二手房销售再创历史新高【国盛宏观|高频半月观】_

来源：熊园-国盛证券首席经济学家

国盛证券宏观分析师，刘安林

每半个月，我们基于“供给、需求、价格、库存、交通物流、流动性”等6大维度，跟踪最新宏观高频数据的边际变化，本期为12月2日-12月15日相关数据跟踪。

核心观点：基于“6大维度”，近半月高频数据核心变化在于：地产销售“止跌回稳”的信号进一步增多，其中：近半月看，18城二手房销售面积脉冲式上行、再创历史新高，30大中城市新房销售面积环比续增；再往前看，9月底新政以来，18城二手房、30城新房日均销售面积较此前大幅改善，也显著强于季节性，并已连续三月逐月环比增加。

1、其他高频指标方面，近半月百城土地成交、汽车销售仍有韧性；钢铁、水泥等开工率延续回落，应受北方冬季错峰生产政策影响。往后看，继续提示：短期紧盯地产销售、汽车销售、土地成交等指标改善的持续性，也要紧盯各地各部委对中央经济工作会议精神的细化落地情况。

2、具体看，近半月（12.2-12.15）高频数据特征如下：

>供给：上游开工有所回落，中下游开工稳中小升；

>需求：耗煤、土地、钢材成交小升，二手房销售再创历史新高；

>价格：南华指数环比小升，上中下游价格分化；

>库存：钢材、沥青、水泥延续去库；电煤库存小升；

>交通物流：商业航班再降、货流流量指数回升，航线运价分化；

>流动性：货币市场利率分化，10Y国债收益率明显下行。

报告摘要：

一、供给：上游开工有所回落，中下游开工稳中小升。

>中上游看，近半月，247家高炉开工率环比续降0.8个百分点至约81.0%，相比2023年、2019年同期分别偏高2.5、2.6个百分点。焦化企业开工率环比再度回落0.8个百分点至69.4%，相比2023年同期仍然偏高0.4个百分点、相比2019年同期偏低0.9个百分点。石油沥青装置开工率均值环比回落2.1个百分点至29.3%，仍为同期最低，相比2023年、2019年同期分别偏低6.2、10.7个百分点。水泥粉磨开工率均值环比续降5.4个百分点至40.8%，2017-2023年同期均值为降6.5个百分点，相比2023、2019年分别偏低3.0、15.7个百分点。

>下游看，近半月，汽车半钢胎开工率继续持平前值79.1%，仍为同期最高；相比2023年同期偏高6.7个百分点。江浙涤纶长丝开工环比微升0.2个百分点至89.2%，同比偏高4.2个百分点、相比2019年同期偏低2.0个百分点。

二、需求：耗煤、土地、钢材成交小升，二手房销售再创历史新高。

>生产复工：沿海8省发电耗煤均值环比增加4.7%至201.8万吨，仍然弱于季节规律（2017-2023年同期均值为增9.4%），绝对值仍为同期第3高，同比2023年偏低1.9%。百城土地周均成交2805.7万㎡，环比续增54.1%，强于2019-2023年同期均值32.0%；同比增150.4%，相比2019-2021年同期分别同比+3.1%、-11.7%、+25.0%。钢材、螺纹钢表需环比强于近年同期均值，但绝对值仍为近年同期最低，其中：钢材、螺纹表需分别环比-0.3%、+1.2%，2019-2023年同期均值分别为-1.2%、-2.0%，同比分别为-4.0%、-8.9%。

>线下消费：新房销售弱于季节性、但有韧性，二手房销售再创历史新高。具体看：

1）新房：近半月30大中城市新房销售环比续增2.2%，弱于季节性（2017-2023年同期均值增5.1%），同比增18.5%，相比2019-2021年同期分别偏低32.5%、33.8%、9.0%。往前看，9.24以来30大中城市新房日均销售面积为36.9万㎡，环比政策出台前1个月（8.24-9.23）增量约为82.9%，显著强于季节性（2017-2023年同期均值为增2.2%）。其中：9月、10月、11月、12月以来日均销售分别为23.0万㎡、32.6万㎡、39.0万㎡、41.4万㎡，呈现逐月增加趋势。

