一线楼市“调控风”来袭

　　热点城市房价走稳靠什么（热点聚焦） 本报记者 邱海峰 《 人民日报海外版 》 4月18日，国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，3月份，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、6个城市环比价格下降；70个城市中一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落，18个城市环比下降或涨幅回落，其他城市环比涨幅略升。对此，专家指出，当前，热点城市房价过快上涨的局面得到了一定抑制，房价有所趋稳，接下来，新一轮调控措施的影响还会显现。 房价涨幅继续回落 3月份，热点城市房价同比涨幅全面回落。统计局数据显示，从同比看，3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。从环比看，6个城市新建商品住宅价格比上月下降，降幅在0.1至0.7个百分点之间；6个城市涨幅在0.5%以内。 70城房价方面，统计局城市司高级统计师刘建伟指出，从同比看，3月份70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比2月份增加4个，回落城市中18个为一二线城市。一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落，二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落，三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大。 “从3月份数据可以看出，一二线城市房价涨幅有所放缓，热点城市房价过快上涨的局面得到了一定抑制，房价有所趋稳。这与此前一段时间楼市调控政策的实施密切相关，包括各地出台的‘限购’‘限贷’及相关的货币政策措施和金融监管措施。”中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军在接受本报记者采访时说。 新一轮调控见成效 “事实上，从去年9月30日以后，部分地区针对房价上涨较快的情况，相继出台了一些调控政策。今年3月份，有些地方房价又出现了反弹，为了抑制房价的过快上涨，防止炒房和防范风险，又进一步增加了一些调控措施。”统计局新闻发言人毛盛勇表示，因为新一轮调控措施是3月17日以后陆陆续续出台的，对于房价，还有其他房地产方面指标的影响，有可能在4月份乃至以后陆续会有所显现。 值得注意的是，被市场认为自3月17日开始实施最严楼市调控的北京，在调控效果方面已有所体现。据统计局调查了解，3月18日—31日，北京市新建商品住宅日均成交套数减少，二手住宅日均购房资格申请量下降，住宅交易三方合同成交笔数锐减。此外，亚豪机构统计数据显示，进入4月份之后，北京商品住宅成交量下滑尤其明显，4月1日—16日成交量环比减少66%，同比下滑79%。 “从效果上来看，新一轮调控措施会在抑制房价过快上涨方面起到积极作用，并有助于推动热点城市房价趋稳。”赵锡军表示，但同时应看到，目前的各类调控措施更多还是短期的，为了让住房回归居住属性，还需抓紧建立健全房地产市场平稳健康发展的长效机制。 去库存兼顾稳房价 在抑制房价过快上涨的同时，三四线城市房地产库存较多的问题也需解决，如何处理二者关系？国务院研究室副主任韩文秀此前指出，既要去库存，也要稳房价，这是总的要求。去库存在今年还需继续推进，努力取得更大的效果。同时，每一个城市要根据自己的情况，房价上涨比较多、上涨压力大的城市要切实担负起防止房价过快上涨的责任。 在兼顾去库存与稳房价方面，住房和城乡建设部与国土资源部日前就用地供应发布通知要求，各地对商品住房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。 “就房地产调控而言，无论是去库存还是稳房价，都需特别强调坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，分类调控、因城施策，落实地方政府的主体责任。除了用地供应，地方政府还需在金融、财税方面出台适当措施，严厉打击炒房行为，并对中介、市场交易进行有效的监管。同时，各地要加快房地产市场供给与需求方面信息系统的建设，将短期调控与长效机制建设相结合，为房地产市场平稳健康发展打下扎实基础。”赵锡军说。[详情]

　　原标题：3月多数城市新房价环比上涨 或招致更严厉调控 ⊙记者 于祥明 ○编辑 谷子 18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，全国70个大中城市的房价环比多数还在上涨，这或招致严厉调控措施出台。 数据还显示，房地产投资增速并未因调控政策而大幅下降。从房地产投资增速、房地产房屋施工面积增速、房屋新开工面积增速等指标可以看出，房地产局部过热调控成效渐显，房地产销售形势平稳回落。 3月房价同比涨势受抑制 3月新建商品住宅价格多数城市环比上涨，但在调控之下，上涨势头有所抑制。 国家统计局18日发布数据显示，3月份70个城市中仅有8个城市新建商品住宅价格比上月下降，其他62个城市环比均有所上涨。 “3月份是房地产传统销售旺季，但在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，从同比看，3月份70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比2月份增加4个，回落城市中18个为一二线城市。 初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落，3月份比2月份回落3.4个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落，3月份比2月份回落0.6个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，3月份比2月份扩大0.4个百分点。 从同比看，3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。从环比看，6个城市新建商品住宅价格比上月下降，降幅在0.1至0.7个百分点之间；6个城市涨幅在0.5%以内。 “与以往在楼市全面升温后再调控不一样的是，本轮从3月17日开启的全国新一轮升级版调控，明显抑制了市场的升温幅度。” 中原地产首席分析师张大伟说。 楼市或将进入深调阶段 多位业内人士向记者表示，3月70个大中城市房价涨幅同比持续回落，意味着在密集调控后全国楼市将进入深调阶段。 3月起，房地产市场调控趋于频繁，截至目前已经有50余城市出台了超过140次调控措施。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，自3月份开始，以北京为首，全国新一轮房地产调控再度重磅袭来。其中北京20天出台12项房地产相关政策，包括“认房认贷”、社保缴纳由5年细化为连续60个月、离婚一年内再贷款购房仍算二套及商办限购等。 而且，包括广州、珠海、厦门等在内的30余个城市也密集出台收紧政策，全国开始进入严厉打击房价过快上涨阶段。其中无论是限购、限贷，还是两年内部分房源不允许上市交易等，都是为打击房产的“投资投机”属性，恢复其“居住”属性。 另外，从信贷政策来看，自3月份开始房地产贷款增速明显放缓，信贷收紧趋势显现。加之，供给端调控破冰。中投证券分析师李少明等人分析认为，住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求住宅供地应随去库存周期而动，无疑将缓解供需之间矛盾，稳定未来市场预期。 “在供需双重调控发力之下，以北京为代表，住宅市场成交已出现迅速回落，而在成交调整到位之后，下一步将进入到价格调整的环节，预计今年全国商品住宅价格趋势将逐渐进入稳中下滑的阶段。”郭毅说。 中原地产研究中心统计数据显示，4月以来全国40个热点城市实际成交量跌幅超过五成，市场影响远超过2016年“9·30”调控。由此他们预计，今年二季度房价降温将远超2016年四季度。 需要关注的是，楼市去杠杆仍不可放松。 “央行数据显示，3月居民部门中长期贷款增加4503亿元，较上月多增699亿元，且占同期新增贷款总额的比重超过44%，接近去年全年的水平。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹分析指出，这其中主要为按揭贷款的增长，反映了部分城市住房成交量依然不低。 实际上，尽管热点城市新房成交骤降，但部分城市二手房并未降温，如3月北京周均成交套数仍保持了较高水平，杭州周均成交套数为去年同期的两倍以上。 由此，夏丹分析预计，涨幅居前的热点城市还有加码调控措施的可能，下一步调控的重点可能转向二手房方面，调控手段由限购限贷转而侧重于限售，以拉长二手房上市转让交易的时间。THE_END[详情]

　　4月18日，国家统计局公布的“2017年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，全国新房价格同比涨幅继续回落，环比涨幅则总体平稳。在房价上涨压力仍大的情况下，各地楼市调控日益加强。专家认为，调控作用对房价的影响有望在4月份之后陆续显现。 热点城市楼市开启降温通道 国家统计局数据显示，与2月份相比，3月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市仅有8个，上涨的城市有62个，比2月份增加6个，但其中有10个城市涨幅回落。在环比价格变动中，涨幅最高为海口的2.6%，广州、三亚、厦门等热点城市涨幅紧随其后。 但分城市来看，一二线热点城市楼市已逐步开启降温通道。在国家统计局重点监控的3月份15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比指数中，9个城市新建商品住宅价格环比上涨，分别为北京、天津、无锡、杭州、合肥、厦门、济南、郑州、广州；上海、南京、福州、武汉、深圳和成都等6个城市房价则环比下降。 对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，从环比看，6个城市新建商品住宅价格比上月下降，降幅在0.1至0.7个百分点之间；6个城市涨幅在0.5%以内。 上涨压力仍大调控正在加强 3月份，70城房价同比上涨水平所受调控政策影响更大。国家统计局数据显示，从同比看，3月份70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比2月份增加4个，回落城市中18个为一二线城市。其中，全国15个热点城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。 刘建伟说，据国家统计局初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落，3月份比2月份回落3.4个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落，3月份比2月份回落0.6个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，3月份比2月份扩大0.4个百分点。 值得注意的是，在房价上涨压力仍大的情况下，热点城市的楼市调控正日益加强。自去年9月底以来，中国已有40多个城市密集出现调控收紧措施，以打击炒房、抑制房价过快上涨。据中原地产研究中心统计，目前已有至少45个城市出台140多次调控政策。京津冀、长三角、珠三角等城市群成为调控发力的重点区域，以城市群的形式“围堵”炒房的新模式开始出现。 其中，北京市自3月17日起，连续10天内9次出台楼市调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分、商办类物业限购等。此外，多个城市如厦门、成都、福州等在内的十多个城市还对楼市实施“限售”，政策升级。 “限购限售，双限模式下，意在阻止各类炒房资金进入房地产市场，防范各类套利机制出现，堵住了部分违规资金进入楼市的同时，也防止了资金随意撤出楼市，搅动市场。”易居智库研究总监严跃进认为。 京沪初步显效平稳仍是主流 调控效应业已显现。以北京和上海为例，3月18日-31日，北京市新建商品住宅日均成交套数减少，二手住宅日均购房资格申请量下降，住宅交易三方合同成交笔数锐减。在上海，今年3月楼市成交甚至低于冷暖临界线。中原地产数据显示，当期上海新建商品住宅成交面积74.2万平方米，同比下滑66.5%，这一数值也是5年来同期最低。 国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，从去年9月30日以来，针对部分地区房价上涨的情况，地方政府相继出台了一些调控政策，今年3月份，有些地方房价又出现了新一轮反弹，为了抑制房价的过快上涨和防范风险，又进一步增加了一些调控措施。因为新一轮调控措施是在3月17日以后陆续出台的，影响有可能在4月份乃至以后有所显现。 “2017年，在政策的有力调控下，全国楼市将告别高增长，回到相对平稳水平。从一二线楼市看，预期政策还将继续收紧，而三四线城市因为去库存，将很可能在2017年出现比较火热的情况。整体看，2017年二季度房地产市场将比一季度有所降温。市场平稳是主流趋势。”中原地产首席分析师张大伟说。[详情]

　　嘉兴港区18日在其官方网站上，发布了《关于嘉兴港区实施限购政策的通知》： 一、在嘉兴港区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非平湖市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。二、新建商品住房以“嘉兴港区房地产管理处网签系统”商品房买卖合同签订备案时间为准，二手房以契税缴纳时间为准。三、房地产开发企业、二手住房交易双方或房地产经济机构应凭不动产登记部门提供的不动产登记信息查询证明（家庭住房状况）签订商品住房买卖合同或二手住房转让合同。违反限购规定的，不予办理相关房产交易确认手续和不动产登记。 4月17日中午12点，继嘉兴嘉善后，平湖成为嘉兴第二个房产限购的县（市、区）。今天4月18日凌晨0点，海宁楼市也开始限购。[详情]

　　3月份70个大中城市新建商品住宅价格多数环比上涨 新华社北京4月18日电 国家统计局18日发布3月份70个大中城市住宅销售价格数据。统计显示，3月份，70个城市中有8个城市新建商品住宅价格比上月下降，其他城市环比均有所上涨。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，从同比看，3月份70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比2月份增加4个，回落城市中18个为一二线城市。 初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落，3月份比2月份回落3.4个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落，3月份比2月份回落0.6个百分点；三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，3月份比2月份扩大0.4个百分点。 国家统计局当天还发布了15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格数据。刘建伟介绍，3月份是房地产传统销售旺季，但在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳。 从同比看，3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。从环比看，6个城市新建商品住宅价格比上月下降，降幅在0.1至0.7个百分点之间；6个城市涨幅在0.5%以内。（完）[详情]

