市场盘点:住宅“难上加难”,非住逐渐变“红” | 年度盘点③

市场盘点:住宅“难上加难”,非住逐渐变“红” | 年度盘点③
2025年01月07日 18:01 中物研协

来源:中物研协

2024年已经过去,过去一年的物业行业呈现多样的发展特征,有前进有踌躇,有跌宕也有乱象。

站在这个新旧交接之际,以每年研究之惯例,克而瑞物管推出了“年度盘点”系列,以期总结过去、观照未来,与全国物业人一起推进行业更好向前发展。本期为“市场 ”篇。

住宅:市场承压明显

房屋老龄化加剧服务挑战

1、4城百余个项目降价,降幅20%-30%

2024年,重庆、银川、青岛和武汉4城再公示物业费标准,引发降价舆情。部分业主质疑所在小区物业费显著高于政府指导价,且过高的物业费与实际享受到的服务质量严重脱节,要求物企对照政府规定的物业服务标准,详细公示超等级物业服务方案或者下调物业费。部分业主更是希望更换物业公司,以便降低物业费。

青岛严令超出政府指导价的住宅小区限期调整物业费。2024年5月31日,青岛城阳区住建局印发《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》,要求物企自查整改,依照物业服务区域收费面积相应调整基准价格上浮幅度。10月22日,青岛西海岸新区市场监督管理局等3部门联合印发《关于严格执行青岛市普通住宅前期物业服务收费价格政策的特别提醒告诫函》,要求70家超出政府指导价的小区物业公司限期调整收费并退费。

据公开资料显示,2024年上述4城百余个项目实现了物业费的下调,降幅在20%-30%之间。其中,武汉已有30余个住宅小区降低物业费,平均降价幅度多达24%。多数降价小区通过业主与物业公司友好协商达成的,物业公司承诺降低物业费,但不降低物业服务标准。部分降价小区则是借助更换物业公司的方式,达成降低物业费的诉求。

数据来源:公开资料、克而瑞物管整理数据来源:公开资料、克而瑞物管整理

2、物业换手率升至3.3%

据克而瑞物管调研统计显示,2021-2024年,住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%,净增长1.6个百分点,意味着每年约有2万个住宅小区更换物业公司。

多城换手率呈持续上升的趋势。典型如上海,2021年以来更换物业的小区数量显著增加,2023年共有212个小区更换了物业公司,2024年前9月已有174个小区完成了物业更换,按照这一趋势,预计全年更换物业的小区数量将再创新高。

大型社区换手率同样上升。2024年,全国多个大型社区更换物业公司,源于大型社区在服务过程中面临着诸多问题,这些问题的解决涉及政府、社区、企业、居民等多方主体,协调难度大,解决起来非常困难。但在问题发生后,业主潜意识认定物业为第一责任人,尤其是在行业负面舆情不断发酵的大环境下,物业责任更是被无限放大。

分析住宅物业换手率提升的动因,不乏以下两方面因素:

其一,很多城市业委会或物管会成立率提升。早在2020年5月,《北京市物业管理条例》首次明确提出,街道办事处、乡镇人民政府可以组建物管会。截至2024年7月,北京已组建物管会5100余个,业委会或物管会组建率高达97%。针对业委会组建率较低的现状,2024年不少城市重新修订《物业管理条例》,通过组建物管会来补位业委会,如《济宁市物业管理条例》创新性设立了物管会制度。

其二,物企与业主更换意愿提升。一方面,物企主动退出部分低质项目,2024年上半年,金科服务退出低质效、低收缴率、负贡献的项目,终止在管面积约2990万平方米;世茂服务同样主动退出部分利润率较低、发展潜力较小的项目,终止在管面积1750万平方米。另一方面,物业费降价舆情持续发酵,部分业主通过更换物业公司,以便达成降低物业费的目标。

3、房屋老龄化趋势下,物业管理困境更为凸显

综合考虑存量房交付年限、新建商品房规模等多方面因素,截至2024年,全国房龄达到20年以上的住宅项目占比约43%,预计到2030年这一比例将提升至60%,意味着未来6年内老项目占比将激增17%,说明房屋老龄化问题愈加严峻。

房屋老龄化将加剧维修困境。一方面,随着住宅小区交付年限不断延长,维修成本大幅增长。以建筑面积10万平方米的住宅小区(10栋高层)测算,在交付后5年内,维修项目较少、费用较低,且在质保期内的维修费用均由开发商承担,业主仅需承担质保期外的部分维修费用;在交付后的第5-15年,通常需要修缮屋面防水及外墙,按照屋顶及外墙的修缮面积、耗材及人工成本推算,预估年均维修费用约10万元;在交付后的第16-20年,通常需要集中修缮管网及消防设施设备,分楼栋计算各类设施设备的数量、采购成本、安装费用,预估年均维修费用约35万元;在交付后的第21-25年,通常需要更换电梯,假设每栋楼更换2部电梯,每部电梯成本15-20万元,预估年均维修费用在60-80万元之间。

值得一提的是,上述预估的维修费用仅是一个参考值,实际维修费用取决于住房属性(高层、洋房、别墅)、耗材品牌及质量、施工工艺、人工成本等多方面因素,导致不同住宅小区实际维修费用存在较大差异。

另一方面,老旧小区维修资金近乎枯竭,续筹及使用困难。值得担忧的是,老旧小区普遍面临维修资金短缺的问题,以上海为例,20世纪90年代建成的住宅小区中,维修资金已经见底或者接近枯竭的项目占比达到70%以上。原则上,业主维修资金账户余额低于首期筹集金额的30%,便要启动维修资金续筹程序,但由于业主的对抗情绪,实际续筹难度较大。