2）二手房：18城二手房销售脉冲式走高，环比增41.4%至35.1万㎡，再创历史新高，显著强于2017-2023年同期均值7.3%，同比2023年偏高53.4%。往前看，9.24以来18城二手房日均销售面积约为25.8万㎡，环比政策出台前1个月（8.24-9.23）增量约为43.6%，同样显著强于季节性（2017-2023年同期均值为-0.3%）。其中：9月、10月、11月、12月以来日均销售分别为18.8万㎡、22.9万㎡、25.4万㎡、37.3万㎡，同样呈现逐月增加趋势，指向政策效果进一步显现。

3）“以旧换新”政策支持下，11月以来乘用车日均销售7.76万辆，同比增20.7%。

三、价格：南华指数环比小升，上中下游价格分化。

>上游资源品：南华综合指数环比再度小升0.3%，同比偏高0.1%。重点商品中：布油价格环比续跌0.9%、收于74.5美元/桶，同比仍然偏低3.9%；黄骅港Q5500动力煤价均值环比续降2.4%、收于800元/吨，同比降幅扩大至14.0%；铁矿石价格均值环比涨4.2%、同比降幅收窄至20.3%。

>中游工业品：螺纹钢价均值环比小幅上涨1.5%、绝对值仍为同期最低，同比降幅收窄至14.3%；水泥价格指数环比跌0.6%，同比偏高17.2%。

>下游消费品：猪肉价格均值环比续跌1.4%至约23.2元/公斤，同比仍偏高16.2%；蔬菜价格均值环比涨0.9%，但仍弱于季节性（2017-2023年同期均值为涨3.6%）。

四、库存：钢材、沥青、水泥延续去库；电煤库存小升。

>能源：沿海8省电厂存煤环比延续小升，强于同期均值；绝对值再创同期新高。

>工业金属：钢材库存环比续降3.6%，绝对值再创同期新低；铝环比回升0.8%。

>建材：沥青库存环比续降9.5万吨、绝对值续创同期次低；水泥库存延续回落。

五、交通物流：商业航班再降、货流流量指数回升，航线运价分化。

>人员流动：近半月，商业航班执飞数量均值再度回落，录得环比-1.2%，绝对值仍为同期最高、约为2019年同期的100.4%；货运流量指数环比回升2.0%。

>出口运价：BDI指数环比大跌25.3%，同比降幅扩大至56.4%，绝对值再创同期新低；CCFI指数环比续升0.3%，同比仍然偏高68.7%。

六、流动性跟踪：货币市场利率分化，10Y国债收益率明显下行。

>货币市场流动性：近半月，央行OMO到期回笼增加，合计净回笼9477亿元。货币市场利率分化，DR007均值环比回升1.5bp，R007、Shibor（1周）均值环比分别回落2.1bp、1.0bp。3月期AAA、AA+同业存单收益率同步大降13.0bp。

>债券市场流动性：近半月利率债发行15243亿，环比少发3806亿；地方政府专项债发行119亿，累计发行39940亿，发行进度达到102.4%，其中：超过3.9万亿的部分主要来源于10.12财政部下达的4000亿债务限额；10Y、1Y国债到期收益率分别环比回落16.7bp、5.9bp，分别收于1.777%、1.170%。

>汇率&海外市场：美元指数均值环比跌0.1%、收于106.9；美元兑人民币（央行中间价）均值持平前值。截至12.13，10Y美债收益率均值续降10.7bp、收于4.4%。

风险提示：政策力度、外部环境、地缘博弈等超预期变化。

正文如下：

一、供给：上游开工有所回落，中下游开工稳中小升

上游开工有所回落。近半月来（12.2-12.15），全国247家样本高炉开工率延续回落，均值环比续降0.8个百分点至81.0%，仍跟北方冬季停工有关，相比2023年、2019年同期仍然分别偏高2.5、2.6个百分点。焦化企业开工率均值环比再度回落0.8个百分点至69.4%，相比2023年同期仍然偏高0.4个百分点、相比2019年同期偏低0.9个百分点。石油沥青装置开工率均值环比回落2.1个百分点至29.3%，相比2023年、2019年同期分别偏低6.2、10.7个百分点。水泥粉磨开工率均值环比续降5.4个百分点至40.8%，再创近年同期次低，环比降幅略小于2017-2023年同期季节性（均值为环比下降6.5个百分点），相比2023年和2019年同期分别偏低3.0、15.7个百分点。

