楼市入冬？聚焦万科如何应对

　　 万科的节操去哪儿了？ 来源：环球老虎财经 自从“活下去”这句话流传出来，好像就从一个口号变成了咒语，万科简直麻烦不断。先是部分楼盘打折“甩卖”，紧接着传出万科给“买贵了的客户退款百万”；很快，万科被曝光三季度拿地近500亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和……这样“言行不一”的万科简直成了“没节操”的行业公敌。 继打折“甩卖”、给房主退款等传闻之后，万科又迎来新麻烦。 10月12日，据都市快报报道，目前尚处于建设中的西安万科高新华府发生了塌方事件。西安万科官方微信迅速予以澄清，表示相关报道不属实，塌陷的系其他企业工地施工现场，高新华府小区因此被波及。 除了塌方的消息，公众号“地产人言”还在今日爆料称，引爆地产行业的“活下去”标语拍摄者被万科找到并开除了。 据称，万科本无意对外泄露“活下去”的口号，这只是郁亮向内部传达的目标，意在以“收敛”“聚焦”的战略，夺回行业老大的地位。 不过，在口号曝光之后，万科可以说是“聚焦”了房地产，但其不停“买买买”的举措，似乎与“收敛”关系不大，其出手华夏幸福一事，反而更像是在地产寒冬期推动并购，积极进行扩张。 如此来看，将“活下去”的口号放出来，“震慑”中小地产公司，顺势将其收入囊中，在巩固行业地位的同时，还能拿到大量土地资源，岂不美哉？ 口口声声说着“活下去”“去地产化” 在“活下去”之前，万科让整个行业为之震动的口号是“去地产化”。 6月29日，万科董事会主席郁亮在谈及万科未来的业务结构时直言，“十年之后，万科还是地产公司吗？我觉得不应该是了，如果还是我觉得应该也会很惨淡。希望未来的十年，大家想到万科的是美好生活，而不是几栋房子。” 同时，郁亮表示：现在在琢磨我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉。 事实上，今年以来，万科在广州、上海、厦门、成都、重庆等各地的多家城市公司完成更名，将名称中的“房地产”去掉。9月中旬，深圳万科也从“深圳万科房地产有限公司”正式更名为“深圳市万科发展有限公司”。 “抛弃房地产”、撕掉“开放商”标签，郁亮看起来是认真的。 改名后不久，郁亮在万科的秋季例会上明确表示，行业的转折点已经实实在在到来了，“活下去”被作为万科未来三年事业计划的基本要求。 伴随着那张红底白字“活下去”的照片，万科的口号火速引爆行业。 紧接着，万科将已经开盘近一年却尚有逾半数未卖出的厦门万科白鹭郡精装别墅，原价约500万，以不足300万的价格再推出。于是，这些特价房迅速被抢购一空。 在不少中小房企还在“半价”出售的惊慌中未恢复过来时，万科为此前的买贵的业主退款约100万、涉资1亿的消息再度传出。 虽然此后万科辟谣退款并不属实，仅是因项目购房合同中的温泉入户实际操作难以实现，产品发生变更，为前期业主提供解决方案。但解决方案有二，一则万科补偿前期业主20万元，二则选择解约。 返现或解约以安抚前期业主的方式，确实为万科在行业树立了口碑，但也着实插了中小开发商一刀：万科账上千亿现金，中小企业在降价潮中拿什么安抚老业主？ 毕竟，舆论的力量有多强大无需多言，何况是身为行业大佬的万科，其言论对地产业整体风向的影响自是不容小觑。 买买买停不下来 当各家中小企业都被吓到胆破之时，万科的举动反而是大举“囤货”。 今年万科一直处于低调而积极地拿地行动中。 数据显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额约500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。 事实上，今年前两个季度，万科拿地权益金额分别达到409.1亿元、475.23亿元。三个季度拿地金额在所有房企中位于第二。 万科积极的拿地行动，伴随着华夏幸福的公告显露出来。 