来源：中物研协
2024年4月20日，A股市场第一家独立第三方物业服务企业——南都物业发布2023年全年业绩报告。报告期内，南都物业主动寻求战略升级,围绕“五有四力”，以“创造力”“标准力”“数字力”“人才力”构建新质服务力体系,深化“住宅、商写、城市服务”全业态布局,推进物业基础服务、物业增值服务、资产管理服务“一体两翼”三大赛道融合发展,全面塑造“有担当、有价值、有文化、有特长、有未来”的南都物业。
根据业绩公告披露，截至2023年12月31日，南都物业实现核心业绩有质增长，业绩亮点如下：
1.营收稳中有进：营业收入为18.51亿元，同比增长0.23%。
2.规模有质开拓：全年新签项目100个，新签约面积1022.39万平方米。
3.盈利能力稳健：实现归属于上市公司股东的净利润为1.86亿元，同比增长27.69%。
4.现金流量充沛：经营活动产生的现金流量净额约1.85亿元，同比增长18.75%。
5.运营能力优质：基本每股收益0.99元，同比增长28.57%。
6.分红回馈股东：每十股派息3.463元，同比增长11.82%；当年分红金额6502.74万元，累计分红金额3.19亿元。
规模有质拓展
非住宅项目新拓面积占比过半
管理规模的有质拓展是企业发展的不竭动力。一方面，南都物业注重长三角重点粮仓的不断深挖。长三角地区市场发展成熟，企业布局该地域可不断淬炼自身核心价值，获得经济效益与品牌效应的双提升，彰显企业综合实力。南都物业持续推进“1+N”区域布局, 深耕“1”个长三角经济圈，提升已进入区域项目密度，扩大服务规模。报告期内，南都物业提升已进驻城市项目密度，持续巩固长三角区域优势为重点进行市场拓展。全年新签项目100个，新签约面积1022.39万平方米，新进福建泉州、广西南宁、云南曲靖。总签约项目722个，累计总签约面积8868.54万平方米，其中长三角区域（江浙沪皖四省）面积占比88.38%，较2022年提升1.38个百分点，企业市场独立拓展动能强劲。
另一方面，在当前的行业环境下，多元的业态布局更利于企业应对复杂多变的行业环境，提升自身抗风险能力，为此，在业态的布局上，南都物业不断丰富服务业态，深化非住业态布局，覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各个业态，并积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力，形成“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局。
截至2023年12月31日，南都物业总签约面积中，住宅项目占比63.6%，商写项目占比25.8%，城市服务项目占比10.6%，非住业态项目面积占比较2022年提升4.4个百分点；全年新增签约面积中，住宅项目占比46.4%，商写项目占比34.9%，城市服务项目占比18.7%，非住宅项目新拓面积占比超50%。
此外，南都物业稳步推进合资合作，2023年全年，南都物业合计新增3家合资公司。4月，公司旗下江苏金枫物业服务有限责任公司与常熟经开控股下属常熟经开产城综合服务有限公司签约并设立合资公司，打造智慧产业园管理模式，旨在经开区及常熟市其他产业园进行复制，实现多个产业园区服务项目拓展。5月，公司与杭开控股集团下属子公司杭开（杭州）创新创业园区有限公司签订共同设立城市运营服务有限公司协议，双方将围绕科创园区、智能制造基地、生产研发中心等项目开展合作，打造物业管理+综合配套服务平台。10月，公司与绍兴金控全资子公司绍兴市财税印刷有限公司设立绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司，依托南都物业服务能力，整合绍兴金融控股公司相关资源，发力绍兴公建物业市场。
核心业绩表现稳健
两翼齐飞助力企业有质提升
2023年，南都物业实现营业收入18.51亿元，同比增长0.23%，主要系物业服务项目规模增长，整体而言，南都物业核心业绩表现稳健。
从营收结构来看，南都物业主要包括物业基础服务、物业增值服务、非业主增值服务和资产管理服务四类。其中，营收占比大的是物业基础服务，2023年全年营收16.24亿元，占比87.9%，其次为物业增值服务，营收1.69亿元，占比9.1%，非业主增值服务营收0.23亿元，占比1.2%，资产管理服务营收0.33亿元，占比1.8%。
增值服务作为考验物企对社区空间的高效运营能力的重要抓手，是物企发展的第二增长曲线。2021-2023年南都物业的物业增值服务基本维持在40%以上，整体表现十分优异。
