原标题：国投泰康信托前半年报喜 将对房地产信托实行“余额管控” 华夏时报（chinatimes.net.cn）记者刘陈希婷 北京报道 近日，国投康泰信托向外公布了上半年的经营情况。未经审计数据显示，国投泰康2019年上半年实现营业收入6.93亿元，同比增长52.64%；实现净利润4.47亿元，同比增长59.08%。 国投泰康相关人士在接受记者采访时表示，“上半年业绩快速增长，主要得益于公司近年来积极进行业务转型，不断提升主动管理能力，信托报酬率显著增加”。 上半年业绩大增 资料显示，国投泰康信托是经中国人民银行批准设立、原银监会监管的非银行金融机构，注册资本金21.905亿元，四家股东为国投资本控股有限公司、泰康保险集团股份有限公司、悦达资本股份有限公司、泰康资产管理有限责任公司，分别持有国投泰康信托55%、32.98%、10%、2.02%的股份。截至2019年6月30日，国投泰康信托的资产总计为78.62亿元。 未经审计数据显示，国投泰康信托今年上半年实现营收6.93亿元，去年同期为4.54亿元，同比增长52.64%；实现净利润4.47亿元，同比增长59.08%。 从收入构成来看，今年上半年，国投泰康信托手续费及佣金收入为4.72亿元，较去年同期增加1.25亿元，同比增长36.02%；投资收益为1.44亿元，同比增长9.09%。 国投泰康相关人士在接受记者采访时表示，“上半年业绩快速增长，主要得益于公司近年来积极进行业务转型，不断提升主动管理能力，信托报酬率显著增加”。 而在谈及具体业务对公司的贡献时，国投泰康上述相关人士称，“信政和地产贡献较大”。 记者注意到，国投泰康信托在近期召开的2019年二季度经营形势分析会上，也对公司的经营情况进行了肯定。会议表示，尽管市场波动较大，监管政策频出，公司上下齐心，紧盯目标任务，重点经营指标完成情况良好，与去年同期相比实现较大幅度增长。 会议近一步要求，在当前复杂的经济环境下，一是要提高风险防范意识，增强合规经营理念，强化风险管控；二是要不断提升管理水平，精细化管理，前中后台协同发展；三是要传统业务与创新业务齐发展，夯实传统业务，合理布局公司业务结构；四是要研判宏观形势，积极应对政策变化，抢抓住市场机遇。 值得关注的是，会议最后强调，在未来持续强监管的大环境下，三季度公司全体要做到抛弃幻想，坚定信心，持续变革，真抓实干，协同发展，确保全面完成全年各项目标任务。 陕西某信托一内部人士对记者分析，国投泰康信托在业绩报喜的情况下，却流露出对未来的担忧，或与整个信托业近期受到的一些列监管和资管江湖变局有关。 将对房地产信托实行“余额管控” 事实上，随着监管层“去杠杆”和对房地产信托监管力度的不断加大，国投泰康信托的房地产业务亦受到关注。 记者注意到，国投泰康信托近期在回应外界关注的焦点时表示：“关于房地产业务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展”。同时，其还在官网发表声明，称公司一切经营正常，将继续依法合规地开展信托业务。 不过，随着监管层对房地产信托的持续加码，申万宏源分析师马鲲鹏认为，预期在房地产信托规模收缩的大环境下，房地产市场将在2019年下半年开始反应信托收紧所带来的影响。 “目前，监管部门并未叫停房地产信托，我们会根据监管要求继续合规开展地产业务。地产业务受市场、宏观政策等影响，本身具有很强的周期性，公司会根据其周期性采用不同的展业策略。在国家严控地产领域金融风险的背景下，我们一方面会按照监管要求对地产业务进行调整，另一方面会持续关注地产的其他投资手段和投资模式。”国投泰康信托上述相关人士说。 值得关注的是，随着银行理财子公司到来，资管江湖变局也将对整个信托业带来深刻影响。 2018年12月2日，中国银保监会正式发布《商业银行理财子公司管理办法》，银行理财子公司正式成为一类全新的商业银行投资的非银行金融机构。据悉，银行理财子公司在股权管理、非标限额方面有一定放松，在股票投资集中度、信贷资产投资限制等方面有更严格要求。 数据显示，到目前为止，已有约30家银行公告设立理财子公司，其中，建行、工行、交行、中行理财子公司相继开业经营，工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行等6大国有银行的理财子公司已全部获准筹建。其他银行也陆续提交申请，预计理财子公司会在下半年陆续开业。 “商业银行理财子公司加入资管行业之后，将接受资管新规统一监管，与其他资管机构形成竞争。”山西证券分析师刘丽认为，银行理财子公司依靠银行股东背景，同时在公募产品认购起点、销售渠道上竞争力更强。不论是先天的业务资源、客户资源和品牌等优势，还是来自银行的存量业务资源倾斜，都将极大的压缩信托公司通道业务规模，进而争抢优质的非标资产、高净值客户等等。它的参与势必对信托的通道需求产生一定的影响。 “近年来一大部分信托业务是充当银行资金的投放通道。新规出台之后，理财子公司基本上与其他资管产品的监管要求一致。监管部门鼓励其发展标准化产品的投资，其对信托的通道需求进一步减弱。通道业务收缩之后，信托公司仍然可以从事符合新规的资管业务，未来信托业或将回归本源，更加偏重财产管理，包括养老信托、家族信托等。”国信证券金融业首席分析师王剑表示。 [详情]
本报记者 邢 萌 近期，在严监管形势下，一系列房地产信托政策出台。但从用益信托统计数据来看，政策调控影响目前并未充分体现在房地产信托上。记者发现，在集合信托市场上，7月份房地产信托成立规模已连续两周上涨。不过，用益信托认为，尽管房地产信托依然强势，但在严监管形势下规模收缩几成定局。 对于此轮房地产信托调控的持续时间，某信托业内研究人士对《证券日报》记者表示，此次房地产信托监管既是针对过往两年来过快增长的降温，也是配合整体房地产调控的需求，未来此类严监管举措何时结束仍成谜，短期看有可能三四季度都会延续这种监管要求。 房地产信托规模收缩几成定局 近两个月，受监管政策影响，房地产信托持续收紧。银保监会下发“23号文”，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；此后，银保监会又约谈近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。整体来看，针对房地产信托的调控加强了对房企融资端的约束，从政策上规范房地产信托业务，严控过快增长。 不过，需要注意的是，从数据上看，近期政策的影响仍未充分体现在房地产信托业务上。 记者注意到，在集合信托市场上，7月份房地产信托成立规模连续两周实现增长。具体来看，用益信托发布的集合信托周报显示，7月份第一周（7月1日-7月7日），房地产类信托的募集规模42.29亿元，环比增长21.80%；第二周（7月8日-7月14日），房地产类信托的募集规模51.33亿元，环比增长21.38%。 而房地产开发投资出现明显回落拐点或需6个月时间。中信证券表示，从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后房地产开发资金来源增速拐点约6个月。“因而今年二季度开始的房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度初体现在房地产开发投资上。” 交通银行金融研究中心在研报中表示，房地产开发投资增速持续处于较快增长，1月份-6月份全国房地产开发投资6.2万亿元，同比增长10.9%，增速比1月份-5月份回落0.3个百分点。“综合来看，下半年房地产开发投资增速会有所回落，但仍可能保持在相对高位，并有望明显快于全社会固定资产投资和基建投资增速，对经济增长的贡献度较去年提升。” 对此，用益信托分析认为，目前，房地产类信托表现依旧比较“坚挺”，但在强力监管下，预计规模收缩几乎已成定局。 基建信托或“补缺”上位 作为重要的信托业务，房地产信托是信托公司主要的收入来源。在房地产信托收紧的情况下，哪类信托业务可以用来“补缺”输血？ 对此，用益信托认为，“房地产信托在购房尾款类、住房保障类、城市更新类旧改项目等符合监管要求的领域可以继续发力，但受制于业绩压力，信托公司转向基础产业信托以及创新业务的可能性较大。” 上述业内研究人士对记者表示，基建领域可能成为一个选择，自去年以来基建领域有逐步恢复增长的趋势，不过目前看地方债务可能开始又一轮置换，部分优质资产被银行等机构占有，信托公司所能够获得的合意资产可能并不多，再加上现在低行政级别的地方平台流动性风险和信用风险要高于过往年份，集中发力是有一定难度的。[详情]
来源：新金融观察报 一边是银保监会约谈房地产项目增量过大的信托公司，一边是发改委约束房企海外发债，加之稍早前23号文对前端融资行为的规范，在一系列监管措施下，房地产企业融资渠道将大幅收窄，这对于习惯“左手融资，右手拿地”的房企而言，过往那些激进的资金周转模式或将难以为继。 海外发债井喷 房地产企业正在用数据诠释着什么叫“海外发债，我们是专业的”。 Wind统计显示，2019年以来，房企计划发行的海外债数量已达104只，计划发行规模384.47亿美元，数量、规模均创同期历史新高，且已接近2017年全年规模。如果按照当前节奏持续下去，房企海外发债规模有望再创历史纪录。 其中，如华润置地、世茂、融创中国、碧桂园等一些大房企都相继发债。具体到单家房企来看，恒大集团在新加坡证券交易所发行的3只海外债，共募资30亿美元居首位。随后融创中国、碧桂园、怡略、世茂地产等发行规模也均超过20亿美元。 特别是7月份以来，房企海外发债的势头更为迅猛。不到半个月的时间里，海外发债规模已经超过6月整月。据Wind数据，6月份约有10家房企完成海外债发行，发行规模为34.52亿美元。进入7月，房企海外融资计划井喷，中原地产的数据显示，7月已有超过15家房地产企业发布了共计超过百亿美元的融资计划。 不过，监管层很快注意到了这种过快增长的势头。上周，国家发改委发文，要求防范房地产企业发行外债可能存在的风险。 国家发改委在《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》中明确，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。在此基础上，发改委还要求房地产企业在外债备案登记申请材料中列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、备案登记情况等，并在募集说明书等文件中明确资金用途等情况。此外，房地产企业还应制订发行外债总体计划，防控外债风险。 简单来说，以后房企海外发债，不是想发就能发了。而近期房企之所以扎堆跑去海外融资，主要缘于债务到期压力的影响。海外债方面，Wind统计显示，2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，到期规模同比2018年增加30.91%。国内债的到期压力则更大，2019年到期数量508只，总偿还量5303.02亿元，偿还规模同比2018年增加28.88%。 因此，大部分房企不得不再次举债偿还旧债。但利用外债解燃眉之急，需要付出巨大的成本代价。 7月12日，泰禾集团公告，境外全资子公司Tahoe Group Global （Co。，）Limited已在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌。其中，票面年息高达15%，每半年支付一次，债券期限为3年。 此次泰禾集团年息15%发债，相当于正常融资利率的2-3倍。结合今年以来上市房企发行的公司债来看，票面利率基本在4%-8%区间，平均为5.32%。 除了泰和集团的15%高息发债，其他房企的海外融资成本也不低。市场数据指，7月房企发行的海外债票面成本多数在8%以上，另有一半以上超过10%，而除了票面利率，如果算上综合融资费用，实际成本还将更高。况且，还要考虑能不能卖出去的问题。从信用等级来看，国内房企海外债的评级有点“尴尬”。 比如，惠誉评级不久前授予泰禾集团股份有限公司（泰禾，B-/稳定）票息率15.0%、2022年到期的4亿美元高级无抵押票据CCC+的评级，回收率评级为RR5。惠誉认为，泰禾评级的主要制约因素在于财务支出庞大且流动性吃紧。 房地产信托“急刹车” 但对于房企而言，为什么要带着低评级的标签，不惜“血本”去海外融资？很大一部分原因在于房企较为依赖的信托渠道受到限制。因此，即便海外发债成本再高、“销售”难度再大，也不得不舍近求远。 近段时间以来，房地产信托领域的监管措施频频。本月初，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。要求这些信托公司严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。 风险管控方面，监管部门要求信托公司确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。市场消息称，这次至少有10家信托公司被约谈或警示，有些被要求“自觉控制地产信托业务规模”，有些则被要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季度末”。 