多地官宣“取消公摊”？专家：现有制度支持多种商品房计价方式_新浪财经

转自：上观新闻

交汇点讯近日，随着湖南衡阳市和河北张家口市先后发文提及“商品房销售实行套内建筑面积计价”“逐步推进‘取消公摊’”，“取消公摊”成为社会关注热点，话题一度冲上热搜榜。商品房销售取消公摊在江苏是否可行？会对当下的楼市产生什么影响？针对这些市民关注问题，新华日报·交汇点记者采访了房地产专家。

12月12日，湖南省衡阳市自然资源和规划局等部门联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。12月17日，河北省张家口市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，提出“取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行‘现房销售’，逐步推进‘取消公摊’”。更早的时候，广东肇庆市、合肥市、湖南湘潭市也曾在相关文件中提出逐步“取消公摊”。

一时间，“取消公摊”的呼声愈发强烈，提出此举措的城市引发一片叫好声。网友们纷纷吐槽，“苦公摊久矣！”“花了100平方米的钱，只得到了75平方米的房子”“就像买大闸蟹，绳子也要算钱”。大部分网友支持取消公摊，认为这是我国房地产行业的一大积弊。对此，南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华表示，“取消公摊”并非取消业主共同分摊的公用建筑面积，而是在住房交易环节调整为按套内面积计价销售。认为“取消公摊”后买房就可以少花钱了，是网友的一种误解。

“取消公摊”的正确表述应为“商品房销售按套内建筑面积计价”。现在大部分房企在进行商品房销售时按建筑面积计价，即“含公摊面积”。但是，按套内建筑面积计价，并不代表购房人就不再为公摊面积买单。吴翔华认为，一旦改为“商品房销售按套内建筑面积计价”，房企会将公共建筑部分的成本计入房屋总成本，从而提高单位面积单价。也就是说，如果“取消公摊”，带来的直接后果便是房价上涨。

“取消公摊，只是商品房销售计价方式的改变，换汤不换药，并不会对房价或者市场行情带来很大的影响。”但是，吴翔华表示仍然十分支持各城市逐步推进“取消公摊”，认为这种做法大有裨益，也是目前国际通行的做法。

“取消公摊”的呼声之所以如此强烈，主因是我国商品房越来越高的公摊系数。吴翔华介绍说，我国早期的公有住房，是没有“公摊面积”一说的，蓝本房产证上的面积即套内面积。商品房出现后，“公摊面积”成为房屋建筑面积的一部分。早期的多层住房，公摊系数通常不超过10%，后来高层电梯房越来越多，导致公摊系数高达25%甚至30%。“现在商品房计价办法带来的最大问题是‘不透明’，由于不同项目的得房率不同，即便是房企标明了房屋得房率，购房人作为非专业人士，还是很难算清这笔账。取消公摊，在销售环节可以让购房人明明白白消费、所见即所得，也更容易比较各项目之间的价格差别。”

他认为，从长远来看，“取消公摊”也可督促开发商提高得房率，减少不必要的公共部分面积。此外，“取消公摊”还影响到房屋的后续管理和维护环节。目前物业管理费用、房屋维修基金费用等，均是按照房屋建筑面积计算。吴翔华认为，如果去掉公摊、按照套内建筑面积计算这些费用，会更加公平合理。

“取消公摊”的做法在江苏是否可行？吴翔华表示，我国的现有制度完全支持“商品房销售按套内建筑面积计价”。我国2001年发布的《商品房销售管理办法》第十八条明确，商品房销售有三种计价方式：可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。其中，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。对于按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。实际上，在商品房的销售中，房企不约而同都选择了“按建筑面积计价”的方式。吴翔华认为，这样做，房屋面积显得比较大、单价也相应降低，更有利于销售。

事实上，“取消公摊”在我国并非新鲜提法，重庆一直以来执行的都是“商品房销售按套内建筑面积计价”，即“不含公摊”。重庆2002年8月开始施行的《重庆市城镇房地产交易管理条例》规定，商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。目前重庆商品房销售的通常做法是，分别标注建筑面积和套内面积，销售合同中两者也都会写明，而税收和物业费的收取仍旧是按照建筑面积计算。

“取消公摊”还将涉及与面积挂钩的相关税费，如契税和房产税。契税方面，目前我国执行的是按照建筑面积计算，即“包含公摊”。房产税方面，目前上海、重庆等地试点房产税政策也与建筑面积挂钩，“包含公摊”。

“取消公摊”是否会对现有的存量房造成影响？吴翔华认为，这种担心是多余的。现阶段，即使是推行“按套内建筑面积计价”的方式，也仅限于新建商品房。对于存量住宅而言，含公摊销售已成事实。他认为，在很长的一段时间内，“含公摊销售”与“不含公摊销售”两种计价方式将同时存在，不会互相干扰。

新华日报·交汇点记者刘霞

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