从行业的发展经验来看，单纯依靠基础物业管理服务已经越来越难产生较强的经营动能，企业依据自身战略和资源优势，拓展服务边界，将多元增值服务纳入业务发展中，可以有效地增加客户粘性，助长经营效能。近期，住房城乡建设部部长倪虹提及提好房子、好服务，两会政府工作报告中提及新质生产力，对物企而言，做好社区服务，做好企业服务，是支撑企业有质发展的重要路径。南都物业的“一体两翼”发展战略，恰好呼应了好服务和新质生产力的发展方向。为更好的响应企业客户的需求，南都物业对物业增值服务进行战略升级，打造社区生活服务和企业增值服务两大主要业务条线。
在社区生活服务方面，针对C端业主，南都物业打通线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造智慧服务平台，针对老、中、青、幼全年龄阶段业主覆盖衣、食、住、购、娱等全生活场景。通过打造线下市集品牌“悦市集”，将“悦市集”与社区文化活动相结合，提升业主对物业服务的感知度，在提高营收同时增加业务满意度，2023年落地大型市集100+场,零星摆展300+,项目覆盖率同比增加200%;“乐勤到家”服务品牌入户服务6000余户业主,服务15000余次:15城开展“空调清洗季”活动，完成清洗台数同比去年增长超50%。
在企业增值服务方面，南都物业重点推出“乐勤企服”服务品牌，针对 B 端及部分 G 端业主，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境，完成“一站式商务服务体系1.0”建设，年内铺排落地59个项目企业服务。
而针对“一体两翼”的另一翼——资产管理服务，报告期内，南都物业住宿运营业务合计管理3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率90%；产商运营作为公司资产管理服务重点发力业务，以“产商运营+物业服务”一体化模式为重点，2023年合计签约项目3个，包括海宁未来社区、浙江大学杭州国际科创中心、之江长久中心项目。
同时，南都物业也在尝试探索商办园区的企业服务新业务，报告期内，悦郡商管与杭州运酬科技签约达成合作伙伴关系，旨在加强商写领域的客户粘性，提供包括资质认证、项目申报、工商财税等多项服务，目前已在公司旗下部分商写项目开展业务试点。
图片来源:企业公众号，克而瑞物管整理
盈利能力持续优化
智慧化推动企业运营能力提高
从归母净利润来看，2023年，南都物业实现归属于上市公司股东的净利润为1.86亿元，同比增长27.69%，横向对比行业整体，数据显示， 59家上市物企归母净利润增速均值同比下滑31.1%，南都物业位居59家上市物企归母净利润增速的第8位，由此可见，南都物业利润控制优势突显，盈利能力持续优化。
从最能衡量上市企业盈利能力的重要指标之一——净资产收益率（ROE）来说，2023年，南都物业净资产收益率（ROE）为17.09%，远高于行业8.6%整体水平，企业投入净资产创造利润的能力强劲。
从基本每股收益来说，2023年南都物业基本每股收益为0.99元/股，同比增长28.57%，基本每股收益同比保持较高速增长，基本每股收益增速位居行业第5位，对比行业基本每股收益增速-47.36%的整体水平可以看出，南都物业每股盈利水平增长优势明显。
盈利能力持续优化的背后是南都物业持续推进降本增效的有效呈现。南都物业通过稳步推进智能化转型，实现企业降本增效，助力企业运营能力提高。2023年，南都物业研发投入经费约347.1万元，研发费用占营收的比重从2020年的0.07%跃升至2023年的0.19%。
为提高公司整体数字化水平，促进数字化建设工作统一、高效、规范，南都物业成立了数字治理委员会，加速数字化转型步伐，管理费用下降2.48%，企业运营能力稳步提升。管理提效方面，公司优化车场管控平台并加快推广项目覆盖面，悦服务手机端APP巡检管理、品质检查、满意度调查等模块全面上线，提升物业服务管理效率，实现管理规范执行更标准，业务场景覆盖更全面。对客服务方面，为贴合客户需求，公司将悦嘉家APP轻量化，增加微信/支付宝小程序服务入口，客户通过小程序即可享受一站式服务全体验，包括公告获取、报事报修、生活缴费、社区商城等模块，使服务更专业、更便捷。
小结
回顾过去，南都物业规模、营收稳步提升，两翼齐飞助力企业优质发展，盈利能力持续优化。三十年来，南都物业走过了一段充满挑战而又乘风破浪的发展历程，已经逐步成为国内领先的城市运营综合服务商。
展望未来，南都物业主动寻求战略升级,围绕“五有四力”，以新质服务力为发展动能，守正创新，不断优化服务产品，继续保持初心，践行使命，全面塑造“有担当、有价值、有文化、有特长、有未来”的南都物业，昂首阔步扬帆再启航。
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