来源：地产大咖荟
2月，中国楼市一下子火热起来，让人不太敢相信这是事实：上海仅仅一周时间，就抹平了疫情三年楼市的下跌空间；
北京、上海、广州、成都房价也是涨声一片。
在广州，（2月19日/20日后）有20多个新盘开始涨价1%-5%不等。
市场向好，冷却很久的二手房市场也活跃了起来。在深圳、广州都出现了业主挂牌价上涨，上周更是出现抢房现象。
而为了抢夺客源，房企销售人员套路满满。而买房人也是运用各种策略，以期以最优惠的价格买到最心水的房子。一场看不见的明争暗斗悄然打响。
01 房价涨背后的逻辑
从事金融行业的Z先生准备带着家人看房，本想等等再下手的，可是看着看着楼价就越来越涨了。
一开始，Z先生还不理解，怎么一过完年，房地产市场大变样了。
等到看到M2数据后，才恍然大悟。
2023年2月10日，中国央行公布了1月份金融数据，其中有多个关键指标，创造了历史新高：
第一，1月社融规模创历史上第二高，新增近6万亿规模；
第二，人民币贷款规模创造了历史上最高的单月纪录，单月一共贷款了接近5万亿的规模；
第三，货币供应量M2一个月就新增了7万亿总量，12.6%的增速，创下了自2016年5月以来的新高。
很显然，如果按照目前的货币增速，到了2023年年底，中国的M2总量就会轻松突破300万亿。
预计中国2023年的货币增速将是往年的2倍以上。届时，多印刷的货币，必然反映在房价上。
在业界眼中，中国楼市就是一个政策市，政策执行宽松，房价就涨；政策执行严厉，房价就跌。
历年货币总量。制图：湾区楼市情报局。02 做好产品是王道
地产大咖荟最近带了不少人看房买房，也亲眼看到，与年前各大售楼部里面人员衡少相比，如今各大售楼部里面人流攒动。
先有量，后有价。
喊着涨价的，既有市中心网红盘，也有郊区刚需“领袖”；腰杆笔直，涨声一片。
制图：广州房产。
在融创翔龙广府一号里面，地产大咖看到77平方米北向望山的产品所剩不多，只剩下3楼、6楼和9楼、10楼的04和05户型，但是很快6楼和9楼的就卖完了，而且价格在一口价的基础上，根本没有松动的余地。
在保利翔龙天汇售楼中心，性价比高的4楼户型可以打特价，剩下的都是高楼层的房子。
越秀星樾山畔售楼大厅。
同样位于黄埔的越秀星樾山畔售楼大厅里面，人气更是超级旺。因为是准地铁上盖盘，加上单价有优势，北向望山的单价比南向的户型价差拉得特别大，性价比突显，因而成了刚需客十分青睐的置业场所。
在番禺，保利领秀海和亚运城板块的中海楼盘，就连相距甚远，位于番禺广场附近的卓越晴翠府、龙湖金地天峯，也成了竞品。
为了争夺客户，各大售楼部里面的不同中介团队之间和竞品之间的竞争悄然打响。
在同一个售楼部里面，为了争客，不同团队之间都充分利用规则，尽可能把客户揽在自己名下。
竞品之间，更是充斥着白热化的竞争，位于番禺汽车城板块的保利领秀海，因为依托番禺汽车城，加上有着绝佳的江海资源，被人称之为番禺的“松山湖”，现在2.2万-2.8万的单价，对于刚需和刚改客户有着巨大的吸引力。但就算这样，保利领秀海依然对手攻击为“稍有点偏”；
而在桥南板块上，卓越晴翠府，周边都是富人区，高端住宅林立，前期因为有260多万可以买89平方米工抵房的诱惑，因而很多客人纷至沓来，最近又有103和130平方米的少量户型借着工抵房的名义在特卖。
不过，火热的背后，也有人对于卓越的知名度存在疑虑。
但是，无论是开发商、楼盘还是销售人员本身，都在遵循毛主席军事战略思想，“你打你的，我打我的“，把产品最大的亮点充分地展现给购房者，最终的选择权交给”购房者“。
