来源：中物研协
在3月经历传统销售旺季，市场供求均大幅上升后，4月市场整体表现有所下降，市场购房需求仍有待进一步提振。从新房市场看，由于市场供应规模有所回落，再加上市场仍存在观望情绪，都导致市场成交出现下滑，与近期楼市放松政策预期仍存在差距。从二手房市场看，成交套数出现回落，主要是市场存在明显的博弈态势，购房热情减弱。本文节选于《4月上海房地产政策跟踪与市场分析报告》,从土地市场、住宅市场、办公销售市场、商业销售市场四个方面对于2024年4月上海房地产市场进行回顾总结，并对市场发展趋势给予展望，为各界了解上海房地产市场提供参考。
土地市场
1、4月共成交20幅，纯住宅用地幅数占比3成
4月上海共成交20幅土地，土地总成交建筑面积179.8万平方米，同比下跌47.8%；土地出让金135.4亿元，同比下跌75.1%。本月土地市场成交了2024年集中供地第一批次第二轮6宗地块，由于去年同期集中供地第一批次成交地块较多，因此本月总成交建筑面积及土地出让金均明显下降。从成交用地性质看，纯住宅用地幅数占比30%，工业用地幅数占比60%。从溢价率看，2幅纯住宅地块溢价率均达到10%，分别位于闵行区浦锦街道和静安区中兴社区。
从年初累计成交建筑面积同比增速走势看，2023年一季度，由于无集中供应土地成交，因此同比跌幅处于低位，4月由于去年同期基期值较低，推动同比回升到正增长区间。5月则再次下滑至负增长区间，7、8月受到单月成交数据同比向好的影响，累计成交建筑面积同比跌幅持续小幅收窄。9月出现振荡后整体呈现收窄并趋稳的走势。四季度，土地市场成交同比整体延续了目前较低的水平。2024年1月，土地市场成交同比延续了上年四季度以来逐步上行的态势。2月同比跌幅回升至正增长区间，主要还是2月当月成交建筑面积同比上升明显所致。3月随着当月成交建筑面积同比涨幅收窄，累计成交建筑面积同比涨幅整体放缓。4月受到当月成交建筑面积同比下跌影响，累计成交建筑面积同比也呈现下跌态势。预计二季度，由于上年同期基期值逐步下行，土地市场成交同比将呈现平稳上行态势。
2、今年第一批集中供地第二轮地块成交，住宅用地价格出现回落
2021年5月，上海推出第一批集中供地后，住宅用地成交受到集中供地影响，月度成交差异明显。2023年3月中旬公布首批集中供地并于4月集中成交。6月8日和6月30日，第二批集中供地信息分两次发布，共计25幅，土地供应建筑面积达269.5万平方米。其中第一次发布的地块于7月成交，第二次发布的地块于8月成交。9月发布的第三批集中供地则于10月中下旬成交。11月分两轮发布了第四批集中供地信息，并于12月出让。12月公布了第四批集中供地第三轮出让地块信息，并在2024年1月成交。同时，1月还另外有一幅纯租赁住宅用地成交，为青浦区赵巷镇盈港东路北侧B3C-01地块。2月，上海发布2024年集中供地第一批次第一轮5宗地块出让公告，并于3月中旬成交。同时，3月发布了第一批次第二轮6宗地块的出让信息并于4月中旬成交。可见，受到集中供地制度影响，月度住宅用地供求差异明显的情况仍会延续。
从住宅用地成交价格走势看，2023年4月以来，住宅用地价格再次回升。7月住宅用地价格较4月有所回落。8月由于一些优质宅地的推出，导致住宅用地价格再次上升，仅次于2022年7月的高点。10月住宅用地价格较8月明显回落。12月住宅用地价格较10月继续回落。2024年1月，住宅用地价格延续了此前整体下行的态势。3月由于住宅用地整体溢价率相对较高，因此推动价格快速上升，达到四年多来的新高。4月住宅用地整体质量有所下降，价格也出现回落。未来一段时间，预计住宅用地价格整体仍将延续这一态势。
3、商办用地供应放量，成交价格明显下滑
从商办用地供求情况看，2021年以来，商办用地供求整体回落。2023年1月，受到春节假期因素影响，市场供求大幅回落，此后几个月延续了供求整体偏弱的态势，三季度整体供求上升，10月市场成交再度下滑，但此后两个月市场供求持续上升，均达到年内最高水平。2024年1月，市场供应再度放缓，市场成交则基本维持了此前两个月的规模。2月市场供求继续下行，达到历史较低水平。3月商办用地无供求。4月随着青浦、松江供应多宗商办用地，推动商办用地供应大幅放量，成交则仍处于低位。
从商办用地成交价格走势看，受成交用地结构影响，月度成交价格波动较为明显。2023年前两个月由于成交的商办用地基本位于郊区板块，因此价格持续回落。3、4月成交价格大幅回升，主要与成交的商办用地所处区位较好有关。5月以后成交价格整体下滑，11月成交价格下降明显，12月再度大幅上升，达到年内较高水平。2024年1月，成交价格明显下滑。2月成交价格回升至2023年12月水平，4月成交价格则大幅下滑。预计后续由于商办用地成交结构的差异化，成交价格仍将延续明显波动的走势。
住宅市场
