来源：地产大咖荟
就算是在广州天河，也不是每个盘都是网红。
虽然有众多的楼盘大把捧金，也有最近世界大观地块被越秀地产拿下，价格冲上了50160元/平方米，但是在寸土寸金之地，也有楼盘因为卖得不好，而不停地变脸，不停地换包装，试图自救，逆天改命。
这个楼盘就是世纪金源.天河源筑，虽然紧挨着华南理工大学，但是却命运多舛，接连换了好几任主人，如今开盘4个月去化率13%。
地产大咖荟查询阳光家缘的时候，世纪金源开卖4个月，3栋楼有预售，总套数334套，但是网签量只有44套。
如今又希望靠着满满的黑科技来自我拯救，但是从网签数据来看，收效一般。
天河源筑外景图。
01 故事多多
要说这个天河源筑可是一个故事多多的盘。
该项目位于广州天河区东莞庄，由两宗住宅用地组成，土地使用权面积总计9.5万平方米。其中，天一地块位于无线电模具厂内，土地使用权面积3.9万平方米；福林地块位于东莞庄地段，土地使用权面积5.6万平方米。
起初，项目公司为汉国恒生，最早由恒生集团以及境外子公司港汇集团共同持有开发，该项目土地使用证分别是2004年和2005年开始。
但在开发期间，恒生集团及另一房企子公司广州亿豪房地产公司倒闭，深陷财务诉讼之中的母公司无暇顾及东莞庄项目。
直至2017年，阳光城大规模扩张，于是在广州与Smooth Ever、汉国香港签署股份买卖协议，以现金收购Smooth Ever100%股权及债权，交易总对价31.81亿港元。
土地面积近10万平方米，建筑面积有30多万平方米（此后又调整至44万平方米的体量）。因而计算下来，每平方米的地价甚至不足1万元/平方米。
在当时，不少人认为，阳光城捡了一个大便宜。
但是因为资金问题，2021年阳光城又把拉来了当代置业，将持有该项目公司51%的股权以18.29亿港元转让予当代置业。当时，阳光城一方面想减轻资金压力，另一方面想引通过当代置业的绿色节能科技为产品增加新的亮点。当时项目名称为阳光城·当代檀悦MOMΛ。
但人算不如天算。阳光城和当代置业都陷入了资金困境，因而一直无法拿到预售证。
直至2022年11月底，世纪金源接手了阳光城·当代檀悦MOMΛ，将在更换设计、重新包装之后，重新更名为天河源筑。
作为天河源筑的操盘手，但据说收益并非只有世纪金源一家。
天眼查上显示，天河源筑的项目公司广州市汉国恒生房地产开发有限公司有两个股东，一个是香港公司港汇集团有限公司，一个是广州金源韬略投资有限公司（以下简称“金源韬略”），股权持有比例分别是75%和25%。
而金源韬略有三大股东，广州金源鸿大置业有限公司、广州顺熠投资有限公司、北京鼎泛企业管理有限公司。
据悉，广州顺熠、北京鼎泛这两家私人企业不仅能使阳光城和当代置业分享天河源筑的利益，又能够让天河源筑与两家暴雷的上市公司隔离开来了。
02 成交数据扑朔迷离
可以看出，天河源筑历经20年的风风雨雨，经历了三次转手。虽然，销售团队希望通过种种方式提振销售，但是网签数据就表现得不温不火。一些中介带看的周成交数据上，连续二三周显示为零。但是对于成交数据，销售方面却对外宣称大卖了，使得真实的成交数据变得扑朔迷离。
天河源筑（源筑华院）的网签数据。
不过，该装范还是要装范。
首先的套路饥饿营销，每天仅限接待30-50组客户，若当天没有预约，那对不起，请你改天再来。而且还要有200万元以上的验资才能看房，否则连样板间都进不去。
在五一黄金周期间，天河源筑终于开盘，价格在9万元/平方米，并希望一炮而红。而且愿望中，他们也希望能够大卖，并且到处宣传首个取证楼栋3号楼已经售罄。
网签数据和实际相差甚多。
但实际情况和其宣传的相差甚远，截至9月12日，3号楼总共90套，实际网签数量29套。4号同样是90套，网签数量14套。
而销售人员口中却宣称，3号楼有很多置换人群，所以暂时无法做到网签。
为了提振销售，8月17日，天河源筑又大张旗鼓地在四季酒店召开发布会，宣传该项目有满满的黑科技加持。
但是在网签显示的数据还是一般般。8月份，天河源筑取得预售的2号楼至今一套没有卖出，网签套数显示为“零”。
而销售人员却说，2号楼已经网签10多套。但是，最近二三周，第三方统计的带看成交数据上却显示，天河源筑没有成交。虽说第三方的数据只供参考，但是8月初至今，能够卖掉10多套，也是大卖了，能够荣登天河成交榜了。
如果说卖得好，天河源筑的价格应该是十分坚挺的。但显然，其价格是一路在往下走。
2021年时，阳光城·当代檀悦MOMΛ当时开盘时价格超过9万元，今年5月，天河源筑重新亮相时，成交均价为84420元/平方米，6月成交均价为81800多元/平方米，7月又有所下滑，一直都在阴跌。
03 硬伤和优势并存
不过，作为天河东莞庄附近的改善住宅，天河源筑还是既有优势也有劣势。
优势在于，其一，在东莞庄没有新盘亮相，其稀缺性可见一斑。
其二，天河源筑总共10栋楼，环绕着华南理工大学建设。
其三，天河源筑要建设一所9年一贯制教育学校，引进四大名校集团之一入驻。
不过，优势也同时是劣势。天河源筑动辄上千万，而教授群体也没有那么大的消化力，9年一贯制学校在没有官宣之前都有变数，这个显然也不能作为卖点来宣传。
当然天河源筑的劣势也是十分突出。一是，项目首推的3号楼和4号楼，比较靠近东莞庄路，一定程度上受到了噪音的影响。
二是，作为东莞庄路目前是双向两车道，高峰时期出行塞车是必然。同时，天河源筑距离地铁站燕塘和天河客运站都将近两公里，对于有地铁通勤需求的购房者并不便利。
使用年限缩水20年。
三是，天河源筑的产权使用面积已经缩水了20年，对比周边的一手房有一定的劣势。而且，周边的竞品也比较多，保利天瑞、天河壹品等品牌知名度也好很多，价格也颇能打。
在优劣势并存的当下，天河源筑希望靠科技产品做秀，是否能激起广州楼市的水花，尚待市场的检验。
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