多地万科楼盘让利抢量 　

　　说起房地产业的走向，龙头公司万科的动向不能不提。 近日，有媒体报道了万科地产6月份降价的消息，虽然万科总部否定了这个传闻，但是中央电视台财经频道的记者采访发现，万科在南京、苏州、北京等地的项目，确实存在着不同程度的价格调整的现象。

　　记者走访了万科南京唯一在售楼盘金色里程，目前在售的4栋小高层，均价13000左右，和去年10月份开盘的二期价格基本持平，不过，售楼小姐介绍，如果交意向金，可以打到96折。

　　南京万科金色里程楼盘销售人员：“我们现在内部可以收意向金的 现在定收意向金可以有一个点优惠 然后如果你是选用商业贷款 折扣贷款 有3个点的优惠 等于就是4个点的优惠(就是96折)。”

　　工作人员还介绍说，4栋的装修材料和二期相比，进行了升级，每平米精装修的价格增加了一到两千元，现在买房其实要比过年前便宜近10万元。

　　南京万科金色里程楼盘销售人员：“我们这一期开的基本和二期价格差不多 就是去年开的差不多 今年房子的内部装潢也之前更完善 50里面配的东西再好一些。”

　　在苏州，万科苏州金色家园二期项目，推出了一批167平米的三房户型，目前的售价是12000-14000元/平米，但根据万科之前对该批房源的13000-17000元/平米的报价，降价的幅度还是达到了每平米1000-3000元；而苏州万科金域缇香项目，目前的平均单价是每平米23000 元，不过，工作人员介绍，4期项目即将开盘，定价会比现在低。

　　苏州万科金域缇香楼盘销售人员：“肯定要低的 (会低到2万以内吗)应该会的。”

　　根据媒体在北京的调查，万科眼下在北京热销的四大楼盘：万科五号公园、万科蓝山、金隅万科城与万科假日风景均出现价格松动。

　　《每日经济新闻》记者叶书利：“(万科五号)当时预期是5到6万开盘 目前销售价格均价是4.55万(每平米降了四千多块钱)至少4500  您说万科蓝山也是 当时预计4万每平米 现在整个开盘39800元 同时享受老业主99折 一次性付款还可以享受97折优惠。”

　　记者随后联系了万科总公司，万科工作人员以全国降价不知其来源如何，不予置评。不过，业内人士根据万科上一轮房地产下跌时采取的策略认为，万科要在行业低谷时抢占更多市场份额，降价以释放销售量或许是可选的策略。

　　北京：酒店式公寓遭“冰冻”

　　前不久，北京市出台了一个新的规定，从6月1号开始，北京市新签土地出让合同的酒店类项目，一律禁止分层、分单元销售。而此前签订土地出让合同的项目，要取得销售许可证，也必须由北京市住建委等多部门组织召开联席会共同审定。这个规定意味着，在北京，把酒店项目分割成一套一套的住宅，冠以“酒店公寓”来出售的方式被禁止了。那么政策出台后，北京酒店式公寓情况如何呢？记者在调查中发现，眼下北京大部分酒店式公寓新项目，不仅在推迟开盘日期，还纷纷下调了销售价格，但即便如此，酒店式公寓还是不受购房者的青睐，一起来看看。

　　记者首先来到了位于北京市东直门外的东厥都项目售楼处，这个已经建成并在装修的酒店式公寓，是2008年4月开的盘，开盘时LOFT户型均价是三万元每平方米，而前段时间，这个价格最高已经涨到了每平方米四万六千元。不过，受到北京酒店式公寓出售政策的影响，这个楼盘剩余的户型已经开始滞销。

　　北京某酒店式公寓售楼处人员：“我们现在还有十多套房，面积从70多平方米到110多平方米不等，主要是这几个楼层。”

　　售楼人员告诉记者，每平方米46000元的价格是三四月份的一个高价，而现在最新的价格已经降到每平方米四万三千元，但即便是降价促销，这十多套房还是很少有人光顾。和在售楼盘滞销的情况相比，北京不少原打算在5、6月份开盘的酒店式公寓楼，都选择延后开盘时间。今天记者也来到了这个叫乐moma的楼盘，作为酒店立项项目，这个公寓内部装修已经基本结束，原定5月前就要开盘的这个项目，至今还没有开盘。