　　银行与房地产业亲密度调查 银行业人士表示，首套房贷款利率有可能逐渐过渡到多数银行执行最低基准利率 ■本报记者 彭 妍  上周，北京温度骤降，京城房贷市场也是冷风频频。楼市“3·17”新政出台后，北京升级住房限购政策，多家银行也调整首套房贷款利率优惠。 近日，《证券日报》记者从多家银行获悉，大多数银行已取消首套房贷利率九折的优惠，执行九五折优惠；个别银行甚至已经取消折扣，达到基准利率水平。另外，不少银行房贷额度收紧，放贷时间从此前的一个月拉长到两、三个月甚至是暂停批贷。 多数银行首套房房贷利率 提升至九五折起 从去年“9·30政策”到今年年初首套房利率的收紧，再加上“3·17”楼市新政限购升级，北京地区进行了多轮楼市调控，提高首付比例、折扣利率从八五折到九折再到九五折甚至是“原价”、二套房房贷不得超过25年以及认房又认贷等。可见，差别化住房信贷政策调整，已经向市场充分传递了房贷政策趋紧的信号。 据了解，去年8月份，各家银行都统一将房屋贷款利率提升至八五折起。去年9月份，楼市政策收紧后，市场一直有房贷利率上调至九折起的传言，几度传闻之后，今年年初房贷利率开始执行九折。近日，北京地区多家银行一致缩小首套房贷款利率优惠幅度，由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。从《证券日报》记者走访调查来看，大部分银行已经执行九五折优惠；个别银行甚至已经取消折扣，达到基准利率水平。 据本报记者估算，以300万元25年期贷款计算，采用等额本息法，九折利率是4.41%，月供为16522元；优惠收紧至九五折后，利率升为4.655%，月供为16940元，每月多支出418元，每年多支出5016元，25年共多支出利息12.54万元。若上调为基准利率（4.9%），月供增加至17363元，每月比九折的月供多支出841元，一年下来多支出利息逾1万元，25年要多支出逾25万元。 在趋紧的大势之下，多家银行已上调了首套房房贷利率。据本报记者了解，曾因房贷利率最优惠而备受关注的汇丰银行（中国）也缩小首套房贷款利率优惠幅度。 汇丰银行（中国）相关人士对本报记者表示：“去年，只要首套房贷金额在200万元（含）以上就可以申请八二折，150万元—200万元以下可以申请八五折，而今年2月份最低可以申请八五折，目前首套房贷金额在200万元（含）以上可以申请八七折；150万元—200万元以下可以申请九折，150万元以下执行基准。” 某股份制银行的个贷部工作人员告诉《证券日报》记者：“我行已经取消首套房贷利率九折的优惠，执行九五折优惠。不排除未来进一步上调至基准利率的可能，因此对于购房者而言，贷款要趁早。”据了解，另一家股份制银行已经取消利率折扣，也就是说上调至执行基准利率。 房贷收紧已成趋势 审批时间拉长 自北京房地产调控新政发布以来，房贷政策收紧不断加码：北京地区大部分银行已上调首付比例，落实“认房又认贷”的首套认定标准，并停止审批25年以上的住房贷款。近期，央行出台关于加强北京地区住房信贷业务风险管理通知，其中的八项措施严控北京房贷。 一位银行业内人士表示，“此次银行集体上浮首套房贷款利率，是为了贯彻国家宏观调控政策导向，在国家货币信贷政策稳健中性、市场资金价格趋升环境下，更好地支持实体经济发展，防范金融风险。” 除了房贷利率上行，放款慢审批周期拉长等现象也开始逐步显现。今年春节后，不少银行房贷额度收紧，银行批贷和放款的速度明显放缓放贷时间从此前的一个月拉长到两、三个月甚至直接不放贷。据了解，目前部分中小银行已经没有额度。 《证券日报》记者从多位房地产中介和购房者处了解到，3月份以来，银行房贷额度紧张情况越发明显，少部分银行因额度用尽甚至已经暂停按揭业务，大部分银行审批和放款时间出现明显延长。 某房地产中介的一位工作人员告诉本报记者：“银行放款慢的主要原因是额度有限。目前银行放款呈现额度减少、利率上升，周期拉长、审核更严格的趋势。 “如果客户现在开始贷款，放款最早要排到5月份”，某城商行个贷部的工作人员说，“银行投放于个人住房按揭的信贷额度的确有限制，现在银行放款慢已成普遍现象”。 银行业内人士表示，从银行的资金价格看，成本上升也已是趋势。未来，首套房贷款利率有可能逐渐过渡到最低基准利率，也就是没有任何优惠。[详情]

　　“沪九条”风暴 新政吓退“沪漂族” 购房人有话说 史上最严新政，对申城购房人影响几何？ “高烧”之后，申城楼市终于开始降温。然而，此次降温却是急转直下，容不得开发商和购房者喘息。 近日，上海发布了针对楼市新政的“沪九条”，其中最引人注目的是，对于非上海市户籍居民，缴纳社保及税务的要求从2年提高到5年；对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%。 新政发布当天立即执行。这对于部分仍沉迷于房价会持续上涨，并忙于“抢房”的购房者而言，无疑是一次沉重的打击。无论是对于初次置业的外来者，还是对于想要追求更高品质的二次购房者，“置业梦”似乎更加遥不可及。 “再也没信心买房了” 上海，是许多人梦开始的地方，然而这座城也击毁了许多人的梦。 李妍，江西南昌人，2014年跟随老公王强来到上海逐梦，刚出生不久的小孩交由婆婆代为照顾。李妍从事媒体工作，王强从事IT工作。 “2014年5月，我们开始在莘庄租房，当时靠近莘庄地铁站的一个楼盘——地铁明珠苑，一个100多平米的房子大约为300多万。”李妍回忆。 这样的价格是在他们可接受的范围之内的，根据他们的描述，今年6月，李妍夫妻的社保将缴满两年，按照原先楼市对外来人口买房的规定，他们可以选择在上海买房。 随着时间的推移，李妍和王强的事业也越来越好，加上小孩已经到了快要上学的年龄，今年春节，夫妻两人认为已经是时候在上海购置一套房产。春节之后，李妍夫妻开始寻找优质房源。不久之后，他们便看中了一套位于莘庄的两室的二手房。 “可没想到，就在我们犹豫之间，上海房价疯了一样的往上涨。之前地铁明珠苑那套300多万的房子一下子涨到了600多万。”李妍称。 快速上涨的房价让夫妻两人倍感无力。他们盼着新的市场调控政策落地，盼着房价尽快回落。然而，新政出台却给了李妍夫妻更加沉重的一击。 对于2年社保改为5年社保，李妍表示非常失望：“房价上涨明明是改善性住房惹得祸，而外地人大部分是刚需呢，为什么要限制外地人买房呢，这样似乎是把房价上涨的责任推到了外地人身上。” “上海已经不是一个海纳百川有容乃大的国际大都市了，两年之内，上海房价已经翻了一番，再过三年，还不知道房价要涨到哪里去呢。我们已经完全没有买房的信心了。”李妍如是说。 “半年之后方能退定金” 如果说发生在李妍身上的是血淋淋的现实，那么发生在王磊身上的故事就更显戏剧性。 “还不知道以后上海房价涨成什么样子，房子的问题就暂时不考虑了。”上海一家外贸公司的老板王磊告诉《东地产》。 王磊从事外贸行业多年，2013年独自来到上海创业，成立了自己的外贸公司，企业规模虽不大，但也做得风生水起。 2016年春节过后，楼市持续火爆，王磊认为是时候在上海有个家了，因为考虑到自住和投资两用，王磊选择在位于青浦的17号线的规划路段看盘。最终敲定了泰禾的一个楼盘—泰禾红桥，看中了一套单价26000元，面积80平米的两室房源。 “后来，听说政府要出台限购政策抑制房价过快上涨，我就尽快交了定金，确保万无一失。定金数额为6万元，缴纳时间为2016年3月24日。”王磊如是说。 但出乎意料的是，新政在第二天出台并执行。王磊的社保只缴纳3年，不具备新政的买房资格。虽之前缴纳了定金，但网签流程尚未通过，意味着买房交易失败。 王磊告诉《东地产》：“泰禾方面已经表示要把6万元定金如数退还给我，但是其中的流程比较复杂，大概需要半年左右的时间方能收到退款。” 问及以后打算时，王磊称：“再过两年之后，该楼盘旁边的17号地铁线就开通了，那时肯定不能以26000元这个价格来买了。如果那时房价合理我会考虑再买，如果不合理，我会视情况而定。” 虽然有人告知王磊可以以公司名义去购置房产，但他婉言谢绝了：“以公司名义买房的产权为公司所有，并不能算是我本人的房产。” “太措手不及了” 在楼市狂欢之际，也存在着不少置换客。但此轮新政却让部分置换客欲哭无泪。 近日，市民Cathy在微信公众号“识局”上撰文称，自己就是一个社保满3年未满5年的人，而且刚刚卖掉了自己在郊区的房子，想要置换市区的房子，“我的身边有很多像我一样的置换客，这也是去年以来上海市场上的需求主力。” Cathy曾乐观预计，政策会有缓冲期。但出人意料的是，“新政即刻生效”。 此外，新政对于部分有改善性需求的人群来说，也是致命的打击。新政规定，对于拥有一套住房再次购买普通商品住宅首付比例调整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%。 这也意味着，如果名下有房，且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，如购置一套430万的房子，新政之前的首付只需要付172万即可，而新政实施之后，其首付则需要付215万，较之前多付43万。 而针对非普通二套房如一套800万的房子，新政之前的首付只需付320万，而新政实施之后，其首付则需要付560万，较之前多付240万。 由于新政即刻执行，对于此前已经交过定金的购房者来说，必须多付43万或者240万，才能继续购房，否则就是违约。 购房者林泽即遇到了这样的尴尬，林泽表示：“新政规定首付必须是自有资金，而突然增加上百万的首付款实在是把人压得喘不过气来。” “虽然知道新政是为了抑制房价过快上涨，但即刻执行，不给大家留一个缓冲时间，实在是让人太措手不及了！”林泽表示。[详情]