另有消息称，7月9日，有地方银监局召集辖内10余家信托公司董事长、总经理等进行“窗口指导”会议，要求对于土地款融资业务不得再新增等。信托公司作为持牌展业的金融机构，自然不缺乏“领会精神”的能力。很快，信托公司就付诸行动，着手收紧房地产项目。 最先传出消息的是光大信托。上周四，关于光大信托“紧急叫停所有房地产类项目募集”的传言在坊间快速传播，有消息指光大信托发布紧急通知称，截至当日12时，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12时后已募集的此类项目全部退款。随后，国投泰康信托也被传出暂停了此类项目，已经打款的项目全部退款，暂停预登记。 两则传言引起市场广泛关注。随即，光大信托有关人士进行了辟谣，表示将按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作，同时，光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。 其实，无论信托公司是否真的暂停房地产信托项目，监管趋严和“窗口指导”之下，房地产项目收紧都是不争的事实。除光大信托表示对房地产项目进行余额管控外，目前还有几家头部信托公司对房地产项目给出新的安排，包括控制新增项目、延后发行已报备项目，以及对新入市房地产项目进行事前合规审查等。 东北证券分析师高建认为，本轮的约谈是此前银保监会23号文的延续，对部分房地产信托增速过快的信托公司再次警示，表明监管的态度，后续可能会有罚单开出，加强警示作用。从23号文开始，加强房地产融资监管已是方向，本轮的警示表明监管程度的提升，三季度房地产信托的增速会得到明显控制。 一位头部信托公司天津地区市场部人士介绍说，从目前的政策方向看，主要是抑制信托资金过度流向房企，约谈的企业中，很多都是房地产项目占比较大的，所发行的信托产品占据较大市场份额，这也反映出监管层对于规模调控的思路。 普益标准数据显示，今年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。普益标准分析师龙燕表示，今年以来房地产信托市场发展迅猛，同时也成为违规问题高发领域。在“房住不炒”的政策背景下，银保监会发布23号文，后续约谈多家信托公司，旨在整治房地产信托市场乱象，防控房地产领域风险。在一系列监管措施下，过热的房地产信托市场有望降温。银保监会对信托公司的“窗口指导”也将常态化。 “高周转”模式难以为继 5月17日，银保监会发布了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号），从合规角度，强调了对房地产项目融资的严格管控，并明确业务禁区。 而在不久前，银保监会主席郭树清又进一步指出，要正视房地产金融化的现象，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为。 因为在房地产融资规模大幅攀升的背后，违约违规事件也频繁发生。今年以来，多个房地产信托项目“踩雷”。4月初，中泰信托旗下的“中泰·贵州凯里项目贷款集合资金信托计划”被曝出现部分逾期，涉及资金2.27亿元；5月份，中泰信托又向其所发行的多款信托产品投资人披露了临时公告，称相关信托产品融资人无法按照合同约定偿付本息，导致信托计划的信托财产不足以支付信托受益人的预期信托利益，对信托产品做出展期或者延期兑付的决定。包括庆泰1号、恒泰18号在内的多只信托产品均出现了延期兑付的情况，不同产品延期原因不同。 与中泰信托一样，5月中旬，安信信托作为受托人发起设立的“安信·新农村建设发展基金集合信托计划”出现项目本益未全额兑付的情况，产生逾期，涉及项目金额约28亿元。 和违约事件一并出现的，是违规行为多发。据银保监会公布的行政处罚信息，今年以来，多家信托公司因房地产信托业务违规被罚，目前至少已有10余家信托公司领到监管部门开出的罚单。 不容忽视的一点在于，房地产信托产品的违约违规风险还将牵连到银行业。中国银行业协会在最新的报告中称，部分房企通过信托、资管计划等各类非银渠道融资，存在融资模式复杂、多层嵌套的问题，一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。 随着监管升级，业界认为房地产融资将边际收紧，相应的，下半年房企投资拿地会趋向谨慎。中原地产首席分析师张大伟分析指出，信托资金宽松，是2019年土地市场二季度活跃的主要原因之一，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。 华泰证券也在分析中称，融资环境边际收紧对房企短期现金流影响有限，更多影响在于未来再投入的预期，拿地力度可能减弱。预计下半年房地产投资增速会有所回落，土地市场热度降温。 从4月份开始，部分城市的土地市场出现了局部异常升温现象。张大伟认为，本轮土地市场升温是从二线城市开始，特别是以苏州、武汉、杭州等为代表，房企拿地额开始增加，部分企业和部分城市开始明显出现拿地热现象。就今年上半年的企业拿地情况看，拿地最多的碧桂园、万科、融创、保利、新城，均超过了500亿元，累计高达43家企业拿地超过100亿元。 而在很大程度上，房企拿地的钱是借来的，即“左手融资，右手拿地”，作为房企非常依赖的扩张手段，这种“一进一出”的“高周转”模式下，可以大幅减小资金压力。 在大型房企中，结合财报数据来看，截至今年一季度，万科的负债合计1.31万亿元，资产总计1.55万亿元，保利地产负债合计7114.52亿元，资产总计9012.15亿元。[详情]
黄奇帆认为，房地产每年16万亿~17万亿的巨大交易量必将成为历史拐点，未来市场将会逐步萎缩。 约9.7万家房地产企业正逐步进入转型深水期。随着去杠杆、稳金融等措施执行，我国房地产领域将进入存量管理的“下半场”时代。 “总体来看，我国房地产供不应求的时代结束了。”中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在7月13日举办的世界华人不动产学会上表示，“我国房地产每年16万亿~17万亿的巨大交易量必将成为历史拐点，未来市场将会逐步萎缩；因而，下个十年，我预计房地产增长率将不会高于我国GDP和M2增速，但也不会过快下跌，将全面进入平稳增长阶段。” 平均负债达80%以上的地产企业应如何轻装上阵？“借鉴发达国家的经验，其实财务转型对房企来说也至关重要。”世界华人不动产学会秘书长王诃表示，“不动产企业的转型应从金融领域开始，比如REITs（房地产信托投资基金）等来减轻企业负担。” 财务模式转型或更重要 目前工商注册在案的近10万家房地产企业，成为上半场我国房地产发展的缩影。 在南京大学城市与不动产研究中心主任高波看来，房地产的发展贡献了GDP、促进了城市化进程、推动了土地财政、住房金融降低了金融风险，而只有将住房制度现代化作为前提，地产行业才能真正做起来。 比如，2018年美国房地产行业增加值占GDP比重约为13.2%，我国同年前三季度房地产增加值约为4.36万亿，占GDP比重为6.69%。 转型这一步毋庸置疑。如何转？研究领域的诸多专家认为，一方面要从粗放式的扩张战略转向精细化运营，一方面企业更需从财务模式上进行根本性转变。 “房地产企业转型要注重‘两高’，即高品质与高科技。”浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示，“高品质意味着房企要回归到其最终居住的用途，而不是数量上的扩张；高科技则意味着需要将更多技术手段融入住宅的开发、管理。” “REITs就像对一栋写字楼进行IPO，份额可流转、可交易、可分红。”戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰告诉第一财经记者，“相当于把这个楼给份额化，买份额可以享受到份额的收益，这个份额可以流转、可以转让，这样资产就流动起来了。” 据第一财经记者了解，自2014年5月我国第一个私募类REITs中信启航发行以来，平安不动产、保利地产、旭辉和龙湖等也纷纷介入。根据兴业证券数据，截至今年5月12日，我国类REITs累计发行48只，发行金额总计934.2亿元。 北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组估算，中国REITs市场规模约为4万亿至12万亿。 北京大学光华管理学院院长，金融学教授刘俏认为，REITs很可能会成为未来若干年中国金融体制改革或者供给侧改革最重要的抓手之一。 刘俏还曾在第一财经撰文表示，REITs并不局限于房地产。目前中国企业尤其是民营企业融资难、融资贵问题一直十分突出，推出REITs有利于降低系统性金融风险，促进不动产行业以及上下游产业的发展。 “如果说前些年的资本运作是借债拿地，那么进入下半场存量管理时代，要静下心来把资产运作好。”越秀房地产信托独立董事陈晓欧告诉记者，“我们正在为成都麓湖生态城提供资产管理服务，比如业态及资产梳理、后期资产证券化等工作。” 存量管理时代，除了普遍关注的住宅地产，楼宇经济将也成为调整产业结构的重要载体。 据仲量联行华西区研究部负责人朱建辉介绍，“目前，楼宇经济也在城镇化、城市更新的双轨背景下运行；我们也发现两大特点，一是楼宇转型需求方多来自于科技型驱动企业如we work及孵化中心等；二是地产类楼宇如大悦城，开始建有游乐园、母婴室等，更加注重带给消费者的人文价值。” 品质提升仍需技术赋能 诸多科技赋能下的房企品质转型，已逐渐在全国范围内落地。也就是说，房企真正开始告别以往粗放型、扩张式的发展模式，聚焦在以人为本、满足内需的社会服务层面。 技术怎样驱动城市、地产发展？在中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强看来，一方面应通过物联网、云计算、大数据等技术以建设智慧城市，来满足居民生产生活需要；一方面则应使基础设施、和产业信息化高度发达。 一些大型房地产企业正在将大数据、物联网融入住宅管理与服务中。 绿城服务集团行政总裁吴志华表示，“以某小区为例，其60岁以上老人比例是10.98%，同时小区内二胎的比例要高于全国平均数据；通过此类分析，我们布局了小区内的少儿教育服务、老人营养与康养服务。目前，有13万人在我们平台上建立健康档案，40万老龄用户正在享受有偿的慢病管理服务。 中小型房企则选择从低耗能、绿色生态的技术切入。“房地产的核心仍然是住宅产业，这个不能丢。原因是它可以快速发展及标准化，且由于它市场消费群体大，属于大众化的产品，因此抗风险能力强。”悦达地产集团有限公司董事长李彪表示，“除了讲究建筑质量之外，科技研发也是我们的强项。” 此前，金茂府由于提出12大黑科技（满足住户对空气、温度、湿度、噪音等综合家居需求）颇受业内关注，其在上海新城虹口房源的均价达约为10.2万/平方米。 “金茂府这12大科技系统我们都已经具备，我们对自己有一个清醒的认识，就是要做品质生活运营专家。”李彪告诉第一财经记者，“除了住宅科技研发，往远一步来看，我们正在围绕长三角城市群（如苏州、南通、盐城等）来发展项目。” 一些房地产大数据企业也早已悄然布局。“我们根据房地产会涉及到的50几个大行业，将数据分成了8个主题方向，包括交易端、居住安全端、住宅服务端等。”杭州中房信息科技有限公司董事长严志民告诉第一财经记者。 “比如之前在离杭州20多公里的富阳，某小区一个车位定价达到80万，但该小区房价在1万左右，当时百姓和媒体有很大争议；因而我们协助政府作了数据分析，根据楼面价、市场环境等来看待其合理的原因。未来，基于数据的减灾、减震、逃生等都会运用来保障居住安全。”严志民补充。[详情]
来源：证券时报 原标题：房企融资一紧再紧 楼市调控“稳”字当头 继房地产信托监管升级后，房企海外发债监管也进一步加强。国家发改委日前发文严控房企海外发债用途，即只能用于“借新还旧”并且是一年内到期的境外债务。自5月银保监会“23号文”对房地产融资乱象进行整治以来，房企融资收紧信号不断增强，仅最近一周就两次出击加强监管。 如此密集地加强房企融资监管，或是出于对当前房地产金融风险的担忧。尽管在上半年密集调控之下，全国楼市有所降温，但是近期部分城市土地市场热度不减，房企高溢价拿地现象频现，有的溢价率甚至接近100%。地价上涨必然引发房价上涨预期，增加市场不稳定因素。部分房企的非理性拿地存在资金风险，进而容易引发金融风险。这与中央反复强调的“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标不符，也与防范化解重大风险的要求不符。“稳地价”是前提，在部分城市政府调控土地出让环节的同时，严控房企拿地的资金源头也十分必要。 今年二季度土地市场升温与房企融资环境宽松有关。梳理某研究机构发布的40家典型房企月度融资数据可见，公司债成为4月房企境外融资主力，另外，信托融资规模也不断攀升，5月融资总额跃居各类融资渠道之首。6月，在银保监会整治房企融资乱象后，信托融资占比迅速下降近10个百分点。而境外融资今年出现大幅攀升，国家统计局的数据显示，1~5月份，房地产开发企业到位资金中，利用外资同比增长38.8%，增速最快。这些境外资金中有部分可能用于拿地。 日前，央行发布的最新数据再次印证了监管部门的担忧。6月新增贷款的细项中，以住房按揭贷款为主的居民部门依旧担当主力，6月新增规模同比增加超220亿元，居民部门加杠杆的趋势仍在延续。而住户部门杠杆率急速攀升和房地产业过度融资等房地产金融化问题正是此前银保监会主席郭树清所警示的问题。在当前国内经济下行压力加大、外部环境复杂多变的背景下，房地产作为经济稳定器的作用不能忽视，但防范房地产金融风险更加重要，“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标不会改变。 [详情]