中下游开工稳中小升、绝对值仍在高位。近半月来，汽车半钢胎开工率继续持平前值79.1%、仍为有数据以来同期最高，相比2023年同期仍然偏高6.7个百分点。江浙地区涤纶长丝开工均值环比微升0.2个百分点至89.2%，仍为近年同期次高，相比2023年同期偏高4.2个百分点、相比2019年同期仍然偏低2.0个百分点。

二、需求：耗煤、土地、钢材成交小升，二手房销售再创历史新高

1.生产复工：发电耗煤、土地成交续升，钢材表需环比强于季节性

沿海8省发电耗煤环比续增、仍然弱于季节规律，绝对值仍为同期第3高。近半月来（11.29-12.12），沿海8省发电日均耗煤均值环比续增4.7%至约201.8万吨，仍然弱于近年同期均值（2017-2023年同期均值为增9.4%），绝对值仍为同期第3高（仅次于2020年和2023年）；近半月均值同比偏低1.9%，相比2019年同期仍然偏高5.3%。

百城土地成交环比续升、仍然强于季节规律。近半月来（数据截至12.8），百城土地周均成交面积均值录得2805.7万㎡，环比续增54.1%，仍然强于近年同期季节规律（2019-2023年同期均值为增32.0%）；相比2023年同期增150.4%，相比2019-2021年同期分别同比+3.1%、-11.7%、+25.0%。年初以来周均成交面积1468.1万㎡，同比下降8.9%，降幅进一步收窄。

钢材、螺纹钢表需环比强于近年同期均值，但绝对值仍为近年同期最低。近半月来，钢材表需稳中小降、降幅小于近年同期均值，均值环比回落0.3%至约878.1万吨，降幅小于近年同期均值（2019-2023年同期环比均值为降1.2%）；绝对值仍为同期最低，相比2023年和2019年同期分别偏低4.0%、20.5%。其中，螺纹钢表需均值环比回升1.2%至约232.6万吨，强于近年同期均值（2019-2023年同期环比均值为降2.0%），绝对值仍为同期最低；相比2023年、2019年同期分别偏低8.9%、39.7%，降幅有所收窄。

挖掘机销售环比延续改善，尤其国内销售改善更加明显；使用时长持平前值，仍在偏低水平。11月挖掘机销量环比续增4.8%，弱于往年同期均值（2019-2023年同期均值为增11.4%），绝对值仍为近年同期次低。其中：国内销售9020台，环比续增9.1%，同比增20.5%，可能跟政策支持设备更新有关。11月挖掘机平均开工时长环比持平前值105.4小时/月，仍为近年同期第3低（高于2022年和2023年同期水平）；相比2023年同期偏高4.4小时/月、相比2019年同期仍然偏低30.1小时/月。

2.线下消费：新房销售续增、但弱于季节性，二手房销售再创历史新高

30大中城市新房销售面积均值环比续增、但弱于季节性，同比延续正增。近半月来（11.30-12.14），30大中城市新房日均成交面积环比增2.2%，略弱于季节规律（2017-2023年同期均值为增5.1%）；相比2023年同期增加18.5%，相比2019-2021年同期仍然分别偏低32.5%、33.8%、9.0%，降幅明显收窄。进一步往前看，9.24系列政策出台以来，30大中城市日均销售面积为36.9万㎡；相比之下，政策出台前1个月（8.24-9.23）日均销售面积仅为20.2万㎡。换言之，9.24政策出台之后，30大中城市新房日均销售面积环比增量约为82.9%，显著强于季节性（2017-2023年同期均值为增2.2%）。其中：9月、10月、11月、12月以来日均销售分别为23.0万㎡、32.6万㎡、39.0万㎡、41.4万㎡，呈现逐月增加趋势。

