来源：人大CMF
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11月6日，CMF宏观经济热点问题研讨会（第92期）于线上举行。
本期论坛由中国人民大学一级教授、经济研究所联席所长、中国宏观经济论坛（CMF）联合创始人、联席主席杨瑞龙主持，聚焦“政策‘组合拳’下的中国房地产市场”，来自学界、企业界的知名经济学家毛振华、王小鲁、冯俊、伍戈、潘颖豪联合解析。
论坛第一单元，中国人民大学国家发展与战略研究院副教授潘颖豪代表论坛发布CMF中国宏观经济专题报告。
报告围绕以下三个方面展开：
一、热点背景：供求关系重大变化下我国房地产深度调整
二、热点聚焦：近期房地产政策“组合拳”及效果
三、热点对策：如何更好促进房地产市场止跌回稳
一、热点背景：供求关系重大变化下我国房地产深度调整
1、长期：支撑房价高位运行的宏观指标发生转变
当前房价出现深度调整的一大原因是支撑房价高位运行的宏观指标发生较大变动。从城镇化率来看，改革开放后我国城镇化率逐年增长，2023年常住人口城镇化率为66.16%。根据国际经验，当一个国家的城镇化率达到30%至70%时，通常意味着城镇化进程进入加速阶段，但之后会进入平台阶段。
从人口来看，人口总量一定程度上代表了住房需求的总量。我国总人口数近几年达到了顶峰水平，人口增长模式已经从传统型过渡至现代型，即低出生率、低死亡率、低自然增长率，人口规模已经越过峰值。
从人口年龄结构变化来看，我国人口结构发生了深刻变化，少儿抚养比总体下降，老年抚养比持续上升，劳动力年龄结构不断老化，老龄化程度加深。根据以往统计数据，购房主体年龄段主要在25岁至44岁之间，大约占购房群体的75%左右，但这一年龄段的人口数量在总人口中的占比呈现逐年下降趋势。
从人口区域分布结构来看，收缩城市指标用于衡量城市人口净流出的数量。2010-2020年，人口净流出城市的数量不断增加，各个城市应根据自身实际情况来实施房地产政策。
2、中期：房地产市场的周期性波动规律
第一，新建商品房销售价格指数呈现周期性波动。2023年以来，一、二、三线城市新建商品房价格指数一直处在下降周期。
第二，房地产库存去化压力迎来新一轮上扬。库存可以分为住宅、办公楼、商业营业用房，办公楼和商业营业用房库存量基本平稳，主要库存压力来自于商品住宅，这一轮库存量已经接近上一轮最高点。
第三，基于以上新形势，房地产供给端迎来新一轮收缩。房地产开发投资和房地产新开工面积自2021年以来呈现显著的下降趋势。
3、短期：当前经济运行中的新情况新问题
从外部环境来看，全球经济环境复杂多变。一是国际贸易摩擦，主要经济体之间的贸易壁垒逐渐增多，导致全球贸易增速放缓，跨国企业面临更复杂的经营环境。二是地缘政治风险，俄乌冲突、巴以冲突以及近来的黎以冲突等，将给全球经济带来持续的不确定性。三是全球供应链的重构，从全球单一产业链供应链到全球产业链供应链的多元化与碎片化。
从内部环境来看，国内经济正处在结构调整转型的关键阶段，同时面临周期性矛盾和结构性矛盾。在需求结构转型方面，要从投资需求、净出口为主，低利润、低工资的贸易以及债务驱动型的消费转向消费需求为主，高附加值、高工资的贸易和收入增长—积累增长型的消费。在产业结构转型方面，在二产占比下降背景下，提高制造业的全要素生产率，并且在三产占比上升背景下，克服服务业的“鲍莫尔成本病”。
二、热点聚焦：近期房地产政策“组合拳”及效果
在房地产发生深刻调整的大背景下，党中央、国务院实行了一揽子增量政策，其中针对促进房地产市场止跌回稳提出了一系列“组合拳”政策。
近期房地产“组合拳”政策的核心关键词是放权，提出要推动地方政府因城施策，赋予城市政府调控自主权，调整或取消购房限制性措施，其中包括取消限购、取消限售、取消限价和取消普通住宅和非普通住宅标准，部分已经落实。
