聚焦：以房养老可行？

　　从“囤房”到“以房养老”有多远 （作者系武汉科技大学金融证券研究所所长、中国养老金融50人论坛核心成员） 近日，中国银保监会发文，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险，这意味着中国保险版“以房养老”正式由试点推向全国。 试点4年，签约百单 2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，首次明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。这是中国保险版“以房养老”最早的政策倡议。 2014年6月，原中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，提出自2014年7月1日起，在北京、上海、广州、武汉四个城市开展保险版以房养老试点，试点期为2年。随后原保监会批复了幸福人寿、人保寿险等公司的老年人住房反向抵押养老保险产品。 2015年3月，由幸福人寿设计的第一款产品“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）”获批；2016年10月，“人保寿险安居乐老年人住房反向抵押养老保险”的保险条款和保险费率通过审核。 2015年4月，首批来自北京、上海、武汉三地4户家庭5位老人正式签订“幸福房来宝”A款产品投保单。从2015年4月“幸福房来宝”获批到2015年4月底，签订投保意向书的客户有58户，77人。其中，32户家庭已顺利领取保险金，平均月领保险金8000元，主要集中在5000~10000元，领取养老金最多的客户来自上海，每月可领取19000元。 2016年7月，明确保险版“以房养老”试点时间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏、浙江、山东、广东等部分地级市。2018年8月7日，浙江省首笔保险版以房养老合约签单。 2018年8月8日，银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，宣布“自即日起，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国开展”。同时强调保险机构要积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求。 据统计，试点4年以来，全国仅幸福人寿一家保险公司实际开展了以房养老业务，而且它仅仅推出一款产品，即“幸福房来宝”A款（非参与型）。截至2018年7月底，其产品“幸福房来宝”（A款）累计承保139单（99户），签约意向客户201单（141户）。 试点4年，一家险企开展业务，不足百户参与，数量的确不尽如人意。参与者多为城市贫困老人。从家庭构成来看，无子女老人占到40%，主要是孤寡、失独老人。从月领养老金来看，以月领养老金5000~10000元居多。 其实，以房养老在美国起步阶段也并非一帆风顺。美国反向抵押以房养老（HECMs）项目实施第一年（1990财年）也只签下157笔业务，1991财年签单也只有389笔，但1992财年签单首次突破1000笔，2002财年签单业务首次突破1万笔，2007财年签章首次突破10万笔，并在2009财年签单创下最高历史纪录11.46万笔，随后一路下滑至2016年签单仅为4.8万笔。 “以房养老”推进难 事实上，老年人“以房养老”有三种形式：卖房养老、房租养老和反向抵押。前两种形式要求老年人必须同时拥有至少两套产权房，才能自住一套，然后卖出一套或出租一套，并以卖房款或收租金形式作为房主的补充养老收入。当然，在仅有一套大面积产权房的情况下，老年人也可以卖大换小，或者自租小房，将大房租出，赚取租金差价，但这样做可能会影响居住环境、降低退休生活品质。相比之下，唯有“反向抵押”以房养老，才能让老年人退休生活更有底气、更有尊严、更体面，它不仅能让老年人一直继续居住在被“反向抵押”的老屋里，而且又能持续稳定地增加老年人每个月的退休收入，以便老年人有足够的支付能力外出旅游，或雇请保姆，当老人身故时，其后人甚至有可能获得该房产的部分处置收益，由此可见，反向抵押是三种“以房养老”形式的最佳选择。 在中国，养儿原本是为了防老，然而，现在人们却发现实际并非如此。由于传统观念影响，人们普遍认为，上一代对下一代“无限”奉献，是天经地义的。甚至老父母还没离世，子女们就开始讨论如何过户老父母房屋产权，如何分配老父母“遗产”（包括房产和存款）。很显然，在中国许多子孙辈看来，父母和祖父母的房产及存款迟早都是要留给子孙们的，尤其是房产必须留给自家后代继承，绝不让老人自己卖出或转让他人。 如此传统观念，必将严重束缚或阻挠中国保险版“以房养老”市场的正常推进。但40年改革开放已取得显著成就，中国经济社会正在发生着深刻的变化。尊老、敬老、爱老、助老的观念正在深入人心、变成全社会的行动。子女孝敬老人，社会反哺老人，不只是停留在道德层面，它已成为社会共识与法定责任。尤其是随着社会保障制度的改革与完善，让老年人在经济上更独立、更体面，让老年人的退休生活更有尊严。家庭养老与以房养老将成为社会保障的两个重要补充形式。有严格规定的个人养老金产品及反向抵押以房养老两大序列也为老人提供了更多选择。 “以房养老”的前景 那么，我们再回到本文主题，中国保险版“以房养老”前景真的不容乐观吗？它究竟有多大的市场发展空间？很显然，从宏观基本面来看，前景应该是乐观的。一方面，经过20多年房地产大开发，以及财富效应驱动的炒房囤房，在全国大中城市，许多中等收入以上家庭已拥有两套以上住房，其中大部分老年人也都拥有独立产权房，庞大的老年人产权房存量，应该是反向抵押以房养老的市场基础；另一方面，中国社会老龄化程度正在进一步加深，截至2017年底，我国60岁及以上老年人口有2.41亿人，占总人口17.3%，远超出了老龄化社会10%的门槛值。再加上作为第二支柱养老金的企业年金规模狭小，职业年金也刚刚起步，而作为第三支柱家庭养老储蓄以及养老投资理念与习惯尚未形成。因此，将老人房产引导到反向抵押的以房养老，对于许多老年人来说，应该是有需求、有市场的，而且也是国家政策支持鼓励的。 然而，从市场参与主体及操作技术层面看，中国保险版反向抵押以房养老刚刚起步，保险公司缺乏专业人才积累，产品开发与推广缺乏现成经验，大多数保险公司仍持观望态度；再加上国民养老金融意识淡漠，他们对以房养老半信半疑，也持观望态度；当然，也有家庭传统观念作怪，老年人认为房子是身后遗产，应该留给后人，而子女更认为老人的房子理所应当由后人继承，应该说，这也是当前我国推行以房养老的最大阻力。此外，在产品研发与业务监管上，还缺乏统一的行为准则及职业责任规范，这也是潜在的行业风险和政策风险。这一切都是制约前期试点效果的主要障碍因素。 针对保险版以房养老，一位网友留言说：“30岁，你买一套房子，再用30年还房贷，把自己半辈子交给银行。60岁，你退休，再把半辈子买来的房子交给保险公司，保险公司给你发钱养老，房子最终归他们。请问这辈子你都干了什么？” 很显然，这位网友正是以传统财富观来嘲讽并否定反向抵押以房养老的。他认为30年正向抵押的房子，就应该作为一项宝贵的家庭财富积累，最终交由其后人继承，而不应该让老人拿来作为反向抵押品、享受高质量退休生活。其实，我们每个人一辈子的工作收入积累，都是在为退休后或失去工作能力后的生活做准备。这也是西方家庭“为养老而储蓄、为养老而投资”的理财观的全部内涵与现实意义。因此，当“养子防老”不靠谱时，一定会有更多的老年人相信并愿意接受“以房养老”。 目前我国保险版以房养老已开始在全国范围统一推广，对于市场主体而言，如果说投保人（老年房主）主要担心的是子女阻挠或子女不高兴，那么，承保人（保险公司）最担心则是投保人的长寿风险，当然，还有目前“只涨不跌”的高房价将来是否会崩盘。 因此，面对中国保险版以房养老的普及推广政策，一方面，我们应加大对国民养老金融的宣传教育与政策引导；另一方面，保险公司必须加大专业人才储备与培养，提高产品研发与营销能力，尤其是要做好保险精算与风险控制工作。 事实上，中国2亿多老年人“囤房”的数量不可小视，他们当中至少有上千万的老年人拥有独立的城镇房屋产权，他们将会是中国保险版以房养老的最大潜在需求者和消费者。我们相信，中国版反向抵押以房养老市场将会越做越大、越走越远。[详情]