18城二手房销售脉冲式上行，绝对值再创历史新高。18个重点城市二手房销售面积日均成交均值脉冲式走高，均值环比增41.4%至约35.1万㎡，显著强于近年同期季节规律（2017-2023年同期环比均值为增7.3%）；绝对值再创有数据以来历史新高，相比2023年同期偏高53.4%、相比2019年同期偏高51.0%。结构上看，可能跟上海、广州等地二手房成交显著放量有关。同样往前看，9.24系列政策出台以来，18个重点城市二手房日均销售面积约为25.8万㎡，相比之下，政策出台之前日均销售面积约为18.0万㎡，即：环比增加43.6%，同样显著强于季节性（2017-2023年同期均值为-0.3%）。其中：9月、10月、11月、12月以来日均销售分别为18.8万㎡、22.9万㎡、25.4万㎡、37.3万㎡，同样呈现逐月增加趋势，指向前期政策效果进一步显现。

乘用车销售延续韧性，“以旧换新”政策仍是主要支撑。据乘联会，11月以来乘用车日均销售7.76万辆，环比10月增加1.8%，同比增20.7%。整体看，汽车销售仍有韧性，汽车“以旧换新”政策仍是主要支撑。全年看，年初以来乘用车日均销售6.17万辆，相比2023年同期增7.8%。

观影人次环比续增、但仍显著偏弱。近半月全国电影日均观影人次环比续增7.4%，绝对值续创近年同期第3低（仅高于2022年和2021年同期水平），相比2023年同期偏低22.6%、相比2019年同期下降44.1%。

三、价格：南华指数环比小升，上中下游价格分化

上游资源品：南华综合指数环比小升，上游大宗价格分化，能源价格多数下跌。近半月来，南华综合指数均值环比再度回升0.3%，相比2023年同期偏高0.1%。重点大宗商品中：布伦特原油价格近半月均值环比续跌0.9%、收于74.5美元/桶，相比2023年同期仍然偏低3.9%。黄骅港Q5500动力煤平仓价均值环比续跌2.4%、收于800元/吨，相比2023年同期跌幅进一步扩大至14.0%。铁矿石期货（连续合约）结算价收于818元/吨，近半月均值环比涨4.2%，相比2023年同期均值降幅收窄至20.3%。

中游工业品：钢铁价格有所反弹，水泥价格转跌。近半月来，螺纹钢现货价格均值环比小幅上涨1.5%，绝对值仍为近年同期最低，相比2023年同期降幅收窄至14.3%。水泥价格指数均值环比回落0.6%、收于132.6点，相比2023年同期偏高17.2%。

下游消费品：猪肉价格环比续跌，蔬菜价格止跌回升。近半月来，猪肉价格均值环比续跌1.4%至约23.2元/公斤，相比2023年同期仍然偏高16.2%。蔬菜价格均值环比上涨0.9%，仍然弱于季节规律（2017-2023年同期均值为涨3.6%）；绝对值仍为同期次高，相比2023年同期仍然偏高约4.2%。

四、库存：钢材、沥青、水泥延续去库；电煤库存小升

1.能源库存

沿海8省电厂存煤环比延续小升、绝对值再创同期新高；全美原油及石油产品库存再度小降。近半月来，沿海8省电厂存煤均值3551.9万吨，再创同期新高；环比续升0.1%，强于近年同期均值（2017-2023年同期环比均值-2.4%），相比2023年同期偏高1.5%、相比2019年同期偏高20.0%。截至2024年12月6日，全美原油及石油产品库存环比下降345.9万桶，绝对值再度降至约16.29亿桶。

2.工业金属

钢材延续去库、绝对值再创同期新低；电解铝小幅补库。近半月来，钢材库存环比续降3.6%，录得950.4万吨，再创近年同期新低。电解铝库存环比回升0.8%、强于季节规律（2017-2023年同期均值为降6.4%），绝对值仍为近年同期低位（仅高于2023年和2022年同期），相比2023年同期水平偏高8.0%。

