暴跌58%，烧光1500亿！昔日“旧改一哥”跌落神坛，扛不住了？

来源：品牌观察官

从千亿混成百亿？昔日地产枭雄，背上超1000亿债务。

2020年，在业内有着“旧改之王”称号的地产枭雄。

用自己在广州拥有的71个总体建筑面积为2801万平方米的城市项目和在佛山拥有的42个总体建筑面积为926万平方米的城市项目，向地产市场留下了自己的暴富传说。

因为在这一年，这位“旧改之王”不仅靠着全年1003.81亿元的合同销售额，成为房地产开发企业“千亿俱乐部”的成员。

而且其背后的地产枭雄，也以175.5亿元的财富值，登上了“佛山顶级富豪”的宝座。

但还是那句话，资本市场最不缺的就是“时代英雄”的传说。而这位被誉为“旧改之王”的时代中国（以下简称时代控股），似乎开始走下神坛了。

因为属于这位“地产枭雄”的辉煌仿佛就像昙花一现，还大有一种逆转的迹象。

只不过不是向上的“转”，是急转直下的“转”。

2年蒸发600亿，170个项目在大湾区

旧改之王跌落神坛，“追债20亿”

就在这位“旧改之王”踏进“千亿俱乐部”后的第一年，市场就向他泼了一场冷水。

因为在大湾区的170个项目中，广佛两城就占了93个的时代控股，用自己的惨痛教训，告诉资本市场不能“把鸡蛋放在同一个篮子”。

所以，当广佛楼市下行的时候，时代控股的“一揽子鸡蛋”卖不到好价，糟糕的业绩，更是直接让他跌出了千亿的行列。

到了2021年，据不完全统计，时代控股的累计合同销售金额仍然有955.9 亿元，同比只减少了不到5%。

但是到了2022年，合同销售（连合营项目销售）金额约为 397.91 亿元，同比暴跌近58.4%。

而这一年，对比2年前近千亿的输出，可以说是直接蒸发了近600亿。

而到了2020年，网上更是传出一则时代控股向当地“求救20亿元投入资金”“时代控股退出广州旧改”的传闻。

这一举措，也让当时的媒体被认为是，时代控股为了钱“撕破脸”了。

俗话说，有头发谁想做秃头呢，要不是真的“穷得没办法”了，大概没人会想把场面弄得如此不堪吧。

但是更尴尬的是，时代控股的“尴尬”之路还没结束，因为到了2023年，它的业绩甚至缩水至143.46亿元。

截至去年，业绩更是锐减至2位数，但是也过了“及格线”，约为84亿元。

而回想起狂揽千亿的2020年，貌似不得不承认，这位千亿级的“旧改之王”，已经在市场的“大浪”中被拍打得“东倒西歪”了。

其实，时代控股作为一家成立于1999年的大型房地产企业，可以说是靠“行情”吃饭的选手。

在成立的第一年，确实是坐落在了“风口”的正中央，但是，当风向开始转变的时候，那就不是这么回事了。

毕竟据《房天下》的数据显示，截至2025年1月，北京、深圳、上海、广州、杭州等多个主要城市的房价，同比去年同期，都出现了不同程度的下降。

以北京为例，去年1月还是62702元/㎡的房价，到了今年1月，就降低到57173元/㎡。

而纵观国内二手房房价的走势，就会发现，“以价换量” 的态势，让整体走势不仅一马平川，还跌得毫无起伏了。

“中指研究院”微信号发布数据显示，2024年12月，百城二手住宅平均价格为14203元/平方米，同比下跌7.26%。

行情不好的时候，很多人都会以为房价高买不起的原因，是因为地价高，但是试想一下，如果地价真的降一半了，开发商会跟着把自己的房价降一半吗？

答案显而易见，毕竟资本市场，从来不缺投机者。而时代控股，也算是吃到了苦头。

资本魔术手的游戏？

3 天爆卖 540 套，套现超 100 亿元

如果有人天真地以为上述“开发商降价”的结论成立的话。

那隔壁的七大姑八大姨，可能会拿起自己做饭的锅铲，一边狂拍你的脑门，一边问你是不是吃多了大头菜，在做什么春秋大梦呢。

因为大家都知道，这是不可能的，那问题出现在哪里了呢？在经济学的角度而言就很好理解了，因为需求、供给、价格、价值，这几个因素是相辅相成的。

试想一下，如果在北京生活的人，都有能力买房子，但是不可能一窝蜂地靠抢吧？咱们是法治社会，所以还是会有一部分人买不上，需求还是存在的。

可能这个说法在两年前，也就是地产行业还没有进入行业周期，或者说刚踏进行业周期的时候，会引来一大波反对的意见。

他们一部分人可能会认为，这不是一个单纯的“市场行为”，是拼命鼓吹结婚必须有房子的那批人，让房子的价值“溢价”了。

但是放在今天，“在背后支撑房价的，其实是平民老百姓在自己的经济范围内能承受的刚需”，说简单的就是有人愿意“接盘”的结论，仍然有很高的含金量。

