超60家房企迈入“代建”新赛道|房企_新浪财经

　　近两年，作为房企轻资产转型的代表，“代建”模式凭借收益率较高、负债率较低、融资渠道多元化等特点，逐渐得到了处于深度调整中的房企越来越多的认可，“拥抱代建，穿越寒冬”也一度成为了更多房企直面市场波动、协同主业发展的更好选择。

　　图片来源：新华社

　　增速高于地产开发房企加速布局

　　曾被看作是下一个“亿万级蓝海”的代建模式，如今却已逐渐接近“红海”。

　　据克而瑞研究中心不完全统计，从去年开始，已有包括绿城中国、华润置地、碧桂园、龙湖集团、建业地产等超过60家品牌房企相继迈入了“代建”这条新赛道。

　　全国化头部房企和地方性中大型房企的竞相进入，不仅使代建规模持续保持着较快的增长速度，也让这条赛道的竞争日渐白热化。中国指数研究院相关统计数据显示，去年房企代建项目新签约建筑首次突破了1亿平方米，较2021年同比增长11.3%。

　　“去年，房地产行业持续承压，全国商品房销售面积下降了24.3%，但在此背景下，代建依旧保持了超过10%的增速。”中指研究院相关负责人表示，行业传统的重资产开发模式虽然在快速上升期收获颇丰，但在应对周期性风险的层面上却存在较大弊端。“而近五年来，房企代建新签建筑面积增速始终高于行业水平，足以表明其拥有良好的抗周期能力。”

　　近日，中指研究院发布了2023年一季度房地产代建企业新签规模排行榜。从中可以看出，蓝城集团与金地管理以358万平方米和318万平方米的代建新签约面积，处于领先地位；绿城发展、中原建业、中天美好集团三家企业一季度新签约代建面积则均在100万平方米以上，保持着较快的项目拓展节奏。

　　此外，据克而瑞研究中心数据显示，诸如金地、碧桂园、旭辉等企业也正加速布局代建业务，且目前在管或累计签约面积已超过千万平方米。

　　其中，碧桂园于去年初加大了代建代管业务的布局并组建了专业的操盘团队，优先承接安居房、保障房等项目，提供规划及设计、采购、工程等全过程开发管理服务；龙湖集团在去年中期业绩会上首次对外亮相了“龙湖龙智造”的智慧营造品牌，吹响了代建领域发力的号角；2021年新成立代建板块的旭辉建管则于去年底实现了在管项目超50个，累计在管总建筑面积超1000万平方米的成绩。

　　虽然不少房企已经布局了代建领域，但实现分拆上市的代建企业却仅有绿城管理和中原建业两家。相关数据显示，截至去年底，绿城管理的代建项目已覆盖全国120座城市，合约项目建筑面积较上年同期增长19.8%，且首次突破1亿平方米，代建项目整体可售货值6510亿元；中原建业的在管建筑面积也突破3000万平方米，较上年同期增长2.38%。

　　数据来源：中指研究院

　　代建项目特点分散考验房企综合开发能力

　　“作为轻资产运营模式之一，代建业务不仅为房企探索新发展模式提供了方向，同时也为房企实现低负债、低杠杆发展提供了可能。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，近年来房企不仅加大了代建代管业务的布局，更在项目选择、项目品质方面持续发力，通过项目提升品牌口碑。

　　但由于代建业务更加依赖房企的品牌影响力与综合操盘能力，因此当前入局代建赛道的多以全国性、区域性品牌房企为主。刘水认为，这些企业在房地产开发项目中累积了足够的经验，并具备品牌、产品、成本、信用等优势，已形成了自身的护城河。

　　据了解，4月26日，远洋华东中标了总建筑面积36.74万平方米的浙江慈溪市杭湾金融港安置房政府代建项目，包括安置房、幼儿园等业态，后期将为委托方提供项目建设工程全过程工程咨询服务；5月9日，中国金茂称，已与青岛高实集团、青岛高投集团正式签约代建G-2022-005地块；5月10日，万科南方区域城建也公开披露，获取深圳南山区南海中学、桃源中学及桃源小学改扩建工程项目的代建。

　　相关业内人士指出，由于代建项目不同于传统地产开发强调标准化，且代建领域每个项目的特点和要求不同，因此房企在实际操盘逻辑中也要有所转变。

　　从中指研究院公开的2023年一季度房企优秀代建特色项目中可以了解到，中交地产、绿城发展、世茂管理等多家房企依托自身特色并结合市场需求，打造了涵盖商品住宅、文旅小镇、未来社区、安置房、学校等多个类型的代建标杆项目。其中，中原建业颠覆以往开发模式，在项目中打造集“社区生态、人文优教、绿色健康、智能科技、邻里圈层”五大核心价值主张为一体的住区，仅一季度销售金额就突破5.9亿元。

　　不过，也有不少业内人士指出，获得项目代建的“入场券”只是第一步，后期更考验房企从方案规划到施工通盘统筹，再到后期销售、盈利兑现的综合能力。

　　代建模式仍存挑战房企需形成差异化竞争优势

　　虽然目前代建业务成为房地产领域内的一种新“潮流”和机会点，但业内人士普遍认为，代建绝不是一门容易做的“生意”，房企拓展优质项目的难度也在不断加大。

　　相比于房企自主拿地开发，代建模式属于轻资产运营模式，具备逆周期、低杠杆、高盈利的优势。代建模式下，企业通过专业的管理和服务，输出标准体系、产品体系、品牌体系及资源体系，为委托方带来价值提升。但在收获高盈利的同时，房企的利润体量往往较少。

　　数据显示，去年中原建业的净利率为50.1%，利润规模仅为3亿元左右；绿城管理的净利率维持在27.7%，净利润为7.35亿元。虽然利润规模尚可，但与重资产性质的地产开发利润规模相比却显然不在同一量级。

　　另一方面，今年以来，为地方城投公司提供代建、为出险房企项目进行纾困式代建是代建市场增量的主要来源。“但纯代建模式与这一现状并不匹配，额外的资金投入意味着杠杆及市场风险的增加。”克而瑞分析认为，纾困项目本身存在诸如未达到委托方成本管控要求、项目债务处置造成工期延迟等建设成本管理风险和工期风险；其次，纾困类企业对资金的需求大，因此对那些不具备外部金融资源的房企代建企业而言，容易陷入一种两难境地。“这也在一定程度上反映出了当下代建领域的一大挑战：代建项目不难找，但优质项目却是凤毛麟角。”

　　此外，随着代建领域逐步进入快速发展期，市场规模会进一步扩大，竞争也将更加激烈。“这就需要企业进一步提升管理能力和良好的品牌信誉度。”刘水认为，一方面，代建的实质是品牌及管理的输出，为项目创造价值，因此需要代建企业有较强的品牌影响力及经营开发管理能力；另一方面，代建需要企业的全产业链能力和较强的资源整合等能力，最大的成本支出是人力和品牌优势。

　　克而瑞研究也认为，房企代建想进一步做大做强，不仅应当从产品力、品牌力及项目管理、资源整合等方面出发，形成自己的差异化竞争优势，还需要把开发过程和服务内容标准化，而这种标准化将提升整个商业模式效率。文/张鑫宇