住建部房地产市场监管司相关人士向记者表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。[详情]
《通知》称，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。[详情]
今天下午，广东省房地产协会相关工作人员就上述事宜回应新京报记者称，“协会确实拟订上述通知内容，但是目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订，不知道为何传播到网上。接下来，这会还会就此事发布消息进行说明。”[详情]
易居研究院研究总监严跃进认为，该制度被获批的可能性很大。但中原地产首席分析师张大伟指出，该预售制度短期很难落地，取消预售制度将使得超一半房地产企业倒闭。[详情]
预售制度的确问题非常多，当下房地产市场各种质量问题，交付问题，基本都与预售制度有关系。[详情]
取消预售制会进一步挤压房地产企业的资金链条，部分中小房企的融资困难问题会愈加严重，高周转的模式难以再现了。[详情]
通过取消此类制度，有助于为相关企业形成较大的约束。现房销售的模式下，房企销售应该有更强的更严格的财务约束。[详情]
实探深圳现房销售试点项目：昔日地王“下凡尘” 2016年，那是土地市场堪称“不疯魔不成活”的年份，“地王”最终都希望能够蝶变成“楼王”，但疯狂过后是不是所有的“地王”都能如愿？与此同时，关于取消商品房预售制的讨论仍在继续，商品房现售是否就预示着房地产市场逐渐走向成熟？ 证券时报记者 吴家明 近段时间以来，关于取消商品房预售制的风声曾让业界“颤抖”，此番讨论仍在继续，近日深圳首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府引起市场关注。不过，这个现房销售试点项目还有另外一个身份——当年的深圳地王。只是，高价拿地后却面临严厉的楼市调控，过去频频出现的地王现在还好吗？ 地王往事 2016年，多地被地王刷屏，房企拿地热情高涨，深圳市场也是如此。 地王故事，从来不乏好的桥段。我们先回到2016年，那个全国开启地王接力赛，土地市场堪称“不疯魔不成活”的年份。到底有多疯狂？截至当年8月中旬，全国单宗土地成交金额超过10亿元、溢价率超过100%的双高地王多达150宗，是2015年同期的25倍。 2016年，多地被地王刷屏，房企拿地的热情高涨，深圳市场也是如此。当年，深圳新会展中心（一期）配套商业用地在投标开标后迎来答案，最终，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元夺标。310亿元的价格意味着这块地超过了此前广州亚运村地块，成为了全国新总价地王。 2016年6月，深圳龙华出让当年第一块商住用地，这也是首宗商品房现售试点地块，一推出即引起市场关注。“现售”意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行现房销售，这也极大地考验着开发商资金实力。 尽管如此，万科、中海、龙光等18家房地产公司仍然对龙华首个商品房现房销售试点地块进行激烈的争夺。最终，中国电建地产集团与广州方荣房地产以出人意料的约82.9亿元的价格“笑到最后”，综合楼面地价每平方米56781元。据悉，广州方荣股东正是中国金茂控股集团。当时，万科给出的价格为57.5亿元，已经连续在龙华片区拿下地王的龙光地产给出的报价为56.3亿元，价格在市场预期范围之内。 证券时报记者发现，2017年10月北京产权交易所挂出的深圳悦茂置业有限公司（深圳金茂府的项目公司）增资扩股的成交结果显示，深圳悦茂引入了一家名为“嘉兴鼎信创然投资合伙企业（有限合伙）”的机构。有分析人士猜测，现售压力叠加融资环境收紧以及楼市调控并没有放松迹象，电建和金茂或许需要找其他合伙人。 2016年各地的地王里，国企拿地的比例处于历史高位。对于土地市场来说，2017年却成为转折的年份。过去，价高者得的拍卖模式也带来了一些弊端，特别是地王频现。2017年以来各地的土地出让陆续出现了限价、配建保障性住房、竞拍自持面积等限制性条件的变化。另外，“只租不售”的土地模式也成为土地出让的重要选项。到了2018年，地王式微，多地更出现土地流拍的现象。易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。 限价之惑 在限价面前，高价盘或许也只能纷纷低下头，昔日地王正慢慢回归“平凡”之路。 不管是胜券在握还是一时冲动，地王总有入市的一天。 两年多的时间过去了。记者在龙华上塘片区看到，这块深圳首宗商品房现售试点地块早已变身龙华金茂府的工地，施工正在进行之中，住宅楼座已脱绿，进入外墙装修阶段。记者在周边调查发现，金茂府旁的鸿荣源尚峻项目此前推出的房源价格在每平方米6万元至6.5万元左右，二手房小区如潜龙曼海宁、中海锦城、特发和平里的价格多在每平方米5.5万元至7.5万元左右。其中，中海锦城的所在地正是2013年龙华拍出的高价地块，目前二手房均价在7万元左右。业内人士预计，如果将配套面积之类的扣除，龙华金茂府的销售均价接近每平方米9.5万元至10万元，项目才能获得合理利润。 “从目前情况来看，金茂府的定位必须是高端豪宅，否则实现每平方米10万元左右的售价在上塘片区还是有难度。”当地中介对记者如是说。据悉，金茂府项目有望在2019年现房入市，但具体时间未定。“虽说金茂府的定位很高端，但对周边二手房的刺激作用并不明显，周边二手房价这段时间以来保持稳定，最近还多了一些急于抛售的客户来放盘。”中介吴先生如是说。 地王入市没有迎来市场的狂欢，却等来了一波又一波的调控。今年7月底，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知，从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控，在对前期政策打补丁的同时还从限购、限售两方面继续加码，严厉打击房地产市场的投机、投资行为。新政一出，深圳楼市降温效果明显。虽然仍有像南山区华润城润府三期等“网红豪宅”热销，但这些楼盘由于限价原因，价格明显低于周边二手房。 如果说华润城润府是城市更新项目，位于深圳罗湖的中海天钻项目则与龙华金茂府一样，也是当年的地王，不妨来看看这个项目。 中海天钻背后的鹿丹村以及曲折的往事，无疑是这个项目备受关注的重要因素。始建于上世纪80年代的鹿丹村因建造时大量使用海砂，建成不久因海沙腐蚀，钢筋裸露生锈等问题陆续出现，但拆迁之路却走了十几年。直到2014年5月，鹿丹村拆迁终于开始启动。