原标题：地产信托盛夏因何冷风直吹 作者：李宇嘉 （作者系房地产研究专家） 来演：证券时报 土地和资金掐住了，调控的任督二脉就打通了。 近期，楼市调控骤然升级、朋友圈“冷风直吹”。二季度掐住了地，这一次掐住了钱，这两个可都是楼市的命穴。10家信托公司被“三堂会审”，但凡地产通道业务、土地“前融业务”做得猛的，下半年估计要歇业了，他们无缘新增项目了。对其他信托公司，即便没有违规输血地产，但业务激进，三季度余额不得增长，新增的要逐笔审核，未备案或未投放的一律暂停。 地方银保监逐个儿被耳提面命：从现在开始，管教好下面的信托公司。下半年，能与不能的正负面清单一目了然：土地前融、权益类等信托绝对禁止，能做的只有贷款类；行业投向方面，保障房、产业孵化、旧城改造、刚需类住房等产品，这是被大力鼓励的。可见，信托要全面回归实体经济。过往，地产信托时不时被修理，但如此这般“动真格”还是头一次。 其实，开发商资金来源中，信托融资占比一般在10%以内，缘何此次动作如此寒气逼人？根源上，就在于资金违规进入楼市，从信托领域又撕开一道口子。全球降息排山倒海，中国资金面继续友好，但逐利资金“永不眠”。本以为，去年监管秩序重构（成立稳定委和银保监）和“去杠杆”以后，即便资金牵引至实体经济并不易，但也至少不会像过去那般违规入楼。 但是，这个防火墙还是有点脆弱，可见罗马城不是一天建成的。去年以来的多次定向降准，释放出的资金在银行间“打转转”，就是不进实体，他们在窥探楼市的机会。当“稳增长”的权重甫一提升，监管层对续作项目的影子融资有所宽容时，埋伏在暗处的资金便如往常般肆无忌惮。据福州晚报的消息，上半年福建的高净值人群排队买信托，甚至有钱抢不到额度。 今年4-6月份，房贷占新增贷款的比重为45%，远远高过2017-2018年40%以下的规模控制要求。一季度楼市“小阳春”，大有向“盛夏”演绎的激情。资金多方接济，销售给力，开发商拿地自然就任性十足，一二线城市的地市从流拍逆转到火热只有半年。这是一个过去十几年再熟悉不过的单循环了，资本催化下的杠杆获利复归，这与地产实体没有半毛钱关系。 放在过去，泡沫还未触顶，“松到紧”也好，“紧到松”也好，还有空间的腾挪。但现在，“房住不炒”是底线，也是真正的大局。一方面，楼市这个巨无霸，已到了真正“大而不倒”的地步，稳字当头是调控的总基调。但另一方面，这给市场传达“刚性兑付”的不良信号，助长了炒房客、开发商继续畅享杠杆获利，给“刚性兑付”又加了一层坚硬的加外衣。 这就是为何银保监会要求，信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求。针对信托，银保监要夯实“去通道”和“穿透式监管”，确保同属自己管辖的银行无法给信托输送炮弹，每一笔信托都杜绝“违规杠杆”；针对银行，同样要控制规模，这是5月17日23号文严厉强调的。未来，地价和房价联动、土地和资金共抓，这将是调控的杀手锏。 土地和资金掐住了，调控的任督二脉就打通了。当然，稳字当头，上述“去杠杆”是结构性的，符合“432”条件（四证齐全、30%资本金到位、二级资质）的项目，贷款（包括信托贷款）供应不会受限。一来几道保险将套利资金挡在外面，二来想干实事的投资方拿出真金白银，不会作奸犯科。由此，正义保驾金融环境，投资投机情绪不会失控， “房住不炒”方向不会偏离。那些拿自己的资金博傻的，买者自负、影响可控，反正“房住不炒”强调了20遍了。[详情]
来源：ABS交流合作 一个正常地产公司的融资渠道： 1）银行贷款（早有拿地限） 2）信托通道（最近又全面受限） 3）券商+基子通道（今年来全面压缩） 4）境内债券（进入2季度全面收缩） 5）境外债券（今日又不幸遇难） 6）境内企业应收账款（地王上榜都被限制） 这么多渠道都被封堵，地产公司到底还能靠什么．．．．．． 1 地产融资全面受阻 5.17房地产融资再严管，银保监先出手 5月17日，银保监会发布了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号）。其中再次强调了对房地产项目融资的严格管控。 5月底：央行+证监会联手限制地王发债+ABS 5月底，21世纪经济报道记者独家报道，央行、证监会将联手对此前拿地较为激进的“地王”房企在公开市场融资加以限制。5家房企在债券及ABS（资产证券化）融资方面的动作被指将要暂停。 7.11日：地产信托被传全面受限 当日有信息称：“光大信托紧急通知，所有房地产类项目募集截至今日12点，（包括直销和代销）全部停止，超过12点的全部退款。”日前，中国银保监会就因加强房地产信托领域的风险防控问题开展了针对信托公司的约谈警示，要求控制规模增速。 截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。根据第三方平台普益标准的统计数据， 2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。 7.12地产海外债非法外之地 7月12日，发改委官网挂出一则通知，题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知（发改办外资〔2019〕778号）”，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，同时，还需就债务规模、期限等进行备案登记。 海外发债，不是你土豪有钱付利息，想发就能发 一是房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务； 二是房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》； 三是房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况； 四是房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。 2 难道只能靠商票了吗？ 目前地产融资渠道看，地产信托再3.5万亿，地产境内债2.2万亿，地产ABS规模在4000-5000亿，境外人民币债余额约3400亿美金，大概是2.3万亿人民币。如此庞大的债券，如何应对？ 根据恒大研究院的预计2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，2018年有2.9万亿元债务兑付，2019年有6.1万亿元债务兑付，2020年有5.9万亿元债务兑付，2021年有3.4万亿元债务兑付。 在不能新增的背景下，房企此时必然想更多的方法来扩大融资．． 目前看地产公司应付票据余额在2018年年末才2680亿出头，这相比万亿的地产债，占比太低，能提升的比例很多。在目前融资全面受阻的情况下，部分地产公司必然会考虑加大票据融资！ 从2018年来看，恒大、碧桂园是使用商票最多的，恒大更是高达近1400亿规模。在海外融资成本上升的情况下，地产公司积极开发商票融资途径也不是不可能。 不过，商票最终如何消化？通过银行途径还是涉及贷款额度问题。目前看商票如能通过银行进入票交所，再通过票交所进入非法人产品，这样预计可以减少额度占用问题。此外，部分商票带来的高收益，会增加此类产品的收益吸引力。 票友君，大胆预测： 1）今年此后，地产商票规模必然会有爆发！ 2）票交所中的地产商票+理财+资管模式将大发展！ 3）这系列的前提是，商票的监管没有跟上！ [详情]
原标题：房企融资“冰火两重天”：中海单笔利率低至2.9% 泰禾高达15% 2019年对中国开发商而言，是异常跌宕的一年。 还没从二季度的宽松中反应过来，7月份的房企融资又突然收紧。房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限，尤其是房地产信托，成为近期金融监管的重点。 在收紧的融资环境下，房地产公司的融资成本出现了罕见的极端分化的现象。7月8日，中海地产发行的一笔港元票据息率低至2.90%，刷新同业最低利率；三天后，泰禾集团在新加坡挂牌发行的美元债券，票息则高达15%，相差5倍。 如此巨大的融资成本差异，凸显了当下房企冰火两重天的生存镜像。类似中海这样的央企，携低成本资金优势在上半年的土地市场所向披靡，而泰禾则深陷资金危机，不得不转让多个项目股权度日。 今年以来，诸多信用评级不高的房企，只能借助于成本较高的境外融资，而目前来看，境外发债进一步遭严控，成本亦有升高的趋势。 多位业内人士预计，随着金融监管部门的数次出手，和重申“房住不炒”的基调，今年下半年房企融资会继续从紧，部分房企将陷入流动性危机。 资金，特别是低成本的资金，是房地产公司的重要生存砝码。 7月8日，中海首次在香港设立境外中期票据（MTN）计划，其中10年期美元债以3.45%的券票息，创造了债券发行利息成本最低的记录，这也是中海历史上10年期债券的最低利率；而票息为2.90%的5.5年期20亿元港币固息债券，则刷新了同行业的最低利率，且创造了中资企业境外公开发行的最长年期港币债券。 尽管中海一向可以拿到低成本融资，但在当前的货币和汇率环境下，还能拿到如此低的利率，更让同行艳羡。 国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，中海融资的优势很难被模仿。其一是长期稳定的信用评级，其二是央企、国企的身份，当市场中有很多投资者都是国有或国有代表的基金、机构时，国有房企融资就有巨大的优势。 目前中国房企中，类似中海这样可以拿到较低成本的还有华润置地、保利发展、招商蛇口、万科等，均为央企或具有国资背景的发展商，他们今年上半年的融资利率也在4%左右。 同为大型房企，表现激进的恒大、融创、碧桂园融资成本就相对较高。6月12日，融创中国以7.25%的利率，发行2022年到期的6亿美元优先票据；上半年，恒大累计发行了四次优先票据，其中三次的利息利率均在10%以上。 以富力、雅居乐以及奥园等为代表的中小型房企，融资利率也较高，多在7-10%之间，甚至超过10%。 如今年以来，奥园发行的几笔美元票据利率在7.35%-8.5%之间；雅居乐则在两个月前，以8.375%的年利率发行6亿美元高级永续债；中南建设4亿美元的高级无抵押定息债券，利率高达10.88%。 7月11日，泰禾集团以15%的高利率发行了一笔美元票据，成为近年来房企境外融资的最高成本之一。 房企融资成本出现巨大差异的同时，融资渠道也严重分化。今年以来，成本较低的境内发债、ABS，窗口期只出现在二季度短短的几个月，多数房企更多选择成本较高的境外融资。 据21世纪经济报道查询，今年在境内发行公司债的房企，只有万科、碧桂园等少数公司；而发行ABS的更少，前两年火爆的租赁住房为标的资产证券化产品，几乎消失不见。 中金固收报告指出，今年上半年，由于境内融资受限、境外需求上升以及发改委年初延长部分公司发行有效期，房地产美元债发行量已超过去年全年水平，上半年净增量达375亿美元，同比增127%。 即使同在境外发债，房企的利率也呈现明显分化之势：大型房企供给量占比高、融资成本降幅大、周期延长，中小房企发行量占比低，且低资质主体发行利率居高不下。 一些资金紧张的房企更通过转让项目股权融资。如泰禾今年上半年转让数个项目公司股权予世茂，筹资77亿元。 事实上，房地产和金融业内感受到融资的收紧，是从5月17日的23号文开始的。 23号文明确要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，其中最主要的是对房地产信托“明股实债”等模式的狙击。 紧接着5月31日，央行与证监会暂停部分房企的债券及ABS融资。坊间传言，旭辉、金地、融创和中铁建等被列入暂停公开市场发债业务的“被关注名单”。 6月13日的陆家嘴论坛，中国银保监会主席郭树清的讲话被认为是一个更明确的信号。他表示，“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。” 这意味着，房地产调控从限制购买、限价、限售等升级到了房地产金融的严厉管控。 上半年发展迅猛、成为房企拿地后盾的房地产信托首当其冲。7月以来，银保监会对房地产信托展开了一系列调查、约谈、警示；7月11日，光大信托被曝将暂停新增融资，进行余额管控。其他多家信托也受到了类似的窗口指导。 政策的效果立竿见影。用益信托数据显示，今年6月，房地产信托成立规模465.83亿元，环比5月缩水227.61亿元，降幅达32.82%。 中泰证券分析师倪一琛预计，下半年信托渠道融资将进一步受限。 自5月信托监管趋严以来，房企融资更多转向境外。中原地产研究中心数据显示，7月上旬，在国内融资收紧有所预期的情况下，房地产企业海外融资计划井喷， 超过20家房企发行了近150亿美元的美元债。 雪上加霜的是，境外融资渠道也将进一步收窄。 7月12日，发改委发文要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，与此同时，房企还需详细披露其海外发债的具体情况和资金用途。中原地产首席分析师张大伟认为，房企面临资金面的多重管制与收紧，在信托监管加强后，海外美元债也开始强监管。只能偿还一年内到期的中长期债务，意味着融资额度将大幅缩小，大额度融资将会明显收紧。 各种渠道的堵截，让房企的融资成本将进一步升高。同策研究院数据显示，6月房企融资成本已较高，基本在7-8%左右。 进入7月，房企境外融资成本整体有上升的趋势，从不足6%到15%都有分布，平均利率升至8%左右；信托界人士称，房地产信托的利率则去到了12-13%。 易居智库研究中心总监严跃进表示，融资分化面临严峻形势，将倒逼房企维护资金链安全的问题。考虑到近期融资市场的降温和销售市场的降温，房企预期会改变，预计近期拿地会趋于保守。 张大伟也预计，三季度房企大额融资将减少，抢地现象也将明显减少；对于融资渠道较少的企业来说，资金压力将非常大。[详情]
