又一家!九问融信服务私有化丨物业观察

又一家!九问融信服务私有化丨物业观察
2024年11月26日 18:15 中物研协

来源:中物研协

11月22日,融信服务发布公告称,要约人融心一品要求董事会向计划股东提呈私有化建议,拟以协议安排方式将公司私有化并撤销上市地位。融信服务表示,因股份交易流动性低、价格下降,上市平台已失融资能力,私有化利于公司长远发展。

融信服务为什么私有化?

股份交易问题:自上市及有关部分行使超额配股权以来,股份交易流动性相对较低,过往年度股份交易价格呈下降趋势,导致公司无法充分利用上市平台进行股权集资活动,上市平台已失去融资能力,难以作为公司长期发展的有效资金来源。

减轻资本市场压力:目前地产行业面临诸多挑战,融信服务通过私有化可摆脱资本市场的约束和压力,更加灵活地进行集团内部整合和战略调整,以应对行业环境的变化。

优化决策效率:私有化后,公司无需再受公众上市公司所面临的市场期望、股价波动及合规要求等压力的影响,要约人能够更加专注地作出有利于公司长期增长的战略决策,提高决策效率,为公司未来发展奠定更坚实基础。

物业股流动性到底有多差?

股票换手率高通常意味着这只股票的交易活跃,反之低换手率则表示股票交易比较清淡,投资者信心不足,交易意愿淡薄,股票的流动性也随之下降。一般情况下,当股票换手率低于1%之时,说明股票极度低迷,活跃度太低,买卖流通性太差;当股票换手率在1%~3%之间,说明股票属于正常活跃度;当股票换手率3%~7%之间,说明股票已经相对活跃了,参与买卖的投资者比较多,流通性较强。

在换手率方面,物业股表现较差。剔除停牌物业股,截至2024年11月22日,65家上市物企中,仅有1家企业2024年日均换手率高于7%,2家企业换手率为3%-7%之间,4家企业换手率为1%-3%;剩余58家企业换手率低于1%,占比89.2%。

物业股流动性低,除了行业特性、市场关注度方面的限制因素外,也有市场环境和政策影响导致。近年来物业股整体面临估值压力,市盈率相对较低,市场对其价值重估仍在进行中,投资者对物业股的投资信心不足,交易意愿受到抑制,进而导致流动性降低;同时随着房地产市场的调控政策、市场波动等会对物业股产生影响,减少对物业股的投资,降低其流动性。

各家上市物企从上市至今股价下滑多少?

近年来,物企在股市的形势较为复杂。从整体来看,物企股价涨跌分化明显,多数物企因业绩下滑、市场环境变化等面临股价下跌的压力 。

据统计,截至2024年11月22日,66家上市物业股首日至今股价上涨的仅有15家,其中涨幅100%以上有7家,涨幅50%-100%有1家,涨幅0%-50%有7家;而下跌的物业股有51家,占比77.27%,其中下跌0%-50%的有15家,占比22.7%,下跌50%-100%的有36家,占比54.5%。

企业上市每年合规成本(审计费用)有多少?

审计费用是上市物企合规成本中的主要支出项,较高的审计费用会显著影响企业的净利润。在其他条件不变的情况下,审计费用的增加意味着企业可用于其他经营活动或投资的资金减少,从而对企业的盈利能力产生一定的压力,尤其对于那些利润空间较窄的上市物企来说,影响可能更为显著,可能会促使企业重新评估审计服务的必要性和性价比,寻找更经济有效的审计方案,以优化成本结构,提升效益。

据统计,2023年公布审计费用的65家上市物企平均审计费用为250.14万元2023年A股上市公司审计收费均值为157.64万元,中位数为111.30万元。

按融信私有化标准,哪些企业也应该私有化?

近年来,受经济大环境及关联方持续影响,物业企业发展面临巨大压力,上市步伐也被摁下了暂停键。当下,对大多数物企来说,仍是“稳”字当头。据克而瑞物管研究统计,2024年以来,稳健发展仍是上半年的核心主题,20家企业中9家强调了“稳定”的重要性。

因此,为稳定与长久发展计,对于一些股价下行、换手率低、成本高的企业,私有化未尝不是一种好选择。

哪些企业最有可能私有化?

在当前房地产正处于市场漩涡之中的情况下,物业还能拥有相对稳定的收入和独立运营的状态,甚至还能在一定程度上反哺地产,这使得不少地产母公司都打起了物业公司私有化的主意,但并不是所有地产集团、物业公司的“体质”都适于私有化。

从核心指标上来看,剩余募集资金大于私有化金额的企业最可能被私有化。这意味着在进行私有化交易的过程中,公司原本募集的资金在扣除私有化所需的金额之后,还有剩余的部分。这也给了企业进行私有化操作的资金基础。

私有化后,这些企业未来发展模式有何变化?

从过往的一些案例来看,私有化对企业的影响,主要体现在两个方面:

一是物业企业回归母公司附属,可深化地物协同。从物业企业角度来说,完成私有化之后,可以更好地专注于长期战略,更加精准地进行地产与物业之间的资源共享和整合。从母公司并表角度看,私有化将进一步提高物业企业对公司归母净利润的贡献水平,更有利于进一步稳定地产企业的现金流。

二是可维稳地产企业股价,并拓展地产企业转型空间。物业管理业务具有较强的抵御周期波动等属性,具备长期的潜力和增长的韧性,对于已经拉响红色警报业绩表现的地产公司,这些特性正好成为谋求转型的着力点。此外,置入物业管理服务,在延伸房地产业务产业链背后,地产母公司或许还存在着维护股价的打算。

物业作为相对优质资产,私有化、维持上市地位哪个更好?

私有化与维持上市地位,并没有孰好孰坏、孰优孰劣之分,只有适合不适合;而且根据企业发展战略的变化,每个阶段所适合采取的措施也不同,需要因时因势而异:

首先,对于不同主体,其利弊不一样;以融信服务、华发物业为例,对于这些已经上市的物企,如果成本高、融资功能缺失,退市更有利;而对于珠江地产、美的置业,这些原来是地产上市主体的企业,物企资产更优质,用优质资产替换来维持上市地位更好。

对于计划上市的物企有哪些影响?

此次融信服务私有化必然会对一些未上市物企的情绪有所影响,尤其是仍依附于地产集团之下的头部物企。2018年,物业开始奔走上市,这一年被称为“物业上市元年”,迎来了前所未有的资本高光时刻。2022年,受地产关联方拖累,物业市值不断缩水,风光不再。物企IPO数量锐减,当然,这其中有主动撤退的,也有被动出局的。

未来计划上市的公司,因面临增量市场萎缩、存量市场内卷、物业费下降、拓展难度大等因素,除了要把物业做为一个单独业务板块大力发展并推向上市之外,从物业配合产品力+服务力角度看,在不上市的前提下一起开展联动,或许效果更好、也更为长久。

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