到了年底，深圳市土地使用权出让公告中出现了鹿丹村所在地块的身影。2015年2月，中海以8.8亿元夺标，随后鹿丹村蝶变成中海天钻。除了地价本身，若加上拆迁和回迁房建安成本，当时市场普遍预计该地块可售住宅部分楼面价达到每平方米4万元左右。可以说，中海虽然表面上只花了8.8亿元，但隐含成本却远远不止如此。 此前，中海天钻项目获得预售许可，预售部分为该项目A区完成回迁后剩余的住宅，共44套，受限价影响，销售均价为每平方米7.9万元，实际开盘均价约为每平方米8万元。公开信息显示，2015年12月该项目精装房首次开盘共推出约100套，现场单价在每平方米8.5万元至15.5万元之间，销售均价约为每平方米11万元，两者价格相差明显。 2017年1月，深圳规土委发布《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》，其中，对预售价格、现售价格、非毛坯出售房源的管控，传递出控制深圳一手房房价上涨的明显信号。过去那些“打鸡血”拿下的高价盘，在限价面前或许也只能纷纷低下头，昔日地王正慢慢回归“平凡”之路。 即使不被“限价”，市场目前的情况又如何？深圳中原研究中心的数据显示，9月深圳共有6个住宅项目入市，整体去化率约44%，其中华润城润府三期555套住宅全部售罄，佳兆业未来城住宅开盘去化接近五成，而深业东岭、勤诚达前海世界、心海城、颐安都会中央开盘去化均不到三成。其中，深业东岭、心海城为现楼入市。新政后投资客退场，尽管刚性需求和改善性需求仍较大，但是当前大部分刚需还在观望中。 还有一些地王项目，仍没有具体的入市计划。2015年，泰禾通过招拍挂竞价的形式进入深圳市场，以近每平方米8万元的楼面价拿下了尖岗山地块。如今，尖岗山地块项目仍未有实质销售进展。有在长沙拿地的地产公司相关负责人告诉记者，公司在2016年下半年和2017年上半年拿的地，平均楼面地价超过每平方米8000元，而政府给的销售指导价只有12000元。如果开盘销售，将卖一套亏一套，而如果不销售，企业的资金链可能受到影响，因此陷入两难境地。 地王之争 房企应及时调整，形成更好的开发投资模式，新一轮汰弱留强将给开发商带来巨大压力。 房地产是资金密集型行业，持续健康的现金流对房企而言至关重要。不管是不是地王，现房销售对房企资金的要求非常高。 其实，商品房预售制度最早出现在香港，于上世纪80年代末传入深圳。目前，各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，预售制成为国内商品房销售的主要形式。在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应、满足群众住房需求，在促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用。总体上，商品房预售制有助于解决房企开发资金不足，加快住房供给，但也容易因制度缺陷和监管不到位，造成市场纠纷和金融风险。 因此，9月21日广东省拟取消商品房预售制的传闻一出，立刻让房地产开发商们惊出一身冷汗。随后，广东省房协回应称，传闻内容只是就拟定内容进行内部讨论。 有观点认为，深圳的现房销售试点项目是房地产市场走向成熟的标志。随着市场逐步走向成熟，制度上需要一些调整。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于现房销售的模式，实际上给开发商带来很大的考验，此类住房制度改革是方向但也不会一刀切，会针对具体地块进行试点。未来，类似的现房销售模式是一个大趋势，尤其是部分大城市或率先试点。房企应及时调整，从而形成更好的开发投资模式。深圳中原总经理郑叔伦更直言，新一轮汰弱留强将给开发商带来巨大压力。 一方面，最近一段时间以来，部分城市发生楼盘降价抛售的现象。另一方面，从业绩来看几家大型地产商表现依然亮眼。恒大、万科、碧桂园2018年上半年营业收入分别同比上升59.8%、51.8%以及69.7%。这些数字背后，或许正是加快资金回笼的需要。此外，宏观调控已经倒逼房地产开发商们寻找更多的融资渠道。Wind数据显示，截至2018年5月中旬内地房企已公告计划发行的海外债券达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期上升超过一倍。 对于地王项目入市，严跃进认为地方政府仍会维持一定的供地节奏，但房企的资金链压力开始增大，拿地策略也趋于保守。地王入市关键要看准楼市周期，即地王项目的出让要回避市场降温或管控升级的时间点。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，无论是地王还是其它土地上兴建的项目，讲求的还是“性价比”，这应是房企关注的焦点。 如今，地王正慢慢回归“平凡”之路，关于取消商品房预售制的讨论仍在继续，但无论是房企、置业者甚至是投资客，他们的想法或许已经发生变化……[详情]
商品房预售制度会取消吗？如果答案是肯定的，房地产行业将如何洗牌？ 来源：苏宁财富资讯 作者：苏宁金融研究院见习研究员孙宇宸、高级研究员顾慧君 近日，广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下简称《通知》）引起社会极大关注。 《通知》提到，住建部文件要求广东等6个省级住建厅“对商品房预售许可进行深入研究”，广东省住建厅回复文件称：“建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。” 受此消息影响，25日A股地产股几乎全线下跌，万科、保利、招商、新城等跌幅均超过4%。 取消商品房预售制度为何会引起A股异动？如果您了解了商品房预售制度的功与过、短期内难以取消预售制度的原因以及取消预售制度可能带来的影响，答案也就浮出水面了。 商品房预售制度的功与过 商品房预售制度，是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买房人支付定金或预付款的制度。 这一制度借鉴了香港的“预售楼花”，并在1994年的《城市房地产管理法》和随后的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确，至今已运行25年。 客观来说，商品房预售制度对中国房地产市场做出了不小的贡献。具体来说，政府背书的预售证为房地产市场提供了良好的信用环境，使购房者与开发商达到双赢——购房者能够以相对较低的价格拿到房子，因为期房相对于现房还是便宜；开发商在商品房预售制度的加持下，能够以较小的资金撬动一个房地产开发项目，同时加快了资金的周转，也因此降低了行业的门槛，使得房地产行业能够快速发展。 