　　北京某酒店式公寓售楼处人员：“我们估计6月底开盘，具体时间还没定。”

　　记者：“那你们有房产证吗？”

　　北京某酒店式公寓售楼处人员：“当然有了。“

　　记者：“什么时候能办下来？”

　　北京某酒店式公寓售楼处人员：“买完房估计得两年以后。“

　　当记者追问这个项目是否有北京政策规定的分割销售许可证时，销售人员表示，这个项目早已取得预售许可证，每间房屋都有自己的房产证，因为受政策的影响，所有的手续，包括分割销售许可证都还在审批当中。

　　售楼处人员：“现在所有的手续都在等着审批，审批下来了我们就开盘销售。”

　　记者了解到，除了乐moma以外，在北京，包括西区国际公寓，首开石榴派，九都汇等十多个酒店式公寓楼盘，都纷纷推迟了开盘时间，而据了解，推迟开盘的项目大多都在等待分割销售许可证的最后审批。而根据中国指数研究院统计，5月份，北京酒店式公寓包括期房和现房共成交了399套，和去年同期的1534套相比，下降了74%，而和4月的3091套相比，环比下降了87.1%，北京的酒店式公寓销售降幅惊人。

　　上海酒店式公寓销售平稳

　　的确，近年来，随着住宅市场的升温和房价的持续上涨，有个别酒店类项目就擅自变更规划和土地性质，把酒店用房设计为住宅，进行分套分单元销售，打着“酒店式公寓”、“精装小户型”等旗号，作为住宅销售。和北京不同，眼下，上海对酒店式公寓等商住项目的销售，还没有出台相关禁令。目前上海的酒店式公寓等商住项目，销售还比较平稳，并没有出现大的变化。

　　这里是位于上海陆家嘴金融中心附近的一栋酒店式公寓，记者看到，大多数房间都是空置的，不少还在打出租广告。

　　上海某地产咨询机构负责人全俊伟：“从商办物业来看 尤其是商住楼 它这个月的成交量跟4月份基本持平 (价格也比较平稳)也就是3万元每平方米左右。”

　　专家告诉记者，和普通住宅相比，酒店式公寓属于商住一体的物业，户型小，物业费高，目前持有者大多是投资为主。由于交易成本比较高，上海的酒店式公寓成交量一直都不是很高。而这次国家楼市调控政策出台后，从住宅市场流出的资金，也没有更多投向酒店式公寓这类商住地产，而是投向了纯商业地产。

　　上海某房产中介机构负责人朱翔龙：“商铺的回报率的点数比就酒店式公寓高大概在3个点到4个点之间 所以说 现在比较多的如果说是投资客的话 投资客去选择的话 基本上是(商铺等)商业地产。”

　　专家：警惕酒店式公寓投资风险

　　再把视线转向杭州。和上海一样，杭州对酒店式公寓等商住项目的销售，目前也没有出台相关禁令。不过，和上海相比，这段时间，无论是杭州的酒店式公寓等商住项目，还是写字楼等商业地产，交易都非常火爆，受到不少炒房客的热捧，和杭州住宅市场的冷清截然不同。来看记者在杭州楼市的调查。

　　最近，杭州一个叫做国际时代的楼盘开盘了，这个包含了酒店式公寓和写字楼在内的项目，在开盘当天就迎来了销售开门红，当天就预定出去353套房源，占到总量的70%。而和这个商业地产项目同日开盘的杭州其它5个住宅项目，销售却非常冷清。这个商业项目的开发商告诉记者，来购房的投资者中，外地投资客占了7成左右，其中温州的投资客差不多就有一半。

　　浙江鑫亚建设投资开发公司策划经理许峰：“温州(投资客)还是占了很大一部分的。很多都是一次性购买的，出手还是比较大方的。他们常常是两层或者整层购买过去。有很多这样的客户。”

