20%个税政策“悬空”后房价上涨，地王回归

　　未来6个月，8%的经济学家预期房价上升10%以上

　　国五条中提及二手房交易征收20%个税，至今只有北京一个城市执行，这意味着其他城市3月份抢跑政策末班车的人们全部“扑空”。业内人士认为，新一轮房地产的调控难度很大，一方面不能放松现行的政策导向；另一方面，不解决股市等资本市场长期不景气的问题，不解决地方政府长期依赖土地财政的问题，恐怕难以厘清资本追逐利润所带来的楼市异化问题。

　　综合新华社电

　　“国五条”地方细则今年3月出台以来，除北京市以外，有关二手房交易个税按个人所得的20%征收政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。

　　有城市的20%个税实施无时间表

　　从3月底至今，北京、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则。针对20%个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地则干脆连提也没有提及。记者统计31个省市区(除拉萨外)的省会(首府)及主要城市发现，只有4个直辖市提及了20%的个税计征，其余大都是空泛的“将房价增幅控制在城镇居民人均可支配收入的实际增幅以下”房价控制目标。

　　如今，有关增加个税的政策可谓是“草色遥看近却无”，人人谓之有，实则未尝有。

　　“我们办理的二手房交易，没有征收过20%的个税，个税还是按照房屋总价的1%或2%征收。”有热点城市二手房中介负责人告诉记者。一城市房地产部门负责人告诉记者，此政策何时实施，“目前没有时间表”。

　　为何出现这一现象？据了解，一些城市房屋登记系统时间不长，存在不少“大龄房源”，诸如老公房、房改房等，核价难度很大；由于“阴阳合同”不同程度地存在，公平核价并不容易。此外，住房购买、装修和使用过程中，涉及多项支出，若要准确界定“转让所得”，也有难度。

　　据分析，一些地方对个税政策带来的冲击力准备不足。今年3月，有的地方出现“离婚潮”，争议矛头直指增加个税政策。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，这些年房价早已翻番，增加个税政策一旦实施，杀伤力很大，对其影响要有充分的估计。

　　房价上涨，新“地王”再度回归

　　中国指数研究院[微博]数据显示，今年4月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨1.00%，自2012年6月以来连续第11个月环比上涨。

　　国家统计局中国经济景气监测中心3月进行的中国百名经济学家信心调查显示，对于未来六个月全国平均房价趋势，8%的经济学家预期“上升10%以上”，比上季度增加7个百分点。

　　值得注意的是，新的“地王”再度回归。5月6日，广州白云同宝路土地的出让经历了近200轮争夺，成交的楼板价高达每平方米25597元，溢价率达到1145%。4月以来，厦门、长沙、天津等地都出现了高溢价地块。

　　“20%个税等政策‘悬空’，倒是给房企吃下一颗定心丸。”一知名房企负责人告诉记者。

　　据了解，2010年至2012年，每年供地完成率均不到七成。国土部门公布的数据显示，今年全国住房用地计划供应15.08万公顷。其中31个省市区的省会(首府)及主要城市，除12个没有提及增加住房用地供应量外，其余皆将住房用地供应量定为，“不低于前五年的平均供应量”。供地计划能完成几成，尚待观察。

　　嘉华(中国)投资有限公司负责人谷文胜建议，各地的年度供地计划不能是一本“笼统账”，而应细化到每季度、每月、每一幅地，才能稳定市场预期，也便于房企制定拿地计划，促进市场理性竞争。

　　房地产研究人士宋会雍认为，房价坚挺，“地王”回归，会增加政府调控的难度，但是，既定政策又不能走过场，还要保持一定的严肃性和权威性，可见政府调控面临着两难的处境。

　　房价涨跌，与政府的货币政策正相关

　　业内人士分析，我国股市、基金等资本市场长期低迷，不能实现多数人的资本“保值增值”的愿望，加上土地财政的无可替代性因素，地方经营土地的冲动难以遏制，以至于楼市“保值增值”的作用明显，因而资金不断涌入这一市场。

　　今年3月27日举行的国务院常务会议强调，要继续搞好房地产市场调控，财税改革要拿出方案，循序渐进。金融改革要在推动利率和汇率市场化、发展多层次主板市场方面推出新的举措。加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。

　　记者了解到，针对“长效机制”的相关调研正有序进行，业内人士认为这是本届政府楼市调控的“关键一招”。

　　业内人士指出，建立房地产稳定发展的长效机制，不能只一味地限制房价及购房需求，而应该在加快土地供应、改革“土地财政”等方面作出制度安排。

　　顾云昌等人建议，要调整财税体系和中央地方事权体系，加快建立替代税种、加大转移支付力度，“多予少取”，使地方政府的土地依赖切实降低。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，必须遏制楼市作为“投资品属性”的不断膨胀。该院研究发现，商品房量价水平与货币政策的周期性变化密切相关，宽松的货币政策会刺激房地产业发展，引发房价上涨；紧缩的货币政策会抑制房地产业发展，引发房价下跌或上涨幅度趋缓。

　　“与其试图撇清房价与货币政策的关系，不如采取切实可靠的行动来遏制房价过快上涨，并建立健康的资本市场、丰富人们投资渠道，来为楼市合理‘减压’。”陈晟如是说。

　　主要城市国五条细则一览

　　城市内容出台时间

　　哈尔滨房价增幅低于城市居民人均可支配收入的实际增幅3月31日

　　长春房价增幅低于城市居民人均可支配收入的实际增幅3月31日

　　沈阳房价增幅低于城市居民人均可支配收入的实际增幅3月30日

　　已拥有一套住房的本地居民，可再买第二套

　　天津房价增幅低于城市居民人均可支配收入的实际增幅

　　能核实房屋原值的，按转让住房所得20%征个税3月31日

　　北京降自住型、改善型房价，单身京籍人士只能买一套3月30日

　　能核实房屋原值的，征20%个税

　　4月11日，北京新建商品房售价将接受政府指导

　　石家庄房价增幅低于城市居民人均可支配收入的实际增幅3月31日

　　郑州房价增幅低于城市居民人均可支配收入的实际增幅

　　济南房价涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长的水平3月31日

　　合肥房价增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅3月30日

　　南京房价涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅3月30日

　　上海保持房价基本稳定3月30日

　　能核实房屋原值的，征20%个税

　　杭州房价涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅3月31日

　　福州房价涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅3月31日

　　广州房价涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增幅

　　非本市户籍能提供购房日起前两年缴纳

　　个人所得税与社保的，限购一套房3月31日

　　4月25日，商品房住宅预售价格须接受国土房管部门的价格指导

　　深圳房价涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度3月31日

　　海口房价增幅不高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅4月1日

　　不出台专门的国五条细则

　　长沙房价增幅不高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅4月1日

　　南昌房价增幅不高于城镇居民人均可支配收入的实际增幅3月31日

　　武汉房价同比增幅低于人均可支配收入实际增幅3月31日

　　南宁房价增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度3月31日

　　贵阳房价增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度3月31日

　　成都房价增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度3月31日

　　重庆房价增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅

　　能核实房屋原值的，征20%个税3月30日

　　太原房价增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅3月31日

　　呼和浩特房价增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅3月31日

　　西安房价增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅3月31日

　　银川房价应控制在城镇居民人均可支配收入实际增幅以内3月29日

　　兰州房价增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度3月31日

　　西宁房价增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度3月31日

　　乌鲁木齐房价涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅

　　昆明房价增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度 3月31日