　　一二线城市联调： 房价还能涨多久 法治周末记者 陈霄 3月25日，靴子终于落地。 传闻已久的上海楼市调控政策出台，深圳和武汉紧随其后，在同一天也公布了各自的调控政策——或严或松，三地均在收紧。 在此之前的短短两月，一、二线城市经历了房价的大幅上涨，“抢房潮”的经历在朋友圈广泛流传，政府将出手调控楼市的呼声此起彼伏。 目前，最大的悬念成了，在这轮调控中，北京会跟进吗？新一轮的调控又会给一二线城市的楼市带来什么呢？ 风向渐变 乔宇（化名）突然觉得不知所从了，一切计划均在3月25日这天被打乱。 这天，上海市出台了号称史上最严的楼市调控令，即《关于进一步完善上海市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称“上海新政”），调整的措施包括：非上海户籍的居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将由原来的累计缴纳两年以上，调整为连续缴纳满5年以上；二套房首付比例提升到50%（普通自住房）或者70%（非普通自住房）；严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务；等等。 2014年6月，因工作调动，乔宇举家从北京迁到了上海，觉得工作和生活环境都比较好，计划到今年6月直接定居上海——工作两年后，获得在上海买房的资格，立即卖了北京的房子，在上海买房，明年儿子刚好到入学年龄——衔接都是刚刚好。 “原来是两年，到六月我是刚好能买，现在一下子提到五年，时间太长了，孩子读书也等不了。”乔宇感慨说，之前就听到传言称可能会提高购房门槛，却没有想到出台得这么快，“始终赶不上政策的末班车。” 深圳的调控政策于3月25日当晚11时公布，政策方向与上海类似，如非深圳户籍居民家庭购房要求缴纳社保或个人所得税的年限，由1年调整为3年，二套房首付比例从原来的3成提高到4成。 湖北省武汉市在同一天公布的调控政策则相对简单，仅针对现行公积金贷款政策作出调整，将首套房申请公积金贷款最高额度由60万元下调至50万元，购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。 同在一天“凑热闹”的还有南京，这天深夜网络上流传着一份当地银行和银监会内部文件，文件显示，严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。 3月28日，这份通知正式发出，全称为《人民银行南京分行中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》（南银发[2016]32号），传言得以证实。 亚豪机构市场研究部总监郭毅在接受法治周末记者采访时分析说，从目前出台调控措施的城市来看，主要还是前期房价上涨速度较快的区域，调控的大方向是抑制投机性需求，防止市场过热。 “大方向明显出现了变化，从早期的去库存到防止泡沫再度滋生。”郭毅说，如沪深两地的政策，限购升级、提高二套房首付比例都体现了这种方向。 北京会跟进吗 沪深两个一线城市和南京武汉等二线城市相继出台楼市调控新政后，北京是否会跟进成为外界关注的焦点。 郭毅分析认为，北京的（调控）政策已是全国最严格的，除了缴满五年社保，途中还出台过加强版的限购令。此轮调控，北京不会与其他城市出现不一样的状态，但未必会像其他城市一样明文颁发类似“京九条”的文件，调控手段会有相应的政策出来，未必发文。但可能在执行尺度的把握上较之前严格，或此前在市场下行、调控政策整体宽松之后并没有明文取消的政策，未来一段时间可能会再次执行。 作为一线城市风向标的北京，目前虽无调控动静，但据东方卫视报道，房地产经济机构的专项执法检查已启动，北京市住建委表示，多次离婚买房将被限制交易。 北京未动，环京地区已然出手。3月27日，河北省廊坊市政府对外表示，为稳定环京周边县市住房价格，廊坊市研究了进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施，具体方案正在程序审定中，即将公布。 对于本轮调控政策的密集出台，郭毅认为，将对市场预期产生较大的利空，此前新一轮对楼市的追捧多是基于政策的宽松，无论是货币信贷政策还是房地产调控政策，在政策大幅放松的背景下，购房需求逐步旺盛，房价泡沫开始滋生。 “随着政策收紧，投资尤其是投机需求有可能在楼市中销声匿迹，楼市，特别是限购加强的城市，可能逐步回归到以自住需求为主的市场环境。”郭毅说。 因城施策 来自国家统计局数据的显示，2016年2月，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，比1月增加了9个，其中涨幅较上月扩大的城市有33个，比1月增加了10个。 从各级城市看，2月一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上一个月扩大0.5、0.1和0.1个百分点，城市间房价涨幅差距进一步扩大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市。 郭毅分析说，虽然都在涨，但其实各地的情况并不一样。 深圳去年公开出让的地块极少，出现供不应求的情况，因此自去年开始涨幅就较大，房价涨速较快，高达40%，但这样的情况属于个案。 “上海那一带，江浙人比较精明，在货币超发的大背景下，房地产调控政策又宽松，投资加保值的需求旺盛了许多。”郭毅说。 而北京跟它们不太一样。北京成交均价也出现了明显上涨，但却是结构性上涨，主要原因有两个，一是之前高价拿地的项目变成豪宅或高端住宅入市，在整个楼市中的占比明显提升，从而对楼市均价产生结构性拉动；二是本轮升温二手房上涨幅度远高于新房，随着土地价格不断走高，房地产市场中低端价位的房源减少，市场需求从新房转向二手房，但二手房与新房的价差不断拉大，入市的二手房增多，加上去年致力于释放改善性需求，北京出现供需两旺的状态。 “但北京无论是成交量，还是成交价格，相比其他一线城市，热度没有那么高。”郭毅说。 “这一轮（调控）感觉上海的力度非常大，深圳的新政则有点隔靴搔痒。”一直从事金融工作的乔宇这样评价。 郭毅解释称，按照国家的“因地施策、分类调控”的原则，各地政府有楼市调控的主导权，城市管理者可根据对当地房地产状况的判断来确定调控的力度和制定调控的具体措施。（来源：法治周末）[详情]

　　这个直辖市不限购不限贷，房价五年仅涨12%，靠的是啥？ 导语：与频繁出台楼市调控措施、房价却大幅上涨的北上深相比，并未收紧限购限贷的直辖市重庆，过去五年房价只涨了12%。原因何在？ 重庆是全国一二线城市中唯一一个没有执行过限购政策的城市。（图片来源：东方IC） 最近一段时间，相信大家的朋友圈已经被各地出台的楼市新政刷屏了。 25日上海市发布了《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，进一步收紧限购、限贷政策： 非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5年； 二套普通及非普通住房首付分别不低于五成和七成。 ——这一如期而至的被称为上海“史上最严”的楼市调控，旨在抑制上海楼市非理性过热。 同日23时左右，深圳市政府办公厅发布了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》。这份意见也不离开限购、限贷政策： 家庭名下在深圳无房，且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成； 家庭名下在深圳无房，但近2年内有住房贷款记录的，或在深圳已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成； 深圳户籍居民家庭限购2套； 连续3年及以上时间在深圳缴纳个税或社保证明的非深圳户籍居民家庭，限购1套。 上海、深圳如今的情形在五年前也曾发生于北京——2011年2月北京实施“限购令”，又于2013年4月提高二手房首付比例至七成，然而调控以来北京房价却上涨了44%，远高于同期20%的全国平均涨幅。这几个地方的楼市似乎陷入了“越限越涨”的怪圈。 与频繁出台楼市调控措施、房价却大幅上涨的北上深相比，重庆是全国一二线城市中唯一一个没有执行过限购政策的城市。事实上除了主要针对别墅等超高端住宅的持有税（且税率不高）之外，重庆几乎“放任”房地产市场，可是重庆房价过去五年却只涨了12%。 数据来源：中国指数研究院 每日经济新闻试图从需求、供给两个方面来为您解析重庆房价保持稳定的秘密。 1 “有人买，也有钱买” 从需求看，简单来说就是重庆的楼市是“有人买，也有钱买”。 据测算，重庆每年常住人口增加60万，包括农村转移劳动力和外来人口，这将增加重庆楼市的需求。 3月1日，重庆召开推进供给侧结构性改革新闻发布会。进一步披露了重庆房地产去库存方案。 来源：每日经济新闻 每日经济新闻（微信号：nbdnews）注意到，3月1日披露的重庆楼市去库存方案中，就提出要全面推行货币化安置： 原则上停止新建安置房，在征地农转非、国有土地上房屋征收、城市棚户区改造中，通过减免税费等方式鼓励区县政府通过购买商品房或搭建服务平台组织居民自主购房等方式安置，通过货币化安置去房地产库存400万平方米。 ——相应的拆迁安置会带来巨大的市场需求。重庆以前是鼓励团购存量商品房替代安置房。也可选择货币安置。此次全面推行货币化安置，一是政府从中退出，另一方面是给市民更大选择空间。 重庆国土房管局副局长李仕川在当日的新闻发布会上还介绍， 目前，全市的银行业金融机构都已经执行了国家关于首次购房商业性贷款最低首付款比例下调至20%的政策，同时个人住房贷款加权平均利率，处于2011年以来最低水平。 每日经济新闻（微信号：nbdnews）还注意到，重庆2008年以来，一直在低调地推行首套房退个税政策： 该政策针对2008年12月1日起，在重庆市渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、巴南区、渝北区、北部新区、两江新区缴纳个人所得税、并在上述区域以按揭方式购买属其唯一住房的购房产权人。 充足的用地供应，是重庆楼市稳定的首要原因（图片来源：东方IC） 2 充足的用地供应 从供给来看，中原地产首席分析师张大伟在接受央广网记者采访时候表示，充足的用地供应，是重庆楼市稳定的首要原因。 张大伟表示： 重庆的市场发展，主要在做加法，增加有效供给量，地方政府在几年前就收储了大量土地，当时成本比较低，市场确实能满足自住需求。如果按照现在的市场价格，一线城市再收储土地压力就会比较大。 另外，重庆构建了以公租房为核心的住房保障体系，保障房供地占比达22%。不同收入群体的住房需求得到满足后，房屋的“投资属性”极大降低。 去年深圳房价涨了50到60%，前几年深圳的地每年都只有两三宗住宅用地的出让，供需结构1比10这种消耗，肯定是会有炒作、投资的资金进入的。重庆包括公租房这样的保障房供给量也基本满足了市场的需求。就造成炒作这个市场、获利的空间就很小，投资投机意义不大。这个市场相对以自主为主，比较健康。 此外，为了打开供应瓶颈，需要配合土地制度改革，而重庆试点的地票制度非常具有借鉴意义——地票即建设用地指标凭证，通过占补平衡的原则，既守住了耕地保护红线，又缓解了城市建设用地的紧张，每年为重庆多增14%供地。[详情]

　　“沪九条”给楼市降温，效果立竿见影 看房的少了，卖房的降价了，房贷利率提高了，买房的开始观望了 晨报记者 林劲榆 徐妍斐 日光盘退烧，二手房悄然出现主动降价，上周末出台的楼市调控政策初见成效。昨天，沪上多家中介透露，已经接到不少房东的通知，表示房价可以谈，还有业主直接调低了挂牌价格。而上周末，上海郊区新盘认筹正好赶上新政落地，有购房者不得不取消了预订。业内分析人士纷纷表示，二季度开始，调控政策的效应将会逐步释放，上海楼市有望趋于平稳。 有二手房卖家降价160万 上周六，位于嘉松中路佘山板块的国贸天悦佘山项目开盘推出了90-131平方米的精装三房，均价在2.8万元/平方米左右，总套数约100余套。原本按照预订情况，开盘当天就能卖完，不过，却因新政出台而带来了变数。 100余套房源卖出了将近90套。“90平方米的最小户型只有三四套了。”一名业务员透露：“在25日楼市调控政策出台后，我们赶忙联系了所有前期认筹的客户，在排除了社保缴纳年限不够以及不能够承受二套房非普通住宅首付七成的客户之后，行情还是火爆的。” 与新盘相比，二手房市场对于政策的变化更敏感，一些业主已经抢先调低了报价。上海中原地产多家分行透露，已出现卖家降价现象。在碧云板块，有一名置换型客户，房子刚定好，本来二手房可以慢慢卖的，结果政策出来后，原来挂牌1150万元的别墅，现在愿降价到990万元卖，而且还可以谈价格。控江地区，二手房挂牌量方面变化不大，但看房客明显减少，其中30%客户是非沪籍客户，受新政影响不能购房。上海中原地产西站区域分行透露，遭遇了近期最冷清的一个周末，来客量有所减少，比前几个周末减少大约40%左右。 “在操作层面，还有很多细节需要明确。”部分中介公司透露，已经遇到了很多操作上的模糊地带。“有外地购房者3月初就签约购买二手房，从缴纳社保的时间来看，要到3月底才满两年，3月25日政策出来前，来不及网签。现在就遇到问题了，两年快到了，五年却还很远，我们咨询了交易中心，却还没有具体的说法。” 新政出台正好在换房的当口，一些外地购房者遭遇到“踏空”。“有购房者来问能不能毁约，不卖了。原因是他们本来想置换，把老房子卖了，买新房，但是社保还不满5年，按照新规定，他们买不了房。”有关人士透露，面对这种情况，毁约的代价是双倍返还定金，甚至是以20%房款作为赔偿。 开发商纷纷抢先开盘 在调控即将落地的前夜，开发商纷纷抢先开盘，争夺客户。上周入市新盘再创年内新高，达到11个，供应面积为29.7万平方米。从供应产品来看，改善型项目比例提升至43.6%，一改前两周刚需项目为主的局面。当期入市体量最大的项目为嘉定主城区板块的嘉宝梦之缘景庭，推出的是面积为97-132平方米的洋房产品，报价28000元/平方米。 上海中原有关分析人士表示，调控政策出台让市场预期发生变化，观望气氛不可避免，市场将迎来政策消化期。加之集中成交透支后续力量，未来交易上的顿挫将是大概率事件。“政策效应将会进一步释放。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年下半年开始，政策效应或陆续释放出来，这个时候也是价格层面总体趋于平稳的开始。 银行已悄然提高房贷利率 在本次楼市调控政策变化中，房贷政策力度相当大，本周房贷政策落地引起市场普遍关注。 昨天，记者向工商银行、建设银行、中国银行、农业银行等多家银行了解房贷政策，各银行均表示将执行新房贷政策，但目前申请和审核还要等待操作细则。“从上周末开始，银行对于房贷已经普遍收紧了。”昨天，有关中介公司透露，已经接到银行通知，目前二手房贷款房贷利率已经有所上浮，比如招商银行对于首套房的房贷利率已经要求9折，中农工建交也基本执行这一要求。 上周五，楼市新政出台，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。新政并未提出房贷利率的调整。此前上海市场上，首套房已经普遍出现8.5折，以及个别低至8.2折、8.3折。二套房利率上浮基准10%也有银行在具体执行中突破。 3月27日，央行上海总部和上海银监局日前联合发布进一步做好个人住房贷款政策相关工作的通知。《通知》要求辖内各商业银行认真落实差别化个人住房信贷政策，严格执行上海市市场利率定价自律机制协商确定的个人住房贷款最低首付比例和相关利率要求，对于有投资、投机性购房特征的，从严确定首付款比例和利率。辖内各商业银行应进一步加强个人住房贷款管理，强化个人住房贷款交易真实性调查，严格审查购房人首付款资金来源及其偿债能力，加强房地产抵押估值管理。商业银行不得融资给第三方用于发放首付、尾款等相关贷款，不得通过大额信用卡授信、发放个人消费贷款和个人经营性贷款用于支付购房首付款，切实防范信贷资金被借款人挪用购房。[详情]