在商品房短缺的90年代，商品房预售制度极大地促进了房地产市场的爆发，有效加大了住房的供给，为我国城镇化进程助力不少。然而，随着时间的推移，商品房预售制度的弊端逐渐显露，至少表现在以下三个方面： 第一是交易不公平。开发商将经营风险转嫁给了社会，购房者与发放按揭贷款的银行承担了“工程烂尾”等各项风险。 第二是销售不规范。商品房预售中存在着乱收手续费、虚假广告、定金圈套、面积缩水、绿化率容积率与合同不符、将已抵押的期房销售等种种恶意违约甚至欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。 第三是低水平竞争。由于商品房预售制度降低了房地产行业的门槛，全国大大小小的开发商达到10万多家，而具有实力、品牌、技术、管理的企业竞争优势并不明显，产业始终没有形成有效的优胜劣汰机制。 取消商品房预售制度知易行难 为此，取消商品房预售制度的呼声，早在2005年就已出现。2005年中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中提到，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。” 然而，立足于当前房地产行业现状，我们预计，短期内难以取消商品房预售制度。主要原因如下： （一）直接原因在于房地产企业对预售回款的严重依赖。 房地产行业本身是个资金密集型行业，融资不可缺少，且至关重要。纵观全行业，房企到位资金来源大致可分为：自有资金、个人按揭款、定金及预收款、银行贷款、股权融资、债权融资、资产证券化、非标融资、其他形式（例如民间借贷等）。其中，定金及预收款是占比最大的一项。根据国家统计局口径，截止2018年8月，定金及预收款年内总量已达3.5万亿，占房企到位资金比例高达33.2%（参见下图）。 再往前追溯，2016年与2017年，房地产行业的定金及预收款年内总量均超过4万亿。在定金及预收款总量增长迅速的同时，其占房企到位资金比例也由2015年前的25%左右上升并稳定在30%以上。 对于非上市房企，定金及预收款是生命线。除去自有资金，非上市房企到位资金主要来源于定金及预收款、个人按揭贷款、银行贷款、非标融资、民间借贷。然而，近两年来，在金融去杠杆与“限售限贷限价”等“房住不炒”的政策影响下，买房者个人按揭贷款受限，银行贷款难度陡增，非标融资受到资管新规等政策的严格限制，民间借贷成本高，一些中小型地产商已经频频传出“崩盘”的消息。可以想见，倘若短期内取消占到位资金3成以上的商品房预售制度，绝大部分房地产开发商都将面临生死劫，随之而来的将是房企资金链中断、楼盘烂尾。 如果取消预售制度，上市房企也将面临巨大冲击。我们选取了8家比较有代表性的A股上市房企（参见下图），其2017年年报显示，以预售款为主的预收账款数量大、占总负债比重大。其中万科、保利、华夏的预收款均超过1000亿、占总负债比例超过40%；预收款项较小的新城与招商也达到了508亿、551亿，分别占各自总负债的比例达到32.3%、23.0%。 而在现阶段，新房限价、地价高企，房地产行业毛利率下行，大型房企不得不通过“以量补价”的高周转模式提升业绩，但这种模式有两个弊端：一是对资金的稳定性要求增加；二是对企业运营能力有极高的要求，否则容易爆出房屋质量问题。 一旦商品房预售制度取消，无法维持低成本高杠杆的龙头房企一样将面临严峻的资金压力，现阶段的定金及预收款缺口需要用高成本的有息贷款来弥补，而一旦现金流难以为继而产生违约甚至破产，其更大的体量带来的将是波及全行业上下游的打击与潜在的金融风险。 （二）间接原因包括地方政府对土地财政的依赖以及房地产作为国民经济支柱产业对经济增长的重要性。 根据财政部数据，2011年以来，土地出让金占地方财政收入比例始终维持在40%以上，2017年土地出让金总量更是突破5万亿，占地方财政收入比例高达56.9%。倘若贸然取消商品房预售制度，使得房地产开发商陷入资金困境，可能导致大量土地流拍、地方财政收入断崖式下降。 此外，我国提升常住人口城镇化进程尚未结束，房地产作为国民经济支柱产业的定位尚未发生改变。2017年我国常住人口的城镇化率从五年前的52.6%提升到58.5%。《国家人口发展规划（2016-2030 年）》明确了：2020 年常住人口城镇化率达到60%，2030常住人口城镇化率达到70%；预计在2016-2030 年农村向城镇累计转移人口约2 亿人。 目前，全国范围内重点城市房源普遍供不应求，房地产相关行业对于中国整体GDP贡献率超过30%，地位举足轻重。现阶段，在外部国际经济形势不稳定的情况下，内部经济发展一定要稳，因此短期内“一刀切”式的取消商品房预售制度是难以想象的。 商品房预售制度何去何从 短期来看，取消商品房预售制度或提高预售门槛将对房地产行业产生较大的冲击。 从行业的角度分析，信用良好的大型房企虽然可以通过银行贷款、增发股票、债权融资等有息贷款方式填补预售款的缺口，但是陡增的有息负债率必然带来毛利率的下降，势必影响其资金周转，加大经营风险。而对于近两年已经陷入融资困难的中小型房企，取消商品房预售制度将带来毁灭性的打击。 从房价的角度分析，大多数开发商退出房地产市场或降低周转效率，必然导致市场供应不足。在住房需求没有明显减少甚至略有增加的情况下，房价上涨将是必然结果。 从房地产的金融属性分析，断崖式减少的房地产供应，可能将带来更多的投机性资金涌入，优质房源将很难流到刚需人群手中。换句话说，随着大量中小型房企退出市场，存活下来的开发商可能处于垄断地位，进而导致“捂盘惜售”、“捆绑销售”等乱象增生。 因此，短时间内取消商品房预售制度或大幅提高预售门槛是不现实的。在城市化率没有见顶、土地财政的依赖没有解除、市场需求依然旺盛、住房供应还没有到存量时代的情况下，预售制度暂时还有它积极的一面。即便要取消，也应该是一个从逐步提高预售门槛到最终取消预售制度的、循序渐进的过程。 长期来看，取消商品房预售制度有诸多好处。 首先，购房者将不再承担“楼盘烂尾”、“交房与协议不符”等风险，摆脱交易中绝对弱势的地位，避免不必要的法律纠纷。 其次，现房销售有助于规范销售市场，促进房地产企业公平竞争。市场在有效竞争情况下，房企开发资质良莠不齐的现状将得以改善，优质龙头企业的市场占有率将得到进一步提升，购房者将得以享有更加安全、更高品质的住房。 最后，取消商品房预售机制将促进房地产企业降低杠杆率，同时抑制投机资金涌入房地产市场，降低房地产行业的金融风险。更进一步说，在“房住不炒”的大环境下，取消商品房预售制度能减弱房地产的金融属性，或许将成为未来房地产调控长效机制的一部分。 [详情]