原标题：房产信托“叫停”真相：新增不得超去年末地产业务总量余额的4% 本报记者 陈嘉玲 樊红敏 郑利鹏 北京、广州报道 房地产信托规模压缩已是必然。 7月11日下午，市场消息称，光大信托发布紧急通知，截至今日（7月11日）12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12点后已募集的此类项目全部退款。 随后，多个信托业务微信群和部分自媒体报道均放出消息称，目前暂停房地产类信托项目的并不仅仅是光大信托，国投泰康信托也暂停了此类项目。“已经打款的项目目前也全部退款了，暂停预登记，房地产类信托项目都暂停。”有消息人士称，目前涉及的主要是北京监管辖区内的信托公司。 《中国经营报》记者第一时间联系了光大信托和国投泰康的相关负责人，两家信托公司回应称“消息不实”。 光大信托方面回应称，公司确实有相关通知。不过，“全面暂停房地产类项目募资”不属实，按监管要求，公司对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑合作。 国投泰康信托相关负责人也回复本报记者表示：“关于房地产业务，目前正进行余额管控，业务仍在正常开展。” 此外，对于业内传闻“因风险较大而被暂停业务”的说法，光大信托一位高层人士回应表示：“肯定不是风险问题，公司的风险管控一直很好。” 对于房地产信托业务窗口指导后的业务开展情况，本报记者向多家信托公司进行了求证。 控总量，减增量 “要求控制总量，公司今年新增不得超过去年末房地产业务总量余额的4%。”东北地区某信托公司的一位人士表示，“目前已经超了，相当于不让开展新的地产业务了，影响挺大的。” “我们公司正在主动控制总量规模，但是没有被叫停业务。”在窗口指导名单内的某信托公司总经理对记者表示，外界对这件事有点过度解读了。目前主要是对房地产信托业务总量进行管控，在规模之内的新增部分都正常进行。 西南地区某信托公司的房地产信托业务负责人告诉记者：“我们公司在收到窗口指导后做了一些工作：一是梳理了规模；二是暂定银行代销和通道类房地产信托业务；三是要求通道类业务提前结束；四是不做恒大和碧桂园。” 一位北京地区的信托业内人士表示，监管对地产类业务并非一刀切，符合监管政策的不会受到影响。“比如刚需购房尾款类、住房保障类、城市更新类旧改项目等等，仍然正常开展。” 据了解，北京辖内房地产信托业务事前报告仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告。北京银保监局对房地产信托业务事前报告逐笔进行事前审核，对于因合规原因被退回事前报告的项目，将严肃追究合规审查责任。 监管政策“接力赛” 房地产信托融资已成为监管部门重要盯防对象。 今年5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）。 23号文向信托公司重申房地产信托融资乱象整治，强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。 同时，银保监会严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。 此后，5月31日，有媒体曝出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企的债券及ABS融资渠道。[详情]
每日经济新闻每经记者 冷 辉 每经编辑 廖 丹 今年以来，房地产信托融资趋势不断收紧。7月11日，有消息称，光大信托发布紧急通知，所有房地产类项目募集截至当日12点（包括直销和代销），当日12点后到账金额需全部进行退款。 《每日经济新闻》记者向业内知情人士求证得知，相关通知确实存在。不过，并不是全部暂停房地产信托，而是做余额管控。但对于“余额管控”的具体涵义，其并未过多解释。 抑制向房地产过度“输血” 近期，监管部门对于房地产信托业务的监管不断加强。 数据显示，截至今年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14.00%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。部分信托公司房地产信托业务增长速度较快，引起了监管部门的重视。 根据《中国证券报》日前报道，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。 对这些信托公司，银保监会提出了五点要求：一是要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；二是要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；三是要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；四是要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。 实际上，早在今年5月，银保监会便发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（业内称“23号文”），发布了信托领域整治工作要点，在“宏观调控政策执行”方面多处提及了房地产。提出重点检查信托领域是否存在如下违规行为，包括：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。 今年6月，在第十一届陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清也曾表示，必须正视一些地方房地产金融化问题。他提道：“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。” 房地产信托监管有所强化 房地产信托业务一向是多数信托公司资金投向的一个重要部分。信托业协会数据显示，截至2019年一季度末，投向房地产的信托资金余额为2.81万亿元，占比14.75%，较2018年四季度末上升0.56个百分点。 从2018年的数据来看，尽管行业整体信托资产规模下降明显，但房地产信托规模却继续增加。2018年四季度末，信托行业资金信托为18.95万亿元，较2017年四季度末的21.91万亿元下降13.51%。从资金信托余额在五大领域的占比来看，2018年四季度末的排序是工商企业（29.90%）、金融机构（15.99%）、基础产业（14.59%）、房地产业（14.18%）、证券市场（11.59%）；如果从新增信托的占比来看，2018年四季度的五大领域排序是工商企业（37.45%）、房地产业（20.03%）、金融机构（8.67%）、基础产业（6.54%）、证券市场（3.43%）。 有信托业内人士向《每日经济新闻》记者表示，从监管部门的角度来说，还是要求信托公司严格落实“房住不炒”，加强对信托公司业务的监管，此前的“23号文”也对房地产信托业务有具体的整治要求，这都是连续的。短期来看，信托公司的相关业务会受到一些影响，但长期来看有利于信托公司向主动管理业务、实业投资等领域转型。 该人士表示，从此前监管部门窗口指导“三季度末房地产信托业务规模不得超过二季度末”等要求来看，如果没有增加新的额度，之前的房地产信托产品又没有到期，按照要求，基本上就没办法新增房地产信托业务，只能是存量到期之后，再做新的业务。 中泰证券宏观日前也表示，据用益信托数据统计，2019年1~6月，新增房地产信托募资规模约3791亿元，占集合信托成立规模的39%；此外，自2018年2月起，房地产信托成立规模已经连续17个月稳居集合信托首位，居高不下。继5月中旬发布“23号文”后，近期监管再度趋紧，房住不炒、抑制泡沫的态度坚定不动摇，地产市场降温是大势所趋。 华创证券研究所分析师周冠南表示，近期对于房地产信托的监管有所强化。尽管房地产投资资金来源中有关信托的占比并不高，但是信托融资在房地产领域的重要性显著，关键之处在于房地产高杠杆的融资模式和信托在前端融资的关键作用。监管对于地产信托的监管可能影响信托产品的新设发行，同时年内信托到期高峰即将到来，信托净融资额或进一步回落。[详情]
原标题：强监管态势不改房地产信托迎来降温时刻 ⊙记者 金苹苹 ○编辑 吴晓婧 一度狂飙突进的房地产信托，终于迎来降温时刻。 随着房地产信托的融资规模不断攀升，监管部门的监管要求也开始持续趋严。继上周末银保监会约谈部分信托公司之后，近日市场上关于房地产信托的各类调控消息不绝于耳。 记者采访多家信托公司后获悉，出于加强房地产信托领域风险防控的目的，监管部门确实对部分近期房地产信托业务增速过快、规模增量过大的信托公司进行了有针对性的监管指导，重点是要求这些公司控制业务增速和提高风险管控水平。 7月11日，有市场传言称，光大兴陇信托和国投泰康信托等信托公司已暂停所有房地产类项目募集。记者向接近相关公司的人士求证后获悉，市场传言并不属实，相关公司的房地产业务仍在正常开展，目前正进行余额管控，以优化结构。 事实上，近期监管部门对房地产信托的严格监管事出有因。房地产信托业务规模数量呈“狂飙突进”式增长，则是其中最主要的原因。作为信托公司的盈利重点来源和备受投资者“宠爱”的信托产品，房地产信托在今年前几个月的集合信托市场上呈现出一枝独秀。 来自银保监会的数据显示，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。 根据用益在线的统计数据，2018年6月至2019年6月，房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位，成为支撑信托公司发展的重要支柱业务。 面对房地产信托迅猛增长态势，今年5月中旬，银保监会出台了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（下文简称“23号文”），叫停了四种变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资输血的做法。 但有业内人士透露，“23号文”发布后，有的信托公司仍相对激进，以不合规的方式开展房地产信托业务，进行监管套利行为，因此促使了后续监管的升级。 据记者了解，近日又有部分地区银保监局召集了辖区内信托公司开会，对下一步开展房地产信托业务提出要求。 从会议透露的信息来看，后续对房地产信托业务的监管会严格执行此前的要求，强调只接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务；将把房地产信托的合规性要求提到较高的位置。 有信托公司人士向记者透露，近期各地银保监局正在对辖区内的房地产信托业务进行梳理和检查。与此同时，监管部门要求今年三季度信托行业房地产信托的融资规模不能有净增加。对于此前在信托公司做融资业务较多的部分房企，监管部门也重点提示，要求信托公司要控制对这些企业的融资。 “监管的要求其实一直都没有变化。”某信托公司高管对记者表示。在他看来，此前被监管点名的部分信托公司在开展房地产信托业务时确实过于激进。“现在大家一起合规做业务，处于同一起跑线，我觉得挺好。”该人士表示。 前述高管强调，虽然对于地产信托的严监管态势已确立，但监管政策并非“一刀切”。对于不同信托公司的情况有区别对待，监管会对部分开展地产信托业务过猛的公司进行有针对性的指导。[详情]