　　“以房养老”为何不遭待见？老人不放心 保险公司嫌麻烦 “‘以房养老’是很好的新尝试，但如果纯粹从利益结合点出发，明明老人和保险公司都不愿意，政府还硬要牵线，最后只能是不欢而散。” 《财经》记者 董文艳/文 马克/编辑 “以房养老”正在从官方号召、民间试点正式走向全国。 8月8日，中国银保监会下发通知，要在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险。要求保险机构做好金融市场、房地产市场等综合研判，积极创新产品，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。 “以房养老”是指拥有房屋的60岁以上老人将房产抵押给保险机构，之后老人可以继续居住或享受收益，同时按照约定条件每个月领取保险公司支付的一笔养老金，直至身故。 老人去世后，金融机构有权依法行使抵押权，抵押房产处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。若有结余，则给老人的继承人。 这是一种“倒按揭”。简单说就是，老人通过抵押房子给保险公司换取养老金，居住权不变，但会失去房屋所有权。 目前这个产品优先孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体等投保。 在试点四年后，官方希望将这套方法论推广出去，把房产和养老直接挂钩。这个主张就像一枚深水炸弹，争议很大，褒贬不一。 其实，早在入市之时，它就测出了市场的水温。 四年前，“以房养老”在北京、上海、广州试点，两年后又扩大到了个别省会城市。但是，市场反应平淡。 截至目前，只有幸福人寿一家保险公司推行了“以房养老”相关保险产品。截至2018年6月底，这款保险承保仅98户139人。 “如果养老要靠把房子抵押给保险公司才有钱，为什么不直接卖了房拿着钱去高端养老院？”一位大型开发商养老业务从业者对《财经》记者说。 中国正在逐步过渡到老龄化社会，养老问题日趋严峻。“以房养老”政策建立在房产增值的基础上，面向有房产而深受养老问题困扰的老人，鼓励他们享受资产长期变现，通过抵押房产的方式得到养老资金保障。 但养老问题相当复杂、琐碎，不止资金一个问题，老人们并不能直接通过抵押房产买来养老服务。 一位恒大人寿的中层人士告诉《财经》记者，有房老人的痛点更多在养老服务，不是资金，而缺钱的老人往往没有高价值房产，这是“以房养老”的需求悖论。 “有钱的不需要，没钱的要不起。” “以房养老”关乎中国房地产市场的未来发展，预示着中国潜在的养老危机，更挑战了多年积淀下来的国人心理与传统观念。 试点反响平平，官方为何还执意向全国推广“以房养老”，这项主张暗藏哪些BUG？老人和金融机构究竟又有多少参与动力？ △ 中国正在逐步过渡到老龄化社会，养老问题日趋严峻。 推广原因 决策层号召“以房养老”，热情之大，折射了中国养老压力之大。 2017年11月，国务院公布了《划转部分国有资本充实社保基金实施方案》，这次划拨是对未来中国养老保险基金支出压力不断增大时，所做的一次战略储备。 这次国有资本“输血”暗示了中国养老金的缺口风险。今年以来，我国还建立了企业职工基本养老保险基金中央调剂制度。 从收支角度看，养老金的天平还在倾斜，进入收支不平衡通道。 今年初，由中国社会科学院世界社保研究中心发布的《中国养老金精算报告2018-2022》预测，2018年-2022年中国养老金“收不抵支”的省份约为13个-14个。 其中，东北、西北部分省份养老金结余耗尽风险还在加大。 此外，报告预测，全国职工养老金征缴收入增幅将从2018年的12%下降到2022年的9.9%。不过，基金支出的增速却没有同步下降，其增长率将从2018年的11.2%提升至2020年的11.3%，随后两年保持不变。 中国大部分老人的养老问题需要政府托底。“以房养老”作为一种补充保险，此时举国推广，一旦落地，可以为政府转移部分养老压力。 “以房养老类似于针对低收入老人的抵押消费贷，这个政策是在尝试解决‘人死了钱没花了’的问题。”一位平安普惠金融业务中层人士认为，它是金融产品创新的代表，用房产抵押换取养老金，能提高社会资源的利用率。 不过，也有多位业界人士认为，这项举措折射了社会保障体系的不完善，是政府将一部分养老责任推到了市场，尝试让老百姓自己解决养老问题，属于治标不治本的权宜之计。 这套理念在国际上并不独特，已在日本、欧美等国推行多年，但也不是各地主流。 以日本为例。日本的“以房养老”会在房价高的个别大城市推行，高额遗产税是其制度土壤之一，抵消了人们对继承房产的部分热情。 但是，日本养老保险制度完善，养老金相对充裕，少有人选择抵押房屋来养老。 据《财经》记者了解，日本房屋租售比走高，一些老人会在85岁以后，将家中的一个房间出租出去，用高额租金来补贴自己，或在养老机构里住3年-5年，直到离世。 相比中国，日本养老金体系较为全面，有可借鉴之处。日本推行介护险，给老人提供看护服务，政府负担50%，企业或个人养老金及商业保险等负担剩余50%。 中国就不同了。 如今，中国养老压力越来越大，资金和高质量的护理人员缺一不可。这需要附加更多市场化手段，帮助平缓压力，开源节流。 首要措施是增加养老金额度。可是，中国“以房养老”的核心是让民间房产变现为养老金，反哺民间，这终究还是取决于老人的房产价值多寡，与楼市息息相关。金融机构作为中介，既承担风险，也从中获利。 中国房价过去一路高涨，但租售比一直处于相对低位，房屋租金收益率较低，加上未来即将推行的房地产税，继续摊薄收益。导致金融机构在拿房后大多倾向于尽快出售。 当未来“房住不炒”政策继续强化，房屋售价有变动风险，保险公司在“以房养老”险种收益上也有较大不确定性。 另一边，抵押房产的老人基于传统观念、担忧房屋实际升值高于当下评估值等等，抗性也较大。 由此可见，中国的“以房养老”更为复杂，牵涉方更多，房地产市场的水温常常决定了推行土壤和参与者的积极性。 从这个角度看，想要靠“以房养老”，疏解政府养老压力，并非易事。 △ “以房养老”发源于1960年代的美国，后来推广至英国、荷兰、日本、新加坡、中国台湾等地。 BUG重重 “‘以房养老’在中国还是个概念，操作流程没有设计好，很难落地。”一位大型险资公司相关人士告诉《财经》记者。 银保监会发文推广“以房养老”之后，无法回避的首要难题是，多年试点反响平淡，老人和金融机构对“以房养老”都有顾虑。 对金融机构来说，房屋价值随市场而变动，预期增值很难预测。但“以房养老”需要先行评估房屋资产价值，以此判定养老金额度。 在实操过程中最常见的分歧是，在估值时，老人希望房子有高估值，而保险公司会考虑经济大势、购房需求变数等各类影响房价升值的不确定因素，做低房屋的未来增值部分。 “本质上，房子涨了老人根本不舍得抵押，房子跌了金融机构收益少，也不愿意。”一位昆仑信托相关人士说。 除了房价风险之外，未来还有房屋继承纠纷、房屋70年产权到期续期、房屋损毁、折旧、老人预期生存年限、房地产税等各类支出与风险。 保险公司的核心是通过资本运作让资产保值、增值，希望拿到的资产干干净净。一旦接手房产，便涉及到房地产、司法、财税等一系列领域，问题琐碎而复杂。 据《财经》记者了解，当老人身故后，许多保险公司甚至不太愿意和家属直接对接拿房问题，除非下设或投资单独公司来处理房产。 此外，金融机构素来倾向于把资金投到周转最快、收益最高的领域，“倒按揭”形式对金融机构来说也是一种长期现金流占压。 “保险公司直接卖寿险就能有大笔现金进账，何必再去碰‘以房养老’？”一位大型房企养老业务负责人说。 《财经》记者获悉，目前市面上的养老险种大多根据老人平均寿命来计算保费，较少涉及房产。 即便涉及房产的险种，也更多是房产即刻变现，老人直接去养老院，与养老护理挂钩。 “‘以房养老’更多涉及到产业链，而保险公司只善于处理资金问题。”一位阳光保险集团中层人士说。 对老人来说，要接受“以房养老”同样不容易。由于房屋价值评估不确定，这个举措被认为是以低回报抵押了高资产，到手的资金不划算。 参照幸福人寿推出的“以房养老”产品来看，目前一位70岁的老人抵押价值100万元的房产，每月仅到手3734元，寿命越长，回本的可能性才越高。 如今，中国的大多数老人习惯住在自己熟悉的房子里，过着节衣缩食的生活，他们当然有提前卖房和抵押房屋的权利，但是，愿意这么做的老人并不多。“以房养老”在试点遇冷就说明了这一点。 受中国传统文化观念影响，中国的房屋被认为有传承价值，老人们对房子有特殊的情感寄托。很多人难以接受耗费大半生积蓄买房，老了以后房子却不归自己，也不归后人。 因此，在实操过程中，“以房养老”不仅要得到老人认可，也需要征得老人的子女同意。 而在长达几十年的抵押期限中，如何应对老人变卦、子女入住不退房等后续问题，目前也缺少配套的制度设计。 据《财经》记者了解，幸福人寿试点“以房养老”之后，因为需求端受传统养老观念的影响，积极性不高，加上房屋反向抵押的配套政策尚未细化，所以推广力度一直很有限，进展不顺。 表面上看，“以房养老”可以用房子换来持续的养老金，去提高生活水平。但是，养老是一个系统工程，更多空巢老人和失独老人最大的养老痛点并不是钱，而是养老服务。 一位房产交易公司董事长告诉《财经》记者，以房养老最直接的方式，是把房子质押给养老院，换取养老院的使用权，但这同样需要配套政策设计。 “现在保险公司‘以房养老’的处置方式，老百姓信不过，也不是最需要的。” 据《财经》记者了解，在北京的医院急诊室里，曾经出现过多次空巢老人急需手术却找不到家属签字的情况。甚至有一位失独老人在急诊室中突然去世，他和他的房产以及账户上200多万元人民币，都一样无人问津。 在中国庞大的养老产业中，许多服务至今缺失。老人的痛点永远不只是钱的问题，而更多在专业人士的养老服务及护理——做到“三边”养老，在老年人的周边、身边、床边，都有贴心而细致的服务。 这些问题并非是如今提倡老人抵押房产给保险公司，然后每月领取养老金就能解决的。中国养老难题需要政府、企业和居民家庭共同承担责任，一起探索方向。 “‘以房养老’是很好的新尝试，但如果纯粹从利益结合点出发，明明老人和保险公司都不愿意，政府还硬要牵线，最后只能是不欢而散。”上述大型开发商养老业务从业者评价说。[详情]

　　存钱养老？英国人不这么想 【环球时报综合报道】调查显示，英国大约只有10%的55岁以上老人会存钱养老。 据英国《每日邮报》20日报道，这项调查共走访了2000多名55岁以上的老人，55%的人表示活在当下，不会攒钱养老，34%的人表示他们和好友或亲戚讨论过养老方式，19%的人表示他们不知道哪里能提供养老信息，23%的人会上网搜索相关信息，还有15%的人会向家庭医生咨询。 专家表示，由于多年来，政府在养老方面资金投入不足，以及老人的需求和照料成本不断增长，英国大概有120万体弱多病的老人没有得到应有的帮助，这项调查也表明将养老这样一个大工程单方面推给普通民众是行不通的，政府必须行动起来。（苗涛）[详情]

　　浙江以房养老个案诞生：产权仍归属老人，可出租但限制转让 钱江晚报 钱江晚报8月16日消息，“以房养老”的话题又一次火了。 今年7月初，杭州一对老夫妻在杭州市不动产登记服务中心顺利办理了“以房养老”反向抵押登记，8月7日，浙江首单“以房养老”保险发放，这对杭州老夫妻领取到了第一笔养老保险金。 而近日，中国银保监会发布通知，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险。 “以房养老”，就是让老人能够提前兑现房子未来的价值，用于养老并改善老人的生活品质。但众多老人心存疑虑，进度较为缓慢。那么，在杭州的这个“以房养老”的案例中，房子究竟扮演了怎样的角色，反向抵押后，其产权又发生了怎样的变化呢？ “以房养老”后每月能多领6000多元 这对杭州老夫妻月收入将有万把块 住房反向抵押养老保险，是指拥有房屋完整产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产的处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。 陆先生老两口是杭州第一个“吃螃蟹”的家庭。去年11月，杭州市多部门联合印发《杭州市住房反向抵押养老保险试点工作方案》，年龄范围为60周岁（含）至85周岁（含）之间的老人可参与投保。这意味着，陆先生老两口有机会申请“以房养老”。 据了解，为了保障客户的权益，以房养老的保险流程比较严谨，中间还涉及到税务、不动产登记、房管等多个部门；正常投保流程外，还需要对房屋进行评估和保险精算，签约合同后还需要抵押登记和进行合同公证。 因此直到今年7月初，陆先生夫妇才顺利办理了这项“以房养老”反向抵押登记，保险公司也拿到了不动产登记证明，双方终于完成“老年人住房反向抵押养老保险”的签订。 据记者了解，陆老先生已经快80岁了，退休前是普通工薪阶层，老两口的退休金加起来不足4000元，一旦生病住院，经济压力会比较大。而办理“以房养老”后，夫妻俩还能继续住在房子里，每月能领到6000多元的养老金。这样的话，老两口每月收入达到万元左右，生活会相对宽裕不少。 房子产权仍属于老人 能出租但无法偷偷卖房 很多老人对“以房养老”心存疑虑的原因，是担心房子产权发生变化，生怕养老金拿了几年会出现变故，到最后钱也拿不到，房子也没了。 承保陆老先生两口子“以房养老”的幸福人寿保险股份有限公司浙江分公司的相关负责人表示，老人办理住房反向抵押养老保险后，并非房子的产权转移到了保险公司，事实上，房子的产权仍属于老人（不动产权证仍在老人手上），只是这时候的房子产权是“有限制的所有权”。 何为“有限制的所有权”？通俗点解释，老人办理以房养老保险后，如果将房子再进行转让、出借、变卖、抵偿债务、投资、赠与、立遗赠或遗嘱、因离婚或其他民事事项进行财产分割，以及任何形式处分抵押房屋的，保险公司有权立即停止养老保险金的支付。 钱报记者从杭州市不动产登记服务中心了解到，进行反向抵押登记后，无论是不动产权证上还是后台的数据库，都会有相应的记录。也就是说，办理以房养老保险后，虽然不动产权证仍在自己手里，但想偷偷转让是不可能的，办不了过户。 不过，老人可以将房子进行出租（每次签署的租赁合同期限应在两年以下）。像陆老先生的房子位于上城区近江一带，面积不到40平方米，月租金在4000元左右。办理以房养老后，陆老先生老两口在领取每月6000多元的养老金基础上，还可以将房子出租，再获得4000元的租金收益。以后老两口住养老院，费用也绰绰有余。 等到老人百年之后，其继承人仍享有优先赎回权，可以选择偿还养老保险相关费用赎回房屋；如继承人不选择赎回，则保险公司对房产再进行处置，处置所得优先偿还养老保险相关费用，如有剩余归属继承人，如不足则由保险公司承担。 其中，养老保险相关费用包括：按50%承担的房屋评估、抵押、公正、律师等费用；保单管理费；在特定期限中保险公司已支付的基本养老保险金额及其利息累积值（按年复利5.5%计算）；退保手续费；其他可能发生的费用等。 杭州试点半年多 咨询的人多，尝试的人少 从去年11月杭州成为全国第8个住房反向抵押养老保险试点城市至今，杭州仅陆先生夫妻俩成功办理。 “住房反向抵押养老保险，主要是为了满足希望居家养老、增加养老收入、长期终身领取养老金的老人。”幸福人寿浙江分公司相关负责人解释，“来咨询的老人很多，但真正适合办理并且符合所有条件的太少。” 要办理这项业务，首要条件就是老人的房屋产权必须清晰。 该负责人举例，“曾经有位孤寡老人来我们公司来咨询，想办这个以房养老的业务，年龄等条件都符合。但是他的不动产权证书上面有3个人的名字，这就涉及到后续可能出现各种复杂的纠纷，所以无法办理。” 事实上，从“以房养老”的保险条款来看，要求也颇多。 老人与保险公司签订合同时，双方将确定基本养老保险金额，以抵押房产的评估值为基础，同时考虑房屋折旧、预期增值、预期的老年人平均生存年限等，由专业精算师计算，金额一经确定，不能变更。 在老人投保期间，碰到抵押房屋拟被征收、征用或拆迁，怎么办？老夫妻双方投保，其间若离婚怎么办？老夫妻双方投保，其中一方身故后，养老保险费用有什么变化？……种种情况，合同上都有相关的详细约定。 （原题为《浙江“以房养老”个案诞生 房子扮演了怎样的角色 产权仍归属老人，可拿来出租但限制转让》）[详情]