　　 【解读】 央行南京分行打击场外配资：禁止首付贷或零首付 中国网财经3月28日讯 央行网站28日发布消息，人民银行南京分行、中国银监会江苏监管局于近期下发了关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知（以下简称《通知》）。《通知》要求江苏地区金融机构加强对个人住房贷款首付资金来源的审查，主动把控贷款中“首付贷”的风险。同时，江苏省金融部门要密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险。 《通知》指出，当前，江苏房地产市场走势分化明显，既存在局部地区特别是部分三、四线城市库存较高的压力，又出现了南京、苏州等二线城市房价上涨过快的情况。 针对这种情况，江苏省金融部门要按照“分类指导、因地施策”的原则，把差别化住房信贷政策真正落实好。一方面，积极支持居民家庭合理的自住和改善性购房需求，稳妥有序消化去化周期较长的三、四线城市商品房库存；另一方面，密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险，促进住房金融业务健康平稳发展。 《通知》要求，各银行业金融机构要按照“了解你的客户”的原则，加强首付款真实性审查，明确“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线，综合运用征信、首付款流水审查等方式，确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况，严格审查首付款证明材料。 对通过房地产中介公司、互联网平台、小贷公司等非银行渠道筹集首付款的客户，各银行业金融机构一律不得发放个人住房贷款。 人民银行南京分行 中国银监会江苏监管局 关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知 南银发〔2016〕32号 人民银行南京分行营业管理部、江苏省各市中心支行，各银监分局，各国有商业银行江苏省分行、股份制商业银行南京分行，江苏银行，江苏省农联社，南京银行，各城市商业银行南京分行，邮政储蓄银行江苏省分行，各在宁外资银行： 为进一步落实好《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）精神，积极支持居民家庭自住和改善性购房，有效防范个人住房贷款的金融风险，根据江苏省房地产市场最新发展变化，现就规范个人住房贷款业务、促进住房金融健康发展的有关事项通知如下： 一、紧紧把握支持合理住房需求的信贷政策导向 当前，江苏房地产市场走势分化明显，既存在局部地区特别是部分三、四线城市库存较高的压力，又出现了南京、苏州等二线城市房价上涨过快的情况。针对这种情况，全省金融部门要按照“分类指导、因地施策”的原则，把差别化住房信贷政策真正落实好。一方面，积极支持居民家庭合理的自住和改善性购房需求，稳妥有序消化去化周期较长的三、四线城市商品房库存；另一方面，密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险，促进住房金融业务健康平稳发展。 1．各银行业金融机构要优先满足居民家庭自住和改善性住房需求，根据借款人家庭拥有住房数量、购房记录、原购房贷款是否结清等情况，综合判断借款人属于何种政策支持范围。 2．严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。 3．鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。 二、加强对个人住房贷款首付资金来源的审查 1．各银行业金融机构要按照“了解你的客户”的原则，加强首付款真实性审查，明确“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线，综合运用征信、首付款流水审查等方式，确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况，严格审查首付款证明材料。 2．各银行业金融机构对无法查实首付款来源的客户，应要求借款人提供未使用商业性借款资金充当首付款的书面诚信保证，查实诚信保证不实的，应将其记入征信不良记录。银行业金融机构个人住房贷款审批材料要能体现首付款调查痕迹。 3．各银行业金融机构在发放消费贷款和信用贷款时，要加强对客户的交易真实性审查和贷款用途验证，严禁客户将消费贷款和信用贷款挪作首付款；各银行业金融机构在发放个人住房贷款时，对通过消费贷款或信用贷款等银行融资用于首付款的客户，一律不得发放个人住房贷款。 4．对通过房地产中介公司、互联网平台、小贷公司等非银行渠道筹集首付款的客户，各银行业金融机构一律不得发放个人住房贷款。 5．对存在“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业，各银行业金融机构一经发现即中止或从严控制合作关系。要对存量住房贷款进行排查，主动把控贷款中“首付贷”的风险。 三、有效强化个人住房贷款风险管理 1．各银行业金融机构对办理个人住房贷款业务要严格审查，做实面签面谈，认真核实借款人身份、工作、婚姻状况、家庭收入等信息的真实性，不做“假离婚”的按揭业务。 2．鼓励银行业金融机构综合运用公积金缴存信息、纳税信息等多种数据源进行客户身份的交叉核验。 3．支持银行业金融机构通过借款人家庭收入负债总体控制、房价收入比测算等方式，核定客户首付比例和按揭贷款额度。 4．坚决抵制个别房地产开发企业扰乱市场秩序和监管规定的行为。对在客户办理按揭贷款至正式抵押登记期间履行阶段性担保责任不力的房地产开发企业，一律不得向其相应的楼盘发放住房按揭贷款，防范出现批量风险；要重点防范“假按揭”风险，防止房地产开发企业通过虚假交易变相融资。 四、营造公平有序的竞争环境 1．充分发挥省级自律机制的作用，牵头单位及相关成员单位要根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对省内城市商业性个人住房贷款最低首付比例进行自律调整。 2．各银行业金融机构要严格执行省级自律机制相关决议内容，在省级自律机制确定的最低首付比例的基础上，根据本机构房贷政策、风险防控、借款人信用状况、还款能力等合理确定具体的首付款比例和利率水平。 3．鼓励银行业金融机构相互监督，共同抵制变相降低贷款条件、恶性降价等争揽客户的恶性竞争行为，营造公平有序的市场竞争环境。 五、加强住房金融业务的跟踪监测和检查 人民银行各级分支机构、各银监分局要指导当地金融机构认真落实差别化住房信贷政策，共同加强对住房信贷政策落实情况的监督检查。特别是要加强对房地产贷款首付比例、首付款来源，以及房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析与评估，密切关注住房金融业务发展中出现的倾向性、苗头性问题，推动金融机构有效防范住房信贷风险。 中国人民银行南京分行 中国银行业监督管理委员会江苏监管局 2016年3月23日[详情]

　　排号费4万 吓不走燕郊买房者 楼市热度不减 一年多排号费翻两番 买房者不看许可证争付款 相关部门：无预售资质收钱属违规 法制晚报讯（实习记者 李东） 通州买房施行限购，与其一河之隔的燕郊楼市从去年下半年至今“热度”一直未减。《法制晚报》记者近日走访发现，一些燕郊新楼盘因有意购买者众多，排号费居然从去年的一万两万跳至四万元，但仍难抵买房者们的热情。但部分楼盘尚未取得预售许可证。 相关部门表示，开发商无预售资质却提前收取款项行为属违规。 楼盘 排号费收4万 销售坦承无预售证 23日下午，位于燕郊102国道温泉度假村旁的一售楼处内座无虚席。不断有看房者匆匆看了样本间后，便直接交了排号费。 销售人员称，一般交1万元签订“协议书”即可排号，开盘当天凭协议书序号先后选房，但“如果交4万排号费，买房时可抵10万元”，若没选到房可全额退还。 记者查看售楼处登记名单，当天到下午2点，交排号费的约有60人，其中有56人选择交4万元。 其实该楼盘在燕郊偏东部，距北京市区距离相对较远，且交房时间也得2017年底。但采访中不少来此购房的人认为，这里均价每平米1万至1.2万元，相对燕郊西侧均价已跃升至2万左右的新盘来说，价格能够承受，且升值空间较大。 销售人员称，该楼盘4月开盘4栋楼1300多套房，目前排号已经到了1000以后，仅23日当天就有约百人交钱，大部分都是交4万。 然而销售人员坦承，即将开盘的楼盘尚未取得预售证，记者在三河市房产信息网上也未查询到该楼盘的预售证信息。 记者了解到，此前燕郊楼市从未出现过4万元的排号费，去年年中到节前排号费普遍为1万或2万，4万排号费只存在于个别购房人较多的楼盘。 一年多时间 排号费几乎翻两番 位于燕郊燕顺路与通州一河之隔的汇福·悦榕湾售楼处，看房的人同样络绎不绝。 该楼盘二期4月初将有3栋楼开盘，还没开始排号，但销售人员称，“每天都会有人打听排号的事”，还有购房者提出能否“多交排号费换优先选房资格”。 销售人员称，2014年底这里房价还不算高，排号费用在4千元左右，年前开盘的几栋楼“排号费”为1万元。即将开盘的房子约1500套，现在登记的人已经达到1000人了，估计排号费最多为2万。 讲述 咬牙交钱 至今不知排多少号 “价格越来越高、房源越来越少、竞争越来越激烈”，采访中记者了解到，这是促使购房者甘愿交大额排号费的主要原因。 在购买了燕郊上上城理想新城的一处期房后，张女士于一个月前又在文章开头提到的那处楼盘的售楼处交了4万元的排号费，打算再投资一处房产。 去年下半年购买前一套房子时，燕郊楼市利好消息刚刚传来，且该楼盘房源还算充足，张女士并不需要交排号费。 然而她想再投资买房时，房价已飙升，例如汇福·悦榕湾楼盘均价已卖至一万六七，她觉得这个价格升值空间已经不大了，便将目光转向这处均价1万出头的“第二选择”。 这处楼盘距离北京较远，且交房时间晚，但销售人员表示购买者众多，她只得交了4万元排号，却连“在什么号段都不知道”，还被告知，“排号的人多，交了钱也不一定能买到房子”。 匆忙间交钱，张女士更是没有想到去核查一下这处楼盘的预售许可证到底下来没有，销售人员也没有主动说明。 直到现在，张女士也没能等来一个准信儿，更不知道就算排到时“房价会不会上涨”。她不知道这4万元是否押对了，唯一稍感安慰的是，买不到房子这4万还能全额退款。 不过与此同时汇福悦榕湾均价涨至一万九，“如果当时买悦榕湾现在也赚了”，张女士又有些后悔。 业内 开发商可筛选有效客户 并实现资金回笼 我爱我家市场研究院经理孔丹表示，收排号费其实是商家的一个“摸底行为”，在房源较少的情况下，通过收费可筛选出真正有意愿购房者。 但是，有些开发商会在未取获得预售资质时便开始违规收取排号费。等真正有买房意向的人多了，开发商还可能会提高房价，购房者的利益很可能因此受损。 此外还有可能出现排号多于房源的情况，这样可以填补“无心者排号不选房而留下的空当”，同时对开发商来说，排号费也是另一种“资金回笼”，存入银行坐收利息。 房管局 无预售资质收钱属违规 北京金栋律师事务所律师孙玲介绍，根据《商品房销售管理办法》，不符合商品房销售条件的，企业不得向买受人收取任何预订款性质的费用。 今天上午记者致电三河市房管局，工作人员未予回应该问题，仅提供电话号码，让记者联系廊坊市房管局办公室。后者负责销房收费的工作人员表示，若开发商未出示预售许可证且从房管局查明没有预售资质的，提前收取款项行为均属违规。若出现纠纷，购房者可到当地房管部门投诉。 孙玲建议，购房者应尽可能先查询开发商的背景，了解清楚楼盘的预售信息，交费时也要与开发商签订详细协议，将各种优惠条件落在书面上，以使自己的利益得到保障。 文/实习记者 李东[详情]