原标题：地产信托融资持续收紧 □本报记者 张凌之 7月11日，有市场传闻称部分信托公司已暂停房地产信托业务。不过，中国证券报记者最新了解到，多家信托公司并未暂停房地产信托业务，只是要求对房地产项目从严审核，已成立的项目不受影响，部分已募集但未成立的项目已退款给投资者。 监管持续收紧地产融资 7月10日，记者从多位知情人士处获悉，部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会，对地产信托融资提出要求：信托公司地产信托业务事前报告，监管部门将进行逐笔审核；对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。此外，多个省市银保监局要求，辖区各信托公司须确保2019年三季度末房地产信托业务余额较2019年6月末零增长。 此前，银保监会约谈了部分近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，并对这些公司提出了五点要求。一是要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；二是要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；三是要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；四是要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。 地产信托业务未暂停 针对有媒体报道部分信托公司已暂停房地产信托业务，光大信托辟谣称：按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。国投泰康信托也发布声明称：公司一切经营正常，将继续依法合规地开展信托业务。 北方某信托公司人士表示，公司并未暂停地产信托业务，只是要求不合规的项目全部暂停，一些合规的项目并不受影响，已经成立的项目也不受影响，对于部分已募集但未成立的项目，由于合规原因，已退款给投资者。 “虽然公司没有要求暂停地产业务，但监管要求三季度末地产信托规模不得超过二季度末，这对地产业务的影响很大。”某中型信托公司人士表示：“未来只能等老项目结束，释放一些规模，才能做新增业务。”此外，还有部分公司要求，老项目结束释放出的规模，优先供公司战略客户使用。[详情]
光大信托辟谣“暂停房地产类项目募集”实为优化结构 地产信托规模快速上涨受高度关注 7月11日下午，关于光大信托“紧急叫停所有房地产类项目募集”的传言快速传播，引起广泛关注。随后有消息称，除了光大信托，国投泰康信托也暂停了此类项目。还有报道称，这次“紧急叫停”主要针对北京辖区的信托公司。然而，接近北京银保监局的业内人士告诉北京青年报记者，北京银保监局最近并没有叫停房地产信托，北京地区对房地产信托业务的监管也是按照统一要求进行，并无特别之处。 光大信托辟谣暂停房地产信托 此前市场消息显示，光大信托发布紧急通知称，截至昨日12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12点后已募集的此类项目全部退款。国投泰康信托也暂停了此类项目，已经打款的项目全部退款，暂停预登记，房地产类信托项目都暂停。 光大信托有关人士随后对市场传言进行了辟谣。光大信托按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。 房地产信托监管趋严 不论部分信托公司是否自己叫停房地产信托项目，房地产信托业务的监管日趋严格却是不争的事实。 5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（23号文）时，就强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。 针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。 有消息称，这次至少有10家信托公司被约谈或警示。各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季度末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。 有信托业内资深人士表示，自己所在公司各项目运转正常。该人士认为，现在市场各种有关房地产信托的传言，其实都不是一刀切的政策，都是针对少数在风险防控上存在隐患的公司和项目，合规的信托项目并不受什么影响。 房地产信托市场有望降温 窗口指导将常态化 房地产信托受到监管层高度关注的主要原因应该是地产信托规模的快速上涨。普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。 中原地产首席分析师张大伟分析指出，信托资金宽松，是2019年土地市场二季度活跃的主要原因之一，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。截至2019年一季度末，全国68家信托公司受托资产规模为22.54万亿元，相较于2018年四季度末，投向基础产业与房地产领域的信托资金占比有所上升。数据显示，二季度信托资金加快进入房地产行业。 张大伟同时表示，信托依然是房地产企业资金的主要来源之一。规范是趋势，但不可能一刀切。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码肯定会一定程度上影响房地产企业的融资渠道，房地产企业融资收紧预期增加。 普益标准研究员龙燕也认为，近期房地产信托规模和数量的变化，释放出行业继续加大房地产投资的信号，而监管层及时的窗口指导对信托融资做出了一定的调整。在一系列监管措施下，过热的房地产信托市场有望降温，银保监会对信托公司的窗口指导也将常态化，有助于促使信托公司回归业务本源、加强主动管理能力，转型发展房地产信托业务，探索开展真实股权投资业务。 文/本报记者程婕统筹/余美英[详情]
原标题：光大信托发布紧急通知暂停房地产类项目募集 7月11日，澎湃新闻从内部人士处核实，因按照监管要求进行余额管理，光大兴陇信托有限公司（下称光大信托）发布紧急通知称截至今日12时，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销），12时后已募集的此类项目全部退款。 有媒体报道称，被要求暂停房地产项目的目前涉及的主要是北京监管辖区内的信托公司。不过，光大信托所属监管辖区为甘肃省。 针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。 澎湃新闻向多位业内人士了解，此次被指导的公司包括光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托等十家。 去年以来光大信托延续了高增长的态势。2018年全年实现营业收入20.98亿元，同比增长84.7%，净利润10.66亿元，同比增长102.4%。截至2018年年末，公司存量信托项目中，资金投向甘肃省内的规模为102.64亿元，涵盖省内主要地市，投向包括基础设施、工商企业、房地产、矿产能源领域等。截至2019年3月31日，光大信托管理资产规模达到6256.06亿元，同比增长13.44%；固有资产规模112.49亿元，同比增长87.33%。光大信托一季度实现营业收入10.09亿元，同比增长151.26%，实现净利润5.03亿元，同比增长180.82%。 [详情]
21世纪经济报道 21财经APP 方海平 上海报道 今日，市场有消息称，光大信托发布紧急通知称截至今日12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销）。12点后已募集的此类项目全部退款。 记者向包括光大信托在内的部分信托公司人士求证获悉，该公司确实有相关通知。不过光大信托一位高层人士表示，这是谣言，实际情况是，按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。 5月17日，银保监会发布了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号）。对于信托领域，23号文对宏观调控政策执行、公司治理、资产质量、非标资金池业务、同业业务和经营管理等六个方面提出要求。值得注意的是，其中强调了针对房地产融资项目的严格管控。 记者也从多个渠道获悉，监管就针对信托房地产融资保持高度关注，早在此前就对信托公司的房地产项目进行摸底检查，并要求部分公司进行控制。[详情]
相关阅读：光大、国投信托紧急通知：暂停所有房地产项目募集 暂停房地产信托的不止光大信托 国投泰康信托也暂停 7月11日，记者获悉，光大信托发布紧急通知，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销）。12点后已募集的此类项目全部退款。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，该政策具有很强的信号意义，这是对信托融资领域的“紧急拉闸停电“，将对稳定金融环境起到极强的管控作用。 严跃进表示，此次光大信托发布的政策，虽然是公司层面的微观政策，但联系到近期频频出现的信托公司约谈以及窗口指导事件，说明该政策具有很强的信号意义。“今年第一季度的金融政策相对宽松，因此到了第二季度，防范金融风险就成为着重要做的一项工作，这项工作还将延续到第三季度。“ 严跃进认为，此次类似信托公司紧急通知，很大程度上也是从业务合规等角度出发，防止违规资金过多聚集在地产领域。但金融市场预计到今年的第四季度会有所放松。严跃进说，从房地产企业的角度来看，受房屋交易市场降温等影响，近期金融政策环境肯定会比较紧张，同时也会倒逼部分开发商放缓拿地节奏，以及积极降价促销。 （刘雪玉）[详情]
来源：凤凰网房产 光大信托、国投泰康信托紧急通知：暂停所有房地产类项目募集 凤凰网房产上海讯，7月11日，光大信托发布紧急通知称截止今日12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销）。12点后已募集的此类项目全部退款。 另据财联社7月11日消息，目前房地产类信托项目的并不仅仅光大信托，国投泰康信托也暂停了此类项目。“已经打款的项目目前也全部退款了，暂停预登记，房地产类信托项目都暂停”，消息人士表示，目前涉及的主要是北京监管辖区内的信托公司。 房地产信托被戴“紧箍咒“ 2019年上半年的地产狂欢似乎到了尽头。中国银保监会有关部门负责人近日表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。促使监管“紧箍咒”出台的原因则是，地产信托的狂飙，根据普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。 据了解至少有10家信托公司被指导。针对房地产信托被收紧一事，中信证券明明团队指出：在“房住不炒”思路下，二季度以来多项文件要求控制房地产融资，而近期对房地产信托业务监管政策加码，房地产信托融资或将承压。今年一季度信托融资有所回暖，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。 “若是出现约谈，说明窗口指导的力度是很强的，很大程度上也说明当前对于防范金融风险的操作还是比较多的。实际上这对于信托公司的资金发放计划是会有很大的影响，而且也需要积极落实房住不炒的政策。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示。[详情]
新浪财经讯 7月11日， 记者获悉，目前房地产类信托项目的并不仅仅光大信托，国投泰康信托也暂停了此类项目。“已经打款的项目目前也全部退款了，暂停预登记，房地产类信托项目都暂停”，消息人士表示，目前涉及的主要是北京监管辖区内的信托公司。[详情]
新浪财经讯 今日有机构人士透露，光大信托发布紧急通知称截止今日12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销）。12点后已募集的此类项目全部退款。 新浪财经就此采访光大信托，对方回复确实是今天收到了房地产项目暂停的通知，但更多详情不便透露。 在此之前，银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示，被指导的公司包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托等十家。 此次指导的内容包括今年房地产信托规模不得超过6月末的规模；已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停；地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响等。（ 景然） 相关阅读： 至少10家信托被约谈 房企融资渠道再上“紧箍咒” 房地产信托降速控量 下半年房企融资压力再加码？ 某信托公司人员：政策要严控房地产 高层已收到指令 银保监会约谈部分信托公司 提落实房住不炒等5点要求 银保监会约谈后 部分地区进一步收紧房地产信托融资 [详情]