　　8月8日，中国银保监会印发《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，将老年人住房反向抵押养老保险从此前的试点扩大到全国范围。 老年人住房反向抵押养老保险，俗称“以房养老”或“倒按揭”，实际上在本世纪初就已被引入中国。2014年，原保监会陆续在多个城市开展试点，但效果并不理想。4年来，仅有极个别保险公司开发了此项险种，完成承保手续的老年人数量微乎其微。 然而就在“以房养老”都快淡出人们视野之际，银保监会何以在此时发布通知，将反向抵押养老保险扩大到全国范围。政策出台背后的深意，确有几分值得说道之处。 多年来，各地房价一再攀高，使得“有房富人，现金穷人”的现状较为普遍，实际上已经为“以房养老”奠定了基础。但“以房养老”在国内之所以长期以来不温不火，必定有其自身深刻的内在原因。 很多人自然而然会首先想到中国人“养儿防老”“房赠后代”的传统观念，这不无道理。但即便是住房反向抵押很成熟的市场比如美国，在一开始推进的过程中，同样出现了抵押贷款资金利用效率低、产品优化进展缓慢、市场单一、竞争薄弱、交易费用过高、体弱老人常因迁移和外出医疗违反规定等问题，再加上住房反向抵押贷款常与“穷苦潦倒”等同起来的社会观念，这些都与中国“以房养老”政策推行中遇到的问题高度重合。 所以从一定角度来看，这本质上是一个循序渐进的社会学演变进程，一蹴而就不现实，简单归因于某一先天因素而放弃努力，也不是理智之选。 众所周知，中国老龄化问题越来越严重。有预测到2025年，全国60岁及以上人口将达到3亿，中国将成为超老年型国家。从政策设计角度来看，“以房养老”考虑到了机构养老、社区养老等多元养老方式进展缓慢的现状，力图减轻“居家养老”者负担，用心可谓良苦。 但换个角度看，公众观念转变的过程太短，直接将保险机构置于公众自主养老的首选之位，难免会被误解为是对养老保障责任的推卸转移。 房产被置于交易中心的同时，家人、社区等风险缓冲介质作用大幅弱化。同样，“以房养老”意图将金融机构的市场逻辑直接作为老人与子女的中间环节，遭遇传统伦理观念的强烈抵制也就并不意外。 以房养老这种“倒按揭”与传统买房付月供的“正按揭”相比较，没有首付，也无需30年，老人每月所获甚至都比不上月供，此时此刻，老人的养老服务很大程度上被转化为保险机构的利润得失。令人意外的是，保险机构也并不认为这是一项划算的买卖，这从参与机构家数之少就可以看出来。 对保险公司来说，此项业务涉及房地产、金融、财税、司法等多个领域，存在诸多不确定性，尤其是法律法规尚不健全，政策基础较为薄弱，业务流程管理和风险管控难度较大，缺乏盈利的确定性。想必这也是4年来试点遇冷的主要原因。 令人哭笑不得的是，反而是部分不法分子在推行仿冒“以房养老”的理财产品上不遗余力，这也给中老年投资者的财产安全带来了一定威胁。 因此，“以房养老”若要深入人心，还需要老人与保险公司的两厢情愿，而政府的支持则是业务成功运营的关键因素。 特别是在试点、推广阶段，需要推广一定的鼓励政策，对参加“以房养老”的老人、银行、保险公司均要给予相关税收优惠。特别是要汲取这4年来的试点经验与教训，从源头上对“以房养老”设计、执行环节出现的疏漏进行调整和修补，对各阶段运营优劣作出有效总结，方能达到让相关政策深入人心的目的。 归根结底，“以房养老”只是一种有效的补充养老形式，其目的是探索符合国情、满足老人不同需要、供老人自主选择的养老保险产品。因此它虽然扩大了养老服务供给方式，但无法替代基本社会保障。 尽管“以房养老”首批试点效果并不理想，但并不能因此否定此举的创新价值和实践意义。随着经济社会转型以及养老产品市场的不断培育，辅以参与各方对产品公允价值的磨合，政府政策的鼓励与引导，潜在需求必将会集中显现。因此如果带有前瞻性地去看，“以房养老”保险全面扩围不仅可行，也有其必要性。 （作者为财经专栏作家、基金行业从业人员）[详情]

　　文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道） 最近，陆先生夫妇在杭州办理了“以房养老”保险，将房子抵押给了保险公司，今后每个月都能领到一笔养老金。 以往两位老人的退休金加在一起，每个月仅3900元，加上这一笔，夫妇俩的养老金达到近万元。 他们还计划，以后老了去住养老院，房子可以出租收租金。不过等到他们身故后，保险公司则将获得抵押房产的处置权。 中国银保监会近日发布通知，“以房养老”保险正式推向全国。 早在2014年7月，“以房养老”保险就已经在北京、上海、广州、武汉4城市试点，2016年7月，试点范围扩大到各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。 只可惜，试点效果很不好。截至今年6月底，只有幸福人寿一家保险公司开展了相关业务，共有98户家庭139位老人完成承保手续。 “以房养老”保险在国外一些国家已比较成熟，在中国为何实现效果甚微？未来会流行吗？这款保险的具体操作模式又会是怎么样的？小巴采访了几位大头，来听听他们的分析。 封磊 独立理财师 期待银行+保险业 推出金融创新的“以房养老” 保险  从目前的市场反馈看，大众普遍投保热情不高。以后是否会流行起来，和国家几项重大税务及产权登记制度都有直接关系，例如：产权到期后的续期问题、房产税和遗产税。这些政策法规一日不明确，这类保险产品的精算设计上就会偏向保守，从而降低市场属性。 现在银行融资贷款类服务也在不断创新，在银保监会一个体系下，“以房养老”这种形式或许可以由银行和保险公司共同来完成。 按传统的设计，保险公司一般不会承接年龄较大者的寿险承保，但只要脱离房产的精算部分，单纯算生命表，年纪大保费高一点就是了。 举个例子，抵押养老者，假设60—65岁退休，自己一套房子价值300万，抵押给银行，银行按目前市值，可能最多可以抵押出210万，210万不用一次性支付。按养老金平摊成30年，每个月能有5800元 （假设房价涨幅和折旧抵冲持平），5800元可以补充用户养老金和支付寿险保费。 银行因为房产的抵押率也就60%—70%，风险也非常可控。养老金以抵押贷款的形式分摊到每月支付，房子的抵押率同时也不断提高。 同时，和保险公司谈好合作，身故理赔第一受益人设定为银行。理赔金额和这套房子在被保险人身故时累计产生的本息相一致。那意味着，保险公司的理赔金额和风险是逐步提高的。 而保险公司完全可以根据自己对生命周期的精算产品设计的专业优势，设计出这样的身故寿险产品，以恒定费率（就是每年的保费是一样的）的形式，和银行抵押贷款养老产品相绑定。 等到养老者寿终时，保险公司赔付寿险理赔金给银行，偿还掉贷款，房产就解除了抵押，可以正常地继承给子女。 抵押、评估、处置房子是银行的优势；根据生命周期精算保险产品是保险公司的优势。两者若能结合，完全可能推出符合中国国情的房产抵押类创新型金融养老服务产品。 王国军 对外经济贸易大学保险学院院长助理 保险法与相互保险研究中心主任 适合有两套以上的房产  或不需要子女继承房产的老年人  其实，大家都清楚目前人口老龄化形势严峻，光靠政府社保是不够的，政府的目标是寻找更多的养老渠道，而保险公司的想法是寻找还未挖掘的市场。 但目前老年人及保险公司对此的兴趣都不高，供求双方都没有“热”起来。 一方面，监管部门几乎将所有的风险都让保险公司扛，保险公司风险大，收益又难说，自然兴趣缺缺； 另一方面，老百姓对“以房养老”不够了解，目前来说相对专业且小众。 当然，“以房养老” 保险有潜在市场，但只是一个小众市场。它适合有两套以上的房产，或者不需要子女继承房产的老年人。这种情况下，老人在生前把房子押给保险公司，然后保险公司为他出养老金，是一个比较好的选择。 其实，养老应由政府、个人家庭和企业共同负担，但企业年金和职业年金制度才刚刚开始，覆盖面很小。我国从1994年开始实行社保，虽然政府积累的财富量大，但人均下来并不多，未来可能还会出现收不及支的问题。 当前的市场上，养老作为刚性消费，还存在很多问题： ① 民众方面，大家被几座大山压得已经喘不过气，住房、教育、医疗，剩下的用来养老的资源其实并不多。 ② 企业方面，到底有没有那么多企业提供养老？将来老龄化导致年轻人变少，谁来提供服务？在美国任何事情只要涉及人力，价格立马就上去了，那么中国的服务价格又该如何算？ ③ 政府方面，市面上的养老模式，比如养老院、福利院，还有普通老百姓的居家养老或者社区养老模式，如果没有政府的资金支持，靠市场很难维持，但目前政府也面临资金问题。 丁建刚 浙报传媒地产研究院院长 微信公众号：丁建刚房产 目前绝大多数老人无法接受  既无安全感，又觉得对不起后代  “以房养老” 保险在欧美国家是比较常见的一个保险产品，能够比较好地解决社会化养老问题，维持退休后的老年生活水准不下降，有的甚至比工作阶段生活水准还高。 目前，中国“以房养老”保险试点成效不尽如人意的原因，主要在于中国的社会文化因素。 首先，中国人对购买保险，特别是寿险的认识和了解程度，远远低于欧美国家。 其次，反向抵押的养老保险，恰恰与绝大多数中国人买房的观念是相反的。 反向抵押就是房子问题的反向思维，欧美国家就叫反向抵押或反向按揭。 相当于把自己所住的房子，以期房的方式出售了，绝大多数中国人，不能接受这样的观念，感觉到既无安全感，又觉得对不起子孙后代。这样做，很多老年人内心可能有自己晚年挥霍的内疚感。 未来可能会有一些改变，但应该还是比较缓慢的，障碍就如同前面谈到的原因，主要是观念上的障碍。而且，这个观念可能部分也来自老年人的子女。 转变这一观念，需要经过较长时间的社会经济稳定发展。 举个例子，人们普遍担心通胀，倒按揭，比如我现在60岁，每月给我3000元，等到20年后，我80岁的时候，这个3000元值多少钱？ 过去的20年，中国的现实告诉人们，房价上涨的速度，远远高于收入上涨的速度。也可以倒过来说，仅对于房子来说，人民币是大幅度贬值的。 所以，现在让老年人卖房拿钱，绝大多数人心里是不踏实的。等房价稳定了，较长时间只有小幅波动，经济社会稳定发展，才会有更多的人接受。[详情]