　　图说：预计到今年下半年的10月份左右，楼市或真正进入降价调整期。网络配图 【新民网讯】据《劳动报》报道，“沪九条”上周五正式颁布实施了。刚刚过去的周末，记者走访市场发现，市场行情并未因为政策严厉而出现“急冻”的局面。有业内人士分析认为，根据以往历次楼市调控情况来看，预计到今年下半年的10月份左右，楼市或真正进入降价调整期。 热销楼盘不再“日光”了 连续缴纳社保2年变5年、二套“非普通住宅”首付提至七成……上周五“沪九条”的组合拳被称为“史上最严”，不过记者走访市场发现市场热度依旧未降。 位于嘉松中路上的佘山板块的国贸天悦佘山项目，上周六开盘推出了90-131平方米的精装三房，均价在2.8万元左右，总套数约100余套。 在距离开盘不到24小时后，记者昨天赶往售楼处现场了解到，所有100余套房源仅剩下十余套。“90平方米的最小户型只有三四套了！”一位业务员告诉记者：“在25日楼市调控政策出台后，我们赶忙联系了所有前期认筹的客户，在排除了社保缴纳年限不够，以及不能够承受二套房非普通住宅首付七成的客户之后，行情还是非常火爆的。” 不过业务员也坦言，“如果不是‘沪九条’新政的出台，可能今天就不会有剩下的房源了！” 10月或进入降价调整期 由于购房者出于对房价上涨的预期没有改变、前期已经认筹、赶在房贷政策收紧细则出台前等原因，上周五“沪九条”出台后市场延续了前期的火热行情。周五当天一手房的网上签约量达到了近2500套，创历史新高；随后上周六同样突破了1000套，昨天截至下午4时，签约数量突破了700套的高位。 不过，同策咨询研究部总监张宏伟认为：“历次上海楼市调控从政策出台的月份计算，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期。由此判断，10月份可能是楼市成交量跌入低谷期的时间段。”他认为，在10月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。 上海主管房地产市场的市住建委主任顾金山此前也认为，由于前期存在着不理性消费的情况，一定程度上透支了上海楼市的购买力，所以未来一段时间内会出现成交回落的情形。退房责任界定有讲究有沪上资深中介人士预计，新政出台后，由于购房门槛提高了，因此会出现一定程度上的退房现象的集中爆发。相当一部分已经签订了居间协议，有的甚至已经网签的客户，最终会因为购房资格不符合要求不得不退房。 那么一旦出现退房，其法律责任应当如何界定呢？上海申骏律师事务所赵星海律师告诉记者：“像社保缴纳年限2变5导致的无法购买，并非是由于出卖人或买受人的原因导致合同不能履行，所以买受人可依法解除预约协议，出卖人应依法退还收取的定金或房款，双方互不承担违约责任。” 对于二套房非普通住宅首付比例提升至七成，有可能购房者贷款不到原定的成数而不能履约。赵星海认为，以二手房为例，一般大型的中介公司在签订居间合同时会注明，下家如果在过户当日贷款不足，则需要用现金补足。“所以，如果下家确实因此而不能履约，就要按照合同约定进行赔偿。” 来源：新民网[详情]

　　【新民晚报·新民网】700多位购房者提前领取了预约号，正式开盘时，部分购房者放弃预约号。3月25日，申城发布并开始实施 《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称“《若干意见》”），昨天和前天，记者采访发现，申城部分区域出现“退烧”趋势。 部分购房者放弃 前天，位于奉贤区浦星公路和大叶公路路口的某新楼盘开盘，并未出现预计出现的“抢房”潮。 “春节前后，这个楼盘开始对外参观，接受购房者的登记、拿号，先后大概有700多人领取号码。其实，这是楼盘二期的第一次开盘，推出两栋200多套房源。”该楼盘的代理商陈经理介绍道，预约登记的购房者多，实际推出房源少，3位购房者抢一套房，开盘前夕，他预测道，这也将是一片火热的销售场面。 一般而言，开发商在推出前楼盘前半个月，通知代理商。然而，这次，房企在开盘前三天才通知销售代理商。对此，陈经理表示，最近一年来，楼市持续火热，房源稀缺，主动找上门的购房者越来越多，因此，房企对销售代理商的态度也慢慢淡了。 26日，在该新楼盘开盘等当天，销售人员发现，部分提前登记拿号的购房者并未如期去售楼处选房。尽管有700多人提前拿预约号，结果，开盘第一天，200多套房源还剩下数十套并未成功出售。27日，该楼盘卖出9套房源，仍然有数套房源未售出。 对此，陈经理直言，预约取号时，部分购房者同时领取了多个号码。随着楼市调整新政发布并实施后，部分购房者发现，限购审核将前置至交易备案环节，这也意味着囤积房源的“漏洞”被封死，只能放弃购房计划。 不符条件者或退房 今年2月，申城一手商品住宅市场的网签房源5565套，1月网签房源是10343套，3月20日网签房源477套。同时，记者发现，3月26日，申城一手商品住宅网签房源为436套，其中，388套房源位于为外环外，位于中外环网签房源为23套，内中环间的网签房源为14套，内环内网签房源只有11套。“由于外环外刚需房源多，并未受此次调控新政的影响，在房源基本处于供不应求的环境下，因此，外环外的房源仍保持较高网签数量。”对此，华燕房盟研究部副总监方秀玲解释道。 “以前，购房资格通常在网签之后审核。如今，这一审核将提前，这意味着一批不具备购房资格的人要放弃购房安排。”中原地产分析师卢文曦表示，这些已经成功网签的购房者，最终会因为购房资格不符合要求不得不退房，不过比例不高。 记者采访发现，随着楼市调控新政的发布及实施，申城部分购房者态度分化，部分购房者加快入市，购买第二套住房，希望在银行实施细则发布前完成相关手续；还有部分购房者认为新政将打击一批投资炒房客，会让房价回归理想价位，持观望态度。 曲解政策将被严处 “首套住宅没有还款，购买第二套住房时，你还可以享受贷款50%的机会。”昨天，记者采访发现，部分中介工作人员向购房者推销房源时，并未解释政策的完整内容。 然而，记者从上海市房地产交易中心获悉，该中心发布了一份最新《公告》：《若干意见》自2016年3月25日（含25日）起发布施行，在本市购买商品住房的，均应按照《若干意见》规定执行，购买住房的时间以购房合同（包括新建商品房预售、出售合同，二手房买卖合同）网上签约备案日期为准。房地产开发企业和房地产中介机构恶意曲解政策、诱导当事人违规签约的，一经发现将严肃查处，并暂停网上签约资格。 （来源：新民晚报记者 杨玉红）[详情]

　　来源：中金金网 作者：梁红、张宇、王慧 近日上海市发布了《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，进一步收紧限购、限贷政策：1）非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5年；2）二套普通及非普通住房首付分别不低于五成和七成。这一如期而至的被称为上海“史上最严”的楼市调控，旨在抑制上海楼市非理性过热。 似曾相识的情形在五年前也曾发生于北京——2011年2月北京实施“限购令”、2013年4月提高二手房首付比例至七成，然而调控以来北京房价却上涨了44%，远高于同期20%的全国平均涨幅。可能有不少人认为如果北京当时不调控，房价会涨得更猛。那么又该如何理解重庆呢？重庆是全国一二线城市中唯一一个没有执行过限购政策的城市。事实上除了主要针对别墅等超高端住宅的持有税（且税率不高）之外，重庆几乎“放任”房地产市场，可是重庆房价过去五年却只涨了12%。 为什么会越调越涨，不调反而不怎么涨？是因为经济增长快慢吗？2015年上海GDP增长6.9%，重庆增长11.0%。是因为人口流入多少吗？2015年上海的常住人口在近十年首次出现下滑，而重庆人口呈现回流态势。 那么到底是什么原因导致了上海的高房价？症结主要在于供应端。 土地供应不足。上海建成区面积占比、居住用地占比和容积率均显著低于国际都会水平，造成住房供不应求。即便与国内城市比较，上海建成区占比仅16%，也远低于27%的全国平均水平，说明仍存在大量农地。为了打开供应瓶颈，需要配合土地制度改革，而重庆试点的地票制度非常具有借鉴意义——地票即建设用地指标凭证，通过占补平衡的原则，既守住了耕地保护红线，又缓解了城市建设用地的紧张，每年为重庆多增14%供地。 保障房供应不足。供应分层可以满足不同收入群体的住房需求，实现房屋的“消费属性”，而极大的降低其“投资属性”，从而也降低了房地产调控的必要性。重庆积极构建和完善住房以公租房为核心的住房保障体系，保障房供地占比达到22%，远高于上海的14%。 既然是供应端的问题，在需求端着力显然是低效甚至适得其反的。 首先，以户籍限制购买资格与户籍制度改革的总体思路不符。且上海的人口密度并不高，人口和GDP的集中度也不够，解决“大城市病”的焦点在于加强城市建设和加大土地供应，而非以限购措施阻碍人口流入。 其次，首付款比例在中国仍然偏高。上海提高二套房首付，不仅与市场化改革方向不符，而且香港的经验证明在住房供给严重不足的大背景下，高首付比例会进一步恶化财富及收入分配。 过往多年的实践已证明，需求端调控在长期是基本无效的。限购、提高首付比例、增加交易税等需求端调控手段，并未能制止过去五年的房价上涨。我们认为只有切实增加供应，加强分层住房市场体系建设，才能构建出合理、健康的房地产市场。[详情]

　　近日，一线城市房地产政策将收紧的传言获印证，上海、深圳接连出台房地产市场调控新政。包括提高首付贷款比例、提高非本市户籍居民购房门槛，同时加强中介管理，严控使用资金杠杆购房情况。 业内人士认为，一线城市推出新政的根本动因是为了稳定近期过快上涨的房价，打击越来越多的投机性购房行为。因此，从政策角度看，未来的政策方向将不再是单向宽松，而是改变为双向的“托底盖帽”。除上海、深圳等涨幅过快的城市外，其他城市的调控政策不会过于严苛。 发力 一线楼市新政迭出 25日，深圳连夜出台房地产市场调控新政《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，指出将收紧非户籍人口购房门槛，并实行差别化住房信贷政策。 意见指出，对非户籍人口的资格判定，从此前能提供自购房之日起计算的前1年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明，提高至3年，并限购1套住房；对户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）仍继续执行限购2套住房。 同时，在信贷政策方面，执行差别化信贷。对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成；对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。 值得注意的是，上海同日也发布了被称为史上最严调控政策的“沪九条”。“沪九条”指出，将从严执行住房限购政策。其中，将提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业方面，购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。 在信贷政策方面，执行“认房不认贷”。“沪九条”指出，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。“沪九条”指出，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。 据悉，上海普通商品住房应同时满足单套面积140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下，且外环外总价不超过230万元每套，内外环之间不超过310万元每套，内环内不超过450万元每套。 对此，上海市住房城乡建设管理委主任顾金山表示，去年下半年以来，特别是进入2016年，上海房地产市场出现了非理性过热的情绪，房价形成了加速上涨的趋势，同时也有投资投机性需求回潮、部分企业及从业人员违规操作等一些新情况、新问题。因此作为特殊商品的住房，更是需要维护市场秩序、稳定市场预期。 调整 “去杠杆”成政策重点 值得注意的是，本轮政策中，均涉及禁止运用资金杠杆付首付。“沪九条”明确指出，严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务的行为，开展专项整治。 深圳此次新政中，也明确表示要加强房地产金融风险防控。结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。 “本轮房地产新政的重点是‘去杠杆化’。”亚豪机构市场总监郭毅认为，此前链家事件暴露出了在房地产市场出现了利用加杠杆手法去房地产库存的反常现象，场外配资业务进一步兴起。而放大的资金杠杆容易催生更大房地产市场泡沫，构成巨大的潜在金融风险，引起决策层的高度重视。 顾金山也表示，部分企业违规操作，一些开发商、中介机构通过P2P的平台推出了首付贷等场外配资的业务，使本来一些没有条件购买第二套房的人，通过首付贷、过桥贷变成可以入市或者提前入市了。这一块操作对市场起到了很大的推力，同时助长了、资和投机行为，增加了金融风险。 的确，此前常出现在股市中的场外配资，正在房地产市场显现，众筹买房、首付贷等金融产品集中爆发。以与链家地产同样做首付贷等小额贷款金融产品的上市中介机构世联行为例，其发布2015年年报显示，该公司去年一共发放“家园云贷”32209笔，房贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%，51.90%。 常被用作首付贷的消费贷正在大幅增加。中国人民银行数据显示，1月北京人民币消费贷款增加234.7亿元，同比增加53.9亿元；经营贷款增加9.9亿元，同比减少17.6亿元。其中，个人住房贷款增加176.2亿元，同比增加58.9亿元。 与此同时，据链家地产监测的两组数据显示，2015年成交的二手房中，持有年限不足两年的比例约占25%，满两年但不足五年的约占32%。近两个月房屋换手更为频繁，近两个月内成交的二手房中，业主持有时间不足半年的比例就高达8%。 预测 北京跟进可能性大 中原地产市场总监张大伟认为，除上海、深圳外，北京及部分二线重点城市的收紧也是大概率事件。事实上，27日就有媒体曝出，廊坊市政府透露，为稳定环京周边县(市)住房价格，推进房地产业平稳健康发展，廊坊市研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施，具体措施方案正在程序审定中，即将公布。 但张大伟认为，这不意味着房地产政策将全面收紧。房地产市场已经进入新常态，即使在部分城市上涨迅速的情况下，大部分三四线城市的库存压力依然非常大，分化依然将是后续市场的主要特征。因此，未来的政策方向将不再是单向宽松，而是改变为双向的“托底盖帽”。 的确，中国去年以来曾采取针对房地产的“3·30新政”和“9·30新政”，对房地产释放利好。此后，市场出现分化行情：一线城市房价再度疯涨，个别二线城市房价闻风跟涨，而三四线城市房价低迷依旧。 统计局最新数据显示，在一线城市与部分二线城市大量去化的背景下，2015年底，房地产库存达到7.18亿平方米，同比增长15.6%；2016年1至2月份库存又达到7.39亿平方米，增速达到15.7%，这意味着库存主要集中在三四线城市。 事实上，日前营改增具体方案就明确划分了一线城市和非一线城市。例如营改增试点对个人购二手房的规定明确，对于非一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；对于北京、上海、广州、深圳四个一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。[详情]