1、新建住宅供求规模环比下跌
4月，上海新建商品住宅新增供应面积71.5万平方米，环比下跌34.6%，同比上涨0.4%；成交面积54.7万平方米，环比下跌27.2%，同比下跌38.9%。4月新盘入市供应节奏有所放缓，主要是市场区域分化明显，郊区区域新盘去化压力较大，市场依旧延续了上月供大于求的态势。
从供求关系来看，2023年1月，虽然供应回落明显，但成交仍然保持一定热度。3月随着上海新房供应的加快，成交也快速上升，4、5月则持续回落，这与二手房市场整体低迷导致购买新房的改善型需求放缓有关。6月随着供应大幅增加，成交再度回升，7月供求均明显回落，8、9月供求持续上升。10、11月供应虽然继续上升，但受到政策效应减弱影响，成交回落至8月水平。12月随着住房信贷政策等进一步放松，市场成交也出现上升。进入2024年，1月在市场供应节奏放缓的情况下，成交未能延续上年12月的上涨势头。2月由于春节长假因素，市场供求均大幅回落。进入3月随着供应的加快，市场活跃度有所上升，但4月在供应放缓后，成交也随之下滑。预计未来一段时间，随着上海楼市政策环境的持续宽松，市场也有望平稳向好。
2、新建住宅成交均价处于历史较高水平
4月，上海新建商品住宅成交均价为80167元/平方米，环比下跌11.2%，同比上涨28.7%。从新房成交价格走势看，自2021年11月以来呈现持续上行态势，直到2022年7月受到成交结构的影响开始回落。2022年10月以来，新房成交价格持续回升，2023年2月新房价格再度回落，此后整体保持平缓向上的走势，9月新房价格达到近年来的较高水平。10、11月新房价格则持续回落。12月新房价格则小幅回升。2024年1月，新房价格小幅回落。2月新房价格基本稳定。3月受到黄浦区中海·顺昌玖里、城投露香园、绿城·黄浦湾等项目集中成交的影响，新房价格升至近年来新高。4月虽然新房价格有所回落，但整体仍处于历史较高水平。预计未来一段时间，新房成交价格整体仍将保持较高的水平。
3、二手住宅成交套数有所下跌
4月，上海二手房成交16234套，环比下跌12.2%，同比下跌8.2%。4月二手房成交套数出现回落，主要是市场存在明显的博弈态势，购房热情减弱。
从月度数据走势来看，2021年下半年，针对二手房的精准调控措施“学区房”新政和“三价就低”政策出台，导致市场快速降温。2022年受到疫情影响，二手房成交整体处于中等偏低水平。2023年1月受春节假期因素影响导致成交明显回落，2、3月随着疫情影响的逐步减轻以及信贷环境的放松，二手房市场成交持续回升。二季度受到市场二手房挂牌量上升导致交易周期放缓的影响，市场成交持续回落，三季度受到政策放松的影响，成交企稳回升。四季度开始，随着政策效应的递减，市场成交整体趋于稳定。2024年年初以来，二手房市场成交持续下滑，3月随着传统销售旺季以及市场需求的释放，市场成交有所回升。4月成交有所下滑，在市场挂牌量较高的情况下，存量住房去库存压力较大。
4、二手住宅成交均价基本平稳
4月，上海二手住宅成交均价40390元/平方米，环比上涨1.1%，同比下跌2.5%。从月度数据走势来看，2014年以来，上海二手住宅成交价格开始呈现快速上行态势，特别是2016年下半年涨幅最为明显。此后整体基本延续较为平稳的走势，成交价格基本在40000元/平方米左右。2022年4月受成交结构的影响导致成交价格较高。此后，成交价格出现回落并整体趋稳。2024年2月成交价格出现明显下滑，此后成交价格逐步回升。当前，在放松政策效应的持续影响下，市场以价换量的心态依旧，因此成交价格短期内持续上涨缺乏动力。
办公市场
1、市场供求规模均回落，整体呈现供小于求态势
4月，上海办公市场新增供应面积2.6万平方米，环比下跌51.0%，同比下跌63.0%；成交面积3.9万平方米，环比下跌30.0%，同比上涨10.9%。4月办公市场供求规模较上月均出现下滑，今年以来，上海办公市场整体呈现供小于求的态势。
从供求走势看，2022年以来，受行业整体环境以及疫情的叠加影响，市场供应急剧下滑，但成交在5月放量回升，6、7月供求规模回落至历史较低水平，8月以来成交回升并保持一定规模，但供应依旧较少。11月、12月供应持续放量，成交则在12月回升至年内较高水平。2023年以来，1月供应出现放量，此后3月供求规模相对较高。10月供求明显减少，达到近年来最低水平。11月供求再度大幅上升，其中供应达到近四年最高。12月则受到11月供应去化的影响，成交也达到近年来较高水平。2024年以来，前两个月市场表现较低迷，3月以后市场供求整体有所起色。
2、成交价格继续下跌，整体相对稳定