取消商品房预售制度？ 广东省房协：只是征集意见而已 来源：广州日报 广州日报讯 （全媒体记者贾政）看看销售中心楼盘的沙盘和规划图，就交付一笔相对“低廉”的定金预订了商品房。过去25年，这种开发商预售商品房的制度，已经成为中国房地产市场一种普遍的商品房销售模式。但是对于购房者来说，这种制度在一定程度上，是一种赌博，既不知道房子建成后的样子，也不确定规划是否能落实，甚至连是否如期收房都不清楚。 昨日，广东省房协对下属的副会长单位发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（简称《通知》）中关于“商品房预售制度”的内容引起了极大的关注。 《通知》显示，广东省住房城乡建设厅已拟订“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住建部。 《通知》提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。这意味着，广东或取消1994年开始实行的“商品房预售制度”。 对此，省房协的相关人士表示，目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。 《报送函》建议逐步试点取消预售制度 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中，尚未完成建设的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。1994年，中国颁布《房屋管理办法》。25年来商品房预售制度已经成为房地产市场的一项重要制度。据记者了解，商品房预售制度有利于提高资金使用效率，对于有效满足居住需求，促进房地产行业发展和城镇化建设发挥了积极推动作用。 该制度同样颇受争议。住房城乡建设部向包括广东在内的6省住建厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》中就要求，“对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。” 但是取消商品房预售制度并不是一蹴而就的。广东省住建厅《关于报送对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实有关情况的函（节选）》（简称《报送函》）显示，广东或在一些城市逐步试点取消预售制度，分阶段推进。 《报送函》建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。 第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。通过逐步提高商品房预售许可条件，引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金，有利于防范化解行业和金融风险；有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行，提升房地产开发品质，促进房地产市场持续健康发展；有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜；有利于提高房地产开发企业的抗风险能力，降低购房人的购房风险，维护购房人的合法权益。 省房协回应： 只是下发《通知》提建议 《通知》称，自1994年《房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年。商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。 有鉴于此，省房协特向各副会长单位征集意见就商品房预售许可的存废提出建议，并详细说明理据，于9月23日前反馈。 据了解，广东省房地产协会是受委托于9月21日向各副会长单位下发该份《通知》的，结果马上被媒体披露出来，“只是征集意见而已，没想到就被人发到群里，再加上媒体的指向性‘解读’，尤其在标题上有严重歧义。” 省房协相关人士表示，原文明明写的征集意见，大家可以提议保留或者取消，所以“酝酿取消”“将取消预售制”“拟定有关材料并上报住建部”这样的说法并不准确。 该名人士表示，目前《通知》正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。 专家： 取消预售 不建议“一刀切” 楼市专家、广州市社科院研究员谈锦钊表示，假如真的要全面取消商品房预售制度，首当其冲受到影响的就是开发商企业，在资金方面将面临很大的压力，融资成本进一步升高，进而市场也很有可能发生波动。 预售制度实行以来，对广东房地产市场的健康发展其实是很有益处的，不仅给了开发商一定的时间筹措建设资金，购房者也通过开发商让利，可以低价预订商品房，对两者其实是双赢的。 对于个别楼盘预售存在的资金链中断、烂尾楼问题，继而产生的法律纠纷，并非只能调整预售制度来解决，而是可以通过加强前期监管来解决的，不能因噎废食。而且，随着粤港澳大湾区的发展，未来人口总数势必大量增长，对于住房的需求随之增加，而目前珠三角地区的商品房库存并未到过剩的程度，还没到急需清库存的时候。 若骤然取消预售制度，对市场和购房者而言都不是好消息。开发商筹措资金的成本提高，企业要卖掉现房才能回笼资金，反过来会助推房价上涨。而且在银行利率不断提高和房贷收紧的背景下，确实不建议“一刀切”地取消预售。 广州市住建委等8部门联合治理房地产市场乱象 广州日报讯 （全媒体记者贾政 通讯员穗建）近日，广州市住房城乡建设委、市委宣传部等多部门联合启动治理房地产市场乱象专项行动，专项行动重点包括：查处投机炒房行为、“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、虚假房地产广告、假借各类营销方式价外收费以及房地产领域涉黑涉恶问题。 昨日，专项行动检查组对市内部分房地产项目和中介机构进行了突击执法检查。检查发现部分预售项目存在未确权、未取得预售证的情况下销售商品房，拒绝公积金贷款等不规范销售行为，部分中介机构“两证一书”不齐全等问题。 昨日下午3时，记者跟随专项行动检查组来到位于越秀区东华西路某楼盘。记者注意到，在楼盘的物业服务中心，有该楼盘多个户型的模型，前台也摆着大量楼盘销售的宣传海报，俨然一个简易的“销售中心”。但是据记者了解，该楼盘并未确权，也没拿到预售证，其实是不能销售的。而且在专项行动检查组的前期调查中，也发现该楼盘涉嫌存在销售未确权、未获预售证的商品房的违规行为。本次检查中，执法人员在该项目开发公司签约中心同样发现了该项目认购书及缴款凭证，存在涉嫌销售未取得预售证房屋问题。市住建委执法人员已现场下发限期改正通知，对该项目立案调查并将启动行政处罚程序。 针对中介机构，广州市住建委要求，中介机构和从业人员发布的房源必须具备“两证一书”，不得发布虚假房源信息扰乱市场、诱骗购房者。 记者跟随专项行动检查组来到位于五羊邨附近的某中介机构。检查组工作人员随机抽查了该门店张贴在外的两个二手房源“两证一书”情况，以及执业人员公示情况，暂未发现虚假房源信息。 按照广州市住建委的相关规定，房地产中介机构及其从业人员接受委托放盘时，应查验、核对房屋产权信息以及委托人身份证明，经委托人同意并书面委托后方可在门店、网站等渠道发布，不得利用未经委托的房源信息开展中介服务。[详情]