　　掏空六个钱包买了一套房子，现在你又说我这套房子只能养一个老人？！ 来源： 丽尔摩斯 “以房养老”是近日最热的话题之一。在试行了四年之后，银保监会发布通知，以房养老由目前的试点扩大到全国范围。 试点要推向全国了！那是成效不错吗？抱歉，4年不到100户承保。曾经成都的“以房养老第一人”钟大爷在签约协议后就后悔了。 “以房养老”是一种新型保险产品 。简单来说，就是拥有房产、达60岁以上老年人，抵押房子给金融机构得一定的养老金，还可继续住自己的房子里；在去世后房子归金融机构，升值的部分当然也归金融机构所有。 没错，您年轻的时候掏空六个钱包，背半辈子贷款买套房。前半辈子还完房贷，到老了，拿房子抵押养老，最后房子被收走。真赤条条来，赤条条去！ 一茬韭菜，两种吃法，隔壁的闻到香味都馋哭了。 说直接点，这不就是一辈子租房吗？凭什么要多交几百万钱？吃相这么难看，老百姓不是傻子，会用脚投票，试点这么久了不到100户办理足以说明问题。 况且中国ZF最大的特点是喜欢透支公信力，当初是“只生一个好，政府来养老”。现在你把这句话吃了。没问题啊！但是等到老人真的把房子抵押时候，谁知道你又会不会再把这句话吃了？ 与其这么正反来回割韭菜，不如先提升一下公信力，如若真等到ZF每推出一个政策，韭菜们都要带着怀疑的目光寻找陷阱的时候，那才真的是可悲。 话说回来，既然施行效果那么不好，为什么还要全国推广？无非是养老金的缺口太大了。养老金告急，早已不是新鲜事了，东北养老金亏空窟窿越来越大，这种窟窿在全国也越来越大，靠几千万白领的养老金完全填不上，而且年轻韭菜，不结婚不生娃，韭菜越来越少，游戏快玩不下去了。 可是，一出现困难就考虑市场化，就甩锅，未免有些让人心寒。政府应该改善服务水平，提升福利保障， 国人首先是人，然后才有那个前缀。人的生活都不舒坦，又会有多少的民族自豪感？ 1 不合理的产品设计   现在有一种主流的观点认为以房养老难以普及主要是因为“老人观念”的问题，总想把房子留给后代。 但实际上，观念恐怕不是最重要的问题，关键在于产品设计吧？ 保险公司为后盾的“以房养老”一定是给保险公司预留了足够的安全边际的，老百姓也怎么也不可能算的过保险公司的精算师，从经济上不会合算。  以现有的“以房养老保险”产品为例，假设一个老人持有一套价值100万元的房产，然后把价值100万元的房子交给银行。每个月可领取2514元。假设老人今年60岁，预期寿命86岁。等老人去世的时候，才不过领取26*3=78万元。 本金都没有拿回来啊！更别提利息了。老百姓是智商不高，可九年义务交易已经普及了，算术大家都会啊。这不就是借出去100W，每年分3W，还不还本！ 房子卖了去买年化4%的理财产品或稳定的银行股都比这个政策到手的钱多 ，而且本金还是自己的哇！就算没孩子的老人把房子卖了换套小房子收租金，自己拿钱去住养老院都比以房养老合算。 而且房子在中国作为那么大的固定资产，不断升值，并没有因为他用了多少年而进行固定资产贬值。所以没有哪个老人会傻到把房子交个国家让国家来养老。 所以根本就不是什么老百姓观念的问题，根本就是产品设计的太坑。即使无子女无继承的老人，都不会感兴趣，更别提那些希望把房子留给晚辈的老人了，根本就不会考虑什么以房养老。  我们从另一个角度来看，看看未来会接受以房养老吗？未来就更坑了，因为现在80-90后的房子都是高价买来的，跟现在的老人们低成本房子不同，很多年轻人都按揭了30年去买房，真得按揭到60岁退休。那么就变成了，前30年省吃俭用供养房子，后30年房子养你，但是按揭给你的钱，远比你按揭给房子的钱少得多得多，最后这一辈子你除了省吃俭用，钱也没剩下，房子也没落着，这辈子，你都干了什么？简直扎心了！ 而且你的子孙也是这样，从头干起买房。这有点像欧美的高额遗产税了，不过欧美好歹还给孩子留下百分之三四十的遗产。我们宣称是社会主义国家，行动却和资本主义前期的资本家一样······ 2 舶来品的变形  以房养老是从美国引入的舶来品。  美国由于强调个人奋斗和自由竞争，所以是低福利国家，长期没有有效的养老政策，主要是靠民众自己储蓄和金融机构提供的一些养老投资方案。后来逐渐出现了诸如401K、403B、401A等不同的政府主导的养老储蓄方案。现在这些储蓄方案已经成为美国社会养老的主流。但这并不代表这些储蓄方案能够满足老年人所有的需求。比如，受众最广的401K方案中，每年存入的金额是有上限的。2013年这个上限是1.75万美元。因此，单纯利用这些养老方案，最终的养老金收入并不高。而且，并不是所有人都有机会或资格加入这些储蓄方案。因此，美国政府和商业机构还提供了其他的养老方案。以房养老就是其中之一。 ‘以房养老’ 这里有一个专业的金融术语叫做：住房反向贷款（Housing reverse mortgages）。从纯金融的角度上来说，它其实是一个金融工具。  这种按揭，本质上是拿你的住房来进行抵押从而获得的一种贷款。这并不是美国官方提供的贷款，而仍然是由商业机构提供的，但是美国政府（联邦住房局）为此提供保险。这个保险保证了借贷双方的权益。它既在商业机构无法按时给付按揭时保护房屋拥有者的利益，也在房屋价格大幅下跌导致房价无法支付商家按揭总额时补足商家的亏空。 具体来说， 就是在在美国的“以房养老”中，贷款是由联邦政府保险，假使房价真跌了，政府会将差价补给贷款机构！这才是重点。在我国，并没有这样的规定，这就加剧了以房养老本身的不确定性和风险，尤其是有房价下跌风险的三四线城市。  同时，在美国， 如果申请人去世、将房子出售或不再居住，就要归还贷款。房价通常总是逐年上涨，届时将住房卖掉，所得款项足以归还金融本息，可能还有余额给子女继承。如果子女想要房子，也可以另外筹款还贷，继承房产。注意，房子上涨的余额子女是可以继承的。而我们的呢：上涨部分归金融机构所有。 没有人为你保底，没有人为你维护权益，上涨部分全部拿走！舶来品在中国落地的过程中已经变异，我们这样的方案恐怕在“以房养老”发源地也难以获得广泛支持。 3 养老保险黑洞谁该来弥补？ 前面我们说了，以房养老是从美国引入的。但还有个前提就是，在国外人家买房没有我们那么困难，以房养老也不是为了弥补养老金的黑洞。  我们的养老金从设立开始那一天，就自带天生的BUG，这是国家社保体制，和当年的历史遗留问题造成的。1997年以前的人没交社保，开始实行的时候，国家视同缴纳了的，就把当时交养老金的年轻人的钱给发出去了，国家财政又没有补上这钱，再加上货币贬值啊，双轨制啊，不出事才怪。 养老金当下自己本身依然就么有什么像样的收益，所有后续资金，完全来自下家。但中国老龄化问题越来越严重，就是说，缴钱的越来越少，开始拿养老金的越来越多。国家的养老金不够用，怎么办？减少拿养老金的人每月所拿的额度和提高养老保险缴费年限，延迟退休，还有就是以房养老。 养老这个问题，是一个全社会的问题。看的出来，在社保养老金替代率无法持续性增长的现实下，上层们为了避免引起社会动荡，也在想各种办法来解决这个问题。 可以房养老是个好点子吗？卖地不断把房价推高，普通人可能穷极一生才能把买房首付+贷款钱赚出来还清。等到岁数大了干不动了，又得把房子拿出来，用于自身养老抵押。切实践行了生不带来，死不带走，一生为房子奋斗。普通人一生价值如此，还是很悲哀的。 税民们交养老金是干嘛的？当然现在以房养老政策的主要对象的年龄据养老金的普及有一段距离。但这也推脱不了zf应当担当的职责。也许这部分钱用到了所谓更需要的地方。但赡养那些为当下安定做出贡献的人不仅仅是社会责任。对这部分人的态度很大程度上会影响社会心里。这种政策让这部分老人就只能自求多福了。以长远的眼光来看不仅在引导社会冷漠情绪上做出了巨大贡献。还为加深社会矛盾添上了浓墨重彩的一笔。 中国应该学习美国和日本的养老模式。中国更应该修改养老双轨制。中国还应该改善服务水平，加强监管，提升福利保障。 最后想说的是，中国市场本就有缺陷，不论是多么好的理念，多好的经营模式，都会在中国扭曲发展，有人想尽办法钻漏洞为自己争取利益，比如像P2P都被扭曲变形。事关最容易被骗的老人群体，“以房养老”在推行过程中，更要加强细则和法律约束，毕竟已经出现利用老人的“以房养老”骗局，不要让“以房养老”全国推进的政策，成为骗子们的新工具！ [详情]