维修资金使用门槛较高。动用维修资金原则上须由专有部分面积及人数占比2/3以上的业主参与表决,且参与表决专有部分面积及人数双过半的业主同意。而在实际表决过程中,很多业主因房屋维修不直接影响到切身利益,参与表决的积极性不高;即使参与表决,也会出现诸多的意见分歧,如一楼业主反对安装、维修电梯,非顶楼业主不同意维修屋顶等,短期内较难达成统一意见,共同导致维修资金使用困难。

面对不断上涨的维修成本,如何有效地续筹维修资金,并提升维修资金使用效率,成为亟需破解的难题。

房屋老龄化还将加剧物业管理困境,主要涉及以下两方面内容:

其一,老旧小区通常伴随着屋顶漏水、外墙脱落、设施设备老化等问题,一旦遇到极端灾害天气,事故风险隐患显著提升。为了避免极端天气引发社区安全事故,物企需要提前升级一系列的安全管控措施,为此需要增加相应的运营成本投入。

其二,社区设施设备老化引发事故率提升,给业主生活带来困扰,拉升业主的不满情绪,表现于投诉量增加、满意度下降等,使得物企品牌形象及口碑受损。而在满意度下降的同时,物业费收缴率或将同步下滑,物企经营也将陷入困境。

非住B端:甲方压力传导

未来或成“红海”竞争

1、商写园租金下滑,空置率持续攀升

受限于实体经济萎靡不振,商办项目招租压力不断加大,租金持续下滑。以一线城市为例,2024年购物中心首层平均租金同比跌幅皆超15%,甲级办公楼平均租金同比跌幅都在10%附近。

甲级办公楼空置率持续上升。以一线城市为例,2024年北京、上海和广州甲级办公空置率都在20%左右,较2023年均有不同程度的增长,深圳空置率提升2.4个百分点至29.1%。

产业园不仅租金下行,而且空置率持续上升。2024年,工业厂房租金同比下降16.2%,空置率升至19.8%,同比提升2.6个百分点;研发办公楼租金同比下降33%,空置率高达30.1%,同比提升6.5个百分点。

2、甲方压力传导,市场渐入“红海”竞争

而在租金下滑、空置率攀升等多重压力作用下,甲方经营压力逐渐传导至物企,主要涉及以下两方面内容:

其一,甲方要求增多、变严。首先,邀标书细化,以某文体中心餐饮服务为例,邀标书具体细化到服务人员要求、饭菜出品时间、质检等。其次,建立COE团队监管供应商,如华为行政专业COE能力中心建立专业标准、基线、制度和流程。

其二,低价中标现象明显增多。部分项目中标价格明显低于合理的成本线,给未来服务履约埋下隐患。那些低价中标的物企难以长期承受亏损状态,实际服务过程中难免会降配人员,降低服务质量,致使满意度下降、投诉量上升。随着物业矛盾加剧,叠加低价亏损局面难以缓解,最终低价中标的物企大概率将提前退场。

非住G端:学校、医院分化加剧

公建物业整体账期拉长

1、学校、医院分化加剧,优质项目陷争夺战

学校、医院市场分化加剧,优质项目竞争激烈。数据显示,2023年双一流高校数量占比低至6%,但双一流高校预算则是其他普通高校的6.2倍;2023年三级医院数量占比约10%,预算占比却达到了30%。受此影响,物企投拓将重点聚焦双一流高校、三级医院这类优质项目,致使竞争愈加激烈。

2、公建物业账期拉长

公建物业市场压力持续加码,主要涉及以下两方面内容:

其一,政府采购金额下降8%,低价中标渐成主流。2020-2023年,政府采购金额由3.7万亿元缓步下滑至3.4万亿元,累计降幅达8%。一方面,为了控制政府采购成本,更多公建物业项目鼓励低价中标。另一方面,部分物企积极打造标杆项目,采用较激进的价格策略,甚至以牺牲利润为代价,进一步加剧了公建物业低价竞争的局面。

其二,公建物业账期拉长,回款难成挑战。公建物业账期由2023年的3个月拉长至2024年的10个月,明显高于6个月的警戒线。回款难已然成为公建物业面临的最大挑战,随着回款周期的延长,导致物企资金周转压力加大,一定程度上影响企业的日常运营和新项目的拓展。

3、政府债务压力大,短时间难以改善

考虑到政府显性及隐性债务压力依旧较大,短时间公建物业回款难题较难改善。

一方面,显性债务压力大。2017-2023年,地方政府债务规模快速攀升,负债率由19.8%持续提升至32.3%,净增长12.5个百分点,反映地方政府显性债务压力不断加大。

另一方面,隐性债务化解需至2028年。2024年11月,财政部发布重磅政策,从2024年开始将直接安排10万亿元用于化解地方债务,意味着2028年之前地方需要消化的隐性债务总额将从14.3万亿元大幅下降至2.3万亿元,年均化债金额则将从2.86万亿元降至4600亿元。

综上所述,C端、B端和G端市场压力不断加剧,住宅物业费降价、换手率上升,房屋老龄化进一步激化物业矛盾;商写园租金下滑、空置率上升,甲方经营压力向物业传导,低价中标现象持续增多;学校、医院优质项目竞争愈加激烈,公建物业低价中标渐成趋势,且账期拉长。

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