作者：段周媛

　　就在人们为“第二套房”的定义纠缠不清之时，来自国土资源部和国家税务总局方面的消息显示，物业税的出台已如箭在弦，除“银根”外“地根”也同时收紧。

　　种种迹象表明，中国楼市，正经历有史以来最严厉调控。

　　近段时间，央行提高二次房贷首付的话题成为居民消费的焦点话题。

　　不过，就在人们为“第二套房”的定义纠缠不清之时，来自国土资源部和国家税务总局方面的消息显示，物业税的出台已如箭在弦，除“银根”外“地根”也同时收紧。

　　这一信息，证实了此前业内人士接受浙江市场导报记者采访时所做的分析和断言。为有效抑制房价，相关政策组合拳正紧锣密鼓、陆续出台。

　　种种迹象表明，中国楼市，正经历有史以来最严厉调控。

　　楼市面临严厉调控

　　10月12日，国家税务总局相关负责人在新闻发布会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。这一信息意味着，物业税从“空转”到“实转”仅剩下一步之遥。

　　导报记者从物业税试点城市之一的南京了解到，国家税务总局明年或将在现有10个试点城市中选择部分城市进行物业税“实转”，这也引起了房地产界的广泛关注。

　　物业税征税对象主要是土地、房屋等不动产，属于持有税。不动产的承租人或所有者每年缴纳的税值会随着市值的升高而提高。很显然，开征物业税，对房地产存量市场的持有者及增量市场上的新增需求者，特别是投资性需求，将会起到抑制作用。

　　从2003年起，税务总局和财政部就先后批准了北京、江苏、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。今年又批准了河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。大量准备工作为物业税的开征创造了条件。

　　在国税局表态或将开征物业税之后，时隔一天，10月13日央行再次上调存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第八次上调银行存款准备金率。此前，央行发行了1500亿元央票，此举与提高存款准备金率均被业界视为央行意欲再次加息前兆。而今年以来央行已连续五次升息，货币政策出台接连不断，因此，导报记者采访的金融专家断言，年底央行还会继续加息。 [SplitPage]

　　与此同时，上周，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即39号令)，这项将于11月1日起正式实施的法规明确规定：“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”

　　与央行连续加息及提高二次房贷首付相比，开征物业税与明令禁止开发商分期领取土地证显然更像是两枚“重榜炸弹”。

　　在接受导报记者采访时，一位从业近15年的杭州房产公司老总说：“从2005年开始，“国八条”、“国六条”相继出台，接着又是限制外资政策、加强住房保障、提高二次房贷首付、历次加息及提高存款准备金率，仅仅两年多的时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在中国房产发展史上来说都是罕见的。”

　　累计调控效应即将显现

　　“楼市会出现一定的观望或恐慌情绪，但很难说会因此降温。”在接受浙江市场导报记者采访时，金城集团总经理朱早认为，央行提高二次房贷首付对于购房者来说，影响并不是很大。“很多能买得起第二套房的人，首付提高10%对于他们来说并不会很在乎。而物业税关乎千家万户切身利益，出台会慎之又慎的。毕竟一旦征收物业税，影响是非常之大的。不过，杭州不在第一批试点城市之列，所以目前还没有影响。”朱早称。

　　导报记者了解到，金城集团目前在闲林共开发有四个楼盘，均为面积较大的住房而非商住房。从房贷新政实施前后的销售来看，目前影响还不是很明显，如果杭州明年不受物业税的影响，套用朱早的话来说，或许“在一段时间里，楼市既不会很火爆，也不是很萧条。”

　　相对于购房者贷款多支出真金白银和开发商销售房款的回收进度受影响，对于房地产业来说，年底的加息预期和明年关于物业税或将试行的消息，对房价的影响更为深远，房地产行业可能会遭遇重大冲击。裕兴房产相关人士称，加息及物业税是对房地产行业产生实质性影响的政策。

　　21世纪不动产中国区总裁比尔和金城集团朱早均认为，推动目前房价上涨的重要动力，是需求尤其是投资性购房需求过于旺盛。部分试点城市实行物业税“实转”，将对这些城市的投资性购房需求产生一定的挤出效应，增加物业的持有成本，迫使业主将更多的空置物业投入市场以降低物业的空置率，提高物业的流转率，增加房源的有效供给。

　　“近两年来频繁的加息对房地产行业所产生的叠加效应已不容忽视。”有专家进而指出。本周，南京、杭州等地银行更对“老小二手房”贷款作出了明确的限制，这些措施，将对平抑房价作用明显。[SplitPage]

　　如果说物业税拟明年开征，是一把高悬的达摩克利斯之剑的话，那么，1500亿元的央票发行已经使得人们对年内第六次加息的预期强烈，一系列已经出台的或将要出台的调控措施，使得那些准备购买新房和二手房的消费者变得谨慎和迟疑，而一旦房产调控系列政策的效应显现，房价的涨升态势必将受到实质性影响和遏制。

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　　什么是物业税

　　物业税又称房地产税，是财产税中最重要的分支。国际上许多实行分税制的国家基本上都有一套完整的地方税体系，地方政府都有各自的主体税种，从课税对象来说，各国征收的财产税主要是对房地产征收的税收。

　　从理论上说，物业税是针对国民的财产所征收的一种税收，主要对持有土地、房屋等不动产的所有者或承租人每年征收一定税款，税额随房产的升值而提高。征收物业税，政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；同时，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。

　　目前，北京、上海、南京、广东等试点省市施行的仅是模拟评税，具体的征收办法还没有出台。

　　他山之石

　　有关国家和地区

　　物业税征收办法

　　物业税目前在有关国家和地区实行的如何？有什么征收标准？导报记者带着这个问题走访了一些专家。现将主要地区和国家的物业税征收情况归纳如下：

　　美国

　　在美国涉及到房产的税主要是个人所得税和不动产税，在买卖过程中几乎没有涉及到什么税。买进房产如果持有两年以上(以房契为准)再出售，夫妻俩可得到50万美元的免税额，也就是说如果房产增值没有超过50万元就可不交税。而单身的免税额在25万美元。如果超过此数目联邦政府要对涨价部分征20%的个人所得税。如果持有时间不满两年，所有涨价部分全部要交20%的个人所得税，但可以扣除装修以及其他改进房屋的费用和贷款利息。每年的春季征税时自行报税。

　　此外，拥有房产者每年要交不动产税给州政府。各州税率在房产价值的1%到2%之间，分两次付清。

　　新西兰/澳大利亚

　　新西兰和澳大利亚买卖房屋时也不涉及什么税，只是卖家涉及个人所得税。如果一个人拥有几套房产，税务部门就会对其格外关注。在每年3月报税时，如果对获利隐瞒不报的，处罚非常严甚至坐牢。不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年评估的房屋价值按0.3%—1%每年征收。

　　香港

　　在香港，如房地产出租，则租金收入需缴纳物业税。物业税是在每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向业主征收，若物业拥有人为法团并作出书面申请，则租金收入可视为公司营业收入，免激物业税而征收利得税。物业税适用税率为15%。

　　加拿大

　　加拿大的温哥华，地产财政的主要来源是地税(物业税)收入，约占总财政收入的58.4%。而温哥华的地税不是按土地面积征收的，而是按物业的总价值(土地和房屋)分别情况，按不同税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大，并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。

　　温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。依据评估总价值征收地税，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，而地税也不相同。对自居、退伍军人、65岁以上老人、残疾人等优惠30%—50%。除此以外，不仅100%收税，对拥有二套住宅的人还以高税率征收。

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