对于房地产市场的风险与机会，信托公司应该有更清醒的认识，千万不要错把风险当成机会，错把监管层的循循善诱当做过耳凉风而不屑一顾。 中国银保监会有关部门负责人近日表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。 据悉，截至2019年5月末，房地产信托资产余额已达3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。这意味着，房地产信托已成为楼市调控下给房地产企业资金支持的主力之一，甚至已超过其他渠道给予的资金支持。难怪有些房企能够死扛房价，还能继续拿地，就连一些曾传出“资金链紧绷”消息的房企，似乎都渡过了难关，恢复了元气。 然而，房地产信托业务过度增长，不仅给楼市调控带来一定的对冲影响，也给自身业务的安全性埋下了风险和隐患。监管部门约谈信托公司、对其房地产信托业务提出警示，不仅是必须的，也是及时的，否则，一旦出现问题，很可能引发意想不到的连带风险。 有业内人士认为，信托公司之所以不顾一切地给房企投放资金，主要是房地产项目仍是较为优质的项目。近年来，信托公司投放到房地产项目的资金增长较快，规模也较大，信托公司对房地产项目的主动管理比例可能会高于15%。这么高比例的投入，说明信托资金对房企的支持力度，足以局部对冲房地产调控政策的影响了。 为什么房地产项目会成为信托资金眼中的优质项目呢？归根结底，还是因为部分金融机构更多地考虑眼前利益所致。目前，实体经济仍面临较大的困难，盈利能力很难与房地产行业相比。因此，金融机构更愿意把资金重点投放到“相对安全”的房地产领域。殊不知，这种只顾眼前利益、不讲长远利益的行为，只是把风险留到了未来，把风险延后而已。一旦房地产市场爆发资金链断裂风险，势必会传导至金融领域。 因此，不管是银行也好，还是保险公司、信托公司也好，决不能只看到眼前利益，迷信房地产行业牢不可破。就像前些年的钢铁、水泥行业一样，在房地产市场红火之时，谁会想到产能过剩的问题？几乎所有的企业都把提高行业核心竞争力放在最突出的位置，都是只想扩大产能、提高市场份额。结果，楼市一调控，市场需求受到影响，钢材、水泥的需求大大萎缩，产能过剩的矛盾立时就暴露了，最终只能走向“去产能”之路。 在产能不足时，增加产能很容易；但在产能过剩时，“去产能”却很难，过程也很痛苦。钢铁、水泥行业的“去产能”已进行多年，直到现在也没有完全到位，尤其是高效优质的产能没有同步提升，反而压制了部分企业自主研发和技术创新的动力。 当前的房地产领域，同样面临“去库存”、消化空置房的问题。否则，如果一味地盲目进行无序化、无节制的扩大再生产，房地产行业也将面临“产能过程”的局面，最终走向痛苦的“去产能”之路。“空置房”将成为今后房地产市场发展的最大风险源，一旦房价下跌，大量空置房进入市场后，就会成为房价大跌的推手。因此，控制好房地产市场的供求关系，控制好房地产市场的发展节奏，才能避免矛盾的激化，防止风险的发生。 因此，对于房地产市场的风险与机会，信托公司应该有更清醒的认识，千万不要错把风险当成机会，错把监管层的循循善诱当做过耳凉风而不屑一顾。否则，一旦风险来临，将悔之晚矣。 □谭浩俊（财经评论人）[详情]
原标题：继银保监会约谈后 部分地区进一步收紧房地产信托融资 7月10日，记者从多位知情人士处获悉，部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会，进一步对地产信托融资提出要求：1、要求信托公司地产信托业务事前报告，监管部门将进行逐笔审核；2、仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告；3、对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。 近期，银保监会约谈了部分近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，并对这些公司提出了五点要求。一是要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；二是要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；三是要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；四是要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。 业内人士表示，这是继银保监会约谈后，对地产信托融资的进一步收紧。 [详情]
原标题：房企料加强海外融资计划 □本报记者 高改芳 世茂房地产（00813.HK）7月9日公告称，已成功发行于2026年到期的10亿美元优先票据，票据利息将按年利率5.60%计算。业内人士称，此次美元优先票据期限长、利率低，体现了龙头企业融资渠道好、成本低的特点。 穆迪最新研报指出，预计64家受评开发商将凭借更强的执行力和更为顺畅的融资渠道，将于2019年下半年继续提升其市场份额。受评房地产开发企业基本都是国内规模较大的头部企业。 境外发债料增加 无论是在融资渠道还是销售业绩方面，目前，大型房企的优势还是明显的。 世贸房地产称，公司拟将票据发行所得款项净额用于世茂现有境外债务的再融资及一般企业用途。世贸方面表示，本次认购反应热烈，总订单近60亿美元。 今年5月底，世茂建设成功获批132亿公司债券。世茂建设为世茂房地产的全资子公司，是其在国内核心的房地产住宅业务运营主体。 旭辉控股集团（00884.HK）7月9日公告称，拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元的6.55%额外优先票据。 中原地产研究中心统计数据显示，7月上旬，在国内融资有所收紧的情况下，房地产企业海外融资计划渐有井喷之势。就在本月上旬，有超过15家房地产企业发布了超过百亿美元的融资计划。从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有。大型房企的融资成本优势比较明显。 大型房企市场份额有望提高 2019年5月，穆迪追踪的开发商合约销售额增速超过全国合约销售额增速。在64家受评开发商中，穆迪跟踪的29家开发商的合约销售额5月同比增长26%（以3个月移动平均值计算），增幅高于4月份的22%。这一增幅高于5月10.4%的全国合约销售额增速（以3个月移动平均值计算），后者较4月的11.9%有所下滑。穆迪跟踪的受评开发商5月份销售增长强劲，主要是由中国恒大集团和万科等大型开发商的出色销售拉动。穆迪预计64家受评开发商将凭借更强的执行力和更为顺畅的融资渠道，将于2019年下半年继续提升其市场份额。 穆迪指出，较高销售增速的主要推动原因是在全国合约销售增速放缓和较严监管的背景下，预计行业整合将加剧竞争，开发商加大力度以获得市场份额；此外，穆迪追踪的开发商过去1-2年通过已购地块增加其可售资源，2019年将凭借强大的品牌、销售执行能力、优越的项目地理位置扩大业务。 据国家统计局统计，2019年3月，三四线城市月度房价同比涨幅创下3年新高，5月份同比涨幅为11.4%，与4月持平。此外，一二线城市月度房价同比增速自2018年5月开始上升。[详情]
原标题：银行收紧房地产贷款 一方面是部分银行被“窗口指导”，另一方面是近日监管机构开出多张地产贷款罚单。对此，同策集团首席分析师张宏伟称，上述情况是房地产政策阶段性收紧的表现。“阶段性规范和整治，目的是让市场预期平稳。”张宏伟说。 莫以琛认为，目前的阶段性整治可以看成是5月份“整治乱象”的落实。 今年5月，中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号，简称“23号文”）。对于银行而言，在房地产行业政策方面，23号文指出，整治的重点是表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。 分析人士指出，对照上述监管要求就不难理解，为什么宁波银保监局开出的“行政处罚决定书”中，“违反房地产行业政策”、“房地产授信业务管理不审慎”、“住房按揭贷款管理不规范”、“对所在机构住房按揭贷款管理不规范行为负有直接管理责任”等是主要的违法违规事实（案由）。 某股份制银行行长表示：“只要信贷放松，银行就会加大房地产信贷投放力度。今年以来，这种迹象很明显，尤其是在土地市场。这也很容易理解。房地产项目，银行从上到下都看得懂，批得快，知道风险点在哪。我们有些支行上报的医药企业贷款，就很不容易通过审贷会。因为以前做得少，没有合适的风险评估指标。” 该行长介绍，他所在银行目前倾向于跟央企背景的开发商合作。上海地区的按揭贷款门槛也没有提高。“只要符合之前的规定都还能办。”该行长称，目前看来，房地产相关贷款还是银行的主要业务。其他行业对这块的替代性不强。[详情]
原标题：房地产信托迎“窗口指导” 从上周开始，监管部门已经对部分信托公司开始了“窗口指导”。华东某信托经理汪芳（化名）告诉中国证券报记者，她所在的信托公司的确被要求控制房地产信托的规模。“控制住房地产融资规模就控制住房地产行业了，每年控制一点点。对这个我们有预期，也能接受。”汪芳称。 实际上，最近几个月以来，汪芳已经明显感觉到相关信托产品又开始好卖了。“房地产信托收益高，投资者也认可。不过房地产信托一开始热卖，我们就预计到离监管不远了。”汪芳笑称。 汪芳介绍，和同行交流下来，这次针对个别公司的“窗口指导”可以概括为：房地产信托规模不超过2019年6月30日的规模；已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；符合“432”的通道类业务也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响；房地产企业的供应链金融和购房尾款类项目暂时不受此次窗口指导影响。 有信托经理认为，本次“窗口指导”是与这一轮土地市场转热有关：一二线城市最近供地较多，三四线疲软，地产公司回归一二线拿地幅度比较大。到上半年为止，地产项目增得太快，相应的调整其实在意料之中。 实际上，信托行业的监管口径和银行基本一致。 “23号文”指出，在信托领域的整治重点是向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款；违法违规向地方政府提供融资；违规要求或接受地方政府及其所属部门提供各种形式的担保；违规将表内外资金直接或间接投向“两高一剩”等限制或禁止领域是整治的重点。[详情]
原标题：下半年房地产类集合信托料降温 □本报记者 戴安琪 近期，监管约谈多家信托公司控制地产业务规模引起业内关注。监管层对个别信托公司的约谈警示中，重点提出了五大要求：一是增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；二是提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；三是提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；四是要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。 业内人士认为，随着监管层对过热的房地产信托采取严厉的措施，未来房地产信托规模增速或将有所下降。 上半年房地产类占比近四成 用益数据显示，2019年上半年房地产类集合信托成立规模为3791.39亿元，环比下降1.04%。但占比来看，仍在首位，约占总规模的39.31%。分月来看，上半年房地产类信托成立规模在3月达到顶峰后开始趋于下降。6月集合信托成立规模为1402.17亿元，环比下降12.75%，同比下降25.68%。从投资领域来看，房地产类集合信托成立规模仍占比最高，为622.80亿元，环比下降10.73%，同比下降12.71%。 某信托研究员认为，上半年房地产类集合信托占比近四成的主要原因有三点：一是房企仍然有强烈的通过信托渠道融资的需求，尤其是在其他融资渠道并不顺畅的环境下；二是房地产业务是信托公司重要的业务收入来源，虽然信托公司都在探索很多创新业务，但从经营效益的角度来看，新业务的利润空间、投入产出比，短期内很难比得上传统业务；三是房地产信托产品经过十几年来的发展，已经成为部分投资者较为青睐的投资产品之一，甚至出现了一些专买房地产信托产品的投资者。 分析人士表示，在信托业的业务转型期，房地产信托构成了信托行业管理规模的重要支撑点，短期内难以出现明显的下滑。但随着5月中旬的“23号文”的出台，监管层对过热的房地产信托采取严厉的措施，未来房地产信托规模增速或将有所下降。 监管推动信托积极转型 5月17日，监管下发“23号文”，对信托公司开展房地产业务提出严格要求。近日，监管又约谈部分信托公司，针对房地产业务提出前述五大要求，进一步提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式。 一位接近监管的人士表示，这些措施要求有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。 用益研究员喻智认为，房地产信托下半年的规模或将收窄，这在一定程度上遏制了行业乱象，进一步去地产企业融资杠杆，提升房地产企业融资门槛。随着“23号文件”被有效执行，且执行力度、标准统一，各信托公司将在同一个起跑线上竞争，资源会向实力较强的房企集中，这就会使房企进一步分化，强者获取资金的效率和融资利率将更有优势。[详情]
