谢国忠。资料图

　　“空军一号”谢国忠罕见唱多楼市：因地方财政压力明年初房价或反弹

　　新快报讯 据《腾讯财经》报道，长期唱衰房地产市场的独立经济学家、“唱空者”谢国忠近日表示，由于中国从热钱流入国变成一个热钱流出国，加之人民币从升值预期变成贬值预期，房地产在未来两三个月要做调整是不可避免的。而明年初，受地方政府的财政压力影响，房价或迎来新一波反弹行情。

　　■谢国忠

　　1960年出生，独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事。2004年10月，谢国忠发表《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》一文，开启了近十年的“唱空中国楼市之旅”。但是，谢国忠近十年间的20余次“涉房”言论鲜有应验。

　　谢国忠唱衰言论摘要

　　2013年6月2日“房地产泡沫未来数月内破灭，最多不到一年。”

　　2012年12月5日

　　“未来五年内房价跌一半。”

　　2011年12月21日

　　“中国房价跌幅可能很快达到25%，未来两到三年，可能还要继续同样跌幅。”

　　2010年11月5日

　　“中国房价已经见顶，下跌是渐进式的。每年掉7%，掉个20年，一直掉80%。”

　　2009年12月10日

　　“2012年股市、楼市泡沫终将破灭。”

　　楼市未来两三个月将做调整

　　谢国忠指出，房地产调整在2011年就见顶，2012年是一个大的调整年，在当年4月份之后，房地产交易量已经大幅度下滑，原来受到增值税刺激的需求已经被释放。目前中国流动性紧缺若要用去杠杆化来解决就会引起整体利率上升，所以房贷利率会明显上升。“这是一个新的因素，房地产这两三个月要做调整是不可避免的。”谢国忠表示，在明年初，地方政府的财政压力将影响到中央政府，中央政府将会释放相关房地产市场的利好信号，因此带动房价回暖。

　　他认为，中国目前的房地产泡沫依然严重，因为中国目前2%—3%的房租回报率非常低，正常的房租回报率应该比这个高一倍以上。不仅如此，他还指出中国经济的泡沫也非常大。

　　金融去杠杆压力将长期存在

　　在谢国忠看来，央行不可能能够全部对冲热钱外流。因为中国货币的供应量非常大，相当于外汇储备的6倍，中国一年的货币增加，相当于外汇储备的60%以上。如果再有市场的力量要热钱外流，在这个力量存在的情况下，央行完全通过发货币来对冲，不止会引起热钱外流，还会引起存款人恐慌。谢国忠表示，政府不是万能的，热钱外流不可避免。中国金融体系去杠杆化的压力将长期存在。他表示，央行对极端的情况，可以暂时的增加一下流通，缓冲一下，但如果继续救市可能会引发崩盘。

　　2014年中国存在通胀预期

　　今年初，谢国忠曾撰文指出，外部的量化宽松政策都在逐步地退出，2014年中国经济存在通胀的预期和风险。对此，谢国忠解释：中国2011年和之前的GDP增长数值和实际的增长量之间有区别，“这个区别就是通胀。”

　　“中国物价上升非常快，房租，包括出租车等费用，各方面我们看到都是上升比较快的。所以中国的物价变成比国外要高好多，这个反映中国十几年通胀非常严重，而发达国家这几年经济不好，大量的货币发放暂时没有引起全面的通胀。但是现在经济有所恢复的时候，这个货币的存量变成通胀的可能性就比较大了。”

　　■对话

　　所谓泡沫，就是“炒一把”

　　谢国忠曾因成功预言1997年亚洲金融危机而名声大噪，也曾预测A股会在2008年从6000多点跌至2000点而备受关注，还于2009年预测世界在2012年遭遇经济危机。但这些成就，都不如他多年来唱空楼市却屡屡落空的经历出名，他也因此被网友戏称为“空军一号”、“末日博士”。

　　“错的时候我会承认，会写在文章里”

　　问：你近日预计中国房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年。做出判断的依据是什么？

　　谢国忠：我没说过这番话，只是说中国房地产未来长期会下滑。它是在货币超发和其他力量共同作用下上涨的，而政府还要控制货币超发，防止人民币崩盘，所以，房地产长期会下滑。但是，房地产不会暴跌。

　　问：你从2004年开始预测中国房价走势，几乎全是预测房价下跌，却从没准确过。

　　谢国忠：我始终强调泡沫。2004年10月份的时候，我说的是上海房价会在2005年6月大幅下滑，没说全国。得出这一结论的原因是我看到在上海买房的以外国人为主，而当时美联储把美元利率提高了3%以上。房地产一般在大幅度加息的情况下就会暴跌。实际上，在2005年5月，上海房地产价格见顶，至年底，房价下滑近一半。但是，官方统计时没有这个数据。

　　问：你觉得自己对中国房地产的预测，对的时候多，还是错的时候多？

　　谢国忠：我错的时候我会承认，会写在文章里，解释自己什么时候错了，为什么错了。之前我原以为2013年是中国楼市的拐点，后来我在2011年的秋天写文章预测2012年是拐点，事实上我是正确的。

　　“泡沫并不意味着房价会跌”

　　问：有报道称，你的一个同学在2004年读过你的“泡沫即将破裂”后，没有买房。之后房价一路上涨，后来这位同学见到你说“因为你，失去20%的收益”，是真的吗？谢国忠：他没有买房应该是对我的误解。我在2004年开始说中国房地产存在泡沫，但泡沫并不意味着房价会跌。他带着情感色彩去看这个泡沫，正面的看法会去炒房，负面的看法会以为房价会掉。我当时预计上海房价2005年6月会跌，事实上当年的房价跌了很多。我自己在2006年初就买了房自住。

　　问：泡沫意味着“炒一把”？

　　谢国忠：最终你会明白，泡沫就是“炒一把”的概念。但你要知道，“炒一把”之后，在何时撤出来。

　　问：2006年之后，你又买房了吗？

　　谢国忠：没有。当时买房是自住用的。买房干嘛呢，投资价值不高，流通性不高，投资股市更好。中国房子未来要赚钱很困难，因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候，就让你炒。等赚不了钱的时候，又会有空房税。

　　“没必要买房，租房最适合”

　　问：你对现在观望的买房者有什么建议吗？

　　谢国忠：我觉得没必要买房。如果是自住的话，目前租房从经济学的角度来讲，是最适合的一条路。

　　问：2013年及以后的房价走势是？

　　谢国忠：那种高点是回不去了。2012年是拐点，2011年中期的高点再也回不去了。最近的这股房地产热潮，是房地产开发商要营造房价不断“创新高”的氛围。事实上的交易量、价格都不像以前那么高了。2012年是第一轮下滑，然后是反弹，这是第二轮下滑，这样肯定要来个五六次。

　　(据《新京报》)