卖房取消公摊面积，房产市场会产生哪些改变？_新浪财经

　　来源：南方周末

▲ （视觉中国 / 图）

改用套内面积计价，撇开其他因素，假定房屋总价不变，单价肯定会上升。这个变化会带来一系列的后续变化。

在当下的房地产市场形势下，房地产单价的上升——虽然本质上只是一种数字游戏，但也可能会带来一些市场信心的提升。这种信心有可能进一步推高当地房地产市场的价格。这就是很多地方在当下取消公摊面积的小心思。但是，这个目的未必能达到。

　　文|刘远举

　　最近，不少地方政府都在推动购房取消公摊面积。

　　现行商品房销售中普遍附加了公摊面积。所谓公摊面积，包括楼梯、电梯间、走廊、门卫室等建筑面积，没有在业主室内，但却是整个建筑必不可少的一部分。现在公摊面积的比例一般在15%-25%不等。有些超高层楼盘，因为建筑本身的特征，公摊面积比例甚至高达40%-50%。还有些高品质小区，附属设施更多，公摊面积比例也更高。

　　近来，广东肇庆、湖南湘潭和衡阳、河北张家口等地，有的鼓励开发商优化和公开住房公摊面积计算方式，有的推动楼市销售用套内面积进行宣传，有的直接明确，自2025年1月1日起，商品房销售实行套内建筑面积计价。此外，包括广州、杭州、长沙和厦门等地，虽然未明确取消公摊面积，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率。

　　不少业内人士预测，取消公摊面积将是2025年地方政府的一项重要工作。

　　“取消公摊面积”，本质上是改变计价模式，希望以此带来一些变化。改变计价模式，会不会改变实际价格，这个问题没有一定的答案。有些时候，比如在一些小额的、高弹性的消费中，计价单位可能会改变实际单价。比如，水果按公斤卖，价格会相对低一些，但销量会相对大一些。但有些情况下，交易是非常理性的，比如，黄金无论是按照克、盎司、千克来定，单价都是不变的，因为交易各方都会进行精确地换算，并且非常理性地考虑。

　　具体到房子从有公摊面积改到按套内面积计价，会有什么影响呢？

　　不妨先确定不会发生什么。

　　民间舆论设想，以前一套100平方米的房子，包括了公摊面积10平方米，1万元一平方米，一共要花100万元。现在除掉了10平方米的公摊面积，价格不变还是1万元一平方米，总价降低到90万元。这是不太可能发生的。如果房价降了，也是因为其他因素（比如市场供需），而不是因为改成了按套内面积计价。

　　所以，无论商品房按套内面积计价还是按建筑面积计价，对购房整体成本的影响可能并没有想象中大，本质上是商品房价格计算方法的差异，对房价影响整体较小。虽然按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少因信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。

　　民间舆论的第二个预期是，取消公摊面积会降低业主在物业方面的开支。这也是不可能的。

　　一种说法是，因为有公摊面积，开发商、物业，就有空间将公摊面积与套内面积搅成一团，谋取利益。但在房屋买卖过程中，即使没有计入楼梯、电梯间、走廊、门卫室等公摊面积，这些地方的维护，归根到底，还是要业主掏钱购买，并缴物业费维护的。无非是以前分母带有公摊面积，如今分母变为套内面积。

　　还有种说法，因为有公摊面积，所以，房地产开发商会故意做大物业用房面积，让业主多付费。根据《物业管理条例》第三十七条，物业管理用房的所有权依法属于业主。这意味着物业用房是业主共有的财产，物业服务企业未经业主大会同意，不得擅自改变其用途。一般来说，物业用房的面积会根据小区总建筑面积的一定比例来配置，这个比例通常在千分之二到千分之五之间。并不是开发商多修一些物业房，增加业主公摊面积，就能帮物业占便宜。毕竟，业委会、业主都有权换掉物业，开发商没有必要为一个将来都不确定的物业公司，去损害自己产品的品质。

　　接下来再来看看会发生什么变化。首先，改回按套内面积计价，撇开其他因素，假定开发商把原来的总价除以套内面积，套内面积比带有公摊的面积小，那么，即便总价不变，单价肯定会上升。这个变化会带来一系列的后续变化。

　　在当下的房地产市场形势下，房地产单价的上升——虽然本质上只是一种数字游戏，但也可能会带来一些市场信心的提升。这种信心有可能进一步推高当地房地产市场的价格。不过，房地产市场，是一个买涨不买跌的市场。但市场信心绝不是一个楼盘、一个地方的房地产价格能撑起来的。即便放到一个国家，也绝非通过改变房地产计价方式，改变显示出来的单价就能撑起来的。市场中的就业、裁员、CPI、PPI、GDP增速，这些数据，才是房地产的根本。

　　那么，当市场信心没有从实质上建立起来，预期没有扭转的时候，通过计价方式的改变，提升了显示出来的单价，这个单价也可能会承受更大的压力，遭遇更大的降价预期。

　　简单地说，一套房子，单价1万元的时候，还卖不掉。通过取消公摊面积的方式，把单价涨到1.2万元，就能卖掉啦？很可能单价还会跌回1万元。这就会实质性降价。当然，这可能又是另一个小心思：在单价不变的情况下，不触发价格管制，通过实质性降价以回笼资金。

　　所以，民间舆论盼望的取消公摊面积，其实不会有什么太大的影响，毕竟买房子不是买零食，购房者都是理性的。但可以确定的是，由于高品质小区有更多、更好的附属设施，有更多的公摊面积，其单价会与普通品质的小区进一步拉开差距。

　　（本文仅为作者个人观点，不代表本报立场）