　　“以房养老”前期试点进展缓慢，但前景可期 国际金融报 任威 记者了解到，自老年人住房反向抵押养老保险发售以来，进展缓慢，国内仅有幸福人寿一家公司在销售相关产品，截至7月底，累计承保149单。 近日，银保监会发布关于《扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》（以下简称《通知》）称，从今年8月起，要把老年人住房反向抵押养老保险（简称“以房养老”）推广至全国范围。 这一《通知》让试点了4年后的“以房养老”保险再度成为社会关注热点。然而，记者了解到，自该类型险种发售以来，进展缓慢，国内仅有幸福人寿一家公司在销售相关产品，截至7月底，累计承保149单。 试点期进展缓慢 2014年6月，原保监会发布正式启动老年人住房反向抵押保险试点工作，自2014年7月1日至2016年6月30日，在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点；2016年7月，原保监会又发通知宣布老年人住房反向抵押养老保险试点期延长至2018年6月30日。试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分地级市（上述四省中，每省开展试点的地级市原则上不超过3个）。 试点结束，如今银保监会再次发布《通知》，将该类型险种扩大到全国范围开展。那么，此次《通知》能否改善“以房养老”保险此前进展缓慢的现状？ 国务院发展研究中心金融研究所教授、保险研究室副主任朱俊生在接受《国际金融报》记者采访时表示，扩大试点范围对于应对人口老龄化与增加老年人的收入具有积极的意义。很多人的财富都以房产的形式存在，扩大试点对于增加年老时的收入来源、补充基本养老保险的不足都具有重要的价值。 最新统计数据显示，2017年全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%。预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增至2.55亿人左右。 “以房养老”未来可期 如此大的市场蛋糕，为什么在过去4年，国内保险市场开展“以房养老”类型险种的仅有幸福人寿一家？ 据银保监会官网资料显示，前期着手推进“以房养老”相关保险产品的不仅有幸福人寿一家，另一家试点险企人保寿险也曾推出相关产品《人保寿险安居乐老年人住房反向抵押养老保险条款》。但记者查阅人保寿险官网发现，该产品目前并未有相关销售信息。 幸福人寿的这款名为《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A 款）条款》（以下简称“房来宝”）的产品在市场上销售3年有余，截至今年7月底，幸福人寿累计承保139单（99户），签约意向客户201单（141户），其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。 对于当前的销售不佳现状，朱俊生分析称，从前期试点看，参与的保险公司与家庭都相对有限，且主要为无子女的家庭。主要原因可能有以下几个方面： 其一，人们的传统观念对产品的接受程度较低； 其二，保险公司对于房价趋势判断的分歧以及对风险的顾虑； 其三，产品的形态不完全适应近年房价上涨的趋势。 老年人住房反向抵押养老保险的推进之路不容乐观，关于如何扩大该类险种试点规模，建立健全“以房养老”保险体系，朱俊生表示： 第一、保险公司需根据产品设计与风险管理能力审慎参与试点。预期房价上涨，则保险公司参与积极性高，而消费者的需求可能下降。相反，预期房价下跌，则消费者的需求有可能提升，但保险公司参与积极性降低。因此，跨周期的产品设计以及公司与消费者之间利益共享机制非常重要。 第二、有关部门需完善相关住房政策，比如，住房的产权政策有必要调整。永久产权显然能提升住房价值，稳定市场主体各方的预期。 朱俊生还认为，“以房养老”保险的潜力不容小觑。从国外的经验看，参与以房养老的家庭多为无子女家庭和低收入群体，因此市场空间相对有限。中国的人口基数大，老龄化程度迅速加快，而社会基本养老保险待遇水平较低、且市场化的养老储备较少，很多家庭的财富以房产的形态持有。 （国际金融报见习记者 任威） [详情]

　　 [摘要] 武汉科技大学金融证券所所长董登新对时代周报记者表示，传统观念让多数人还是把房子留给孩子，同时也有些孩子不允许老人变卖或私下处置房产，从而导致“以房养老”保险遇冷。 时代周报特约记者 柳瑶 发自北京 近日，中国银保监会发布通知，决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。 “以房养老”保险即老年人住房反向抵押养老保险，指60岁以上的老年人将自己的房产抵押给保险公司，抵押后继续拥有房屋的占有、使用、收益以及经抵押权人同意的处置权，并且按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关的费用。 实际上，“以房养老”保险试点已经有一些年头。 2013年9月，国务院发布《关于加快发展养老服务的若干意见》后，“以房养老”保险正式进入国家政策支持的层面，2014年7月北京、上海、广州、武汉四个城市率先展开试点，2016年试点时间再延长两年，试点范围也扩大至更多的省市。至今年6月30日试点正式结束。 但从试点城市的经验来看，“以房养老”保险并未达到市场预期—在过去4年，全国不足100户家庭完成承保手续；被批准销售“以房养老”保险的四家试点公司，目前只有幸福人寿一家企业在开展“以房养老”保险项目。 对此，武汉科技大学金融证券所所长董登新对时代周报记者表示，传统观念让多数人还是把房子留给孩子，同时也有些孩子不允许老人变卖或私下处置房产，从而导致“以房养老”保险遇冷。 小众的以房养老保险在中国遇冷 在“以房养老保险”上市后，康先生老两口成为全国第一户“吃螃蟹”的人。康先生对央视记者说：“饮食上花不了多少钱，剩下的钱我们就是给医院准备的。老了都难免会生病，小病少花，大病多花，所以每个月的退休金也不敢干什么。” 解决“钱很紧”成为他们参保的原始动力。 据幸福人寿相关负责人向时代周报特约记者介绍，以65周岁男性、房产有效保险价值500万元为例：老人每月领取养老金为15155元，直至去世，中途可以随时退保赎回房屋，将来若住进养老院，除了每个月领取15155元养老金，房屋出租费用归老人所有。 记者注意到，按此案例计算，老人活到92.5岁后能收回投保收益。如若老人离世，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用，若还有剩余，剩余金额由公司返还给被保险人的继承人，“继承人也可在被保险人身故后，保险公司处分抵押房屋前，通过偿还被保险人应承担的养老保险相关费用，赎回保险公司对抵押房屋的权益”。 根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。 保险公司工作人员表示，如果是非参与型养老产品，未来房价上涨部分保险公司不参与分享，增值全部归属老年人或其继承人；同时在养老金计算方面，已提前考虑房产价值预期增长部分并计入养老金。如果房价下跌，保险公司来承担损失。 “以房养老”保险作为一款舶来品，在欧美等国家已经有几十年的发展历史，其出现就是为了应对人口老龄化的问题，弥补养老机制不健全等的问题。 在康老投保之后的几年时间里，各试点城市都陆续有人参保，但截至试点结束，全国仅有98户家庭139位保户完成了承保手续，占幸福人寿早前确定试点名额的49%。 时代周报特约记者在北京一小区内采访到了几位60多岁阿姨，几位阿姨都是有老伴儿有儿女陪伴。她们均表示不会参与“以房养老”。 刚60岁出头的程阿姨，犹豫的一个原因是，房价在波动，这笔钱到时候应该怎么算？她认为将房产抵押给保险公司，百姓怎么也算不过保险公司，“到最后吃亏的总是自己”。 另一位阿姨则表示：“将房子留给孩子。退休金虽然不高，够花就行，不想冒风险。” 这也是记者当天采访得到的最多答案。 现实情况是，不仅客户对产品不感兴趣，保险公司对“以房养老”的热情也并不高涨。2014年原保监会共批准四家保险公司试点“以房养老”保险项目，但四年里仅有幸福人寿在开展该业务。 “与带有很强投资功能的保险产品相比，‘以房养老’保险收益不高，容易被保险公司视为鸡肋，因此其他保险公司更多地处于观望和犹豫状态。”董登新认为，“随着保险公司回归保险的主业保障，万能型、分红型保险业务会逐渐收缩，而随着‘以房养老’保险在全国推广，相信保险公司会加大力度拓展，形成小高潮。” 即便如此，“以房养老”保险并不能，也不会取代我国养老最基础的部分—国家养老，它只是我国养老第三支柱商业养老保险一部分。 细则完善之后就能热起来？ 目前市面在售的“以房养老”保险力争既可满足孤寡、无子女、失独等特定群体老人的养老需求，也可满足其他老人群体提高生活品质的需要，其意在补充养老体系建设中的不足，并不同于养老金第一支柱—国家养老满足所有适龄老人。 而从投保人的反馈确实解决了一些老年人的养老问题，特别是对孤寡、无子女、失独、低收入等特殊老年人群体。 康老每个月和爱人有不足7000元的退休金可领取，但还是让他们感觉钱紧。投保后，两人每个月有16000元左右收入。“早晨睁眼，就想今天怎么花钱，因为钱是源源不断打进来。”康老在央视采访中介绍，这几年他们去过港澳台以及德国、北欧等地旅游。 与康老相比，仅靠2000多元退休金生活的谭阿姨过得比较拮据。亲戚曾建议她卖房子，通过租房子的方式改善生活。谭阿姨在接受央视采访时表示：“到老了去租人家的屋子，人家可能随时叫你走，就得走，一个老人到处彷徨地找屋子……”投保后，谭阿姨每月多出1000多元的收入，生活有了不少改善，添置新家具、新衣服，参加短途旅游，生活更加丰富多彩了。 和康老夫妇和谭阿姨不同，有子女的冯老夫妇也选择了“以房养老”。“将来有病痛拿出钱很重要，再一个可以为儿女减轻负担，自己身边有了钱就安乐了，踏实多了，有依靠、有保障了。”老人在央视采访中介绍，两人退休金加上投保后每月3700元收入，收入更充裕，现在每月能存1万元左右。 除了改善养老质量，减轻子女负担，保户周老夫妇投保则是想避免不必要的麻烦，其长辈家里因为房产继承产生过矛盾，因此他们选择这种方式避免可能出现的矛盾。 “以房养老”在中国遇冷并不是个例。无论是在美国，还是近邻日本、新加坡“以房养老”保险在这些国家推出并非开始就被广泛认可，也不是一次性的政策努力就水到渠成，而是在长期实践中经过反复的制度修缮和市场检验才发展为较成熟的市场。“以房养老”要想更好地开展，其在许多问题上有待完善。 在美国，经过半个多世纪的发展，美国市场上出现了三种“以房养老”产品，包括两种由公营机构推出并由政府担保的产品和由私营机构自由基金公司提供的财务独立计划，三种产品适用不同价位的房产。日本和美国发展情况十分相似，同样有三种不同的模式，其中两种由政府参与，另外一种由民间机构（银行、信托公司，地产公司）参与。 新加坡从20世纪末实行“以房养老”，起初由保险公司率先展开，但由于部分条款过于苛刻，市场一度未打开，后来经过逐渐修改细节完善制度，形成了从私有住房扩展到公有住房，适用主体从私有保险公司扩展到国家建屋局，参与对象的限制也逐渐放松，这些调整都让“以房养老”更好地服务于新加坡养老发展。 而我国，目前仅有一种商业形式的“以房养老”产品，模式单一，并不能满足多种需求。据幸福人寿工作人员向时代周报特约记者介绍，有意向但没能签约的用户，多是因为房屋产权不独立和家庭原因，而产品一经保监会批准就无法调整。 房屋产权方面，部分意向客户的房屋产权是央企房、校产房、院产房等，这类房屋或不能上市交易，或产权单位不同意抵押对外流通，参保人只能放弃。 对此，多位接受时代周报特约记者采访的专家均表示，产权层面的改革难度比较大，目前满足“以房养老”条件的房屋都是房改房或商品房。 尽管难度比较大，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，部分人因为房屋产权的问题不得不放弃投保，证明市场还是存在需求的，国家应该考虑出台政策，将其与“以房养老”的模式相结合。“适当地对比重不是很大的、比较特殊的房产进行政策支持。” [详情]