　　楼市投资客：“我是从温州过来的，是外地的一个投资的。我之前个人在这里是买了一个写字楼的，租的不错，还可以，投资回报率还是不错。”

　　据了解，楼市新政出台一个多月来，杭州的商业地产项目逆势走强，成为眼下楼市的成交亮点。投资客们普遍认为，商住楼稀缺的地段，相对稳定的出租回报率都让他们看到了较高的投资价值。并且商业地产不受限贷令对外地客户的限制，购房套数也不受影响，

　　楼市投资客：“我也不担心买了这个房子以后没退路，现在开公司，以后不开了，这个房子还是可以弄出去的。”

　　根据有关统计，楼市新政出台以来，杭州住宅类房产的成交量迅速萎缩，但商业地产项目依然走俏，其中又以写字楼的表现最为抢眼。5月24日到5月30日，杭州办公楼成交68套，占杭州楼市成交总量的20.3%，商铺和酒店式公寓成交38套，占到杭州楼市成交总量的11.3%。而在国家楼市新政推出前的一周，4月5日至4月11日，这两个数据分别是16.2%和4.6%，成交量增加明显。业内分析指出，目前浙江的民间资本从住宅地产流向商业地产的趋势非常明显。

　　专家：警惕酒店式公寓投资风险

　　看来，在楼市新政出台后，酒店式公寓这类商住地产，又成了不少投资客新的生财之道。不过，专家也提醒，这种‘住宅’无法保障购房人的合法权益，是有一定投资风险的。

　　专家指出，目前，酒店式公寓一般分为产权式公寓酒店和纯酒店式公寓。其中，产权式公寓酒店虽然实质上是公寓，但是购房者拥有独立的产权，产权期限一般是四十年和五十年。而纯酒店式公寓本质上是酒店，它没有独立产权，只有大产权，购房者享有的只是酒店的居住权。这次北京调控的主要是针对产权式公寓酒店。

　　中国指数研究院院长莫天全：“(产权式公寓酒店)它没有独立的产权，你只有大的产权，大家共享这个产权，你只有居住酒店的权利。”

　　此外，酒店式公寓也无法按照住宅的标准缴纳契税，物业费和水电费也相对较高。此外，和住宅最高土地使用年限70年相比，酒店类公寓的土地使用年限只有40年到50年。所以，购房者买了这种‘住宅’后，是根本无法实现住房的土地使用年限以及配套建设指标的。

　　财经链接 地产股不怕“过周末”表现抢眼

　　关注房地产走向的不单是租房者和购房者，也有投资者。由于房地产具有很强的宏观经济风向标意义，沪深股市中的房地产板块也一直非常敏感，我们现在就打开房地产的财经链接，看看专业机构此时如何看待房地产股票的走势。  

　　在今天的市场中，房地产板块虽然只名列涨幅第13名，涨幅为1.5%，比涨幅第一的创业板3.42%相差很多，但是如果考虑到房地产的权重地位和忧虑政策变数的周末效应，结论可能就不一样了。房地产的112家上市公司中，只有 11家下跌， 中关村和大龙地产涨停 ，其它权重股也有表现。

　　在机构观点方面，摩根士丹利中国策略师娄刚表示，目前已经到可坚定看多A股的时候，中国股市在估值、盈利增长、政策等方面都具备安全边际，投资者已可逐渐买入，他特别指出，不能把房价等同于中国经济，房价绝对不是中国经济的晴雨表，不能认为房价下跌了经济就不好了。他认为市场在等待一个市场的转向点，这个转向点很难把握，但每次市场反弹都是由随机因素造成的。

　　长江证券的房地产报告认为，目前仍是“调控困局，将继续等待机会到来”  ，他们认为，本次调控很多手段不是短期行为；地方政府落实上却有多重考虑，行业现状并未影响到地产企业现金流状况，现在仍处等待期；长江证券对房地产股历史估值PE、PB都进行了比较，目前房地产股的估值水平的确处于历史底部。但本次调控能否遵循这个所谓规律仍需观察。他们近期调研楼市发现，高端楼盘仍然旺销，二手房房东依然强势。