原标题：房地产信托被戴“紧箍” 上半年“输血”楼市4500亿 2019年上半年的地产狂欢似乎到了尽头。中国银保监会有关部门负责人近日表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。促使监管“紧箍咒”出台的原因则是，地产信托的狂飙，根据普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。 高收益稳回报的吸引力 据了解至少有10家信托公司被指导。针对房地产信托被收紧一事，中信证券明明团队指出：在“房住不炒”思路下，二季度以来多项文件要求控制房地产融资，而近期对房地产信托业务监管政策加码，房地产信托融资或将承压。今年一季度信托融资有所回暖，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。 “若是出现约谈，说明窗口指导的力度是很强的，很大程度上也说明当前对于防范金融风险的操作还是比较多的。实际上这对于信托公司的资金发放计划是会有很大的影响，而且也需要积极落实房住不炒的政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示。 严跃进认为，此类禁止性的做法以及近期的部分乱象，也说明此前资金面是有所放松的，贷款方面也出现各类乱象。而恰是此类乱象，也导致各地地王现象又开始出现。从后续市场的表现来看，需要防范新的风险，相关地产企业也需要防范融资方面的新压力风险。约谈后资金面会收紧，考虑到近期融资市场的降温和销售市场的降温，房企预期会改变，这会带来新的问题，或者说近期拿地会趋于保守。 信托之所以青睐房地产不无道理。深圳一家信托公司负责人对21世纪经济报道记者表示，现在一年能给出10%收益的产品，基本上都被“房托产品”包揽。“实体经济一直不振，一般制造企业的利润越来越薄，一年能够给出10%收益的行业屈指可数，不过并不是所有的房企都有这个实力，一般要排名前100的头部企业。” “‘房托’产品表现稳定收益也高，一般都能给到8%左右的收益，不能兑付的情况极少，因此我们财富中心今年六成产品仍然集中在‘房托’这个领域。不但是客户安心，销售人员也安心。”一家大型信托公司广州财富中心的负责人廖晨（化名）告诉21世纪经济报道记者。 据廖晨介绍，目前房地产信托的年化收益率都在8%之上，且相比其他产品来说，兑付更为灵活。“部分产品可以提前付息，比如我们现在在售的产品就有可以按季度或者半年度付息。” 地产信托仍占大头 信托资金有多少投向房地产？根据普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元，其投资金额居集合信托五大投向之首。平均预期最高收益率8.7%。整体看上半年房地产信托市场火热，是资金流向最多的投资领域。 对于房地产信托被戴“紧箍”的原因，普益标准分析师龙燕在接受21世纪经济报道记者采访时认为：今年以来房地产信托市场发展迅猛，同时也成为违规问题高发领域。在“房住不炒”的政策背景下，银保监会发布“23号文”（《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》），后续约谈多家信托公司，旨在整治房地产信托市场乱象，有效防控房地产领域风险。在一系列监管措施下，过热的房地产信托市场有望降温，银保监会对信托公司的窗口指导也将常态化，有助于促使信托公司回归业务本源、加强主动管理能力，转型发展房地产信托业务，探索开展真实股权投资业务，如REITs是未来可选的方向之一。 用益金融信托研究所的数据则显示：信托资金偏爱一二线及省会城市的房地产项目。据统计，二季度已披露投向区域的1201款房地产信托产品中，广东省以223款产品高居第一位。其中，房地产信托数量超过100款的地区有三个：广东、江苏和四川。 用益信托网研究员帅国让告诉21世纪经济报道记者，从月度数据来看，房地产类信托在2019年3月达到募集规模的巅峰，4、5、6三月募集规模有起伏变化，但月募集规模均在600亿元以上。房地产信托在集合信托产品的地位上升，在信托业的业务转型期，房地产信托构成了信托行业管理规模的重要支撑点，短期内难以出现明显的下滑。但随着5月中旬的“23号文”的出台，监管层对过热的房地产信托采取严厉的措施，未来房地产信托规模增速或将有所下降。 由于频频“涉房”，今年不少信托公司领到“罚单”。如3月7日，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款，罚款原因包括“违规开展房地产业务”；3月22日，北方国际信托被天津银保监局处罚，原因是“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”；5月23日，中融信托也因“开展房地产信托业务不审慎”遭到黑龙江银保监局处罚。 据了解，银保监会本次对信托公司提出五方面要求：一是要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；二是要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；三是要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；四是要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。 21世纪经济报道 叶麦穗 [详情]
原标题：监管趋严 房地产信托现状咋样？ 来源：金融投资报 曾经狂飙突进的房地产信托，在严监管下，步伐正在逐渐放缓。继5月中旬23号文严格规范房地产信托业务后，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。在分析人士看来，受监管影响，房地产信托规模收缩难以避免，且产品收益率下行的可能性加大。 “过快增长”或过去 针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日，银保监会开展了约谈警示。 相关消息显示，银保监会对这些信托公司提出五点要求，包括严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管；提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。 事实上，就在此次约谈警示前，今年5月17日，银保监会在23号文，即《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》中，已对信托公司开展房地产业务提出严格要求，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资等。与此同时，今年以来，对于涉房业务违规的监管力度亦进一步加大。上半年8家信托公司收到银保监系统发出罚单，其中3家均出现房地产业务违规，占比近半。具体来看，中融信托因“开展房地产信托业务不审慎”被监管“点名”，粤财信托被处罚原因亦包括“违规开展房地产业务”；此外，北方信托也出现“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”的违法违规行为。 随着信托业兑付大年的到来，在较高的风险防控压力下，房地产领域的风险暴露被认为有可能加快。有关人士认为，这些措施要求，有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。 收益下行苗头出现 受季节性因素影响，今年一季度，房地产类集合信托产品的募集规模有所下滑，但规模占比依旧占据首位。据用益信托数据，截至4月4日，一季度房地产类信托募集资金1674.79亿元，同比上升25.71%，规模占比35.76%。二季度，房地产类信托资金募集规模独占鳌头，达1958.48亿元，规模占比达到41.71%，环比大增4.73个百分点。 用益信托研报指出，随着23号文出台，监管层对过热的房地产信托采取严厉的措施，未来房地产信托规模增速或将有所下降。事实上，房地产信托“降温”已有所显现。今年3月，房地产类信托达到募集规模巅峰，4、5、6月募集规模虽均在600亿元以上，但总体增长乏力。其中，6月房地产信托成立了470只，成立规模622.87亿元，相较于5月分别下降4.8%、10.72%。与此同时，信托公司也提高了融资门槛和风控要求，对于房地产项目的选择更加谨慎，信托资金向头部房企和一二线城市优质项目集中。 总体来看，用益信托认为，三季度，房地产类信托受监管影响，规模收缩难以避免，且产品收益率下行的可能性加大。“头部房企是信托公司开展合作时最好的交易对手，但23号文进一步强化了头部房企的议价能力，信托业内部对优质对手的竞争将更加激烈，头部房企的融资成本走低的可能性很高。” 截至7月首周，房地产信托平均预期收益率已全面下滑至9%以下。当期成立的产品中，共有12款披露预期收益率，分布在7.65%到8.95%之间。其中10款产品平均预期收益率在8%-9%之间，2款产品低于8%。[详情]
房企的“钱途”越来越窄。 针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端，5月份的“23号文”可能只是一个开始。第一财经获悉，近日，某信托公司收到窗口指导，针对房地产信托有5点要求。 第一，房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模；第二，已备案项目不影响发行及成立，但未备案项目一律暂停；第三，符合“432”通道类业务也算房地产项目，也要受到窗口指导影响，全部暂停；第四，地产公司并购类也算房地产项目，收到窗口指导影响，全部暂停；第五，未来公司每月老项目结束所释放出来的规模，优先供公司战略客户使用。 “432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线，其目的是避免资金违规流入房企用于支付土地款。具体来说，4是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；3是指该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方；2是指该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。“432”是房企融资较为普遍的一个通道，一旦这个通道被封锁，必将引来较大的震动。 规模收紧 信托融资一直以来都是房地产企业重要的融资途径之一，然而从今年5月17号银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称“23号文”）以来，信托融资就成了监管部门重要盯防对象。 23号文的重要条款包括，在房地产领域不可“通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。”同时严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。 此后，5月31日，有媒体爆出多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。房地产非标融资陷入僵局，2019年上半年难得的小阳春也在这两条消息之后，预期迅速转变。 在政策收紧的同时，“信号”随之传来，6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题，目前相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平，房地产企业融资过度，助长投资投机行为。此番言论看做是对房地产融资端的吹风，意在给不健康的融资环境降温。 随后，7月4日，银保监会开始对部分信托公司窗口指导；7月6日银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警，要求控制房地产信托业务增量和增速，据媒体报道，在约谈名单中的信托公司共有10家，分别是中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托。 第一财经致电某信托公司工作人员，他表示，“目前的风声就是政策方面要开始严控房地产，公司高层都已经收到指令。” 房住不炒 此轮约谈，银保监会主要提出5点要求：要求信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。 在总基调上，今年以来国家一直要求房地产市场以稳为主，对于出现杭州、苏州、西安等点状过热城市，均出台严厉的“一城一策”严控高房价、地王现象。此番针对融资端的收紧也在预期之内，有业内专家表示，针对信托的收紧也是调控手段之一，均是为了维护房主不炒的总基调，让市场回归稳定健康。 此番信托领域的收紧不是没有信号，近年来，房地产信托余额增速较快，房地产投向占比从2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%，2011年开始，新增房地产集合信托规模与投向房地产的集合信托占比趋势一致，说明新增信托逐步向房地产集中，同时单一信托投向房地产的新增规模占比也持续扩大。 有数据显示，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14.00%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。在这一增长过程中，有部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，因此此轮防风险是必然动作。有业内人士表示，这一窗口指导将在未来一段时间内对房地产信托融资领域造成一定影响，更为严峻的是，房地产融资领域预期会进一步收紧，给中小房企带来一定程度资金压力。[详情]