　　“以房养老”还需精细制度设计 经济参考报 “以房养老”正式推向全国。中国银保监会近日发布通知，在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险。而此前四年的试点，似乎并没有消除许多网民的顾虑，这种“有效的补充养老形式”，显然还需要通过强化细化制度设计，让更多人接受。 网民“陶凤”认为，“以房养老”在中国水土不服，呈现供需两头都不热的状态，原因在于“以房养老”的双方都觉得参与其中似乎并不划算：老人担心自己活得不够长，从而得不偿失；保险公司的顾虑在于参保人寿命，也在于道德风险和房价下跌。加上法律、监管层面的政策缺失，使得这桩买卖并没有被主流养老群体接纳。 “我们正在步入老年社会，解决养老问题迫在眉睫，既然要推广‘以房养老’，就要在各个环节上做好，避免疏忽和漏洞。”网民“王宋梅”说。 网民“张国栋”表示，“以房养老”扩围固然前景看好，值得期待，但不能止于扩围，还需要考虑现实中存在的问题，对症下药，进一步提高“以房养老”保险的质量和效率，以吸引公众参与。在有关道德问题、家庭伦理方面，重在宣传引导和个体觉悟，在其他许多问题上，则有赖于有关部门和地方政府的积极作为。比如，完善相关法律法规，将“以房养老”纳入法制轨道；坚持“房住不炒”，建立长效调控机制，给人们以稳定的预期；办理手续简化，条款不能太专业，要让人看得懂等等。 网民“易永英”建议，应加强“以房养老”制度设计。“‘以房养老’在政策上涉及我国下一阶段需要改革、尚待突破的领域，‘以房养老’扩围，除了自下而上的市场化运作、逐步发展，更需要将其纳入市场化改革顶层设计范畴，在法制保障、政策引导、市场配置、行业发展等方面加强规划和统筹协调。”此外，网民“易永英”还提出，要发挥保险机制的重要作用，并要特别注意加强市场监督。 （记者 张小洁 整理） [详情]

　　4年试点承保不足百户 “以房养老”缘何频频遇冷？ 新政又喊你去“以房养老”了！4年试点承保不足百户，以房养老为啥他们不愿意 图片来源：图虫创意 30岁，你买一套房子，再用30年还房贷，把自己半辈子交给银行。60岁，你退休，再把半辈子买来的房子交给银行，银行给你发钱养老，房子最终归属银行。 问题是：这辈子，你都干了什么？ 最近，随着银保监会下发的《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，“以房养老”的话题又被讨论的热火朝天。 日前，银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，要求进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，积极发展老年人住房反向抵押养老保险，对传统养老方式形成有益补充，满足老年人差异化、多样化养老保障需求，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。 事实上，这不是一个新概念了，早在5年前， 国务院就曾印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，首次明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”；随后的2014年，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，“以房养老”正式试点。 政策初衷本是满足老年人差异化、多样化养老保障需求，但是四年来，仅幸福人寿一家保险公司开展，截至今年6月底，98户家庭139位老人完成承保手续。 四年试点承保不足百户，不可谓乐观。这其中到底是什么问题导致政策迟迟不能推进？券商中国记者发现，不论是需求端还是供给端，皆是顾虑重重。 “以房养老”缘何频频遇冷？ 四年试点承保不足百户，这其中到底是什么问题导致政策迟迟不能推进？ 我们先来看看网友的反映： 吐槽一：每月发的养老金累计不及房子总价值 吐槽二：房子抵押后，自己啥都没落着 吐槽三：把房子留给子女 吐槽四：担心保障问题 吐槽五：房子若大幅贬值或升值，利益该如何分割 还有部分网友担心房子只有70年产权，存在政策风险；也有人认为，为什么不直接卖房子，搬去养老院，觉得“以房养老”多此一举。 此前，央视和腾讯联手也做了一个相关调查，在2861人的调查样本中，大家之所以不愿意“以房养老”，有以下几方面原因： 64%人认为，收益不划算，觉得一辈子白辛苦了； 12%认为，形式和条款太复杂，不太理解；觉得“养儿防老”比较好，房子留给后人占比10%；3%认为，所有权不完整，不好操作； 1%认为，子女反对，容易引发家庭矛盾； 其他原因，比如放假上涨，但获得的养老金又太低等占比10%。 另一方面，作为供给端的保险公司也是顾虑重重，首家开展“以房养老”的保险公司幸福人寿原董事长孟晓苏曾表示，这个产品推出试点的时候，七八家都愿意做，最后做起来的只有幸福人寿一家。而最主要的顾虑就是担心房子贬值。 对此，国务院发展研究中心研究员刘卫民总结了，“以房养老”存在的四大风险： 资金风险：老人过世后才能处置房产，对现金流有要求； 市场风险：房价波动下跌，担心贬值； 法律风险：老人去世后，子女入住，称是“唯一住房”难以处置； 政策风险：房屋70年产权，到期后如何处置。 是否受房价波动影响？收益这笔账该如何算？ 事实上，除了住房养老传给子女等传统道德意义上的阻碍，最大的“硬性”问题就是房价波动以及房子的产权处置。 首先来看房子的产权处置： 2007年，中国公布 《物权法》，规定土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。 但是土地使用权并不等同于房屋所有权，房屋所有权（即房产权）是永久的，没有期限限制，《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期；该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定执行；没有约定或约定不明确的不动产，依照法律、行政法规的规定办理。 《城市房地产管理》中的第二十一条也规定：在土地使用权出让合同约定年限届满后，如土地使用者需要继续使用，可以在期限届满前一年申请续期。除根据社会公众利益收回该土地的外，其他续期申请应当予以批准。续期的应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。 也即，房屋在70年产权到期后，会有两种情况： 延长土地使用权期限。这种情况的话可以由房屋业主联名来向当地的国土资源局提出申请，补交土地出让金，当然这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。 如果是根据规划需要，国家需要收回土地和地上建筑物的。那么业主也可以得到相应的经济补偿，用类似拆迁安置的办法解决。 而不论哪一种情况，除非自行变更，房屋产权都是永久的，变更后就是交接的问题，亦有法律保障。 另一方面，券商中国此前曾报道《楼市出重磅！让炒房客都懵了？不动产全国联网启动，让房屋所属全透明，房价会降？看七问七答》，6月份，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段，这意味着居民拥有房屋的情况“全透明”。 国务院发展研究中心研究员刘卫民表示，产权的明晰化，可有助于把不同类型产权的房屋鉴别出来，界定清楚，不同类型的产品进行不同的估价，这样可以更好的进行保险产品设计。 再看房价波动： 我们以，国内首款“以房养老”保险产品《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》为例。 根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配；非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。 幸福人寿推出的的产品为非参与型，也即，老年人将房产抵押给保险公司后，可继续住在原有房屋中，并按照约定条件领取养老保险金直至身故。而保险公司不参与分享房产增值收益，但承担房屋下跌风险和长寿给付风险，在投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响。 那么，房产如何估算，基本保险金额如何确定？ 据了解，基本保险金额基于所抵押房屋的评估价值，保险公司会在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后，确定基本保险金额。 一、当延期年金无身故和退保利益时 二、延期年金有身故和退保利益时 也即，当延期年金无身故和退保利益时，假如投保人为70岁的男性，房产有效保险价值100万，那么老人每月可领取养老金为3734元，直至去世；如果存在退保利益和中途退保情况，同样条件下，这位老人每月可领取2898元养老金。（需要注意的是，表中的月度基本养老保险金额是指应到手的金额，实际领取的养老保险金额还应在此基础上扣除应当承担的相关费用，如房屋评估费、律师费、保单管理费等。） 北京的康先生是“以房养老”试点政策明确不久，第一个报名的投保者。 据央视报道，康先生住在北京市北五环边上的一个小区，政策试点的那年康先生69岁。由于女儿的不幸去世，只剩下康先生和老伴相依为命。老两口每个月的退休金加起来有7000多块钱。虽然不愁吃喝，但康先生总觉得手头有点紧。 老两口最大的财产就是一套三居室的房子，2014年的时候，这套房子评估为305万。根据合约，康先生和老伴儿将房产抵押给保险公司，每月可以从保险公司领取9000多元的养老金，而且他们还可以继续住在自己的房子里。 在康先生的眼中，“以房养老”这事是值得做的，老两口算了一笔账，投保“以房养老”之后，每月的收入从7000多元增加到了16000元，如果老两口住到了养老院，按照规定，抵押出去的房子还可以出租，每月也有5000多元的租金收入。在他看来，“以房养老”能够彻底解决他们的后顾之忧。 那么保险公司如何获利？ 幸福人寿业务负责人介绍，主要通过利率差赚钱，办理“以房养老”业务的老人只是将房子抵押给保险公司，期间继续拥有房屋占有/使用/收益和经抵押权人同意的处分权，房屋的归属权自始自终都不会发生变化。老人百年之后，房屋会被保险公司做拍卖出售等处置，用以补偿养老金和利息的支出，剩余部分则会还给老人制定的继承人。 幸福人寿原董事长孟晓苏表示，最开始推“以房养老”产品时，定了200户的限额，现在已经到了一半。其实，做20户就算成功了，下一步还需要大家努力。 警惕“以房养老”新型骗局 随着“以房养老”的推进，大家在担心“以房养老”存在的种种风险之时，打着“以房养老”旗号的骗局也要时刻提防。 据金融之家报道，去年，一种“以房养老”骗局在北京蔓延，这款打着“以房养老”名义的理财产品建议老人将房子抵押后向贷款公司借款理财，并在老人不知情的情况下签订“委托书”。 随后在诈骗犯与高利贷的多方配合下，私自将老人名下的房产以低价卖掉获利，这其中就有不少价值几百万的房子以千元卖出的真实案例，使不少老人不仅失去了房子被赶出家门，还背上了一身巨债。 整个过程虽然是被“忽悠”，但却是本人签下了将自己房屋抵押、买卖、产权转移、纳税甚至是收取放款等权利委托给“银主”处理的公证书，而这其中高额利息是真的，借款合同也是真的，公证书也是真的，骗子牢牢占据“合法”的位置，这让清醒后的老人们只能哑巴吃黄连，有苦说不出。 人民日报也曾刊发《谁“偷”了老人的房子？》，举例若干案件，这些案件都是有着相似‘套路’，充分利用了老年人不懂法的心理，通过别有用心提前设计好的各类法律文书，以及一系列经过精心策划、环环相扣的操作手法，让老年人最终陷入房子被变卖和过户的深渊。 四年试点，仅幸福人寿开展业务 以房养老，被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。 这项举措，最早是在2013年，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，首次明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，由此，被公众俗称的“以房养老”正式进入国家政策支持的层面。 2014年6月18日，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，“以房养老”正式试点，并明确了北京、上海、广州、武汉，作为第一批试点的城市，试点期两年。 2016年7月，试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及部分地级市。 去年7月，国务院又印发《关于加快商业养老保险的若干意见》，要求大力发展反向抵押保险等适老性强的商业保险，并提出支持商业保险机构开展反向抵押保险业务。 从几个一线城市，到省会城市，再到如今的全国推广，国家一直在积极推动“以房养老”，试图完善养老保障机制，然而，从试点情况看，四年来的试点并不乐观。 据悉，有多家保险公司曾获得“以房养老”试点资格，但银保监会官网显示，2014年以来，仅有幸福人寿、人保寿险两家险企的“以房养老”保险产品批复信息，其中，幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》保险条款和费率于2015年3月获得批复；2016年10月，人保寿险的《安居乐老年人住房反向抵押养老保险》条款和费率获得批复。 在实施层面，更是只有幸福人寿开展业务，据新华社报道，截至今年6月底，共有98户家庭139位老人完成承保手续。 [详情]