近期房地产“组合拳”政策有助于三个“充分调动”。一是充分调动地方政府的积极性，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，重点支持地级城市，给予专项借款、允许专项债、给予税费优惠。财政部发布会上也明确指出赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性，这有助于地方政府化解存量隐性债务，调动地方政府在房地产调整方面的积极性。
二是充分调动房地产企业的积极性。国家统计局对70个大中城市在9月下旬开展的月度房价问卷调查显示，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别为58.3%和45.4%，对比上月调查结果，分别提高10.0个和6.5个百分点，但从绝对水平来看，还有待于政策效应的进一步释放。住建部部长倪虹在发布会上表示，年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，并提出“应进尽进”、“应贷尽贷”、 “能早尽早”原则。据统计，截至到10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到年底“白名单”项目贷款审批通过金额将超4万亿元。
三是充分调动购房者的积极性。这一系列政策在需求端有利于降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。具体包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率和降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。
根据目前已有的最新数据，我们认为9月份是本轮楼市降温周期的最大底部，即2021年5月至2024年9月，以9月26日中央政治局会议为分水岭。10月份交易数据提振，充分说明交易量已经开始筑底。但“以价换量”特征仍然存在，即价格处在下跌周期，市场交易量明显拉升，未来成交量的“止跌回稳”可能会进一步带来成交价的“止跌回稳”，这一过程持续时间仍有待观察。
这一轮房地产政策对交易量的刺激效果显著。从时间上看，对比10月份和9月份的成交量，全国新建商品房和二手房环比增长5.8%，新建商品房环比增长6.7%，二手房环比增长4.5%。北京新建商品房环比增长41.7%，二手房环比增长20.4%。分区域看，一线城市新建商品房交易量同比增长14.1%，其中广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市同比增长超30%；二手房交易量同比增长47.3%，其中北京、上海、深圳、杭州等城市同比增长超50%。
三、热点对策：如何更好促进房地产市场止跌回稳
第一，坚持一个核心观念——系统观念。首先，房地产工作千头万绪，需“同向”发力，不能抛开宏观经济运行的其它指标谈房地产。其次，部门间存在政策时滞，政策“组合拳”不仅需要“同向”发力，还需要“同时”发力。例如，不能有“等一等”的心态，避免挤牙膏式政策影响居民期望；尽快推出扩张性财政政策，如允许专项债券用于土地储备、收购商品房作为各地保障性住房；尽快取消普通住宅与非普通住宅标准的税收政策；存量公积金利率同步下调等。最后，因城施策，地方与中央需要“同心”。地方政府应同步调整购房补贴、二手房交易政策等，与中央的土地供应、税收政策保持一致，以确保政策的一致性和执行力。除部分超一线城市外，全面取消限购政策。
第二，明确一个基本原则——适度指导不等于过度干预。既要管得住，又要放得活。一个积极的例子是各地取消新房指导销售价，有助于各个市场主体发挥主观能动性。政府的重要目标是引导房地产行业满足人民对美好生活的向往，例如发挥保障性住房收储兜底作用、持续增加“好房子”供应（如第四代住宅）、加强物业指导、提供老旧小区改造质量等工作的指导。
第三，强化一个中心工作——发挥市场主体主观能动性。在需求端方面，不断增加居民收入，让老百姓“敢买房、买得起房”。激发刚需、改善等不同需求群体积极性，降低居民购房门槛和成本，如进一步放宽户籍制度限制，让流动人口真正留下来，解决改善性置换群体的交易难点。在供给端方面，化解房地产企业债务，建立合理的融资协调机制疏通房企融资“堵点”，加大项目“白名单”信贷投放力度，加快推动完成保交房任务。