　　虽然监管层已明确发出禁令，但消费贷、装修贷等“马甲”品种仍在为买房首付提供资金 叫停首付贷，真能落地吗？（热点聚焦·稳健去库存（上）） 制图：张芳曼 “去库存”是中央确定的今年五大经济任务之一。年初以来，我国出台了一系列刺激房地产销售的政策，包括降低购房首付款比例、调整房地产契税、个人二手房交易“营改增”等。 政策效应有待显现，效果此凉彼热。新政策的出台带动房地产市场出现一些新迹象：深圳、上海、北京等一二线城市房价快速上升，而库存压力大的三四线城市起色不大。伴随一二线城市房价飙升，一些风险因素也在萌芽。不少购房者的首付使用担保公司、房地产金融公司提供的“首付贷”等楼市配资方式，客观上抬高了购房者的偿还压力和风险。如何在“去库存”的同时避免产生新风险？进城农民工的“安居梦”还面临哪些困难？开发商怎么看待当前市场变化？眼下是在三四线城市投资买房的好时机吗？从本期开始，我们推出“稳健去库存”系列调查报道，把脉房地产市场新走向，倾听购房者和开发商的心声，摸底三四线城市商品房库存情况，为“去库存”建言献策。 ——编 者 买房，首付从哪儿来？ 欧阳洁 谢卫群 陈建凤 谁用首付贷 多家中介机构、P2P公司涉足首付贷，借助信贷杠杆降低购房门槛 王娟是北京某银行职员。毕业几年后，她想在北京买一套房子安家。经过几个月艰难又纠结的看房，去年底，王娟选中了一套二手房，房子总价180万元左右，首付三成，得先付54万元。 原本以为挺顺利，没想到交首付时却遇到了麻烦。先期给了房主10万元定金后，王娟也预备好了首付剩余的44万元。但此时房屋中介说，这44万元得先放到他们的资金监管平台上，不能直接支付给卖家，这样做“是为了保证买卖双方的利益”。而卖家却急于拿到现金。 中介跟买卖双方分别聊了聊，给出了一个“两全”办法：王娟首付这笔钱可以放到中介旗下的担保公司全额质押，然后再贷出一笔同等金额的现金付给卖家。这样卖家能直接拿到现金，而王娟虽说是要支付一笔贷款利息，但利息也不高，3个月利率0.5%，更重要的是能顺利买到心仪的房子了。 像王娟一样被迫首付贷的人未必是多数，但近期监管层叫停首付贷已引起市场的广泛关注。事实上，首付贷在2014年就现身，近几年发展十分迅速，一些城市的购房者甚至可以几万块钱就买一套房，背后的风险不言而喻。 到底是哪些人在使用首付贷？ 中原地产首席分析师张大伟说，使用首付贷的群体主要集中在两类： 一是想买一套房子，前一套房子要卖掉，但是存在一个时间差，需要资金来周转，可能需要过桥资金，就想到首付贷，这类大概占到三四成； 二是在某些城市确实出现了一些融资投机的购房者，因为没有能力购房，借助信贷杠杆来降低门槛。“不过，很难判断购房者是用来自住还是投资。”张大伟说。 又是谁在提供首付贷？ 据调查，提供首付贷的模式主要有两种： 一种是一些房地产中介机构与开发商合作，由中介或售楼处向购房者推荐，中介自己提供小额贷款服务，或是作为中间人，寻找合适的金融机构提供贷款； 另一种是一些互联网金融平台、小贷公司等与房地产商、中介机构合作，特别是一些网络借贷平台（P2P），利用自身“优势”，提供的资金多来源于一些个人投资者。 一般申请P2P公司首付贷的门槛也比较低。以银谷普惠为例，申请贷款只需提供身份证、工作证明、收入证明、住址证明等材料，提供的资信证明越多，可贷金额越高，月息为1.7%—1.8%或2.3%—2.4%，必须登记资金去向，资金可以用于首付贷，只是与银行沟通时需说明是用于装修或个人消费。再如，平安好房推出的好房贷，如果有抵押物，最多可提供抵押物价值70%的贷款，没有抵押物则最高放款30万元。 万一还不了贷款怎么办？ 北京京融家担保公司客户经理段林说：“有很多首付贷是通过担保公司担保，从银行办的贷款，但贷款用途注明个人消费，不会告诉银行是用于首付。如果还不上，我们会帮客户到银行申请展期，银行也会同意的，因为我们公司在银行有保证金。随后2到3个月，你可以去筹钱。最后实在还不了，不是还能卖房吗？不过现在还没遇到还不了的。” 风险大不大 首付贷让杠杆能变成10倍，高杠杆放大不合理需求，易导致房地产市场出现泡沫 让原本没能力购房的人有了购房资格，提供首付贷机构的资金来源又有很多不确定性，这其中的风险可想而知。 “可以说，首付贷的风险很大，因为其背后资金来源有很大的不确定性，涉及的机构较多，无法做到全面把控和核实。”张大伟说。 张大伟介绍，一般的按揭贷款会在房本上留一个他项权利证的抵押，这样就不能无限制做抵押，但首付贷更多的是信用贷，不需要确权，也不需要做他人权利登记，极端情况下可以在很多地方重复做首付贷。而且首付贷又不像银行的消费贷能在央行系统查到资金流向，一旦市场出现较多不可控的风险，产生的不良影响就会非常大。 以两成首付购买一套100万元的房子为例，一般买房者需要银行贷款80万元，自付20万元，杠杆为5倍。而有了首付贷，买房者首付部分能再贷款10万元，共贷款90万元，自付只需10万元，杠杆就变成了10倍。 “如此高的杠杆率，一旦房价下跌、投机者资金出现缺口，无法还贷，风险就会转嫁到银行身上，继而给经济带来不稳定因素。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。 建设银行上海分行副行长孙维说，首付贷买房，没有本金或是只有很少的本金付出，赌的是房产一路上涨，如果房子下跌，就有可能出现弃房，这给投机者提供了便利，降低了他们的成本，而给真正的放贷机构带来了风险，也会使风险波及银行。 深圳一家银行相关负责人表示，一旦房贷出现违约，银行会拍卖作为抵押的房产。如果大面积违约，银行就需要出手大量的房产。这些房产入市，必然会导致房价下跌。而房价下跌，购房者会出现观望。抵押的房产卖不出去，银行只能不断降价抛售，最终导致楼市崩盘，而降价也会造成银行的钱缩水，最终波及储户，对实体经济造成影响。 “首付贷帮购房者放大了杠杆，容易导致投机，人为放大了不合理的需求，很可能形成房地产局部泡沫。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为，考虑到在整个金融体系的资产中，房地产贷款占比较高，房市如果出现局部泡沫就容易对金融体系带来危害。 “而对金融机构来说，这种变相绕开银行的首付门槛作用，导致很多有投机需求、不具备还款能力的人得到放款，也在风险控制方面埋下了隐患。而且，首付贷的出现，使很多本来没有购房能力和购房意愿的人被刺激，吸引越来越多的人进行投资，却忽视了房地产的整个泡沫风险。如果未来房地产出现泡沫，会对放款者和购房者带来很大损失。”曾刚说。 首付贷，风险怎么解？ 本报记者 王 观 吕绍刚 叫停有效吗 不良记录能包装，产品变身凑首付，不易判断资金流向，很难实现“一刀切”管控 首付贷等楼市配资背后隐藏的风险，已引起相关监管部门的注意。3月4日，深圳市金融办发函至相关行业协会，要求对深圳地区首付贷或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查，进一步研究新兴金融机构在“加杠杆”中的风险。3月18日，深圳市互联网金融协会发布通知称，严禁新开展“众筹炒楼”业务，对于存量业务，立即停止募集并清理，任何企业不得通过更改“名称”、转为线下筹集等方式继续开展业务。 监管风声趋紧，首付贷能否真的偃旗息鼓？ 3月21日，本报记者来到北京市朝阳区中天置业房地产公司，询问是否提供首付贷。工作人员接待了记者，说可以提供首付贷款的服务：客户如果需要30万元首付，且在北京没有不动产，那么中介公司可以帮忙包装身份向银行申请无抵押信用贷款，但不能告诉银行贷款用于首付，而要说用于消费或者是房产装修。 据该公司工作人员介绍，客户只需要提供个人的工作证明、银行流水、征信报告、学历证明和公积金卡。即使是那些有不良信用记录的客户，中介公司也可以通过内部渠道进行“包装”，保证客户向银行一次性申请贷款成功，但“包装”需要付服务费。 以30万元现金贷款为例，中介公司帮客户向银行贷款时，3年期贷款年利率为10%，按照等额本息还款方式，也就是30万元现金贷款分36期还，每期需还10500元，所有还清共计37.8万元，其中中介公司收取2%的中介费，即6000元。 记者随即又询问了几家互联网金融公司。据了解，97房贷网、博民易贷、易贷网等多家贷款公司推出的贷款产品，仍可以起到“首付贷”的作用。 以易贷网为例，3月21日，记者在该P2P平台上申请了一笔45万元的信用贷款。平台工作人员在询问了记者收入与工作情况后表示：符合条件，可以贷款。 该工作人员称，易贷网与多家小额贷款公司合作，可以帮客户同时从数十家公司借款，尽管小贷公司额度有效，还是可以一次借到数十万元。“这笔钱你买房付首付或买车，随便怎么消费都行。” “比如年轻人想买房，但凑不齐首付，就跟亲戚朋友借点钱，很难判断从哪里借到的钱，或是借到的钱用于何种用途。”中原地产首席分析师张大伟说，一些包裹在不同名目中用于首付的借贷产品，不排除存在暗箱操作的可能，但发现和识别又有一定困难，尤其是一些通过消费贷款等产品借到的资金，无法追踪其资金流向，仍可能流向楼市，从监管层面很难对首付贷进行“一刀切”管控。 整治有招吗 模糊地带需要加紧出台政策完善监管，银行应加强对客户首付资金来源的关注 “互联网金融创新灰色地带要尽可能限制，不应该进行投机炒作。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚认为，首付贷的出现，尤其是通过P2P公司进行首付贷的行为，恰恰说明了监管层面在一些领域的缺位。守住不发生系统性风险的底线，就要对此类互联网金融创新在监管措施上更有效，使其向合规理性的轨道发展。 “有数据显示，去年深圳首付贷规模在25亿—30亿元，但我认为应该不止。”深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫认为，一些用其他形式比如消费贷、信用贷伪装的首付贷，很难被发现和调查出来。而光靠政府下令杜绝首付贷不太现实。 陈蔼贫认为，目前首付贷也并非不受监管，只是互联网金融的法律法规还存在一些模糊地带，需要政府加紧出台相关政策，逐步完善监管。 “想要叫停首付贷，首先应当明确要求银行、中介机构等正规机构不参与其中。”张大伟认为，此前一些P2P平台并没有发放首付贷款的资质，无法确认资金来源，在资金使用上也存在风险，相关部门应当结合互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作开展的金融业务进行清理整顿。 不仅如此，银行自身也要强化风险防范意识。曾刚认为，银行应加强对客户首付资金来源的监控和关注。原则上，银行要加强对放贷的审核，评价借款人偿付能力，坚持贷款发放标准。 目前，建设银行上海分行明确要求，房贷者事前要签署声明，承诺首付部分为自有资金。但是，银行人士坦言，银行在贷款时，不可能杜绝首付贷，因为银行不掌握全部信息。让信息对称起来，才可能真正防止首付贷的出现。 交通银行深圳分行相关负责人介绍，目前，该行在发放购房贷款时，会对贷款人的首付款进行详细核实，一旦发现使用首付贷产品，将不允许其按揭。银行会从多层面对贷款申请人的首付款情况进行核实，既包括面谈及电话核对，从侧面了解其主要收入及首付款来源，也要审查申请人的账户流水，通过流水判断申请人的资金收入情况，查询是否有可疑资金流入。“此外，申请人刷首付款必须使用本人名下的借记卡。” ■延伸阅读 房贷方式有几种？ 本报记者 王 观 目前常见的房贷方式有公积金贷款，商业贷款和公积金组合贷款三种，购房者该选择何种贷款方式呢？ 公积金贷款 选择公积金贷款每月还贷压力相对较小，且支付的利息也较少，若购房人希望获得较低的贷款利率，且贷款额度不大，那么公积金贷款应是首选，只是其放款时间较长，着急买房的人最好考虑到这一点。同时，房屋市场上有部分开发商拒绝买家进行公积金贷款买房，所以考虑用公积金贷款购房的人务必注意。各地对贷款额度的要求不同，详细可咨询当地住房公积金管理中心。目前，北京地区个人和家庭最高可贷120万元，在上海市缴纳住房公积金的家庭，首套房个人最高贷款限额为60万元，家庭最高120万元。 商业贷款 办理商业按揭贷款时，贷款审批周期一般在2周，前提是所需贷款资料齐全，不同银行的进度可能会有不同。当前基准利率为4.9%，借款人的贷款期限最长可以计算到借款人65周岁，同时不得超过30年。商业贷款虽然利率较高，但是还款快、程序简单，若购房人并未缴纳公积金，或者缴纳时间不长，可以选择商业贷款。银率网分析师建议，由于银行优惠政策不同，每家银行商业房贷的首付和利率也有不同程度的上浮和下调，在申请商业房贷时，对贷款银行也要“货比三家”，择优选之。 公积金组合贷款 比如，房屋总价100万元，要贷款70万元，但是公积金最高额度只有50万元，那么剩余20万元可以选择商业贷款，组合贷款总的贷款额度不得超过70万元。对于组合贷款，若购房者借款额度较大，且贷款的期望额度已经超过公积金贷款的可贷额度，可选择组合贷款方式，但是由于受到公积金贷款和商业贷款双方条件的限制，一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款最高上限才使用，办理起来会复杂些，放款速度自然也会慢一些。总之，购房者一定要注意权衡利弊，选择适合自己的贷款方式。 银率网分析师建议，选择购房贷款前，购房者需要对自己的资产情况进行评估，包括对家庭现有经济实力作综合评估，经济实力包括存款和可变现资产两大部分；对家庭未来的收入及支出作合理的预期；注意自己的还款能力和可贷额度，这是决定可贷款额度的重要依据。[详情]