3.建材库存

沥青、水泥均延续去库。近半月来，沥青库存（厂库+社库）环比续降9.5万吨至约112.6万吨，续创近年同期次低（仅高于2019年同期水平），相比2023年同期偏低幅度扩大至76.0万吨。水泥库容比均值环比续降1.9个百分点至64.6%，相比2023年同期仍然偏低3.9个百分点。

五、交通物流：商业航班再降、货流流量指数回升，航线运价分化

人员流动：商业航班数量再度回落、但绝对值仍为同期最高。近半月来，商业航班执飞数量再度回落，均值环比回落1.2%至约14051架次/日，仍为有数据以来同期最高；相比2023年同期仍然偏高约7.7%，约为2019年同期的100.4%。

货物运输：全国整车货运流量指数有所回升。近半月来，全国整车货运流量指数有所回升，均值环比回升3.0%至约123.7，相比2023年同期偏高5.3%。

出口运价：BDI指数显著回落、再创同期新低，CCFI指数环比延续小升。近半月来，波罗的海干散货指数(BDI)环比再度显著下跌25.3%，录得均值1157.8，再创近年同期新低，均值相比2023年同期偏低幅度扩大至56.4%；中国出口集装箱运价指数(CCFI)环比延续小升0.3%，相比2023年同期仍然偏高68.7%。

六、流动性跟踪：货币市场利率分化，10Y国债收益率明显下行

1.货币市场流动性

流动性投放：跨月之后，央行OMO到期回笼增加。近半月来，央行通过OMO实现货币投放8926亿元，到期回笼18403亿元，净回笼9477亿元。

货币市场利率：货币市场利率环比分化，同业存单利率环比明显回落。近半月来，DR007均值环比上期回升1.5bp，R007、Shibor（1周）中枢环比上期分别回落2.1bp、1.0bp；绝对值看，DR007、R007、Shibor（1周）中枢延续高于7天逆回购利率。R007、DR007利差中枢基本持平前值，表明当前货币市场流动性仍然合理充裕。同业存单到期收益率环比明显回落，3月期AAA、AA+同业存单到期收益率中枢环比同步下降13.0bp。

整体看，继续提示：货币政策时隔14年再度转为“适度宽松”、释放了较大想像空间，预计近期大概率降准降息、幅度可能还不小，很可能带动债券利率进一步下行。

2.债券市场流动性

一级市场：近半月来，利率债合计发行15242.8亿元，环比上期少发3805.6亿元。其中：国债发行3829.0亿元，环比多发91.1亿元；地方政府债发行10073.7亿元，环比少发2086.6亿元；地方专项债发行119.1亿元，年初以来合计发行39940.2亿元；按照全年3.9万亿额度计算，发行进度达到102.4%，超出部分主要来源于10.12下达的4000亿地方债务限额。政策性银行债发行1340.1亿元，环比少发1771.4亿元。

二级市场：近半月来，国债到期收益率显著回落。其中：10Y、1Y国债到期收益率均值分别环比回落16.7bp、5.9bp，分别收于1.777%、1.170%，主因政治局会议时隔14年再度将货币政策的表述转为“适度宽松”，进一步打开降准、降息空间。

3.汇率&海外市场

近半月来，美元指数均值环比微跌0.1%、收于106.9。其中：美元兑人民币（央行中间价）均值持平前值。10年期美债收益率均值环比续降10.7bp、收于4.4%，但近1周美债收益率再度回升；截至12月13日，近半月中美利差（中国-美国）倒挂幅度均值进一步走阔6.4bp、收于262.3bp。

风险提示：政策力度、外部环境、地缘博弈等超预期变化。

联系人：熊园，国盛证券首席经济学家；刘安林，国盛宏观分析师；刘新宇，国盛宏观分析师；杨涛，国盛宏观分析师；穆仁文，国盛宏观分析师；朱慧，国盛宏观分析师；薛舒宁，国盛宏观研究助理。

[5]12月政治局会议4大前瞻，2024-12-03

本文节选自国盛证券研究所已于2024年12月15日发布的报告《高频半月观—二手房销售再创历史新高》，具体内容请详见相关报告。

刘安林 S0680523020002 liuanlin@gszq.com

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