10月9日晚，华夏幸福发布公告称，万科拟以收购华夏幸福旗下5家项目公司部分股权的方式，双方合作开发华夏幸福的10宗土地项目。据悉，土地项目为环京区域的33.93万平方米住宅用地，暂定交易价款约为32.34亿元。 名义上是合作开发，事实上，转让完成后，万科在4家项目公司中持有80%股权，在1家项目公司中持有65%股权。同时，公告显示，万科方面负责目标项目的运作和经营管理。这也就意味着，万科掌握了上述地块的住宅项目开发的主导权。 同时，据澎湃新闻统计显示，此次的收购款与土地价格的比例基本在0.83-0.89，除去拍地后的部分财务费用，万科实际上是平价拿到了这些地块。 而在此之前，深高速发布公告称，拟为深圳市深国际联合置地有限公司引入万科作为战略投资者，万科以29亿元增资联合置地，并获得后者30%的权益。公告显示，联合置地的主要业务为梅林关城市更新项目的投资、开发和经营，而该地块位置优越，拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。 事实上，9月21日，万科低价接盘了海航在北京核心区的资产海南航空大厦。 至此，万科一边唱衰，一边低价抄底的意图昭然若揭。 如今的状况，让人回想到2014年时，郁亮彼时曾高喊房地产进入“白银时代”。而2014年万科的的现金便高达627亿，彼时的万科大约也是希望能来一波“采购”的。 截至2018年中期，万科手中的现金达到约1600亿，过冬大约是不用愁了，目前来看，吞下行业小鱼仿佛也不在话下。 巴菲特曾说，“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪”。那么，万科的这波操作看起来更像是，先把别人吓到恐惧，然后疯狂“贪婪”…… 重回高周转？ 这样的拿地速度和规模，让人不禁想到，万科是不是要重回高周转的路线。早在10年前，万科也是“高周转”模式的推崇者。 彼时，王石曾提出“5986”的高周转模式，即“拿地后5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅”。 不过，2010年后，万科意识到，高周转容易导致施工安全、工程质量、以及财务安全等问题。于是，王石在当年的某个论坛上曾出言警告：“如果万科一意以利润为导向，那么后千亿时代可能面临覆灭式的危机，最终被消费者所抛弃。” 于是，万科在理想主义者王石的领导下，逐渐放弃了高周转模式。而如今，回款压力摆在了现实主义者郁亮面前。 事实上，郁亮在9月份提出“活下去”时，就曾专门强调了万科6300 亿的回款目标，并表示这是所有业务的起点、基础和保障，“如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去”。 公开资料显示，截止目前，万科只完成了6300亿回款的一半。2018年剩余的时间内完成剩下任务的压力着实不小。 于是，上文中提到的西安万科高新华府事件却让人不禁想到，如今拿地如此积极的万科，是否要进入高周转模式中了呢？毕竟，高周转是加速回款、提高利润率和资金周转率的利器。 在澄清消息中，西安万科提到实际情况系西沣路一其他企业工地施工现场出现基坑局部塌陷，波及西安高新华府小区与该工地相连道路出现局部沉降。 据媒体报道称，塌方的具体位置位于万科高新华府5号楼北面，紧邻工地基坑，深度约10米左右，塌陷区域距离小区单元门不到2米远，现场目测塌方路段长约100米左右。业主的心情大概不会太好受。 在该事件发生之前，还曾有业主爆料称，万科高新华府偷工减料，违规建设，“将门厅活生生的给搞没了”。2015年，曾有媒体曝光该小区出现“买前市政供暖买后变成小区烧锅炉”的情况。[详情]

