来源：吴晓波频道CHANNELWU
“大家有一种中高端楼盘处于高位的担忧。”
全国土拍市场没有意外。
比如，上半年，全国成交土地建筑面积约9.9亿平方米，同比减少29%，成交金额约1.1万亿元，同比减少35%；涉宅用地的成交建筑面积约为1.8亿平方米，同比下降35%；成交金额约6694亿元，同比下降42%。
在这如退潮般的形势中，似乎有一个县级市是例外：义乌。
上半年，义乌土地出让金达63.5亿元，其中涉宅用地出让成交金额46.2亿元，同比增长9%。这46.2亿元的涉宅用地成交金额，接近深圳上半年51.8亿元的宅地成交金额。
与之呼应的是，上半年，义乌多个豪宅新盘摇号，煞是火热，成交超62亿元。有一个知名房企做的名为“凤起潮鸣”的楼盘，43天热销35亿元。
另一个义乌房企做的名为“万境观云”的楼盘，78套联排别墅，每平方米价格达65000元，单套价格在1000多万元至3000多万元，结果开盘后18秒售罄。
为什么？为此，近日小巴前往义乌一探究竟。
土拍与豪宅交替火热背后：
一个市区稀缺高端市场浮现
不少人容易把上半年义乌土拍与豪宅市场交替火热与义乌外贸形势直接挂钩。
今年上半年，义乌出口2880.3亿元，同比增长21.4%。其中的巴黎“奥运”红利是显著的。义乌对法国的出口额达17.3亿元，同比增长23.7%，其中体育用品的出口同比增长了150.7%。巴黎奥运的吉祥物“弗里热”玩偶，大部分由义乌生产。
这么简单吗？要想理解义乌土拍市场的现象，须从豪宅市场切入。
小巴此行的重点之一是销售最火爆的豪宅楼盘之一——“凤起潮鸣”。“凤起潮鸣”的开发商是绿城，产品是合院和大平层。楼盘就位于义乌的老贸易中心——南方联，离义乌现今的贸易中心国际商贸城的距离为6公里，是一个有着成熟的教育、商业、娱乐、休闲配套的准市区地带。
凤起潮鸣
图源：小巴拍摄
走访时可以发现：这并不是一个完全开放的楼盘。通往售楼处的两车道被道闸完全拦住，并不完全自由进出；一般需要提前2小时预约才能参观合院的样板房，并且参观人需要经领导批准，有一定难度。
听工作人员的意思，这些措施是为了尽量减少同行和无关人群的参访。
在布置光鲜的售楼处与精美的沙盘前，小巴还了解到，合院只剩一套边套未售，因为靠近配电室，阻碍部分视野和光线，所以降价300万元，售价为1900多万元。即将摇号的大平层是6、7、10栋。公共的配套包括四个地下及高层的泳池、休闲会所、共享餐厅、茶室、棋牌室等。
售楼处沙盘
图源：小巴拍摄
需要强调的是，“凤起潮鸣”的两个特点：位于周边配套成熟的市区与注重保密。——这是义乌新盘迭代升级与豪宅市场竞争激烈的结果。
据了解，2020年前，义乌市区几乎没有低密度豪宅。
多位义乌资深中介对小巴总结：义乌2016年以前，新房很少。2016年，义乌开启新一轮大规模棚改之后，从2016年到2019 年，刚需型新盘市场火爆。
但2021年之后，大部分老房子都拆掉了，刚需商品房的市场已经饱和，以至于不少做刚需楼盘的开发商“被套”。
从政府优化城市界面、市场消费升级等方面，位于市区的低密度豪宅顺势而生，大平层、大院墅、中式合院、空中花园、豪华外立面与配套……成了近几年义乌新盘的大势所趋与地产商的内卷姿势。
“2021年之后， 2022年、2023年拍的好的地，基本上都是低密度（容积率1.5及以下）的。”鸿大房产的一位资深中介王雷对小巴略显夸张地形容道。
可以作为佐证的是，高溢价率的低密度市区地块，并不少见。比如，上半年位于义乌市中心的较大地块“有机更新秦塘地块二”，竞价达46轮，溢价率达35.38%。
低密度地块越挂越多、越挂越香，是近几年义乌土拍的潮流。相应地，据《义乌市存量住宅用地项目清单（2024年第2季度）》：容积率在1.5及以下的低密度住宅有14个，占比近27%。