　　反向抵押养老保险扩大到全国范围 市场仍待成熟 本报记者 王营 实习生 唐月慈 北京报道 导读 反向抵押养老保险的主要问题是房产质押带来的资产价格波动风险和机构运营与客户的常住对赌风险；加上房产价格大幅度下跌、人们寿命增长、看病越来越贵的交叉矛盾，以及目前国内父母还是有留资产给子女的主流意识，该保险真正发展起来还是不那么乐观。 日前，银保监会一则通知再度引发广泛关注。通知称，有关部门决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。 老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。 从我国现有国情来看，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展也是一种解决养老问题的办法。但21世纪经济报道记者采访多位业内人士发现，由于该项政策试点本身就非常缓慢，业界普遍表示不看好。 进展缓慢 在国外，反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式。其最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。 美国是最早推行“以房养老”的国家之一，经过几十年的发展，目前已建成世界上规模最大，制度灵活的“以房养老”体系。公开资料显示，目前，美国主要有5种反向抵押贷款产品。其中有两种产品是政府机构和公司开发设计的。另外三种产品是一家私营机构设计并提供的，包括房产价值转换抵押贷款（HECM）、住房持有者贷款（the Home -keeper Program）、财务自由（Financial Freedom）贷款。政府的扶持、完善的住房金融市场以及开放的文化观念令反向抵押贷款在美国获得了成功。反向抵押贷款的推出，大大改善了美国老年人的生活条件，同时还有效地缓解了社会保障压力，促进了金融市场的繁荣和发展。 然而，反向抵押贷款尽管在国外取得了巨大成功，但在国内发展一直十分缓慢。2003年，时任中国房地产开发集团总裁孟晓苏曾提议设立“反向抵押贷款”保险，让拥有私人房产并愿意投保的老年居民，享受“抵押房产、领取年金”的寿险服务；2004年，中国保监会计划在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种。随后几年间，全国两会上均有关于反向抵押养老保险相关提案出现。 直至2014年6月17日，中国保监会以保监发〔2014〕53号印发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。该《意见》共分开展试点的重要意义、开展试点的基本原则、试点资格申请与审核、试点产品管理、试点要求、其他事项6部分，自2014年7月1日起实施。其中要求：投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人；试点城市为北京、上海、广州、武汉；试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。 然而，直到2015年3月，经过中国保监会批准，首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿正式推出，这也是目前仅有的一家保险公司推出的以房养老保险产品。四大试点城市为北京、武汉、上海和广州。从试点情况来看，“以房养老”保险有效提高了参保老人的可支配收入。据上海保监局数据，截至今年6月底，上海参加住房反向抵押养老保险的签约客户共46户，领取养老保险金的有32户，每户月均领取养老金约12104元。但受多重因素制约，试点进展仍显缓慢。截至今年6月底，有多家保险公司获得了试点资格，但只有幸福人寿开展了业务，共有98户家庭139位老人完成承保手续。 中国健康养老产业联盟秘书长蒋洪卫表示，“最早引入以房养老这个概念的是孟晓苏，但是这几年间几乎没有保险公司真正在做这件事情。唯一比较积极的就是幸福人寿，但是据了解，幸福人寿也并没有派很大的团队去做这件事，其他保险公司几乎没有推出相关的产品。” 普遍不看好？ 蒋洪卫认为，以房养老无论是在国内还是国外，都是一个小众产品，包括前面试点没能成功也说明了这一点。无论是从试点结果还是从中国老人的思想观念来看，现有的以房养老的方式是行不通的。“既然是小众产品，就不应该投入过多精力。对于政府相关部门来说，重点还是应该放在给大多数人解决养老问题上。” 龙湖集团副总裁胡浩也认为，“反向抵押从海外市场来看其实并没有太大反应，国内也是隔一段政策上提一提，市场反应就更差了。其中主要问题就是房产质押带来的资产价格波动风险和机构运营与客户的常住对赌风险；加上房产价格大幅度下跌、人们寿命增长、看病越来越贵的交叉矛盾，以及目前国内父母还是有留资产给子女的主流意识，所以真正发展起来还是不那么乐观。” 针对这一政策，21世纪经济报道记者也抽样调查了解反向抵押的相关老人。有老人表示，“目前国内老人一般都倾向于把房产留给子女。况且反向抵押容易滋生以房养老相关骗局以及产权方面的问题，所以并不看好。” 商务部国际贸易经济合作研究院经济学博士、副研究员高宝华认为，银保监会在全国范围开展老年人住房反向抵押养老保险是一种行之有益的市场化养老模式，对于缓解养老市场供需缺口、扩展养老服务产品、提升老年人群养老保障水平具有一定的推动作用。但从目前试点的情况来看，成效仍较为有限。究其原因，这与符合条件人数太少（承保人大多是无子女的老人或单身老人）、城市房价高涨且波动大不易评估、以及老人“家产传后”的传统观念、保险流程较为繁琐等因素有关。今后，保险机构要在加强风险防范与管控的基础上，还应在适当放宽承保人条件、精准住房评估、简化保险流程、丰富承保内容等方面下足功夫，提升老年人住房反向抵押养老保险的成效与影响力。 针对养老相关的金融产品，蒋洪卫还提出了他的个人见解。“现有的以房养老产品本质是利用房子本身价值来供养老人，但其实最好的方法是让房子既能传承，又能让它发挥资产属性来养老。举例来说，如果北京有一套价值1000万的房产，按照现在以房养老产品，就是做减法。比如，（老人）每年养老花掉20万，然后一直减到老人去世之后，然后把剩余资产兑换给家属。但如果换个方式，1000万的房子如果能有500万转化给流动、有收益的资金，仅收益部分就可以覆盖养老金。这样年轻人既可以继承房产，老人也不需要再掏钱养老，这种模式才有可能会成功。不过，由于涉及到资金的安全性，一般的民营企业并没有信用度运作，上述模式具体落实方式需要银监会协调考虑，需要央企、国企来操作。”他表示。 （编辑：黄锴） [详情]

　　来源：国是直通车 你离真正的“老有所养，老有所依”还有多远？ 或许，这个距离正在逐渐缩短。 8月8日，银保监会表示，即日起，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围，进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，满足老年人差异化、多样化养老保障需求。 理想丰满，现实骨感 何为“住房反向抵押养老保险”？ 反向抵押养老保险又被称为以房养老保险。简单来说，就是老年人将房屋抵押给保险公司，但仍拥有房屋的占有、使用和处置权，每月从保险公司领取一定的保险金。老年人身故后，保险公司可以将房屋进行抵押，抵押房产处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。 实际上，以房养老保险属于舶来品，是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立。相较于美国30多年的成长期，以房养老保险在中国试点推行只有4年。 2014年6月，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，并提出在北京、上海、广州、武汉四个城市开展住房反向抵押养老保险试点，试点期为2年。 2016年7月，原保监会将试点期延长至2018年6月30日，将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东省等部分地级市。 去年7月，国务院印发《关于加快商业养老保险的若干意见》，要求大力发展反向抵押保险等适老性强的商业保险，并提出支持商业保险机构开展反向抵押保险业务，在房地产交易、登记、公证等机构设立绿色通道、降低收费标准，简化办事程序，提升服务效率。 在国家政策的连续扶持下，以房养老保险似乎更应该形成国内“遍地开花”的大好局面。但现实情况并非如此，启动至今已满四年的以房养老保险也面临“理想丰满，现实骨感”的尴尬。 公开报道显示，以房养老保险试点以来，截至今年6月，有多家保险机构获得了试点资格，但开展业务的仅幸福人寿一家，且完成承保手续的不足百户。 多方面原因造成“小众化” 中国老龄科学研究中心战略所副所长王海涛副研究员在接受中新社国是直通车记者采访时表示，以房养老保险在中国市场“遇冷”，有多方面原因。 从老年人自身来看，主要受中国传统观念的影响。在中国传统文化背景下，老年人在置办家业、庇护子孙的代际价值观影响下，房产作为家庭重要财产要留给子孙后辈，不会轻易出售或抵押来满足自身的养老需求。相对于依靠以房养老保险，老年人更愿意相信“养儿防老”的传统养老方式，把房产留给子女，由子女来养自己的老。 从市场角度看，在房价不断攀升的经济环境下，老年人更愿意相信自己的房价会一直涨下去，而金融机构出于风险考量，对老年人房产的评估价往往低于市场交易价，这也会影响老年人的投保热情。 此外，以房养老保险的中间各环节也存在各种各样的风险，相关法律制度存在缺失，对于投保人以及保险机构的法律保障尚且不足。 也有专家提出，由于以房养老保险产品设计复杂，风险分散机制不完善，对于保险公司来说属于微利经营，无法调动保险公司的积极性，因此供给能力和意愿不足。这也是以房养老保险试点效果不理想，至今仍停留在“小众”阶段的原因之一。 多措并举激发市场需求 全国老龄办最新统计数据显示，2017年全国新增老年人口首次超过1000万，60岁以上老年人口达2.4亿，占总人口比重达17.3%。预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右。 在个别省份，人口老龄化问题更加突出。辽宁省60岁及以上的老年人占人口总比重近23%。今年7月，辽宁省提出将实施渐进式延迟退休政策，鼓励老年人才自主创业。 日趋严重的人口老龄化问题在一定程度上意味着以房养老保险的市场动力及其意义。业内人士认为，在以房养老保险将在全国推广的背景下，随着经济社会转型及市场不断培育，以房养老的市场需求将会逐渐显现，供给主体也将不断扩容。 具体来说，随着人口结构变迁、家庭代际关系变化，空巢老人数量将继续增加；同时，现阶段养老保障水平有限，亟待拓展多样化养老方式。另外，随着自有房比重的增大，房产价值也随之上升。这些因素都将支撑以房养老保险市场的兴起。 王海涛告诉国是直通车记者，要激活以房养老保险市场，首先要将以房养老的服务模式标准化和精细化，提高其可信度；其次是要建立可视化的第三方监督体系，保障交易过程公平合理；另外，要建立信誉背书体系，有力保障老年人和保险机构的相关权益。 “以房养老本身是一个很好的尝试，目前国家经济社会在发展，相信国家的养老保险体系未来也会更加完善。” 王海涛说。 经济学家宋清辉表示，为了更好地激发“以房养老”的市场潜力，“需要进行相应高质量的知识普及和教育，防止一些不法分子借‘以房养老’的名义对老年人进行金融诈骗”。 此外，业内人士还建议，完善法律法规为创新业务提供良好的法律环境。在向全国推广的过程中，可以考虑逐步扩大抵押房产的范围，将其他类型的不动产列入抵押范围，以便解决更多老年人的收入问题。 在国务院发展研究中心保险研究室副主任朱俊生看来，以房养老保险产品的设计要跟房价的波动趋势有机地结合起来，建立双方共担的机制。结合国内外的一些产品来看，大多数需要以房养老保险产品的多是低收入群体或失独家庭，所以从这些群体切入进行推广可能会更合适一些。 [详情]