　　实地探访万科“退款百万”项目：老大难盘如今一日售罄 经济观察网 记者 饶贤君 近日，厦门万科白鹭郡退款百万的消息持续刷屏，对此，万科在10月10日发布了相关的情况说明，称降价退款一事不属实，万科是与业主沟通温泉入户的后续处理方案。 10月11日，经济观察网记者来到厦门万科白鹭郡进行走访，现场的部分项目工作人员给出了和官方情况说明截然不同的回应。 （厦门万科白鹭郡正门处  摄影：记者饶贤君） 厦门万科白鹭郡施工现场的一位经理对经济观察网表示，前期以500万元价格购买白鹭郡物业的业主，目前大多已经完成了退款流程，网络上流传的截图大多与实际情况相符，“基本上是退一百万，最多的一户应该是退了一百七八十万，没有精装修，前期送的两个车位没有了，还有就是去掉了一个入户电梯，前期捆绑的一些东西取消了。” 据现场营销人员介绍，后续精装修的价格为五十万元，一个车位的价格为十六万元，而施工人员则向记者表示，入户电梯的成本价格要几十万，“设计不同，价格也不一样，反正很贵。” 对于原业主已经完成退款的说法，万科白鹭郡的工作人员及营销负责人对记者表示，他们并不清楚。 多位现场的项目施工人员及管理人员则印证了前述经理的说法，一位施工管理人员对记者表示，其公司是万科多年的合作伙伴，“已经退款了，按照现在的售价278万和298万来退，已经退得差不多了，这两天没有业主来了。” 记者进入白鹭郡营销中心后发现，现场有大量看房者陆续进入，短短半小时内，就有两套房成交，现场仅有一位业主前来咨询退款的相关事宜，被营销中心的置业顾问带进了单独的房间里商谈。 该业主对记者表示：“他们（工作人员）好像也懵了，我也懵了，之前已经说好退款了，现在什么情况他们也不知道，反正现在就是拖着我，不让我说退房的事情，跟我说会给我一个满意的答复。” 对于万科官方回应中提到的温泉入户的问题，该业主表示，之前就有万科方面的人和他们说过这个问题，“当时说是技术还是什么原因，我也不记得了，反正就告诉过我们了，温泉入户可能没有了，当时说会有别的补偿。” （厦门万科白鹭郡营销中心出口处的温泉景观 摄影：记者饶贤君） 前述现场经理对记者称，目前白鹭郡的价格很合适，非常适合喜欢这样舒适环境的投资客，“白鹭郡是上面三层、四层，地下两层，综合起来一平米现在大概1.3万元，旁边的中澳城基本上都一平米一万五左右了，白鹭郡每户还有一个庭院，挺值的。” 据现场置业顾问介绍，降价之后，白鹭郡的销售势头很好，“靠近红塘东路的一片已经售罄了，目前在售的是靠近新圩路这一片，两天也卖了一百多套了。”此前，在10月1日当天，白鹭郡2号楼的206套房源一日之间售罄。 （白鹭郡在售6号楼销售情况 摄影：记者饶贤君） 现场的营销人员表示，白鹭郡项目除了首期开盘售出了七十余套，此后一直到2018年国庆节之前，共计售出二十余套，而白鹭郡目前共有一千一百余套住宅。 与白鹭郡项目近在咫尺的中澳城营销中心负责人对记者称：“这里的项目太偏远，基本上噱头就是旁边新圩镇的配套、银鹭集团的发展空间这些，房子真是不好卖，我们是2012年开盘的，到现在还有没卖出去的房源。他们（白鹭郡）这么搞了之后，也有不少人顺便来我们这边看看，那肯定我们也要搞点优惠。” 万科白鹭郡的退款事件会否对整个厦门市场产生影响？记者联系了禹洲、世茂等在厦门排名靠前的房企，对方表示，不清楚具体情况，不方便评价。[详情]

　　戏精万科的阴谋与阳谋 来源 港股那点事  作者 田品 虽然对于董大姐近年来的一些经营决策，有些人看法不一，但是对于董大姐的为人，大家还是非常respect的，因为她够real，只说真话，说喷你就喷你，大家都敬他是条汉子。在这个世道，能做到real，太难了，如果某天她转行去嘻哈界，也必然是个出色的rapper。 前不久，在吴晓波的《十年二十人》中，董大姐就提出了一个非常有意思的观点： 一个行业中的“老大”很重要，老大是什么样的，这个行业就会是什么样的。 不管是企业家，还是行业龙头，带头大哥的基因往往就会体现在他管理或带领的事情中。 在房地产行业，虽然这两年风光无限的是“内房三大魔头”，但是说起来，大家最respect的还是王石老师的万科，因为只有它既成了故事，又有了事故，还成了传说。