58同城、安居客剖析2021年长沙Q3理想安居指数：新房市场供大于需，岳麓供应领先_新浪财经

原标题：58同城、安居客剖析2021年长沙Q3理想安居指数：新房市场供大于需，岳麓供应领先来源：网络

近日,58同城、安居客发布《2021年长沙Q3理想安居指数报告》,从土地市场、新房市场、购房用户画像等多维度呈现长沙楼市发展近况。报告显示,2021年三季度,第二轮集中土拍最终成交10宗地块,均以底价成交,国企拿地较多;新建商品住宅整体供大于需,用户选择较多;新房价格稳中微涨,二手房横盘依旧。长沙政策相对严格,这也让房价较为理性,上车门槛较低,城市买房压力不高。

房地产总基调以“稳”为主,“房住不炒”仍是主旋律

根据第七次全国人口普查数据,长沙跻身特大城市,而长株潭融城,也将力争长株潭都市圈城镇人口达到1300万左右,支持长沙城镇化水平达到85%。人口的增长,无疑对经济GDP增长、就业、购房等一系列需求都有影响。长沙作为一个知名网红城市,城区面积不断扩大,也将更好的发展城市建设,当长株潭城镇一体化发展格局全面形成之后,将成为中部地区领先、具有国际影响力的现代化城市群。

截止至2021年9月,全国已发出多条房地产调控政策,综合来看,房地产市场短期内不会放松,甚至还将持续收紧。 58安居客房产研究院南部分院资深分析师胡铭昭认为,从全国来看,政策依旧是逐步收紧状态,大力整治学区房、控制房价,也是为了让房子彻底回归居住属性,“房住不炒”在未来依旧会持续很长一段时间,各地房价将逐步回归正常。长沙政策一直比较严格,在接下来的时间里大概率也不会放松,房价虽然在涨,但涨幅很小,趋于稳定。

首批集中供地新盘涌现,二轮土拍遇冷成交10宗地块

根据58同城、安居客《2021年长沙Q3理想安居指数报告》显示,6月份,长沙首批集中供地,36宗地中有19宗底价成交,9宗熔断,3宗流拍,同时也刷新了不少板块的限价,拿地后的企业也进入加速发展模式,短短几个月的时间,不少土地已经进入施工状态,长沙涌现一批纯新盘。

10月19日,第二轮集中土拍最终成交10宗地块,均以底价成交,无溢价。此次土拍总成交面积67.62万方,成交总额88.4754亿元,从竞得者来看,长房、湖南建工、城投等长沙国资背景企业拿地较多。另有3宗土地流拍,16宗土地中止或终止。

第二轮土拍遇冷,甚至出现“未拍先冷”情况。58安居客房产研究院南部分院资深分析师胡铭昭表示,主要原因在于当前房企融资渠道收紧,叠加当前销售回款承压,现金流压力较大。同时三条红线的规定,也促使房企降负债、去杠杆,优化债务结构,故而拿地更加谨慎。于房企而言,加快销售去化,回笼现金将是当下重点,相比之下,国有房企因资金较为充裕,债务良性,在土地出让偏冷时起到了拿地托底的作用。

此外,58安居客房产研究院南部分院资深分析师张佳琪也认为,三季度,长沙楼市调控维持稳定,整体变局不大。从土地竞拍条件看,总体方向为“限房价+竞地价+竞自持”,其中,竞自持租赁面积地块成为供应主流,此举将提高房企拿地成本。

新建商品住宅整体供大于需,岳麓区新房供应量领先

三季度长沙新房市场新建商品住宅整体供大于求,用户选择较多。数据显示,长沙新建商品住宅供应398.33万方,同比去年回落20.03%;成交298.02万方,同比去年下降17.74%。在楼市调控和金融管控从严的背景下,长沙楼市供需两端均同步回落,购房者观望情绪加重;从供需关系来看,整体延续供大于求,因当前供给的充足,叠加需求侧不振,后市竞争及冷热分化或将加剧。