若取消商品房预售，房企再迎洗牌潮？ 来源：市界 9月21日，广东省房地产协会的一份文件如“山竹”过境。文件中提到，研究逐步取消商品房预售制度。业内人士表示，如果政策真的落地，可以提高楼盘的品质和住房保障；但在短期内改变楼市供应生态，垄断后或将带来一定的价格上涨。 作者 | 熊颖 李夏 编辑 | 山海关 “山竹”刚刚离开广东，然而广东又刮起了另一股“风暴”——商品房预售制度取不取消？ “风暴”的起源地是，9月21日广东省房地产协会发布的一则紧急通知。通知指出，日前住建部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住建厅发函表示，要求对商品房预售许可进行深入研究，建议取消的要同步研究提出事中、事后监管措施。 据中国经营报报道，住建部房地产市场监管司相关人士表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。“具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。” 广东省房协相关人士接受媒体采访表示，目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。 自1994年开始，商品房预售制度在国内沿用至今。对整个房地产行业而言，如若这一制度取消，其影响力将和刚刚过境的“山竹”不相上下。 内地商品房预售已近25年 1953年，香港住房不足，但需求庞大。香港著名商人霍英东从中发现商机，提出了期房预售方式。 所谓预售制度，即房屋在达到一定工程进度时，开发商可向当地主管部门申请预售许可证，之后对外销售，提前回笼资金，资金可投入到后续的开发建设中。这一方面可以缓解房地产开发资金不足的窘迫；另一方面也有利于提高房地产的开发速度。霍英东这一措施一举两得，香港房企纷纷效仿，香港也随之刮起了一股“炒花楼”热潮。 内地将这“法子”学来是在42年后。1994年正式实施的《中国房地产管理法》，将商品房预售制度正式确定，并作为一种成熟的售房模式延续了25年。 早在2005年，住建部发布的数据显示，各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。预售成为中国内地最为主流的购房方式。 不过取消商品房预售制度的声音一直存在。2005年8月，央行房地产金融分析小组撰写的《2004中国房地产金融报告》就表示，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。2009年，全国两会上出现取消预售商品房制度的提案。 2018年，可能取消这一制度的声音再次响起。9月21日，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发通知表示，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。 广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉市界（ID：newsseeker）：“广东此次建议，预计获得审批的可能性是有的。”他指出，从企业资金实力角度看，大城市的房企相对资金实力强，所以从推行的角度看，全国一二线城市可以考虑优先试点，或者针对部分高价地适当增加此类预售的概念。 “高周转”惹的祸？ 为何此时取消商品房预售制度的声音又开始“重现江湖”？ 近几年，“山河日下”的商品房质量和购房者的维权运动频繁登头条，而2018年夏天接二连三事故不断的碧桂园更是将这一矛盾进一步激化。 严跃进告诉市界（ID：newsseeker），“此类房屋背后的‘劣根性’很多”。比如，开发商往往很重视拿地到预售之间的开发环节，而一旦预售证办理了以后，对于房屋项目的开工等就不上心，房屋质量也难以得到把控。更为关键的是，实际情况也存在很多房屋交付不及时。而相关政策对于此类预售制度的管控也缺乏非常有效的内容。 不难发现，在商品房质量下滑的背后，是房企大举“高周转”旗帜。碧桂园是当前房企“高周转”模式的代表。市界（ID：newsseeker）从碧桂园前员工处获取的一份内部文件，对456高周转模式做了详细解读。“456”指的是4个月内开盘、5.5个月资金回正、6个月资金回笼再周转。内部资料提到，“只要能做到456高周转，及做到100块优质土地排队待投资，几何增长的规模杠杠效应和利润倍增机制将不断持续下去”。 而商品房预售制度给房企的“高周转”的资金回笼提供了绝佳的孕育土壤。这也意味着，一旦商品房预售制度取消，房企的高周转模式将无法照常运转。 严跃进告诉市界（ID：newsseeker），从企业的运作情况看，势必需要高周转。否则慢悠悠的开发模式，资金压力会很大，因为没有预售的概念后，企业资金回笼的周期是拉长的。 另一位房地产业内人士同样向市界（ID：newsseeker）表示，“如果（取消商品房预售制度）实施，房企就只能走均衡和利润型项目。因为去化慢了，高周转会消失，快速扩张的企业将没有好日子过。” 资金链雪上加霜 一旦取消商品房预售制度正式“落地”，受到影响的不光只有房企的高周转模式，还有本来就并不轻松的资金链。 中原地产数据显示，今年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅 649.5亿元，同比减少 83.8%。在金融去杠杆叠加监管趋严的大背景下，银行、信托、地产私募、资管，这类房企曾经倚仗的融资渠道，大门正在逐渐关闭，门槛也越抬越高。 此外，Wind数据显示，截至今年6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，较去年同期上涨1.44个百分点，直逼80%的负债率红线，更是创下13年以来的最高纪录。 