传导至二手豪宅市场，“1000万的房子，一年涨个三五十万很正常”，“排屋每年都在涨，这个产品是有稀缺性的”，多位中介人士对小巴说道。
而与之形成鲜明对比的是，和全国楼市别无二致的义乌楼市的整体衰势。
据安居客数据，近三年，义乌二手房的挂牌价格从高点25941元/㎡下落至今年8月初的20710元/㎡；新房的挂牌价格从高点33500元/㎡下落到22109元/㎡。
综上，今年上半年义乌土拍与豪宅市场交替火热是：近几年义乌市区中高端楼市兴起的延伸。
外贸积累+拆迁红利+宅基地改革
不难理解，当一个具备稀缺地段、产品升级优势的高端楼盘市场出现在义乌，无论从居住体验、当下的资产保值乃至投资潜力角度，对于义乌的富裕群体，都是有吸引力的。
“有个做工程的，说几千万的工程，才几十万的利润；有些工厂，100多号人，流水很高，实际上到手的利润很少。”这些情况，可以一窥即便是企业经营不善者对投资高端住宅的意愿。
“老百姓有需求他们才敢去拿地，没需求他们也不敢去拿地。”该业内人士继续说道。
图源：小巴拍摄
举例来说，王雷和小巴提到：一位本地购房者看到豪宅交易火爆，又不太放心，专门找到他咨询分析即将开盘的某一个豪宅新盘的价值，在他的鼓励下选择了冻资参与摇号，并成功摇中，摇中后又买了套二手别墅。
还有一个售价1100万元左右的“垂直楼”，因房东急需资金，降价200万后很快出售了，成交完成后，房子价格瞬间涨回1100万元。
另一个名佳地产的资深中介刘国东提到：
一位在杭州做直播电商的苏州籍老板娘，上个月冒雨专程从杭州开车到义乌，在10个小时内，看了六套豪宅后，于凌晨1点买下了一套成交价在836万元的别墅。这位老板娘此前在义乌起家，因为杭州市场内卷，动了回义乌发展的心思。
交易对象房东则在几天后，置换了一套1300万元的豪宅。
“义乌市场的特点是流转快。比如，我自己手上的一些老客户，今年买了一套，在装修或者实际居住过程发现有缺点，第二年他又会考虑买一套更好的。”刘国东对小巴说道。
至于这些旺盛的购买力的来源，有一点是众所周知的。那便是义乌的中小老板多、民间资金充裕，产业较为稳健。
官方数据显示，过去十年，义乌市市场经营主体从17万户突破到100多万户，占全国千分之五、浙江省十分之一；从2021年至今，义乌外贸出口额均处在18%—20%左右的高位增长；义乌2023年人均可支配收入达到83954元，同比增长7.3%，仅次于上海的84834元，高于北京的81752元。
但是，还有两点则是容易被忽略的。从2016年至今，义乌已经有两轮大规模的城市拆迁运动，城镇化率从76.2%提升至81.6%，逼近北京、上海与天津，这期间也创造了一批拆迁创富群体。
此外，从2015年开始，全国首创的农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度也在义乌宅基地交易市场开始逐渐形成。
官方数据显示：义乌市历年累计收取宅基地有偿选位费约164.4亿元。通过农房历史遗留问题处理有偿使用、有偿选位、宅基地转让所有权收益、跨村安置、集地券等方式，全市农村集体收益近200亿元。
结果是，在义乌市场，有一个与当下普通豪宅火爆程度相媲美，且经久不衰的独有产品——“垂直楼”，它很大程度是义乌产业兴盛制造的需求与大规模拆迁、宅基地改革释放的购买力共促的产物。
什么是“垂直楼”（又叫沿街垂直分割）呢？是指单一产权的商住楼，可作为店面、仓库、工厂、住宅等形式出租，年租金可达20—40万元左右，包括市区沿街与乡镇的国有产权、集体产权及个人产权的垂直楼。
国有垂直楼
图源：小巴拍摄
“去年，每天两到三套有的。1000万左右的垂直楼，溢价在50万左右。1500万左右，溢价在100万左右。商贸城附近的，有些涨了两三百万。”鸿大地产的王雷描述道。