戏剧性的情节当然更让人有记忆点。 关于王石老师乃至万科的基因，老道消息老师的点评就非常到位了：戏精！ 看完这个点评之后，忽而想起当年一个混迹夜场的小姐姐和我诉说的心声： 男人爱不爱你，不要听他说什么，要看他做了什么。 1 戏精 对于万科这种行业的带头大哥，其观点当然会左右市场的判断，更别说他们的演技还是行业中最好的．．． 2014年，郁亮喊房地产进入“白银时代”，但万科同时认为，“龙头公司的市场占有率，至少能提升1倍”。对此，万科账上储备了一大堆现金，2014年的年报上现金高达627亿之多，从某种角度上说，万科已经准备好了足够的子弹，随时出手收购那些被吓瘫了的企业。 本来想砸点货，压压盘口，砸下去吃够货了再往上拉。结果，恒大、融创、碧桂园都是行业老司机，有自己独立的判断，没被带歪，敞开了吃货。这些老司机猛踩油门，大干快上，加速超车，到了2018年上半年，万科已经从行业龙头的位置上，滑落到第三名（当然经营质量还是第一）。 毛主席就讲过：政治路线确定之后，干部就是决定因素。 例如快如闪电的朴实的杨主席，直接氪金，用了最高配置来踩油门，从各个知名房企中挖来的“三斌”组合，大手笔招聘大量的博士，配套实行同心共享计划，将项目的收益于风险与员工绑定。 大力出奇迹，当氪金玩家还会玩的时候，终于把一个重资产的耐用品干成了快消品．．． 多年以后，当您要买二手房的时候，请记住，那个遥远的伟大时代，房地产造的是快消品．．． 恒融碧三巨头乘着高周转的东风在过去这些年高歌猛进，时代自然也没有亏待这些赌对国运的人。但在那个伟大的时代，万科的政治路线却是斗争，保卫井冈山，砸下去的货被人都吃掉了，而且别人还想城头变幻大王旗，也留下那个伟大时代的另一个时代的记忆：“万宝之争”。虽然故事的最后，万科惨胜，但是已经物是人非。 曾经的灵魂人物王石老师带着功过是非离开了万科，把一个红色的新舞台留给新的影帝。 王石老师虽然离开了万科的舞台，但是表达欲还是很强，你看前不久，有个演讲中还说起： 更有意思的是我们也遇到明显给万科使绊的，我不敢说百分之百，百分之百九十九都锒铛入狱了。 不知道，还在外面的1%，现在心里想的是啥呢．．． 2 阴谋 在这轮供给侧改革启动之初，去一个政府重点督战行业的龙头企业调研的时候，很困惑他们为啥敢顶风作案扩产能。 他们老总泡着茶说：小A啊，你还年轻不懂事，你看，我们的供给上去了，不就把别人改革掉啦，那加起来，不就是“供给侧改革”了么。 果然，姜还是老的辣，社会社会，不愧是老大哥的企业，有党性，懂政策。 9月，网上就流传出一份郁亮讲话文件，其中万科战略检讨部分：“现在房地产业的限制甚至超出了2012年万科发布的研究报告预期，对于今天出现的问题，很多人认为是行业出了问题，最多认为是经济出了问题。只是行业或者经济出现了问题？今天我们面临的转折是全方位的，政治、经济、国际、军事等方方面面。” 一个优秀的演出，除了剧本精彩，当然还要表演到位。前些天，万科举办秋季例会，会场屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目，房地产企业巨头万科的例会标语让同行看了会瑟瑟发抖。 2018年中报，万科的账上现金已经飙升到了1598亿了，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为32.7%，这种身板都喊活下去的口号，那其他兄弟都已经原地爆炸一百遍了．．． 7月31日召开的中央政治局会议强调了六个稳，即“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”，提到了常委会积极财政政策的举措，但值得注意的是，增加强调了： 而去年三月，政府工作报告中的表述是：“遏制房价过快上涨”。从“遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”，少了“过快”两个字，多了“坚决”两个字，这反映出的是老大哥对于楼市这个夜壶态度的转变，要暂时放一放了。 