对于房企而言,积极调整推货节奏和销售策略,加快销售去化节奏,强调跑量回款或成主流;而购房者也有望享受到降价优惠,总体来看,长沙楼市基本面较好,刚需及改善客群均有较大选房空间,可理性置业。

分区来看,岳麓区三季度共有7576套房源入市,供应量居首,其中麓谷、梅溪湖板块成绩亮眼;另外武广板块热度依旧不减,老盘加推节奏加快;此外,开福城北、会展新城、高铁西城等新兴片区,供应增幅显著。

新房价格方面,三季度长沙新房价格整体浮动不大,随着政府控价、供应增加,长沙楼市横盘状态持续;与去年同期相比价格涨势显著,带装修房源,以及洋房、别墅类改善户型的增加,拉升了长沙整体房价;二手房挂牌价受市场影响,有价无市现象较为突出,而随着教育政策调整,部分学区热盘价格出现松动,二手房价回调明显。

从不同区域来看,岳麓滨江新城仍是长沙价格最高板块,麓谷、含浦、高铁西城、金霞片区等新兴板块房价涨幅显著;而大托-暮云近期因洋房、别墅等改善房源供应增加,房价出现结构性增长,但其刚需置业价格变动不大。

新房需求方面,2021年以来,长沙购房需求指数持续上行,与同级别城市相比,长沙供需平衡,房价较低,以及持续发力的产业、人口导入,使得其发展潜力逐渐显现,购房需求保持热度,市场稳定向好;分区来看,岳麓区用户购房信心指数领衔,雨花区位列第二;开福区供应持续放量,供需指数增幅显著。

58安居客房产研究院南部分院资深分析师张佳琪表示,从供需结构来看,新房供给充足,同时,楼市的横盘在一定程度上强化了购房者观望情绪,买方市场效应将进一步凸显。楼盘销售的冷热分化或将加剧,国企将成为更多购房者的首选,其次拥有交通、配套优势的项目,也将更受购房者青睐。而居住品质、交际圈层等软性需求在今后的购房选择中,也将有更大占比,其中,洋房、大平层等改善置业有更大空间。

从二手房需求侧来看,更多的表现为有价无市,横盘依旧。2021年以来,二手房价格与新房价格呈上行趋势,但同样涨幅不大,趋于稳定。市场中也有部分业主为了加快成交周期,降价卖房。二手房价格涨跌,不仅与自身品质和业主心态有关,周边配套的规划与建设、土拍等因素也对二手房的挂牌价有一定影响。

广深就业人群返湘置业增长,四居室需求继续增加

百度指数反映互联网用户对关键词搜索关注程度及持续变化情况,数据显示,2021年3季度安居客搜索指数领先同行,成为购房用户线上找房的首选平台。在安居客购房用户中,长沙核心购房人群年龄分布20-39岁,约占购房人群的87%,购房人群相对年轻,且女性置业占比达三成,多为婚前单独置业。这反映长沙房价较为理性,上车门槛较低,城市买房压力不高。

根据对安居客购房用户职业分布的分析,长沙购房用户,以基础服务业等第三产业为主,工薪属性较为突出,高端收入群体反而并不突出,反映长沙整体置业难度不高,安居乐业指数相对突出。

受生活、教育、就业、人才政策等多因素影响,省会长沙对环长沙城市圈的人口虹吸效应显著,超过40%的购房人群来自环长沙地区;另一方面,因城市活力、交通便利、低洼房价、产业发展,不少广深就业人群返湘置业也呈现增长势头。

根据安居客购房用户户型需求指数显示,在三季度,四居室需求继续增加,其中雨花区、开福区、望城区需求涨势最为显著。随着居住品质升级,放开生育政策,长沙楼市整体结构开始向改善型转变;整体价格的平稳可控,持续限购下的稀缺房票,使得在长沙“一步到位” 的购房观念成为主流。