　　以房养老保险将向全国推广 中国证券报 □本报记者 程竹  8月8日，银保监会发布的《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》（简称“《通知》”）指出，从8月起要把老年人住房反向抵押养老保险（简称“以房养老保险”）推广至全国范围。 业内人士指出，从2014年至今的4年试点实践来看，“以房养老保险”的市场参与度并不高。下一步应尽快解决目前项目推进中存在的配套政策落实与险企风控等相关因素障碍。 多因素致以房养老保险进展缓慢 所谓“以房养老保险”，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的新型商业养老保险业务，简而言之，就是老年人将房屋抵押给保险公司，不仅可以继续居住，每个月还能从保险公司领取一笔保险金，身故后，保险公司再通过处分房屋来获得保费等相关费用。这种模式，让那些住着价值较高的房子但收入较低的老人每月都能获得一笔不菲养老金，从而改善养老生活。 目前，以房养老保险试点总体运行平稳，不过，4年来，虽有多家保险公司得到了试点资格，但实际开展业务的仅幸福人寿一家。截至2018年7月底，幸福人寿累计承保139单（99户），签约意向客户201单（141户），其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%。 幸福人寿相关人士指出，当前以房养老保险进展缓慢，其问题主要在于需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。比如养老金领取没有考虑通胀因素，且除了传统的长寿风险和利率风险外，还有房价波动风险、现金流动性风险、舆论及法律政策风险、房屋处分风险等方面给保险公司带来较大的挑战，亟待政府给予更多的关注和支持。 业内人士表示：“该模式目前缺乏配套的落地政策，加上人们观念和房子价值波动等因素，市场参与度低是必然的。比如，在目前模式下，老人领取的养老金是固定的，但在身故后其房产变现的价值有可能少于其累计领取的养老金，由此产生的资金缺口，由险企方单独承担。” 建议逐步扩大抵押房产范围 业内人士指出，“以房养老”试点工作目前已暂告一段落，将迎来全国推广。下一步，“以房养老”如何发展，顶层设计尤为重要。基于“以房养老”的未来发展潜力，保险业下一步应该尽快解决目前项目推进存在的障碍，打破僵局。 在产品供给端方面，业内人士建议，“以房养老”可由政府和市场进行“利益共享、风险共担”。具体来说，政府可成立补偿基金，若因房价波动等不确定因素造成机构亏损，基金可进行补贴。另外，对于资金支付有困难的老人，政府可助其支付初期的房屋评估等中介费用。 在产品服务层面，险企可与护理机构合作，或自建护理服务体系。这种措施有助于防范险企借以房养老名义变相圈地的行为。通过提供综合性的养老服务，将“以房养老”与养老地产进行区隔。  业内人士建议，在向全国推广的过程中，可以考虑逐步扩大抵押房产的范围，将其他类型的不动产，如商业类房产、共有产权住房、农村宅基地房产、农村家庭承包的土地使用权等列入抵押范围，以便解决更多老年人的收入问题。 “以房养老”涉及保险、房产、信贷等多个金融环节，在监管方面也需银保监会以及相关部门通力管理。在进行全国推广的同时，《通知》指出，保险机构要做好金融市场与房地产市场等综合研判，加强“以房养老保险”的风险防范，同时也要积极创新产品，丰富保障内容，有效满足社会养老需求。 [详情]

　　保险版“以房养老”扩围全国 盈利困境难解仅139人投保 本报记者 李致鸿 北京报道 8月8日，21世纪经济报道记者获悉，老年人住房反向抵押养老保险（下称保险版“以房养老”），将从目前的试点扩大到全国范围开展。 所谓老年人住房反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，按照约定条件领取养老金直至身故；在身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得优先用于偿付养老保险相关费用。 试点四年以来，保险版“以房养老”遇冷，与传统养老意识、房屋价值评估、风险规避手段、政府税收政策以及房屋产权性质等方面不无关系。 仅一家公司取得实质性突破 2014年6月，原保监会发布正式启动老年人住房反向抵押保险试点，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止；2016年7月，又将这一试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。 21世纪经济报道记者了解到，目前市场上正常销售的产品仅有幸福人寿2015年3月推出的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》（下称“幸福房来宝”）。这从侧面反映出保险公司参与这一业务的积极性并不高。 21世纪经济报道记者在采访中发现，不少老年人颇为关注房屋预期增值收益、房价下跌和长寿给付风险等问题。对此，8月8日，幸福人寿回复21世纪经济报道记者称：“幸福房来宝产品已经考虑到房屋预期增值收益。首先，在幸福人寿评估抵押房产价值，对价值增长部分调增养老金，提前把给付投保人房产预期增值收益因素考虑在内。其次，幸福人寿不参与分享房产增值收益，如果将来房价上涨，抵押房产价值增长全部归属于投保人或继承人。” “公司承担房价下跌和长寿给付风险。在投保后老年人即可终身领取固定养老金，不受房价下跌的影响；老人去世后，如继承人不赎回抵押房屋，保险公司将处分抵押房屋、所得用于偿还养老保险相关费用，如果不足，不足部分由保险公司承担；公司在一定限度内承担投保人长寿带来的超额给付。”幸福人寿续称。 截至2018年7月底，“幸福房来宝”签约意向客户201单（141户），承保139单（99户）。从参保情况来看，这一业务尤其适合中低收入家庭、失独家庭、“空巢”家庭和单身高龄老人，尤其是不存在房产继承问题的无子女老人。 一位保险公司副总裁对21世纪经济报道记者坦言，自己所在的公司调研过保险版“以房养老”，与地方政府也洽谈过，但最后还是选择放弃。“这一业务涉及房地产、金融、财税等多个领域，存在诸多不确定性，尤其是法律法规尚不健全，政策基础较为薄弱，业务流程管理和风险管控难度较大，难以盈利。” 接受“以房养老”仍需时间 事实上，保险公司参与养老事业热情颇高。例如，8月2日，中国太保集团通过了《太平洋保险养老产业发展规划》，表示将在3-5年内首期投资100亿元，在全国重点城市打造“太保家园”系列高品质养老社区，目前已在成都、武汉、上海、云南等地确定多个意向性项目，并通过开发与养老社区入住及相关服务挂钩的保险产品。 然而，保险版“以房养老”缘何遇冷？一位不愿透露姓名的保险业人士对21世纪经济报道记者表示：“从实践经验看，‘养儿防老’的传统观念是推进缓慢的主要原因之一。目前，老年人对抵押房产还存在一定程度上的观念不认同；也对这一业务存在一定的误解，如误认为保险版‘以房养老’等同于将房子卖给保险公司、房价上涨归属保险公司等。” 对于保险公司而言，该人士强调，这是一项微利业务，还面临房价因素、长寿因素、操作因素等风险。 中央财经大学保险学院副院长徐晓华对此表示认同。他告诉21世纪经济报道记者，保险版“以房养老”从客户投保到最终完成承保、发放养老金的整个过程比较复杂，包括签订投保意向、房产评估、签约、律师调查、抵押登记和公证等多个流程，内外部手续繁多，涉及到多个部门和机构。因此，了解和接受确实需要一个过程。 银保监会在此次保险版“以房养老”试点扩围的通知中强调，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控；积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。（编辑：马春园，邮箱：macy@21jingji.com）[详情]

　　相关文章： “以房养老”四年试点收官：来路坎坷 前程难测 今日，银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，明确表示将进一步发展老年人住房反向抵押养老保险（以下简称“以房养老”），将以房养老扩大到全国范围开展。 “以房养老”保险缘起自2013年，彼时，国务院在《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出，鼓励开展老年人住房反向抵押养老保险试点；2014年6月，原保监会正式发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，并提出在北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点。 2016年7月，原保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将“以房养老”试点期间延长至2018年6月30日，试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分地级市。 2017年6月，国务院印发《关于加快大战商业养老保险的若干意见》，提出大力发展反向抵押保险等适老性强的商业保险，支持商业保险机构开展反向抵押保险业务，在房地产交易、登记、公证等机构设立绿色通道、降低收费标准，简化办事程序。 今年6月，“以房养老”试点暂时告一段落，时隔一月，“以房养老”在全国启程。 银保监会表示，“以房养老“有助于进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，对传统养老方式形成有益补充，满足老年人差异化、多样化养老保障需求。 根据文件要求，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控；积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。 监管角度而言，文件提出，各保监局要结合当地实际，加强向地方政府的汇报，加强与相关部门和单位的沟通协调，支持保险机构开展以房养老业务；做好相关监管工作，规范市场行为，维护消费者合法权益。[详情]

　　独家 | “以房养老保险”将从试点向全国推广 来源：上证报APP·中国证券网 作者：黄蕾 上证报讯（记者 黄蕾）上海证券报独家获悉，意在补充中国传统养老方式的金融创新型产品——老年人住房反向抵押养老保险（以下简称“以房养老保险”），将从目前的试点扩大到全国范围开展。 “以房养老保险”是舶来品，在国内试点始于四年前。自2014年7月1日起，北京、上海、广州、武汉四个城市房屋完全独立产权的60岁以上老人，可选择“以房养老”，试点期两年。2016年7月，监管部门又将试点期延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东等部分地级市。 “以房养老保险”是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。即拥有房屋完全、合法产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，保险公司为抵押权人，拥有房屋完全、合法产权的老年人继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司有权依法行使抵押权，抵押房产处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。 据业内人士介绍，首批“以房养老保险”试点的成效不尽如人意。目前仅幸福人寿等个别保险公司推出相关产品，潜在客户的投保热情也低于预期。 记者从采访中了解到，“以房养老保险”试点效果之所以不太理想，有多方面的原因。 从保险公司的角度来看，因为“以房养老保险”产品设计复杂、风险分散机制不完善，对于保险公司而言属于微利经营，无法调动保险公司参与的积极性，导致供给能力和意愿不足。 更大的阻力来自于老年人的传统观念和消费习惯。在我国传统文化的影响下，“养儿防老”的思想观念依然深入人心。 此外，“以房养老保险”相关的法律制度存在缺失，对于投保群体以及保险机构的法律保障不足，这样就增加了“以房养老保险”产品运行中的法律风险。 尽管首批试点成效不甚理想，但并不能因此而否定“以房养老保险”的重大创新价值和实践意义。 业内人士预计，在“以房养老保险”向全国推广的背景下，随着经济社会转型以及市场不断培育，“以房养老保险”市场的潜在需求将会显现，供给主体也将不断扩容。 具体来看，三个因素会支撑“以房养老保险”市场的兴起。一是人口结构变迁，家庭代际关系变化，空巢与失独老人增加；二是养老保障水平有限，多样化养老方式亟待拓展；三是自有房比重较大，住房资产价值上升。 为了激发这一市场需求，业内人士建议，给予“以房养老保险”业务一定的政策支持。同时，建议完善法律法规，为创新业务提供良好的法律环境。 他们还建议，在向全国推广的过程中，可以考虑逐步扩大抵押房产的范围，将其他类型的不动产，如商业类的房产、共有产权住房、农村宅基地房产、农村家庭承包的土地使用权等列入抵押范围，以便解决更多老年人的收入问题。[详情]