　　深圳“温柔一刀” 挤出楼市短炒客 吴斯丹 [深圳市房地产研究中心主任王锋也在3月27日撰文指出，根据其调研，深圳投资性购房的比例从此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。] 传言飞了一个多月，深圳楼市调控的靴子终于落地。 3月25日深夜，深圳市政府办公厅出台了《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》），其中限购、限贷的政策最受关注。《意见》规定，非深圳户籍人口购房社保年限由1年提高到3年，同时，近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例由最低三成提高到四成。 与上海史上最严的“沪九条”相比，深圳的调控显得“温柔”很多。 在业内看来，深圳楼市经历了一年多的上涨之后，已经有了自动调整的趋势。深圳市政府此时“温柔一刀”，既不会伤害到刚需，又能在一定程度上抑制投机性需求。 在《意见》正式出台之前，因担忧政策利空，深圳楼市已有一拨短炒客选择降价抛盘、套现离场。在接下来的半年时间内，大部分短炒客将被进一步挤出。 抑制投机是首要目的 “抑制投资客是深圳政府此次调控的初衷。”深圳中原研究中心在最新的报告中这样写道。 过去一年多，深圳房价涨逾五成，投资客被认为是推手之一。 根据深圳中原研究中心的监测，深圳楼市的投资客占比高达25%，其中有很多客户是通过首付贷、P2P等途径来获得首付资金。 深圳市房地产研究中心主任王锋也在3月27日撰文指出，根据其调研，深圳投资性购房的比例从此前的20%上升到2015年底的40%，甚至更高。 “新进入市场的投资客呈现收入不稳定、支付能力不足、跟风炒作等特征，这是（去年）四季度二手住房价格比三季度上涨20%，新房均价由3.5万元上涨到4万元以上的主要因素，也是市场存在很大不确定风险、楼市泡沫与危机泛起的重要因素。”王锋表示。 此次深圳出台的调控政策，通过抬高购房门槛、降低购房杠杆，对投机性需求确实具有一定针对性。 “投资客中非深户籍的比例在40%左右，在全市成交占比约一成。”深圳中原研究中心认为，社保“1改3”将在提高入市门槛的基础上，降低投资客入市速度和成交活跃度，抑制市场成交量，达到控制房价快速上涨的目标。 差别化的信贷政策，则被认为是支持刚需，抑制投资，打击投机。尤其是对于短炒的投资客来说，2年之内再买房的门槛被进一步抬高。 《意见》还特别提到，要规范房地产市场秩序、加强房地产金融风险防控，坚决打击和查处虚假“日光盘”、“捂盘惜售”、“阴阳合同”等违法违规行为，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务，商业银行应加强对购房首付款的来源核查。 事实上，今年3月以来，深圳市的金融监管机构已经开展了房地产首付贷与众筹买房的摸底排查。王锋认为这有利于降低楼市不合理杠杆，保障楼市长期平稳健康发展。 短炒客加速抛盘 “在提高首付和购房门槛、楼市投资收益率明显下滑的情况下，会间接逼走很多投资客。”深圳中原研究中心分析。 在《意见》正式出台之前，由于深圳市场有关政府将出台调控政策的传言颇多，楼市已经出现了部分降温现象。 美联物业深圳公司董事总经理江少杰对《第一财经日报》记者表示，后海、龙华片区出现了较多抛盘现象，与春节前的价格相比回调幅度达10%~15%。 “后海、龙华片区过去一年投资客占比较高，目前低价抛盘的主要是一些短炒的投资客。抛盘的主要原因是担心政府调控，预期未来房价不会有太大涨幅。”江少杰说，对于短炒的投资客来说，楼市横盘就意味着要亏利息，及时套现锁定利润才是最重要的。 《第一财经日报》记者多方采访获悉，深圳的短炒客大多缺乏长期支付能力，其中一部分在去年四季度高价入市，甚至连首付款都是靠借贷获得，一旦市场降温，将形成较大资金压力。 来自深圳中原研究中心的监测显示，春节之后深圳楼市一直处于敏感期，客户对政策的观望情绪比较浓厚，二手实际成交量仍然没有恢复到节前水平。同时市场对首付贷、众筹买房的打压，导致短炒客大量放盘。 从近几周中原报价指数来看，二手房业主在不断下调报价，越来越多的深圳中原经理人看跌后市。 3月27日，深圳某一手楼盘开盘，虽然到场的人数很多，不乏投资客，但不少人持观望态度。该楼盘当天的销售情况一般，没有以往的“火爆”场面。 江少杰认为，在接下来半年时间内，短炒客将加速抛盘。而对于换房客而言，则是入市的好时机。 深圳链家市场研究中心也表示，深圳经济发展势头良好，市民购房需求旺盛，但供应方面一直较为紧张。因此从中长期来看，深圳房价还将稳步上升。一些长期看好深圳楼市的投资者也会择机入市。[详情]

　　财经刘言 为刚卖了房准备换大房子，却突然发现自己没有卖房资格者叫屈，基于个体情感值得同情。但这些看上去有些急就章式的楼市政策，没准真的对满脑子购房保值增值者，是一种救赎。 几乎是在国内主要城市房市渐入高潮之时，酒杯被撤走了，留下一地诧异。最近沪深等地政府给炽热的房市来了一个“急刹车”，上海和深圳分别出台楼市调控，其中上海对非户籍居民家庭购房资格要求社保缴纳年限由3年改为5年，深圳则由1年调整为3年，同时对“中国式离婚”也做出了限定。 如同年初股市的熔断机制，今年以来的楼市新政确实玩了一回过山车，来去过于匆匆。针对楼市调控，舆论普遍认为不太“优雅”。不过，说楼市调控政策严过市场边界也好，要避免权利误伤也罢，沉静下来想想，这十几年来的楼市调控，断然难找到心仪的“优雅”。 其实，某些地方政府十多年来的楼市调控，尽管给人以越调越涨的集体记忆，但客观来说，确实是个成功的杰作，这不，最新的限购政策似乎强化了许多人一线城市房产稀缺的预期。 这轮房市的急就章就是杠杆市，需求的投机讨巧性昭然若揭，为刚卖了房准备换大房子，却突然发现自己没有卖房资格者叫屈，基于个体情感值得同情。但这些看上去有些急就章式的楼市政策，没准真的对满脑子购房保值增值者，是一种救赎。现在为限购政策而叫屈者，普遍的认知是错过了这次机会，下次就要支付更多的代价；但这次由杠杆撬动起来的房市，炒作的就是这种心理预期，一旦这种以做短期、炒预期的杠杆市，最敏感的预期和杠杆遭到了破坏，房市不免如去年的股市，出现踩踏事件的发生可能。真若如此，这次的调控尽管不优雅，但对投机讨巧者也就算是一个救赎了。 前事不忘，后事之师。去年深圳房贷高达2151亿元的增量（比2009年高出一倍有余），让决策层看到杠杆市的粗暴，其中首付贷的出现，大户在跑，房市流动性存在不小的漏斗，更是凸显出杠杆市的脆弱和风险的急速聚集。因为越来越多的迹象显示，基于杠杆炒作起来的房市，很多大户在出货，且获利的资金实际并没再次进入房市，房市的信用实际已呈边际递减态势。事实上，笔者认为，房市流动性的断裂已注定，只是没有人能给出准确的时点，很多被捂热的中产换房需求，尚不知自己所接的棒可能就是最后一棒。 当然，这种楼市调控政策及迷失的杠杆现象，本质上源自经济的加杠杆，这又有主动与被动两个因素。主动因素是，我们继续追求着经济的某种合意增速，主动地继续加杠杆，刺激经济增长。被动因素是，债务紧缩，使整个社会的债务呈复利式指数增长，在无法承受大面积刚性兑付风险下，要维系刚兑不破，需要被动地加杠杆。这在堵住不发生局部性风险的目标下，去杠杆就只能是针对特定的部门，从而转向探索转杠杆，即地方政府和国企去杠杆，引到家庭部门加杠杆。当然，在市场不出清和非完全市场定价等背景下，家庭部门的加杠杆，就如同空中加油，杠杆由政府和国企部门向家庭部门转移的同时，整体的市场杠杆率是在增加的，如2015年新增贷款11.72万亿，全国房贷新增2.66万亿，占比达23%，比2014年的占比16%，提高了约7个百分点，映射杠杆在向家庭部门转移。 总之，当前一些一线城市的房产新政，尽管有些简单粗暴，但提前限制了房市杠杆的膨胀，部分地缓解了房市风险。可以预见，抽调杠杆后的房市，房价回落也会随之出现，房市会逐渐进入痛苦的调整周期。 □刘晓忠（财经专栏作者、资深金融从业者） （原标题：沪深限购，让投机者清醒清醒）[详情]