在总价需求指数方面,2021年,新房供需仍维持稳定增长态势,尤其在供给端,在出货量维稳的同时,供应结构出现一定变化,洋房、大平层等改善房源增加,新房价格出现拉升。其中,180万以上总价区间的房源增幅尤为显著,这也意味着长沙购房需求正逐渐向改善型发展。

近期,长沙出现了学区房、公寓降价的现象,针对人们普遍关心的房价是否会降的问题,安居客副总编辑李卓羿表示:长沙商住公寓去化周期量一直有所压力,本轮价格下探也是必然现象,但长沙住宅市场总体平稳,改善类房源仍旧需求旺盛,万科、碧桂园等品质房企依旧备受购房者青睐。购房用户不要盲目被各类信息带节奏错乱迷失,10月核心板块依旧值得关注。

购房热度上,岳麓区的几大热门板块依旧靠前,值得注意的是,望城月亮岛、开福城北在近期热度攀升较快。

长沙楼市平稳发展,购房者可理性置业

针对楼市发展呈现出来的新趋势,湖南省房地产经济研究会副会长陈龙认为,当前国内的楼市,整体上保持平稳发展。同时,在国家多重政策的持续调控和购房者愈发理性的趋势下,有些开发过度、市场过热的城市近期出现了土地流拍、房价下跌现象,以及一些在开发模式、经营理念上落后,资金结构上存在不合理的开发企业,经营上出现了问题,甚至面临被市场淘汰的事件发生,这些都是市场供求关系与现代企业发展、抗风险能力的正常体现。

同时,陈龙也给出了置业建议,他表示,理性购房是出发点。购房者根据自身实力和实际需求来选购适合自己的房源,尽量多一些对该房企的开发实力、行业声誉及当前经营状况进行了解,避免购房后因此产生诸多的不愉快,甚至法律纠纷。

在当前新常态的背景下,房地产行业进入“增长难、盈利难、转型难”阶段,房地产企业的发展逻辑正从“无序扩张”向“平衡发展”转变,通过再平衡的方式,构建房地产业的“新生态”。近期接连传出有关房企债务风险的消息,面对当前全面趋紧的宏观调控,尤其是金融融资侧的压力,房企该如何度过转型阵痛期?对此,中南大学房地产经济研究中心副主任、经济与贸易系主任/教授傅沂表示,面对这样的形势,房企应该主动调整发展战略,不断拓展新兴业务,稳定传统业务,构建企业的业务生态闭环。新兴业务方面,大力拓展产业地产业务,积极服务乡村振兴和城市更新,推进区域高质量发展。传统业务方面,不断向房地产价值链下游延伸,通过物业、运营等环节来实现增值,增强服务的体验感和粘性,推进企业数字化转型。

长沙作为一个省会城市,政策一直管控严格,房价稳中微涨,针对未来走势,金鹰955电台市场部主任、《看房班车》节目主持人王彤认为,未来房价方面整体以平稳为主基调,但在基本平稳的这条主线下也会呈现两个分化:新建商品住房价格将依托地价走势和去化周期稳中有升,而另一方面,新建商业类公寓依然形势严峻,加之四季度来临,不排除年底更多更大幅度的以价换量出现。政策方面,虽然对于新建商品房的精装标准约束出现一定分化,但整体政策面预估依然保持调控力度和节奏的平稳有序。

58安居客房产研究院南部分院资深分析师张佳琪也表示,短期看长沙房价走势稳定,比较适合刚需、改善等自住型购房者入市。从中长期看,长沙经济基本面较坚实,城市扩建、产业发展、人口导入的红利,仍对房地产市场后期发展预留一定增长空间。

作为国内领先的生活信息服务平台,58同城、安居客编制的《2021年长沙Q1理想安居指数报告》还原长沙楼市发展详情,解读市场发展情况,给用户提供置业参考。未来,58同城、安居客将持续推出具有指导意义的行业研究报告,为置业者带来最新政策、热点楼盘等详细解析。