因为这句话的本意，其实说白了，就是当老百姓想买房的时候，哪怕这个不起眼的楼盘，需要“喝茶费”“介绍费”“抢位费”等额外的费用，那都是合理支出。

所以，看到这里，是不是就能明白地产运行的部分的逻辑了？

虽然往高了去研究，就要从经济、历史人文、城市与建筑等方面去展开讨论。

但其实站在老百姓的角度来说，无非就是，地价高的部分原因是开发商愿意高价买地，而开发商愿意高价买地的前提是，老百姓还想买房子。

所以，这里就形成了一个闭环。

当然，这个闭环不是永远合起来的，当到达某一个临界点的时候，这个环打开了，那就是行业周期开始运行的时候了。

例如老百姓买不起了，不想一辈子成为房奴、不想一辈子累死累活为银行打工、想过点轻松幸福生活的年轻人“觉醒”的时候，这个环就“蹦”了。

现在很多人都会发现，在大几年前，不要说是买房了，租房子的去看房的时候，都是一个房东或者是一个中介，同时约了好几个租客一起，谁看顺眼了就租给谁。

但是现在，是房东、中介纷纷降价“请”租客上门看房子，这就是区别。

而在经济学上，这个临界点的计算方式，是“市场”控制的，谁都不敢说自己算出了某年某月到达临界点。

哪怕是香港李嘉诚从2015年撤出大陆房地产，再到近段时间不断抛售自己的物业，甚至以7.6 折的价格大甩卖，3 天就卖了 540 套，套现超 100 亿元等举动。

也不过是在预估到快要“环蹦”的时候，及时抽身的行为。而当初炒房子的那些人，也开始被“房住不炒”这四个大字的后发力，打得七零八落了。

因为不像大蒜、苹果、牛羊肉等行业小周期，今年涨，明年跌，后年又涨回来，房地产是一个大周期。

所以，当初的“旧改之王”——时代控股，就这样从风口处跌落。

“退出旧改、裁员降薪、强制员工卖房、员工购买内部房源”等举措，都是时代控股在面对临界点的时候，曾被做出过的努力。

但是，大厦将倾，独木难支，压在时代控股身上的债务也越来越重。

眼见他宴宾客，眼见他楼塌了

负债超1557亿元，1年交付近15000套

尽管在去年，时代控股遍布15座城市的30余个项目，已经顺利交付近15000套房产。

但是据运营商财经房产的报道显示，走过25年辉煌历程的时代控股，有近186亿元的借款须于两年至五年内偿还，一年内到期借款约为275亿元。

而总负债金额更是高达1104.49亿元。

更离谱的是，据《观点新媒体》的消息显示，其实早在2021 年底的时候，时代中国负债总额高达到1557亿元。

而截至去年上半年，债务的偿还日期仍然犹如一座大山，依然压在时代控股的身上，因为在未来的一年内，近311亿元的债务，也将到期偿还。

貌似偿还无力的时代控股，才会在去年4月份，被恒生银行有限公司用一张“清盘呈请”，用一份1.732亿美元及7.314亿港元的到期偿还债务，撕开了自己的遮羞布。

虽然经过多次延期，据港媒报道，目前已押后至2025 年 1 月 27 日，也算是松了一口气。

但是曾经全年营业收入超千亿的地产巨头，在今日居然会因为不过十多亿的欠款未能如期归还，而对簿公堂？确实是十分咋舌。

看来还真是眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌的真实写照了，貌似在25年的地产故事，遇上了行情不好的时候，也会发生“事故”。

而另一边，在多次债务重组之下，时代控股的财务危机，可以说是缝缝补补三年又三年。

因为虽然暂缓了恒生银行有限公司的“清盘呈请”，但是大象转身，谈何容易，巨大的债务压力，让时代在去年不得不再次进行境外债务重组。

因为就在去年11月，时代的老板岑钊雄，为了延长时代的兑付时间，再度坐上了谈判桌，以求对境内债务继续展期9个月。

对此超81%债权人同意加入重组，这也算是时代这段时间传出的为数不多的好消息。

而回想起1999年，当岑钊雄先生在广州创立时代地产集团（现改为时代中国）的时候。

大概没曾想过，当市场下行的时候，那是真的“病来如山倒”。

写在最后

回望过去，房地产行业为了迅速占领更大市场份额，部分企业也不惜代价进行融资，以激进的方式扩大规模。

恒大、碧桂园等在资本市场中呼风唤雨的资本大鳄，也是诞生于那个年代。

在那个时代，数亿资金撬动数十亿的市场，是业界的常规操作，但是当潮水退去之后，才知道谁没穿衣服，例如恒大。

但是正所谓烂船还有三分钉，时代控股的债务问题，虽然任重而道远，但是也期待早日听到时代中国的好消息。

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