论坛第二单元，结合CMF中国宏观经济专题报告，各位专家围绕“政策‘组合拳’下的中国房地产市场”展开讨论。
国民经济研究所副所长王小鲁指出，房地产业的连续下跌并非周期性或临时性因素所致，而是由于过去长期过度扩张，最后泡沫破灭的结果。2021-2023年，全国商品房销售面积从17亿平米减少到11亿平米，下降了35%，2024年1-9月,新建商品房销售面积为7.0亿平方米,同比下降17.1%，显示出房地产业趋势见底。这一过度扩张主要是由于土地财政导致地价和房价不断上涨，刺激房地产行业快速扩张，叠加货币持续宽松这一助推因素，房地产业过度透支未来市场空间，形成巨大泡沫。
预计到2035年我国有约100亿平米的住房市场空间，每年平均可销售8.3亿平米的住房，相当于2021年商品住宅销售面积的56%，房地产业进入了深度调整时期。政策上，需要通过延缓房地产企业债务链实现软着陆，同时逐步市场出清，清理坏债，促使房价回归合理水平。政府通过收购商品房转化为保障房，完善住房保障制度，是应对当前形势的必要措施。此外，土地财政制度亟需改革，开放土地市场，允许农村集体建设用地和闲置宅基地入市，以提高土地利用效率和农村财产性收入。
中国人民大学经济研究所联席所长、教授、中国宏观经济论坛（CMF）联合创始人、联席主席，中诚信国际首席经济学家毛振华提到，中国房地产问题的外溢效应显著，房地产价格的下行不仅仅影响行业本身，还波及金融体系并进一步拖累宏观经济表现，因此稳定房地产价格成为宏观经济政策的关键。
当前房地产市场已进入新阶段，大规模开发模式不再适用。未来政策应聚焦于控制供给和扩大全国保障房需求，以实现价格稳定和市场信心恢复，并通过征收房地产税以增加地方财政收入，缓解财政压力。政策制定应以稳价格为中心，通过财政投入支持房地产市场，防止市场自然下行带来的经济风险。同时，要坚持长期的市场化改革和开放政策，确保经济稳定与可持续发展。
中国房地产业协会第八届理事会会长冯俊认为，稳房价、稳房市的关键是稳预期。“9.26”政治局会议后，中国房地产政策的主要方向是促进市场止跌回稳，取消了大多数限制措施以刺激消费，但政策效果在供给端落实较为缓慢或效果不佳，市场信心依然不足。10月份数据显示，一线城市新房和二手房销售有所增长，但整体市场基础仍不稳固，房价下跌压力和需求疲软持续影响着企业和市场的信心，导致房地产企业流动性风险尚未化解。住房需求的不确定性与收入预期紧密相关，而货币政策刺激效果逐渐减弱，住房需求动力依赖于人口增长和旧有住宅改造。
解决房地产问题需要改善预期。一是尽快明确住房限售制度，逐步完善限售交易规则，解决房地产开发企业前期开发的资金供应问题和后期个人住房抵押贷款的规则问题。二是着力完善住房交易规则，住房质量缺陷和面积缺陷是重点问题，不规范市场行为最终会导致消费者信心挫伤。三是尽快明确房地产税的原则，房地产税是影响百姓购置住房预期的重要因素之一。四是明确土地使用权期限届满的制度安排，法律明确住宅用地使用权期满后自动续期，但在续期费用上具有不确定性。
长江证券首席经济学家伍戈指出，房地产问题不应被简单视作行业问题，而是与宏观经济及汇率政策密切相关。香港的房地产经验说明，如果想要灵活调整房地产行业，逆周期政策特别是利率政策要摆脱固定汇率的掣肘。为了实现稳住房市这一目标，我们需要在实际利率和预期管理上有更大力度的措施。
尽管过去半年央行和财政积极参与收储，但实际效果不如预期，主要原因在于资金性质的界定。若供给端需要通过资金实现市场出清，必须确保这些资金真正具备公共性质，而不是准商业化的资金。中央最近提出对商品房建设要严控增量，如果对供给端实施过度约束，可能导致明年的土地出让收入进一步显著下降，这将削弱地方政府在逆周期调整中促进经济复苏的动力，使需求端继续走弱。在稳定房地产市场的过程中，应平衡新旧动能的关系，在供给端重点关注系统性风险，才能推动房地产市场实现长期健康发展。
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