来源：上海信托圈 该负责人透露：今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。 地产融资再收紧！万向信托等10家信托被约谈警示 地产信托被监管层按下“暂停键”。7月4日多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。 具体来说，各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。 对此，记者从一知情人士处了解到，该消息只针对个别激进展业的信托公司，稳健的公司并未受到影响。另有一知情人士透露，窗口指导一般都以电话形式通知，并不是用文件下发形式。 据一家被约谈公司的内部人士表示，监管约谈信托公司并非让公司“一刀切”，而是理性地对待房地产信托业务快速发展的风险，引导行业健康、良性发展。 据悉，此次被指导的公司包括：中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托等十家。 此次指导的内容包括以下方面： 1．今年房地产信托规模不得超过6月末的规模； 2．已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停； 3．符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停（“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方；“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质）； 4．地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停； 5．城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响。 对此，7月6日，银保监会进一步作出回应： 据新华社北京7月6日电，中国银保监会有关部门负责人6日表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。 “今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。”银保监会上述负责人称。 前五个月房地产信托 业务快速增长 数据显示，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14.00%；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。 “尽管15.15%的同比增速在历史上并不算最高，但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，引起了我们的高度重视。我们希望房地产信托业务能够长期平稳发展，避免大起大落。“上述负责人称。 该负责人表示，党中央、国务院党中央、国务院一直以来对房地产市场发展高度重视，要求坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’根本定位，‘一城一策、因城施策’开展调控，确保房地产市场平稳健康发展。银保监会坚决贯彻落关于房地产市场调控的各项决策部署，加强对银行保险机构执行房地产宏观调控政策的监督检查力度，有效防控房地产领域风险。 银保监会对信托公司 重点提出5点要求 银保监会相关负责人透露，在对个别信托公司的约谈警示中，银保监会对这些信托公司提出五点要求： 一是要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求； 二是要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配； 三是要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展； 四是要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平； 五是要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。 “这些措施要求，有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。”该负责人称。 将对信托公司的警示指导 作为常态化工作 加强地产信托业务调控备受市场关注，不少业内人士指出，该政策将在未来一段时间内对信托行业和房地产领域都会造成较大影响。对于一些高度倚重房地产信托业务的信托公司来说，下半年的业绩压力会相对较大；而对于房地产领域，市场普遍预期房企融资环境进一步收紧，资金面压力增加。 “房地产信托业务是去年以来不少信托公司发力的大头，这个政策对这些公司来说影响还是比较大的。至于房地产领域，实际上不仅是房地产信托融资在收紧，部分房企的其它融资渠道如公开市场融资、银行信贷等也在收紧，这会调整市场对房地产行业的预期，房企分化会进一步加剧。”广东一从事房地产融资人士对记者称。 对于此次加强地产信托业务调控是否会对行业造成较大冲击，银保监会有关负责人认为，房地产信托业务规模占信托总资产的比重相对较小，此次是对个别信托公司进行风险提示，相信市场会根据自身发展定位，对行业前景做出科学的预期和判断。 银保监会相关负责人强调，此次对个别信托公司进行约谈警示所做的窗口指导是分类施策，核心是要求信托公司提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。 该负责人还透露，今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。 2018年6月至今年6月，房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位，成为支撑信托公司发展的重要支柱业务。 截至5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14.00%；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。 从去年的数据来看，尽管信托业整体规模下降明显，但房地产信托规模却呈逆势上升的态势。 观察五大领域在资金信托余额中的占比，2018年四季度末的排序是工商企业、金融机构、基础产业、房地产业、证券市场，均超过10%；如果从在新增信托中的占比来看，2018年四季度，五大领域排序是工商企业、房地产业、金融机构、基础产业、证券市场，其中房地产业达到20.03%。 “对开发商来说，银行贷款被限制，国内发债融资受阻，海外融资成本也越来越高，通过房地产信托融资，是当下的最优选择。”一位信托公司相关负责人告诉记者。 [详情]
原标题：部分业务增速过快增量过大 监管趋严！房地产信托下半年可能降温 继5月17日银保监会下发23号文，对信托公司开展房地产业务提出严格要求后，上周，银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，被指导的公司包括中融信托、中航信托、五矿信托等10家公司。 经济导报记者注意到，在23号文下发后，房地产信托成立数量曾经历了两周的下滑，随后又恢复上升势头，这或许是监管机构祭出约谈招数原因之一。此外，上半年针监管机构针对房地产信托的处罚明显增加，对合规性提出更高要求。种种迹象显示，房地产信托或在下半年降温。 房地产信托持续增加 用益信托最新周报显示，上周（7月1日-7日），除房地产领域外其他各投向领域信托募集规模都有较大幅度下滑。 据统计，上周金融类集合信托募集资金23.23亿元，环比减少67.52%；房地产类信托的募集规模42.29亿元，环比增长21.80%；基础产业类集合信托募集资金18.10亿元，环比减少24.16%；工商企业类集合信托募集资金3.41亿元，环比减少65.10%。 用益信托分析称，在严监管之下，房地产类信托的募集依旧占据重要的位置，短期内规模大减的可能性不大。但值得注意的是，由于“23号文”的出台，头部房企的议价能力增强，房地产类信托的收益预期将有所下行。 经济导报记者注意到，5月17日，银保监会下发了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（23号文），强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。对信托公司开展房地产业务提出严格要求，严格限制信托公司前端融资模式。 受此文件影响，房地产信托募集规模曾短暂下降。用益每周集合信托报告显示，5月底开始，房地产信托募集规模已连续两周环比大幅下降。5月最后一周募集规模36.12亿元，环比减少60.63%；6月首周募集规模29.07亿元，环比减少19.53%。 但从6月第二周开始，房地产类信托募集规模又开始上升，6月10日-16日，房地产类信托的募集规模49.72亿元，环比增加71.03%；6月17日-23日房地产类信托的募集规模53.49亿元，环比增加7.59%。而在6月最后一周募集规模下滑35%左右后，7月第一周又迎来了超过20%的增长。 在此背景下，监管部门约谈部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，是意在引导23号文落到实处。 房地产信托监管趋严 经济导报记者了解到，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。此次被指导的公司包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国通信托等10家。 银保监会相关负责人表示，此次约谈要求上述信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。 经济导报记者注意到，在7月第一周成立的房地产类信托中，五矿信托排名第一，规模为12.32亿元，金谷信托成立规模10亿元排名第二，中信建投信托、兴业信托位列三、四位，规模分别达到6.7亿元和4.04亿元。这其中，五矿信托、兴业信托正在银保监会约谈名单中。 信托业协会数据显示，截至一季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元，占比为14.75%，较2018年四季度末上升0.56个百分点。房地产业务已是信托业投向一个重要部分。 但今年个别信托公司的风险暴露引起了监管方的注意，比如安信信托还踩雷多个地产项目，中泰信托、中江信托的部分房地产项目也出现逾期，使得今年以来房地产信托监管趋严。 与此同时，今年以来各地银保监局不断对房地产信托开出罚单。3月7日，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款，原因包括“违规开展房地产业务”；3月22日，北方国际信托被天津银保监局处罚，原因是“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”；5月23日，中融信托也因“开展房地产信托业务不审慎”遭到黑龙江银保监局处罚。 信托行业资深研究员袁吉伟称，去年开始，监管部门加强了对金融机构的合规要求，银行、保险机构罚单显著上升。近期信托业处罚增多，与严监管形势一致。目前来看，房地产信托业务可能存在更多合规风险。信托公司需要提升合规意识，坚持依法合规经营。 业内人士表示，在监管趋严、政策降温的背景下，探索真实股权投资成为信托公司房地产业务转型方向。[详情]
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