昨日晚间，华夏幸福（300340.SZ）公告，拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。 根据数据统计，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元。保利地产三季度拿地权益金额为244.1亿元，碧桂园拿地权益金额137.9亿元，融创中国拿地权益金额69.1亿元，中国恒大拿地权益金额62.4亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为477.5亿元。 万科拿地的量相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。 果然，主角是种诅咒，每个当过主角的人，都没办法接受当配角，哪怕一秒，每个大哥都有把在座各位都干死的野心。 对于戏精，不要听他说什么，要看他做了什么？ 高举“活下去”的旗帜，收编其他小兄弟，打个虚折再把房给卖了，还有比这个更舒服的活法么？ 3  阳谋 9月，深圳市国资委发布了《深圳市属国资战略并购香港上市公司合和基建助力粤港澳大湾区建设》的通稿，提及深圳市投资控股有限公司完成收购合和公路基建有限公司（简称合和基建，00737.HK）控股权的全部工作，持有合和基建71.83%股权，取得粤港澳大湾区核心交通要道广深高速公路和广珠西线高速公路的相关权益。 “广深高速-广珠西线-港珠澳大桥”，这个大湾区的核心干道重回国资怀抱，当有记者问胡应湘为什么要出售合和公路基建，他大概沉默了半秒，一字一顿地说：“你们有谁人没用过合和的高速公路？” 再看看2017年底广东省政府完成《广深科技创新走廊规划》，如若不是为了“配合深圳地方政府发展规划”，只算经济账的话，这种资产谁会卖？ 有人卖，就得有人买。有趣的地方来了，作为深圳国资委第一次海外并购的上市主体，合和公路基建（737.HK）邀约结束时，持股比例高达91.18%，随后就是常见的散货满足港交所要求的时候了，737的货最终散给了两个机构，万科以及太平保险，值得一提的是，太平保险最初的条款可是上市公司承诺5年后回购股份的，最后再港交所的要求下有了调整。 所以，在这个这么讲政治的一场收购中，万科默默地出现了，而且还完全不和大哥讲条件。 “万宝之争”之后，新君入主，万科已经是一个听党指挥，能打胜仗，作风优良的新万科。 万科敢在这种时候逆势扩张，加大拿地力度，除了有优秀的基本面的支持，更重要的是敢理直气壮做大做强。 自2017年6月万科进入“郁亮时代”以来，转型便成为这个行业龙头的关键词，从公开信息来看，郁亮说过，未来万科将要关注三个领域。其一，大力发展租赁住宅业务；其二，发展物业服务、长租公寓、商业、物流、教育、养老、滑雪度假等业务；其三，在绿色战略方面拿出新的解决方案。“我们从来没有让自己停在一个舒适区，我们永远相信增量比存量更重要，未来比现在更重要，为此我们必须全力以赴做事。” 9月13日，深圳市万科房地产有限公司正式更名为“深圳市万科发展有限公司”。 前不久，王石在湖畔大学的最新演讲中说起，“我曾经说过，说万科只做住宅。但你会发现现在万科已经不是一个纯做住宅的公司了，现在定位非常清楚，叫城乡配套供应商。这是郁亮带领的团队探索的路线，而我是被动认可的。虽然我是被动，但是我很欣喜的看到万科郁亮带领团队转型做得是非常非常好。” 你看，这个被动认可多么的有味道。影帝已经不是那个影帝，万科也不是那个万科。 这已经不是王的时代，就算看懂了万科是Bluff，问题是，你敢跟么．．． 4 结语 古语有云，生死有命，富贵由天。 暴富之路，不外乎，顺势加杠杆，逆势忙抄底。 在这个时点，逆势扩张，某种程度上也就说明万科对未来是有信心的。 世道变坏，就是从聪明人揣着明白装糊涂开始的。[详情]