市界（ID：newsseeker）梳理发现，已经披露半年报的房企中，61家房企资产负债率超过80%。其中，A股房企34家，港股房企27家。太阳城集团甚至出现了资不抵债的情况，资产负债率高达172.33%。 “现房销售的模式下，房企销售应该有更严格的财务约束。”严跃进向市界（ID：newsseeker）举例，在过去来说，对于类似30层的房子，开发商建造到5层以后，基本上就可以办理预售证。资金弱的房企，可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕，所以从这个角度看，此类房屋建造的资金考核压力就很大，资金弱的房企是无法进行开发投资的。 有媒体报道，截至今年上半年，中国地产公司投入地产开发的 7.9 万亿元中，近 1/3 是购房者的买房定金和预付款。 也就是说，商品房预售制度的取缔，意味着着1/3开发款不翼而飞。那么如此巨大的缺口，房企将拿什么来补？ 推高房价？ 而取消商品房预售制度对购房者会有什么影响呢？ 市界（ID：newsseeker）采访的一名房地产业内人士认为，对老百姓来说，这一方面提高了楼盘的品质和住房保障；另一方面，在短期内改变楼市供应生态，垄断后所带来的价格涨幅也是无法预测的。 一位地产圈业内人士对市界（ID：newsseeker）表示，以国家的政策看，去年底到今年，初期阶段的拿地配资业务越来越难做，大部分资方已经不做拿地配资业务了，不少资方更是将准入资格缩小到了百强地产。 而取消商品房预售制度一政策如果出台，对中小房企来说无疑是最重的一击。他强调，地产行业将为国内为数不多的几百家地产商所垄断，对老百姓来说，这一方面提高了楼盘的品质和住房保障，但是另一方面，垄断后所带来的价格涨幅也是无法预测的。 开发商开发楼盘，从开始阶段的野蛮生长已经进阶到了全资本运作时代。上述人士表示，从国家层面说，损失不大，地价还是那个地价，只不过对买地的开发商资格做了限制，而且能够一定程度上降低房地产的活跃度。 严跃进则对市界（ID：newsseeker）表示，制度本身并不带来房价的上涨或下跌，但是更容易给不同产品进行定价。 他强调，类似销售模式，会使得“讨价还价”的模式形成，“一分钱一分货”，定价机制更加透明。比如说房屋质量不好，购房者不像过去预售那样，认购比较被动，现在对于一些定价偏高的项目，可以拒绝认购，这样价格也容易下跌。而好的项目，可能在意向认购的挑选中，也会逐渐提高价格，但还是吻合基本的定价规律的。[详情]
广东讨论取消商品房预售 房企感受凉意 实施近25年的商品房预售制度，存废与否再次成为讨论点。 杨冰柯 听到广东建议取消商品预售制度的消息，一位从事房地产10多年的营销总对界面新闻记者表达最多的就是“影响不可估量”。 9月12日，广东省房地产业协会发布了一则特急通知，名称为《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。根据通知，住房城乡建设部发函湖北、四川、江苏、河南、广东和辽宁住房城乡建设厅要求对商品房预售制度的保留、提高条件或者取消提出建议并说明理据。 广东省住房城乡建设厅在拟定的上报材料中表示，由于当前商品房预售制度存在的风险，比如房企资金链断裂引起的社会影响和经济损失大、房地产开发商存在恶意违约和欺诈等现象并屡禁不止等，以及长效机制建立窗口期，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品预售制度，全面实施限售。 这样一纸特急通知也再次将商品房预售制的取消与否推向舆论风口。 商品房预售制度确立于1994年出台的《中华人民共和国城市房地产管理法》，截至当前，这一制度已实施近25年。 早在2005年，关于“取消商品房预售”的讨论就已经开始。界面新闻查阅百度学术发现，学术界对商品房预售制度的存废问题讨论最早集中在2005年-2006年这段时期。 2005年中国人民银行在《中国房地产金融报告》中称，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。商品房预售的废与立问题成为全民话题。紧接着在2006年的全国“两会”上，有33位全国人大代表联名议案建议取消商品房预售制度。此后，关于“商品房预售制度的废与立”的争论从未停止。 争论也并非一直纸上谈兵。比如2013年6月，北京住建委就下发过提高商品房预售门槛的通知，称对套均建筑面积大于140平米的大户型住宅项目，以及属于经营投资性质的商业、办公项目，将根据地上规划层数不同，提高预售门槛。其中，7层以下（含）的，需达到主体结构封顶方才可办理预售。8层以上（含）的，需完成规划层数的1/2（且不低于7层）后，才可办理预售。 上海、广州、深圳、重庆和天津等地在当年也均出台过类似提高预售门槛的规定。 最近一次提高预售门槛的城市是合肥。8月，合肥正式对全市范围内供应的居住用地，调高商品房的预售门槛。根据规定，预售条件为：建筑层数1-6层的，应实现主体结构封顶；建筑层数7层以上的，应达到地上层数的三分之一且不低于7层。在这之前，合肥的预售条件是要求“形象进度完成一层施工”。 虽然这只是广东省房地产行业协会的内部讨论建议，住建部随后也对媒体进行了辟谣。但在今年高周转引起的安全隐患、维持近两年的房地产调控没有放松迹象以及维权事件开始频发的行业大背景下，此次住建部6省征集意见消息的传出，还是引起了房地产商们的担忧。 上述房企人士对界面新闻表示，之前深圳、杭州等重点城市的土地拍卖也有要求现房销售，但这是开发市场你情我愿的事情，开发商有心理准备。而且这只是土地市场上的个案并不是整体行业现象。 他担忧的是房地产行业本就是资金密集行业，主要是靠钱和杠杆推动，如果取消预售政策，整个行业就要重构了，不仅是重新洗牌的问题，对整个行业都是颠覆性的影响。 “高周转也就是抢几个月时间，而盖房子一般需要两年时间，预售取消的话，两年之后才能卖对开发商资金链的影响将不可估量”。 另一位房地产行业人士也对界面新闻表达了类似观点，称如果取消就是行业转折点，取消或保留预售制度本身没有对错，只是需要配套政策，如加快房地产行业长效机制的建立。 预售制度非常复杂，市场中各种质量问题，交付问题，基本都与此有关系，对于购房者来说保障度也低，不确定因素多。但在过去二十多年中，预售制度也加快了房企的销售节奏，增加建设量提高了供应，也促进了我国房地产行业的发展。 一位房企高层向界面新闻表示，取消预售制度，短期看可能性不大，因为当下市场中小企业众多，如果取消预售，会有利于资金宽裕的龙头企业和央企、国企，但对小企业来说影响甚巨，会加大企业资金链风险，延长回款周期。 与房地产人士的担忧不同，社科院经济研究员汪利娜对取消预售与否消息并不惊讶。她对界面新闻表示，一是因为取消预售早之前就提过。二是当前去杠杆是大背景，房企当今负债高企，也需要去杠杆去，依靠自有资金和融资去运转，开发商的资金链无疑受到影响。她还指出，对于供需不平衡的一二线城市房价也会受到影响和波动。 与预售制度是否取消的舆论热度一样，万科董事会主席郁亮在万科南方区域上的谈话也成为当天的热点，根据郁亮的判断，房地产转折点实实在在的到来了。[详情]
