数据,2024年济南市区累计成交居住用地55宗,总占地2839亩,地上建筑面积近346万平米,环比2023年出让占地面积增加37.56%,地上建筑面积增幅5.79%。
2024年成交的55宗住宅地块中,几乎全部底价成交。其中,溢价成交仅7宗土地,其中6宗溢价率在3%以内。而溢价最高的是由海信地产竞得的长岭山地块,溢价率达到45.64%。
根据成交数据,济南二环东路以西仅成交13宗679亩,这意味着55宗土地中42宗都位于济南东部,包括张马片区14宗、新东站7宗、莲花山5宗、孙村4宗、CBD区域3宗、贤文3宗、唐冶2宗等,而这些区域也是济南市住宅重点开发区域。
此外,2024年烟建、大华、海通置业、瑞马、建邦等民营企业竞得居住用地仅7宗149亩,其余地块均被央企、国企、地方平台拿地。
长岭山、柏石峪、张马成热点片区
将规划建设改善产品
2024年上半年成交的土地,有不少快速入市,形成了年内明星项目。如位于凤凰路的凤凰路壹号院、位于开拓路以东的济高保利云上璟誉、位于CBD西的保利金茂琅誉、位于莲花山片区的凤栖和鸣、位于和谐片区的中海天空之镜。
此外,2024年底不少地块集中成交,其中张马片区由中建城发竞得12宗低密度住宅用地,海信地产242轮竞拍拿下长岭山片区地块,以及柏石峪片区由华润置地竞得2宗低密住宅用地。据悉,这三宗地块有望2025年上半年入市,为济南改善住宅需求提供新的选择。
记者了解到,作为2024年土拍最受关注的住宅地块,海信长岭山将打造高端改善项目,预计面积从130-230平米不等,2025年二季度入市。
而作为年底成交的柏石峪片区两宗住宅土地,记者从华润置地了解到,项目将打造140-240平米的改善产品,2025年年中入市,精装交付。
作为年度成交的最大宗土地之一,中建城发竞得张马片区的12宗低密住宅用地,记者了解到,项目将打造联排别墅为主、洋房为辅的改善楼盘,预计2025年一季度前后入市。
除了三大片区外,2025年济南白马山、药山、王舍人、彩石、西客站、港沟、唐冶等片区也有新盘陆续入市。
成交地块容积率创新低
多项指标显示土地供应向好
谈到2024年土地市场,合富辉煌山东公司副总经理、壹合产业研究院院长许传明表示,济南土地市场交易规模已经低位触底,2024年土地成交规模比2023年有所回升。“目前看,济南土地成交持续下行的趋势得到遏制,成交规模基本完成触底,城市新区占土地成交主力的时代结束,成熟区域的土地成交重新成为主力。”他表示,适应市场变化的中小地块占据成交主流,需要补仓的房企拿地热情比较高。
业内人士陈亮表示,2024年济南居住用地成交总量与近几年差不多,但是成交时间、地块位置、拿地企业性质等都呈现不均衡情况,“这些会在一定程度上影响济南楼市的供应节奏”。
他表示,2024年济南土地市场也呈现了新的特点,“成交地块的综合容积率创近几年新低,仅有1.92;全年没有一宗成交地块容积率超过3.0,仅有9宗超过2.5;起拍楼面价也呈现下降趋势;开发商拿地相对谨慎,底价、低溢价是市场主旋律”。
2024年济南出台了《济南市建筑工程容积率计算细则》、《进一步优化土地市场的若干措施》政策,鼓励开发商积极拿地、建好房子,为济南住宅产品迭代指明方向。此外,2024年若干计划内的优质地块未能出让,随着新一批城市更新项目的公示,2025年预计会有越来越多的优质地块进入市场。
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