在他们认为，只要把产品的亮点说清说透，同时做好销售服务本身，聪明的购房者一定会选择对于他们最为有利的产品。
03 博弈和反博弈
在各家开发商和楼盘、销售人员为了争夺客户而展开明争暗夺之时，购房者也在与开发商之间开始着一场博弈与反博弈。
在最近几个月的带看房过程中，地产大咖发现，一些购房人还没有从2022年房价低迷的气氛中缓过劲来，只有少数先知先觉的人提前下场买房了。
就在去年国庆前后，跟随地产大咖一起买了保利领秀海的人发现，现在96平方米的房价已经涨了20多W，同样，不少楼盘的里面的主打户型，因为卖得比较抢手价格开始往上调。
就算是个别户型尾盘清货，价格也没有打折空间。
Z先生最近就带着妹妹去看房，左看朝向不合适，右看价格不合适，一会是价格高了，一会嫌折扣少了。最终在开发商发出即将优惠取消2个点（相当于涨了2%）的通知后，赶在房价上涨前一天出手买了房。
但是在之前，他们好几次在销售人员带看了好几次之后，即将下定前一刻，决定再考虑一下，搞得销售人员晕头转向。销售人员甚至在想，他们到底是“策略还是谨慎“？
在售楼部，第一次去看房，销售人员都会主动热情地上来介绍，说刚需户型所剩的楼层不多了，一般都会告诉你，低楼层的、14楼、18楼的还有。当发现他们对这些楼层不感兴趣，又有强烈的买房意向而犹豫不决时，于是抛出了杀手锏，说还有某某中间楼层的房子，因为其他买房人换了另外的楼层而空了出来，要买就要抓紧。
这个时候，既是底价，总价又符合购房人的预期，加上楼层又合适，买房人就只能乖乖就范，爽快交钱。
当然，现在买房人当中，不少是卖一买一的改善型买家，不少改善型买家因为手中想卖的房子还没有卖出去，因为对新买一套房子心存顾虑，有着各种担心。
为了打消他们的担忧，各家企业也在置换服务方面做文章，于是各种延期首付出来了，而且还有各种卖房服务，小贷服务也应运而生。
在这当中，最有实力的当属保利和越秀，他们推出的延期首付和卖房服务，让不少愿意抄底的买家敢于在没有完成卖房之前就敢下手新买一套，乘着市场行情向好，两头赚，一头是锁定了新房的价格，一头是等着二手房价格上涨，卖一个更好的价格。
楼盘里人头攒动。
04 后语
最近的楼市，再次开启了上涨的步伐，但不等于全国楼市的普涨时代到来，必会产生楼市分化。一二线城市将迎来房价上涨的压力，而失去人口红利的三四线城市，房价难言大涨势头。
目前北京、上海、广州、成都、长沙等城市，出现房价上涨的势头，必然会带动一部分人进入楼市，进行资产布局。在湾区楼市情报局看来，如今楼市底部特征明显的深圳，也是购房人适合进场的城市之一。
一个典型的例子是，深圳湾翡翠海岸，前一天89平米户型销售价还挂1300万，第二天就挂1500万，上涨了200万之多。
业主的底气来自于二手房成交市场的火爆。
从2月1日到2月19日，深圳二手房成交了1700多套房源，其中住宅超过1400套，与前两年二月份成交数据相比，成交量确实有所放大。
同样，据贝壳研究院广州分院数据显示，广州上周（2.13-2.19）全市二手房成交约3000套，环比上升31%，同比上升112%。
总结：货币宽松之后，各种资金都有保值的需求，楼市自然就成为了最佳选择。但有机会的只是部分城市、部分区域，优质核心楼盘，核心地段或稀缺物业最有可能上涨，但也切记不要过分加大杠杆买房。
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