9月21日，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25日上报住房城乡建设部。 “关于商品房预售许可事项调整”的材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。 广东省房协相关人士向《中国经营报》记者表示：“该文件只是征询意见稿，并非真的实施。” 据了解，该《通知》称，日前，住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》，根据疑似住建部发的函文要求，按照国务院办公厅有关要求，对现有行政许可事项进行清理和论证，并对已取消下放落实情况进行一次全面评估。其中第三点标明，对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。 若取消商品房预售许可会对楼市造成哪些影响？住建部房地产市场监管司相关人士向记者表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见情况并不属实。“没有，该情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，若是取消商品房预售许可，进入到房屋现房销售模式，那么就进入到“一手交钱、一手交货”的模式。 在严跃进看来，在此类模式下，房屋质量问题会减少，开发商也不会有各类扯皮的现象。甚至包括此前类似公摊面积的争论问题，也会消失。“在现房销售模式下，或也会减少各类行政审批。部分政策是预售制度下的，若是现房交付，其实房子质量和具体情况是购房者可以看到的，不存在各类违约猫腻一说，若是从法律层面看，未来就没有预售一说，而是直接现房认购和直接交易。” 同策研究院研究总监张宏伟则表示，在现房销售模式下，现房销售价格会比期房更贵。“开发商在规划中承诺的配套在期房没办法看到这些问题，现房则能看到问题，但开发商成本也会增加，比期房价格要贵。” 对于企业而言，严跃进表示，现房销售的模式下，房企销售应该有更强的更严格的财务约束。“因为对于过去来说，类似30层的房子，开发商建造到5层以后，基本上就可以办理预售证，这样资金弱的房企，可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕，所以从这个角度看，对于此类房屋建造的资金考核压力就很大，资金弱的房企是无法进行开发投资的。” 张宏伟则认为，现房销售因为杆杠少了或没有了，市场竞争度会进一步下降。“中小开发商很难接受这种状况，中小开发商资金链问题会增加，大鱼吃小鱼状况接下来会进一步增加。”[详情]
预售还是现售？保障购房者权益是根本 |新京报房产·快评 徐倩 9月21日，一则“广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》”（下称“《通知》”）的消息备受各界关注。广东省房地产协会相关工作人员就此回应新京报记者称，“该文件目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订。” 根据《通知》，“关于商品房预售许可事项调整”的提出，是考虑到商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，因此建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。 我国现行的商品房预售制度来源于1994年。其时，政府为了加快发展房地产市场，推动住房制度改革，在商品房建设融资渠道单一、有限的情况下，确立了沿用至今的商品房预售许可制度，目的主要在于打破房地产开发的资金瓶颈。 从实施的效果来看，在预售证制度下，房企的增多、商品房的“批量”生产，我国房地产行业迎来了“黄金年代”。但是，另一方面，现行的预售证制度权益、信息不对称，容易造成楼盘烂尾、房屋质量、交付拖延等多种问题，使得广大购房者的权益无法获得对等的保障。 而实施现房销售，“一手交钱，一手交房”，所见即所得，一方面，可以倒逼开发商注重产品质量，质量先行，而不是售楼处先行；另一方面，也可以破除我国开发商过分依赖房屋预售来筹资从而过分强调周转速度而带来的高风险和安全问题。 但是，由于我国已经长期实行商品房预售制度，所以要破旧立新，建立新的现房销售制度，不能强调速度，采取行政命令“一刀切”，而应缓步推进，约定时间表，形成市场预期。 如果要在短时间内迅速建立现房销售制度，则一批依赖预售回款的中小开发商将会倒闭；由于现房销售从拿地到现房经历的时间段更长，市场上也或许将出现供应短缺，从而加重热点城市供需失衡，引发市场混乱。 值得明确的是，无论预售制度是否取消、何时取消，保障购房者的权益、提升商品房质量已经成为刻不容缓的问题。从国外经验来看，比如可以采用建筑物潜在缺陷保险 （ IDI ）制度、强制要求开发商购买房屋质量保险等。 所以，在购房者权益难以保障的情况下，建立保障购房者权益是制度施行的根本。 [详情]
广东酝酿调整商品房预售制度？只是征求业界意见 近几年来，有关商品房预售制度调整的传闻曾出现多次，只不过这次更加“有板有眼”。 广东省房地产协会21日向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称“《通知》”）称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。 第一财经记者未能看到这份通知的书面文本。但广东省房协内部人士表示，这只是按照相关要求在房协内部征求意见。 自1994年出台《城市房地产管理法》建立商品房预售许可制度以来，预售制已经成为多数城市的主要销售模式，对我国的商品房市场建立和完善发挥了巨大的作用，但也因产生了很多问题而备受诟病。因此，多年来取消预售制的声音一直不少。 广东酝酿调整预售制 《通知》称，日前，住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。 广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。