聚焦推进住房租赁资产证券化

　　本文源自:金融界网站4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。根据这一通知，未来国家将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品），同时鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。我爱我家集团副总裁胡景晖对这一政策表示了热烈的欢迎。他认为，对住房租赁行业来说，推动REITs和住房资产证券化一直都是有着非凡意义的事，但这需要监管部门和住建部门形成良好的机制，才能打通这一政策通道。住建部和证监会联合出台新政后，这一机制开始建立，行业的资产证券化有望加速，这将积极推动国家租购并举战略的落实，为一些自持物业的开发商找到一个可靠的退出途径，也为民间资本进入到这一行业，保持行业的持续发展开创一个良好的模式。当然，迈出这一步之后，未来还有许多问题需要进一步探索和改善。首先，REITs产品实际上大部分是产权式的，如果仅仅是债权式的，那就还算不上真正的REITs。目前我们市场上的几款类似产品都是债权式的，但从日本、新加坡、美国等发达国家的市场经验来看，产权式的REITs更能长期、稳定、持续推动这个行业发展。因此，未来探讨如何推广产权式的REITs，而不仅仅式债权式的融资很重要。其次，REITs模式要成立，在国外百分之九十的租金要强制分红，税收基本上是减免的。所以，税费减免等相关配套措施，信托法、证券法等相关法律如何能够与REITs，与住房租赁的资产证券化相匹配是一个需要大力突破的地方。更为重要的是，当前住房租赁的租金与房屋价格之间存在严重背离，一线城市的年租金投资回报率甚至仅有百分之一点多，即使动用REITs，这样的收益实际上也很难吸引社会资金的有效进入，企业想要通过REITs实现退出或融资也很困难。所以，如何让租金和房价回归到一个合理的比例，如何让原有的持有运营者能够退出，让社会资本能够进入是让REITs充分发展起来的关键。如果这个结无法打开，即使REITs能够推动住房租赁市场，后续想要成为真正有效的市场助力也很困难。[详情]

　　本文源自:REITs研究院4月25日，中国证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。这是国家提出加快发展住房租赁市场之后下发的第一个支持住房租赁资产证券化文件。业内人士认为，《通知》的出台有助于盘活住房租赁存量资产，实现房企投融管退的完整闭环；有利于降低房企杠杆率，提高房企资管能力和项目收益。发展REITs市场，有利于加快房地产长效机制的建立，推动房地产市场的平稳健康发展。《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，主要包括：物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。同时，政策明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。另外，政策鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产；支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资；优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。《通知》还就完善住房租赁资产证券化的工作程序、加强住房租赁资产证券化的监督管理等方面提出了要求。在魔方生活服务集团副总裁金喆看来，这是一系列鼓励租赁市场发展政策发布以来进一步的金融支持。该政策不仅鼓励金融的创新，使长租公寓企业能更方便更有效地拿到资金，而且明确强调了风险的管控，对于培育市场投资者信心有着积极的意义。此外，为了使市场更加规范化，政策对于物业性质、经营能力、运营商的资质也提出了新的要求，相信这对于整个行业的轻资产运作会起到积极的作用。2017年7月，住建部等九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出加大对住房租赁企业的金融支持力度，支持发行公司信用类债券和资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务，鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。华泰证券研报显示，截至今年2月7日，交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量为29只，总发行规模为643亿元。2017年前10个月成功发行的商业房地产资产证券化产品在数量以及规模上已经超过前三年总和。房企涉足长租公寓的“痛点”显而易见。中城投资总裁路林认为，房企做长租公寓业务首先面临的是投资回报率不高的问题；其次，税收也是一大问题。推动租赁市场发展，需要政府从土地、税收、金融等多方面推出更多的优惠举措。阳光城有关人士表示，原来的REITs不是真正意义上的REITs，都是类REITs，缺少二级市场，流通性差。《通知》明确了住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率。租赁住房进行资产证券化，丰富了产品形式多样化，凡底层资产和经营情况满足证券化的要求都可以在产品上实现，如ABS、类REITs、CMBS或者ABN，这些阳光城已经有完成的案例，有的正在进行中。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，现在做租赁住宅的投资回报率很低，政策上明确规定用持有的不动产物业作为底层资产，用收益法去评估资产证券化产品，收益率很难符合资产证券化预期。“现在所有的资产证券化产品都是类REITs，本质上都是债，想要达到中等收益几乎是不可能的，除非降低土地价格和税费，同时提高租金，才能达到资本市场可以接受的投资回报率。[详情]

　　来源：证券时报网 4月25日，证监会、住建部联合发文宣布推进住房租赁资产证券化，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。 中金公司认为，REITs是当前市场环境下引导投资人有序参与房地产市场的重要金融工具，而租赁住房REITs将成为其在中国发展的突破口。 REITs的推行在“房住不炒”政策背景下极具必要性。REITs的本质是让广大中小机构乃至个人投资人参与到大宗房地产投资中，分享物业租金回报及增值收益。相较于直接购置实物资产的“炒房”路径，REITs能够为中国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道，对于降低居民部门住房杠杆水平、平抑炒房预期、防范系统性市场风险具有重要意义。 国内“类REITs”产品距真正意义上的REITs仍有较大差距。近年来层出不穷的“类REITs”产品实质多为偏债权类私募产品，少数在发行方式、股权类比例等层面有所突破的产品，也主要服务于发行主体的融资需求，国内至今尚无面向公众投资人、在公开市场交易的、标准化的权益型REITs。 法律监管体系的完善与税收制度的调整是REITs破局关键。限制REITs在国内发展的因素有四：1）法律监管主体不明；2）双重征税问题压制收益率；3）可证券化的优质物业偏少；4）专业REITs管理机构及人才匮乏。未来REITs的推进应重点明确法律及监管主体，并对当前REITs税收政策（尤其是REITs和股东层面的双重征税）予以适当减免。测算显示，如果采用国际成熟市场的税收减免政策，中国REITs的回报率平均可提升2-3个百分点。 中国REITs市场空间预计可达4万亿元，租赁住房REITs是排头兵。对标美国、澳大利亚、日本、新加坡、香港等市场，估算未来中国REITs市场规模约4万亿人民币。其中以租赁住房（尤其是长租公寓）为底层资产的标准化公募REITs适合于在当前“房住不炒”政策背景下率先推出。[详情]