4月，上海办公市场成交均价为27459元/平方米，环比下跌21.3%，同比下跌32.8%。从历史价格走势看，上海办公市场成交价格整体呈现波动走势，主要还是受到成交结构的影响，成交价格在2020年2月达到历史高点后开始回落，自2021年8月持续6个月呈现相对平稳的态势，2022年5月在达到历史较高水平后又于6月快速回落。2023年以来，2月受到绿地外滩中心项目成交价格较高的影响，推动整体价格再度上升。3月以后成交价格整体呈现逐步下行并趋稳的态势。2024年以来，除了2月成交价格明显上升外，成交价格整体相对稳定。
商业市场
1、市场供应规模有所放缓，成交规模较为平稳
4月，上海商业市场新增供应面积1.1万平方米，环比下跌89.1%，同比下跌67.3%；成交面积3.4万平方米，环比下跌7.0%，同比下跌36.4%。4月商业市场供应规模有所放缓，成交规模虽然有所下跌，但基本延续了今年以来的水平，整体较为平稳。
从供求走势看，2022年以来，市场供求态势并未得到明显改观，4、5月在市场零供应的情况下，成交量也较低，6、7月随着市场有所恢复，供求也开始回升，8月成交则延续了此前几个月的上升态势。9月市场整体呈现供大于求态势，10月则明显回落，11月市场供应规模再度回升，成交规模达到年内平均水平。12月市场供求表现再度下滑。2023年一季度，市场供求规模逐月上升，二季度市场供应下降，成交表现有所好转。三季度市场供应规模回升。四季度在七宝中闻商务广场、绿地海外滩中心、金龙新街酒店等项目成交较多的带动下，整体成交规模大幅上升。2024年以来，前两个月市场供应规模明显放缓，3月市场供应规模大幅上升，此后出现回落，市场成交规模则相对平稳。
2、成交价格环比下跌，回落至历史平均水平以下
4月，上海商业市场成交均价为27402元/平方米，环比下跌28.0%，同比上涨2.5%。从历史价格走势看，上海商业市场成交均价整体呈现一定的波动性。2021年6月价格达到近三年来的较高点后逐步回落，2022年4月价格再次回升到历史较高水平，2023年2月受到成交结构影响，成交价格出现一定程度的回落。6月受到太平洋中环广场、晶耀名邸等成交价格较高的影响推动整体价格上升至近几年较高水平，此后成交价格整体回落。12月受到百汇花园、力波商务中心等项目影响推动整体价格再次上升至年内较高水平。2024年以来，2月受到宝能公馆1288项目成交价格较高的影响，整体成交价格上升至近四年来新高，此后两个月逐步回落。
总结与展望
4月以来，中央层面在召开的几次重要会议中对于住房工作提出了进一步的要求。其中住建部在保障性住房建设工作会议中要求尽快形成保障性住房政策体系，中央政治局会议则要求统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，这些都为后续各地在稳定市场发展的政策方面提供了方向性指导。同时，自然资源部发布的2024年住宅用地供应相关政策，旨在合理安排住宅用地的供应总量、结构、布局和时序，有助于促进房地产市场平稳健康发展。从上海来看，2024年供地计划显示宅地供应正逐年缩减，土地供应策略则更加聚焦于通过旧改来释放潜在价值，这将有助于维持新房市场的稳定和健康。同时，金山区针对人才购房和租房出台相关补贴政策，在更好地引才聚才的同时，也有助于激活区域的合理住房需求。
从房地产市场看，在3月经历传统销售旺季，市场供求均大幅上升后，4月市场整体表现有所下降，市场购房需求仍有待进一步提振。土地市场方面，今年第一批集中供地第二轮地块成交，虽然住宅用地整体质量有所下降，一定程度上影响了市场热度，但总体还是保持了相对活跃的态势。4月中旬上海公布了今年第二批集中供地的4宗地块信息，地块数量的减少也将继续影响土地市场热度。新房市场方面，由于市场供应规模有所回落，再加上市场仍存在观望情绪，都导致市场成交出现下滑，与近期楼市放松政策预期仍存在差距。二手房市场方面，成交套数出现回落，主要是市场存在明显的博弈态势，购房热情减弱。
总的来看，进入4月，房地产市场整体表现出现回落也是可以理解的，一方面上月是传统的销售旺季，另一方面主要是郊区区域新盘去化压力较大，房企放缓了推盘节奏，重在去库存。近期，北京、深圳等一线城市均优化了楼市限购政策，上海则于五一期间发起了商品住房“以旧换新”活动，这反映出一线城市因城施策、稳定市场预期的目的。上海的商品住房“以旧换新”活动，是深入贯彻落实了4月底中央政治局会议明确统筹研究消化存量房产和优化增量住房的精神，旨在通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求，此次活动的后续效果还有待观察。从上海房地产市场发展来看，由于市场区域分化特征依旧突出，因此从稳市场、稳预期的角度考虑，需要制定更加科学合理的分类措施，以适应不同区域的市场现状，从而更好地推动整体市场的健康平稳发展。
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