单价重回“3万+”？广钢新城二手房市场供需博弈加剧

文/图 羊城晚报全媒体记者 徐炜伦

6月底，广州市荔湾区广钢新城一宗住宅用地——鹤洞路以南AF040134地块，经过12轮竞价被保利发展竞得，曾被称作“新房绝版”的广钢新城板块再次受到市场关注。据了解，广钢新城的楼盘最早于2015年开售，板块发展近10年，已建成多个成熟小区，二手房市场占据主流，在2020年后的楼市高峰期间，该板块房价一路看涨，而今楼市进入到深度调整期，该板块二手市场行情重回理性，供需双方博弈加剧，业主让价促成交案例增多。

中介：降价业主增多，成交量比较可观

近日，羊城晚报记者走访了广钢新城板块内的多间中介门店，梳理各门店贴出的房源信息后了解到，目前广钢新城内二手房整体价格在4万元/平方米上下，而较早建成的小区有不少房源价格为“3万字头”，接近当年的开盘价。该片区内一家中原地产的经纪人告诉记者：“现阶段广钢新城大部分小区房源都出现了降价的情况，这与全国的房地产市场行情一致。”

贝壳平台数据显示，最近三年广钢新城成交均价为5.19万元/平方米，2022年起该板块房价出现下探走势，但始终坚挺在“五万字头”，2023年第二季度起价格下探幅度增大，到了2024年第二季度，成交均价为4.24万元/平方米。业内人士认为，2020年后的楼市高峰期间，广钢新城配套陆续落地，不少房源“满五”（取得房产证满五年），成就了当时繁荣的市场行情，2021年至2022年，多个小区成交均价达到了历史高位。

而今，购房者观望情绪依旧较浓，在“528新政”后更是出现了一批“不满二”（取得房产证不满二年）的房源，挂牌量持续上升，市场逐步向“买方”倾斜。“一些急售的业主，还会较大幅度地降价，整体而言，各房源都有比较明显的议价空间。”上述房产经纪人表示。

不过，新政的实施和价格的调整对成交量的带动作用较为显著。德佑门店一位经纪人向记者表示：“5月下旬开始，广钢新城的市场氛围明显活跃起来，6月份板块整体的成交量都比较可观。”中原地产一位经纪人表示：“以佣金业绩来看，广钢新城内平均每家门店约有30万元的业绩，而当前板块内的中介门店有30多家，总业绩就达到了一千万元。”该房产中介补充：“只要业主肯让步，房子就能够卖出去。”

探因：一手房设计前卫，高性价比“抢客”

随着鹤洞路以南AF040134地块被保利发展竞得，广钢新城将迎来全新的一手楼盘，该地块成交消息一出，就引起了广钢新城业主的高度关注。该地块在未扣除配建商业物业建筑面积的情况下，成交楼面地价约27105元/平方米，若扣除，地块成交楼面地价约28541元/平方米。“按照地价以及保利一贯的开盘优惠策略来估算，该全新楼盘首开价预计每平方米4万多元。”广钢新城某中介门店人士表示，这样的价格与当前板块内不少二手刚需房源形成了直接的竞争关系，“更何况，广钢新城内一些住宅小区的容积率较高，而新项目容积率较低，在居住舒适度上就拉开了差距。”

广钢新城核心区内在售一手楼盘中海保利朗阅的一位销售人士表示：“当前，新楼盘的一个显著优势在户型方面，大部分新推出的项目都采用了计容新规设计，实用率比前几年甚至十年前的产品都高出不少。”该销售人士表示，目前中海保利朗阅主推98-182的两房、三房户型，最低总价500万元起，“对比周边二手房，我们刚需产品约5万元单价的高性价比也是触动客户的优势之一。”

另据了解，同在荔湾区芳村一带、距广钢新城仅两三公里路程的花地湾板块在近两年推出了多个一手项目，在高实用率的同时，还提供了较低的置业门槛，吸引了不少购房者。例如，保利和颂72平方米的户型参考总价不到320万元，部分单位不到300万元；中海浣花里71平方米三房参考总价305万元，万科理想花地的部分刚需房源总价也是300多万元。

不过，随着广钢新城中央公园的逐步开放及荔湾区商业配套的不断完善，不少房产中介人士还是对广钢新城的楼市持看好态度，“一直以来，学校配套是客户选择广钢新城的一个重要原因，如今眼见为实的公园落地、周边白鹅潭太古里、太古汇组成‘双太古’以及华润万象城的加入，让荔湾区最紧缺的商业配套也将得到完善，未来广钢新城的楼市竞争力有望重新提振。”

编辑：邬嘉宏

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