“市中心，各方面比较严格。很多小企业主、小加工厂都搬到城乡接合部去了。”鸿大地产的董事长朱晓刚补充说道。
受访的王雷与朱晓刚
图源：小巴拍摄
这家公司在2018年从零开始创业，顺应了垂直楼交易热潮，如今已在垂直楼交易领域排在头部，年销售规模在6亿—7亿元，年交易量在两三百套。
垂直楼市场与豪宅市场相互促进，滋润着义乌楼市。
一个“本土力量”支撑的地产市场的启示
如果将义乌楼市活力只归因于一个少有的富裕群体以及政策因素，也是不够的。
假如要定义义乌经济，小商品生意可以算是“外循环”经济的最佳代表，它源源不断从国内外吸引人才、资金、劳动力，源源不断向国内外输出产品。
而义乌房地产市场则可以算是“内循环”经济的代表之一。
甚至可以这样说，楼市“内循环”活跃，是义乌走出与全国楼市不同轨迹的核心原因。
基本因素方面：义乌面积1105.46平方公里，城镇化率、外来人口持续提高和增加，导致人多地少、优质房源存在稀缺性的特点是长期存在的。
企业方面：土拍市场中，本土企业（包括国企、民企）实力强劲，高价拿地案例不在少数。
以房企为列，比如去年12月，民企义乌市新迈企业管理咨询公司以约18.5亿元竞得建筑面积约14.2万㎡、容积率在1.3的“江湾有机更新区块5号地块”。
上述竞价超过46轮、以17.6亿元成交的“有机更新秦塘地块二”，参与竞拍的除了中海、绿城、建杭等外地房企，还有商城、联利、永康恒青等一众本土房企，最后由民企义乌宇灵贸易（联利）竞得。
这一拿地金额在浙江省上半年房企排名中，位列第十名，不可小觑。
本土地产商的产品力同样颇受市场认可。比如，上述今年上半年义乌的热销豪宅楼盘就包括雪峰、八都等本地企业旗下楼盘，本土地产商的销售额占总销售额的近一半，媲美绿城。
中介市场中，本土中小企业占据主流，贝壳系、我爱我家、中原等全国性中介品牌的存在感薄弱。短视频渠道而非找房APP，是中介获新客主要渠道。交易中的熟人文化依然明显。
直播卖房
图源：小巴拍摄
消费群体方面，简而言之：主要是与“国际商贸城”产业链关系紧密的本地、外地人，以及因拆迁、宅基地改革等多方政策受益的本地人，专门的外地炒房客是少数。
所以，义乌楼市可以塑造一个独有且交易活跃的垂直楼市场，义乌豪宅客户的核心需求点“主要是追求使用率”（业内人士语），它们与当地优势产业、政策紧密相关。
与之互为因果的是，义乌的城市配套主要服务“搞钱”的大目标，大型商场、消费娱乐型商业配套并不完善，市民娱乐消费氛围欠缺。
当不少城市的房地产市场容易陷入依赖外地资本、房企、中介、购房者的矛盾关系之中时，义乌房地产市场则有较坚实的本土托起力量。
或因如此，义乌的活跃购房群体，往往没有那么多顾虑，一旦察觉手中产品不行，立马调换更有增值潜力的产品。刚需住宅、大平层、豪宅、垂直楼，常常是被人轮着买的。
不过，即便“置身事外”如义乌，楼市热度的长期可持续性也是需要忧虑的。
比如，接受调研的两个头部中介公司的资深中介均表示，单量相较往年下滑明显：一个刚需、豪宅楼盘兼顾的中介公司，较三年前，订单量折半；另一个主要做大标的的中介，则透露说：“去年每天两到三套，今年两三天才一套。”
“大家有一种中高端楼盘处于高位的担忧。”本土“老炮儿”、五十五岁的朱晓刚如此总结说道。
他的应对方法是：一、支持旗下三十多个员工不断提高业务能力，尤其是网络知名度，以及坚持“无底薪+高提成”的薪资政策；二、与更多小中介结成同盟。
正如他谈起这些年经历所传递的意思：永远未雨绸缪。
本篇作者 | 林波 | 责任编辑 |何梦飞
主编 |何梦飞|图源|VCG
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