上海一小区业委会不堪重负,解散了!这个问题太影响房价,居民很着急,决定“自救”→

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2024年12月19日 22:01 上观新闻

杨浦区新江湾城雍景苑的居民

最近挺高兴

小区里好几栋楼陆续修复了外墙

而且整个过程不用和开发商扯皮

花的钱也不算多

每栋楼都能“抄作业”

从2015年起就开始

困扰小区居民的外墙脱落问题

终于看到了解决的希望

雍景苑是2006年建成交房的商品房小区,是新江湾城街道最早的一批商品房小区,当时以环境好、品质高闻名。

但2015年起,小区楼房外墙面砖屡屡发生脱落情况,造成多起物损,因为种种原因,始终没能修好。“面砖、大理石,几乎所有外墙上的东西都砸下来过。”小区居民王女士说。

为保障居民出行安全,新江湾城街道会同杨浦区建管委,在小区所有楼栋外墙搭设了脚手架和防护棚等应急防护措施。这一搭,就是好几年。

成大伯说,一进小区,到处都是脚手架,难看不说,还影响房价。雍景苑本来是品质楼盘,现在却已经成为周边一带的房价洼地,居民们急得不得了。

但维修确实困难。雍景苑小区建设时,墙饰面的施工工艺没有相应的强制性规范标准,湿挂的工艺本身就容易脱落。建成后又从未进行过刷防水剂等保养举措。但小区一共有4家小开发商,责任难以追究。

若动用物业维修基金,要完成全小区的大面积维修,无论选择市面上哪种通行的维修方案,都存在资金缺口。

说白了,开发商不可能出钱,小区的钱又不够,维修工作自然难以推进。居民们各持己见,业委会步履维艰,最后竟不堪重负,辞职解散。

但事情总是要解决的。记者获悉,新江湾城街道牵头雍景苑居民区党组织成立了工作专班,召集区建管委、区房管局以及居委、物业、党员骨干、业主代表等共商共议,坚持群众事群众议,各相关部门从维修政策、施工工艺、资金筹集、项目程序等多方面给予指导和支撑。

“业委会解散了,我们就以楼栋为单位,仍然从全过程人民民主、居民自治共治的方向寻找解题思路。”雍景苑居民区书记林路说,“什么时候修、找谁修、怎么修、修到什么标准才算ok?这些都由业主决定。”

制定维修方案不难。6号楼居民成先生和热心邻居咨询了专业人士后,发现搭建简易脚手架开展人工排查最可行——不用昂贵的红外探测,只要手动敲敲外墙,听声音就知道有没有空鼓,会不会掉落。脚手架搭到哪里,人工排查就进行到哪里,一旦发现问题,就把有问题的墙砖打掉,重新贴。

难的是让居民接受方案。方案一出来,许多居民当场反对。最主要的意见是,凭什么要接受一个“低配”的方案?

有居民觉得,还是应该开发商负责,按最好的标准全部拆除一次性修好。也有居民担心,这个“低配”方案坚持不了多久,过两年还要出问题。还有些居民直接对着成先生等牵头人组成的维修小组开骂,觉得他们在瞎搞。

面对质疑和谩骂,维修小组顶住压力,一家家劝,详细解释方案。

“这个方案确实原始,但胜在经济、有效。”成先生说,“从钱的角度看,一栋楼修好只要不到30万,而且连带漏水等问题一起解决了。而按最早的方案,维修一栋楼大约要花七八十万。

“从维修效果看,我们和维修公司签订合同,唯结果论。我们也不懂专业的这那的,只管一条,修好以后墙砖不掉落、不漏水,就行。一旦出现问题,合同规定维修公司必须负责到底。”

维修小组还承诺,会现场监督维修进度和施工质量。他们也邀请楼栋里每一位邻居,有空就下楼“监工”。

这些话最终打动了大家。居民们意识到,现在这个方案可能是最有机会落地并解决问题的了,指望开发商或者其他哪方出钱高标准维修实在不现实。最终,每家每户都同意了方案并签了字。

经过数月的沟通和谋划,小区4号楼、6号楼于10月中旬一齐正式开工。而成先生和其他几位牵头人也兑现承诺,每天早上7点就在楼下准时“监工”。

“维修队开工我到场,维修工吃饭我吃饭,维修工休息我休息,把外墙维修当成自家装修一样盯。”成先生说。

现在,雍景苑4号楼、6号楼已维修完毕,装了多年的脚手架、防护棚也随之拆除。居民反映,未再发生外墙脱落的情况,也不再漏水。记者在楼下观察,通过色差可以推断,一面墙大约有1/3的砖重新贴过。

成先生介绍,他们还专门把后续维保写进了合同:维修企业5年后要再做一次外墙检查,处理空鼓的墙砖,再刷一层防水剂。

他认为,如此一来至少可保证8年无虞,“随着科技进步,8年后,说不定有更加价廉物美的方案。我们现在是用最经济的方案解决当下的燃眉之急。”

这一成功案例起到了示范效应,其他楼栋纷纷来“抄作业”。林路说,现在小区又有两栋楼按同样的方案完成了维修,还有8栋楼已经签了合同,3栋楼也在积极洽谈磋商。

林路还告诉记者,小区靠物业费和停车费等,每年有约120万元的收入,足以覆盖后续维保。维修成本降下来后,可持续性也更强了。

小区居民楼外墙脱落是一个广泛现象,而开发商推诿扯皮、小区内部资金不足也是共性难题。记者认为,雍景苑案例以较低的成本自主完成维修,且有后续维保方案,有很好的复制推广价值。

新江湾城街道相关负责人表示,街道正总结雍景苑经验,向辖区内其他居民区宣传推广。

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