鲁楼观察 | 再看青岛第五次土拍：高新区与西海岸均铆足了劲|地块_新浪财经

文 | 张馨仪

近日，青岛市自然资源和规划局发布了青岛市市辖区2024年第五批次拟出让住宅用地的详细清单。本次出让共涉及2宗用地，分别位于西海岸新区和高新区。其中，高新区地块时隔一年后再次出让，引发了市场的广泛关注。

图片来源：青岛自然资源和规划局官网

高新区规则革新有何规划？

从地块本身条件来看，高新区地块无疑具备诸多优势。它位于高新区核心区域，周边被鲁商蓝岸新城等成熟小区环绕，已经形成了浓厚的居住氛围。交通方面，地块紧邻火炬路，且规划中的地铁18号线和9号线在此交汇并设有换乘站，极大提升了出行的便利性。教育资源方面，地块周边从12班幼儿园到新业路小学、五十八中（高新区校区）一应俱全，能够满足不同年龄段的教育需求。

此外，文体和商业设施配套也十分可期，西侧市民健康中心即将投入使用，东侧规划有大型商业设施，南侧更有体育活动中心和综合文化站。地块方正且紧邻景观水系，周边公园绿地环绕，整体条件优质，无疑为未来的开发提供了坚实的基础。

尽管该地块具备显著优势，其土地拍卖历程却并非一片坦途。自2021年以来，高新区土地拍卖市场经历了诸多波折，其中，2023年该地块的流拍尤为引人注目。在此期间，成交的地块多为当地平台企业所得，而2023年第二次集中土拍中，高新区更是遭遇了8宗地块全部终止拍卖的困境，这无不反映出开发商对高新区土地市场持谨慎态度的现状。

深入分析这一现象，可以发现，开发商的谨慎态度背后，是对地块素质、人才公寓市场的艰难现状以及整体经济环境等多重因素的综合考量。这些因素共同作用，使得开发商在高新区土地市场上的决策变得更为审慎。

值得一提的是，此次拍卖的仅为原来地块的一部分。根据青岛自然资源和规划局11月1日发布的公告，该地块位于高新区核心区域，总占地面积约49853.1㎡（约合74.78亩）。而在今年年初，该地块由商住混合用地调整为纯住宅用地，整个地块面积原约为149亩，如今被分割为两块纯住宅用地进行出让。

在经历了2023年的流拍后，该地块经历了控规调整等一系列操作，并于此次重新挂牌出让。从市场角度来看，尽管过往经历波折，但高新区地块的优势依然明显。随着区域发展的不断推进和配套设施的逐步完善，该地块的价值有望进一步提升。

随着高新区的蓬勃发展，区域建设日新月异，配套设施也在逐步完善。值得关注的是，此次高新区地块出让的规则发生了重大变革，取消了地价上限，采用增价拍卖方式，秉持价高者得的原则来确定竞得人。无独有偶，据不完全统计，近期济南、合肥、厦门、成都等至少四个热点城市的土拍规则也已悄然调整，部分待出让地块摒弃了土地上限价格的限制，重新回归价高者得的传统模式。这种趋势并非偶然，它是市场动态变化下的必然选择，反映出土地市场在经历调整期后，正朝着更灵活、更贴合市场实际需求的方向发展，值得业内人士和投资者高度关注与深入研究。

图片来源：摄图网

黄岛中心城精致规划能否再创辉煌？

如果说高新区地块以其广阔的发展前景和战略位置吸引着众多开发商的目光，那么黄岛中心城地块则以其独特的商住融合属性和紧凑而精致的土地利用方式，为我们展示了城市发展的另一种可能。从高新区的广阔天地到西海岸的精致一隅，这两大地块虽各具特色，却共同勾勒出了城市发展的多元面貌。

据了解，该地块为润泽住宅项目，位于太行山路东、香江路北，占地面积6867㎡，容积率4，建面2.75万㎡。润泽住宅项目，是定位高端、规划精细的高品质居住社区，专为追求舒适便捷生活的居民量身打造。

从地理位置与周边配套来看，黄岛中心城地块占据了得天独厚的优势。它位于太行山路东、香江路北，这一黄金地段不仅交通便利，通达性强，而且紧邻城市核心区域，享有极高的区域价值。周边全是已建成的成熟小区，这意味着该地块的基础设施相对完善，水、电、气、暖等供应稳定，道路网络成熟，能够为项目带来稳定的市场需求。此外，周边商业配套如超市、便利店、餐馆等一应俱全，居住便利性极高，为居民的日常生活带来了极大的便利。

更重要的是，黄岛中心城地块还具备教育资源优势。它临近开发区四中，这一优质教育资源对于有子女教育需求的购房者而言，无疑具有一定的吸引力。

然而，在肯定黄岛中心城地块优势的同时，我们也必须看到其面临的挑战。地块占地面积仅6867㎡，属于迷你地块，这在一定程度上限制了项目的整体规划和布局。空间有限，会导致大规模的小区景观和公共空间打造起来困难重重，小区内的配套设施建设也会受到波及，如停车位数量相对紧张。

此外，容积率高达4.0，使得建筑密度较大，未来建成后的居住空间可能相对紧凑，楼间距变窄，这对部分房屋的采光和通风效果影响不小，居住舒适度和私密性也会因此打折扣。

不过，地块规模小和高容积率引发的规划限制以及居住体验问题，并非无解。开发商在设计和建设阶段需要投入更多心血和成本来化解。比如建筑设计时，要周全考虑采光和通风，通过优化布局提升居住舒适度；小区配套设施建设方面，则要创新思维，在有限空间内打造实用的设施。

与此同时，周边成熟小区林立，市场竞争激烈程度可见一斑，这就要求开发商在产品定位和营销策略上突出差异化，从而吸引购房者的目光。

其实，对于开发商而言，黄岛中心城地块未尝不可视作是满载机遇的宝地。机遇在于，地块周边的成熟配套和教育资源优势能够为项目带来稳定的市场需求。对于擅长打造中小规模、高容积率项目的开发商来说，通过合理的规划和设计，可以充分利用有限的空间，打造出具有特色的产品，如紧凑型户型或特色商业业态，以吸引购房者。

此外，商住用地性质也为开发商提供了多元化的开发选择，开发商可以在建设住宅的同时规划一定比例的商业设施，如底层商铺、小型商业综合体等。这不仅能够满足居民的日常生活消费需求，还能为地块带来更多的商业活力，增加了项目的盈利空间。

图片来源：摄图网

总结而言，青岛市最新土拍的两大地块各具特色，挑战与机遇并存。高新区地块拍卖规则的变革，标志着土地市场正朝向更灵活、更市场导向的方向发展，预示着城市发展的新机遇。而黄岛中心城地块，则以紧凑精致的土地利用，展现了城市精致生活的另一种可能，挑战虽在，却激发了创新与提升居住品质的契机。青岛，正以开放的姿态，多元的路径，书写着城市发展的新篇章，未来可期。