《通知》称，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。 房地产预售亦称商品房预售，是指开发商在开发的商品房尚未竣工之前，把房地产根据设计图纸和土地测绘原则分成若干个单位（以图纸标明）后分别预售给购房者的行为，它相对于一般的现房买卖，被称之为期房买卖。自1994年《城市房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年。 因此，商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。 易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，现有的预售制度存在很多问题。易居开发商往往很重视拿地到预售之间的开发环节，而一旦预售证办理了以后，对于房屋项目的开工等就不上心，房屋质量也难以得到把控。实际情况也存在很多房屋交付不及时。而相关政策对于此类预售制度也缺乏非常有效的管控。 中原地产研究院首席分析师张大伟认为，在过去几十年，预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量。但预售制度的确问题非常多，当下房地产市场各种质量问题，交付问题，基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低，不确定因素太多。如果现房销售制度，所见即所得，这也可以倒逼开发商更关注质量。 张大伟说，在房价在上涨的时候，房屋质量问题只要问题不大，都会被忽视。而当房价逐渐出现平稳下行的苗头，这些问题将会非常集中地爆发。 严跃进认为，如果取消此类制度，有助于为相关企业形成较大的约束。在现房销售的模式下，房企销售应该有更严格的财务约束。比如，对于30层的房子，开发商建造到5层以后，基本上就可以办理预售证，这样资金弱的房企，可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在需要30层全部建造完毕，所以资金考核压力很大，资金弱的房企无法进行开发投资。 不会一刀切 不过，在业界看来，尽管取消预售制可以规避很多问题，但不利影响亦不容忽视。张大伟说，当下房地产市场依然中小企业集中，龙头房企占比份额不高，当下取消预售，有利于资金宽裕的国企、大企业。对小企业来说是灭顶之灾，将加大企业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。 厦门大学管理学院原副院长戴亦一对第一财经分析，取消预售制将对民营中小房地产开发商的资金链产生重要不利影响，对以高周转为核心竞争力的开发商的盈利能力产生重大不利影响。同时，对购房者也将产生很多不利影响，比如开发商增加了资金成本，但羊毛出在羊身上，最后还是会转嫁到购房者身上。 “其实无论对民企，还是对国有开发商，影响都很大。如果取消预售制度，那我们也必须要换一种玩法了。”广州一家大型国有开发商战略发展部人士告诉第一财经记者。 从供应角度上看，张大伟说，现阶段如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场。因此，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，且房地产企业的负债率降低的情况下。如果是当下取消预售制，起码50%的房地产将倒闭。 张大伟说，预售制度不应该一刀切取消，但应该逐渐加大规范。预售制度并非我国独有，在其他国家，也存在一部分预售商品房，但都伴随着严格的监管措施。 戴亦一也认为，取消预售制度的一大目的是为了防止烂尾楼等现象，但其实，只要严格执行好现有预售制度，是可以避免烂尾等现象发生的。 实际上，目前在一些地方的新推项目中，已经现楼销售的试点，但并不是一刀切。本次《通知》也提出，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开关企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。 因此，本次文件建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。 在这个基础上，通过逐步提高商品房预售许可条件，引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金，有利于防范化解行业和金融风险；有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行，提升房地产开发品质，促进房地产市场持续健康发展；有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜；有利于提高房地产开发企业的抗风险能力，降低购房人的购房风险，维护购房人的合法权益。 [详情]
广东省房协就“广东将取消商品房预售制的通知”回应：只是就拟订内容进行内部讨论 新京报快讯（记者张建）9月21日，一则“广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》”的消息备受各界关注。今天（9月21日）下午，广东省房地产协会相关工作人员就此回应新京报记者称，“该文件目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订。” 该《通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的有关材料，并将于9月25曰上报住房和城乡建设部。材料显示，“关于商品房预售许可事项调整”的提出，是考虑到商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、 交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，因此建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。 今天下午，广东省房地产协会相关工作人员就上述事宜回应新京报记者称，“协会确实拟订上述通知内容，但是目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订，不知道为何传播到网上。接下来，这会还会就此事发布消息进行说明。” [详情]
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