　　【推荐阅读】 上海楼市新政出台：首次改善型住房人群受打击 深圳楼市新政意在挤出短炒客 业内：房价还将稳步上升 沪深楼市收紧之后 业内：北京周边政策收紧预期升温 一线楼市“调控风”来袭 去年以来深圳、上海房价上涨迅速，除了流动性相对宽裕、供应量下降及3·30新政等因素外，“首付贷”等操作也助涨市场。相关部门嗅到了其中被放大的购房杠杆风险。3月25日，上海发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（下称“沪九条”），非沪籍限购“2改5”确定，上海二套房首付比例提高。当晚，深圳也发布新政，提高限购门槛和二套房首付比例。这标志着一线城市房地产调控的再次收紧。而除了一线城市的上海和深圳，重点二线城市中的武汉和南京也已出台楼市新政。 本报记者 张晓玲 何苗 实习记者 杨悦祺 上海、深圳报道 纵观一线城市的调控政策，核心其实就是限购和限贷两条。随着沪深两地明里暗里的调控，同为一线城市的北京和广州风声渐紧。从非户籍人口购房需缴纳的社保年限来看，北京和上海需要连续缴纳5年及以上，但上海还要求必须是“家庭购房”，即已婚，单身人士被排除在外。这一条，比北京更严。 彻夜未眠！ 从下午6点开始，在中介的签约室排队等合同网签，直到晚上11点才签上，中间网签系统“瘫痪一次”，对于上海的年轻购房者陈嘉来说，3月24日是“战斗般”的一天。 与陈嘉一样战斗的，还有上海郊环线外的房产中介们。经纪人徐伟在当晚零点才拖着疲惫的身躯回家，但在后半夜，他仍不断接到客户的电话，整夜未眠。 3月25日一早，上海即出台“沪九条”，大幅提高了购房资格和首付比例。赶在新政前买房的人们，心中不知是喜是忧？ 自2014年央行9·30新政以来，一年半时间内，一线城市受惠于信贷宽松和首付下调，房价出现了大幅飙升，尤其是深圳和上海，其中更出现了裹挟着互联网金融的“首付贷”，再次放大了购房杠杆，刺激了投资投机需求大量入市。 相关部门嗅到了其中的风险。实际上，在上海此次新政之前，一线城市的“降杠杆”行动已在进行。业内预计接下来，北京甚至房价温和的广州，相关政策都会有所调整。 上海成调控最严城市 3月25日，上海发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（下称“沪九条”）。 核心调控政策主要集中于前两条：一是从严执行住房限购政策。非沪籍居民购房缴纳社保从2年调整为连续缴满5年及以上；二是对拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业个贷的首付款比例不低于50%；购买非普通住房的，首付款比例不低于70%。 这是对需求端的调控。而在开发商端，此前上海已通过收紧高端楼盘预售许可等措施来进行调控。 这标志着，继深圳、北京打击“首付贷”之后，一线城市房地产调控的再次收紧。政策出台与上海市场表现紧密相关。 同策咨询研究部数据显示，2016年1-2月上海商品住宅成交面积分别为134万平方米、79万平方米，截至3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高达136万平方米，预计3月上海商品住宅成交量会突破230万平方米。 按照这样的预估值来计算，2016年一季度上海商品住宅成交量将超过440万平方米，这是前所未有的。且在新房和二手房价格的涨幅上，上海越来越有“冠军相”。 新城控股副总裁欧阳捷表示，上海房价疯涨主要是因为三个因素，供求矛盾、货币廉价和投资避险，这三个因素有的是上海市政府能够控制的，有些是控制不了的。 “上海只能在供求矛盾上去下功夫，想办法增加供应，比如在土地出让合同中增加中小套型的供应比例，或适当提高容积率；而在需求端，控制需求是一直以来调控的主要思路，此次政策最主要的落点也就在于控制需求方面”，欧阳捷说。 上海官方亦表示，今年的土地管理中，会加大土地的供应，确保“十三五”供地总量不会低于“十二五”，而且会有所增加。2016年的商品房土地供应量比2015年提高169公顷。不过，产生的效果可能在明年或者后年才能显现。 同策咨询研究部总监张宏伟预计，从历次上海楼市调控政策面从严开始的月份计算，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期，从这个时间点来判断，10月份将是此次新政后上海楼市成交量跌入低谷期的时间段；10月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市可能会出现开发商以价换量的局面。 一线城市集体去杠杆 纵观一线城市的调控政策，核心其实就是限购和限贷两条。 随着沪深两地明里暗里的调控，同为一线城市的北京和广州风声渐紧。 从非户籍人口购房需缴纳的社保年限来看，北京和上海需要连续缴纳5年及以上，但上海还要求必须是“家庭购房”，即已婚，单身人士被排除在外。这一条，比北京更严。 广州则要求符合5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险，深圳目前只需缴纳1年社保，在四大城市里是最宽松的。 3月25日晚，深圳新政突袭出台，大幅提高了购房门槛：本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍能提供3年及以上个税或社保证明的，限购1套住房。 此外，从二套房首付比例来看，根据330新政，四个一线城市申请首套房商业贷款首付款比例不低于30%，二套房商业贷款首付比不低于40%。 但在执行层面，四个城市表现不一。融360本月初的报告显示，广州对二套房的限制最严格，首付达到7成，上海对二套房购房者最为宽松，四五成首付为主，北京的首付比例以五六成为主，深圳是六七成为主。 记者从北京中介机构伟嘉安捷了解到，北京地区除兴业银行和中信银行两家的“二套房”首付比例为60%，其他各银行的二套房首付比例均为50%；另据融360消息，有极个别银行可以做到40%。 融360房贷分析师胡飞船表示，广州首付比例一直严格控制，这也是2015年广州楼市价格变动幅度较小的主要原因。但对于北上深，较低的首付则再次刺激了投资客的大幅增加。 而此次上海调整后，二套房商业贷款购买普通住房的首付比例加到了50%，购买非普通自住房的，首付款比例要求不低于70%。 尽管在多数业内人士看来，北京和广州跟进收紧调控的余地并不太大，但上海这条二套房首付提高、收紧的政策，很大可能会被其他城市效仿写进文件。 而在深圳的新政中，也提高了二套房的首付比例，对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。 这被业内人士视为一线城市调控正在向3·30新政甚至9·30新政之前的回归。对从未取消限购的一线城市而言，2014年的9·30新政核心是放宽首套房认定，已有一套房结清贷款依然可认定为首套房，从而降低了首付比例；而2015年的3·30新政进一步放宽二套房贷款，二套房商业贷款从此前的7成首付降低为4成首付。 至此，一年半时间内，二套房首付比例从7成到4成再到5成，一线城市经历了从加杠杆到降杠杆的过程。“在实际执行中，几个大城市很多项目银行都要求二套房首付7成了。”一位大型开发商内部人士说。 狙击投机防范风险 从上海和深圳各个政府部门的表态来看，收紧楼市调控，在于看到其中的投机需求、非理性需求太多了。 “我们要控制一些过早释放的需求。因此无论贷款是否结清都视同第二套房”，在“沪九条”出台后，央行上海总部调查统计研究部主任王振营如此解释。 2015年下半年以来上海楼市的火爆行情中，价格推涨带来的恐慌性入市也占了一定比例，在上海市住建委主任顾金山看来，这是提前透支了一部分需求。同时，市场上房东毁约、跳价的现象频现，“确实是非理性上涨”，他说。 3月2日，深圳市金融办下发“防范房地产行业金融风险”的函件，要求相关单位对P2P、小贷公司涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆放贷的情况进行摸底排查。 18日，深圳市互联网金融协会发出通知，要求相关企业严禁新开展“众筹炒楼”业务，对于存量业务，立即停止募集并清理。 一份深圳房产经纪行业协会名为《深圳房价飙升的动因分析》的分析报告显示，2015年的深圳楼市，能借助的金融工具多了，因此看上去可以支付的总价更高了，但这里隐含了金融泡沫的魅影。 报告还称，深圳楼市中金融杠杆被滥用，推动成交物业总价节节攀升，其结果是“刚需”已经快被抛离出深圳楼市基本面，而投资客在市场里击鼓传花。 23日，深圳人行下属的深圳经济特区金融学会下发了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》，主要从金融层面抑制投资炒房行为，降低高杠杆的风险。 深圳中原研究中心指出，“首付贷”暂停、严禁众筹、评估价上调提高税费等都体现出了政府在抑制投资客特别是短炒客的进入的动机。深圳政府一直在观望楼市近期走势，差别化的政策调控应该是主要思路。 中原的市场调查显示，3月份以来，已经有部分银行在执行过程中有针对性地收紧了房贷，特别是对短期内多次贷款的客户，审批难度加大。 对于已经进入观望期的深圳楼市来说，新的调控风声会让现阶段的观望情绪加重。从近期的中原经理和报价指数可以看到，二手市场议价空间在加大，买方市场有望再次来临。（编辑：包芳鸣）[详情]

　　楼市收紧 环京地区或成下一站 对于多个城市的房地产市场来说，刚刚过去的这个周末相当不平静。沪深接连收紧楼市政策，能否引发连锁反应备受关注。不过，业内表示，由于北京本轮房价涨幅难达上海等地热度，且政策严格度已经较高了，接下来环京热点城市紧缩政策的可能性则更大。 沪深收紧之后 上周四，各大网络平台盛传上海或将出台稳定房价的政策，成为本轮一线城市中首个收紧调控的城市，根据当时媒体报道，上海可能将会上调房贷利率折扣至最低9折，并且将严格区分普通、非普通住房，有针对性地确定二套房首付分别为最低五成、最低七成。不过随后，就有部分业界人士公开表示网传新政“不靠谱”，认为购房者不用过于紧张。然而就在次日，上海正式出台《若干意见》让人们真正开始绷紧神经，密切关注本阶段政策走势。 根据《若干意见》，包括非上海户籍居民家庭购房需连续缴满社保五年以上等政策悉数出现，确实出现了向北京看齐的意味，就连多位行业分析人士都频繁用“最严厉”等词语来形容本次上海的新政，虽然随后深圳等地出台的政策在中原地产首席分析师张大伟等人看来要“温柔”许多，但由于多个城市接连发布紧缩政策，张大伟直言，一线城市限购全面升级的氛围确实越来越浓了。 “归根结底，人们最关注的还是北京是否会紧跟趋势，进一步提高限购门槛，响应此前国务院总理李克强、住建部部长陈政高关于要稳定房地产市场，以及稳定一线城市房价的言论。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存表示。有业内人士甚至表示，最终北京的政策才是相对更具有指标性的政策方向。 北京调整条件“不成熟” 实际上，不少业内人士表示，沪深这一波政策很快将传导到北京，“北京房地产政策应该继续有收紧的可能，这和库存规模不足等态势密切相关”，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。但陈宝存等部分专家却坚称本阶段北京继续升级限购等政策的可能性不大，未来跟进调整的很可能是环京地区的部分城市。 究其原因，陈宝存表示，从北京的角度来说，房价并未出现深圳等地过高的热度，以及原本调控政策就已经非常严格都可以看出，本轮北京政策调整空间不大。“此前上海、深圳，以及部分二线城市很多项目成交价出现了大幅上涨，尤其深圳不少项目在一年零两个月中上涨了1.5倍以上，相比之下，北京除了春节后二手房出现的短期升温外，整体房地产市场的涨幅并不算高。”陈宝存表示。 而北京市常务副市长李士祥日前也公开表示，今年初以来北京房价上涨幅度为11.3%，仍处于合理区间内，未达最高水平。此外，陈宝存还表示，本轮沪深等地即使收紧了政策，但其中最严格的限购标准也仍只是在向北京2011年出台的政策看齐，并未出现严厉程度超过北京的情况，而且，北京的刚需购房者也有自住房作为购买出口，因此，北京其实并没有太大的政策调整压力，只要执行以往的政策就可以了。 北京周边政策收紧预期升温 另一方面，几乎所有分析人士一边倒地认为，北京周边的部分城市跟随沪深等地提高限购门槛的可能性非常大。“近期，环京地区楼市升温速度纷纷超出预期，泡沫体量越来越大，确实到了应该控制的时候了。”陈宝存表示。根据亚豪机构市场总监郭毅透露，近期环京大热的燕郊某项目开盘，部分户型售价已高达2.8万元/平方米，总价百万元的楼盘已难觅踪迹。 无独有偶，昨日有媒体发布消息称，处于环京地区的廊坊市政府已经明确表示，为稳定环京周边县（市）住房价格，推进房地产业平稳健康发展，廊坊日前已经研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施，具体措施方案正在程序审定中，即将公布。有分析人士披露数据显示，2000年以前，廊坊的住宅成交价在1500元/平方米左右，到2005年，同类的房子价格已升至2700-2800元/平方米，有些楼盘甚至达到3000-3500元/平方米，近年来，廊坊房价更是涨幅明显，单价万元左右的项目已十分常见了。 “燕郊、固安、大厂、涿州等环京楼市热门地区原本调控措施就相对宽松，加上近期受到京津冀协同发展、通州行政副中心加速落地等情况的影响，一时间房价产生了较大涨幅，在此情况下，对于这些城市实施更严格的政策，甚至在波动较大的城市加上社保缴纳时限等购房条件都是有可能的。”陈宝存表示，此外，政府可能还会从提高公积金贷款购房门槛上做文章，不过，由于环京地区情况各有不同，仅廊坊市内各地楼市冷热也存较大差异，建议各地不要“一刀切”，升级版的措施应更有针对性地面向环京房价涨幅过高的城市，严格程度不要超过北京。 北京商报记者 蒋梦惟[详情]

　　沪上最严新政效应：首改群体进退两难 房企降销售目标 本报记者沈浪上海报道 上海史上最严新政如期而至，只是比业内想象中来得早，来得更猛烈。3月25日，上海正式发布楼市新政，其中非户籍居民家庭购房社保缴纳满2年改为5年。二套房申请贷款的居民，首付比例不低于50%，购买非普通自住房的首付比例提高到70%。“即刻执行”令上海楼市网签成交爆表。 由于上海部分交易中心3月25日网签的也按新政之前的政策执行，当天上海一手房网签再次爆表，截至3月25日记者截稿时止，上海一手房网签数量达到了2495套。而过去一年上海商品住宅日均成交约为350套。 据某知名机构相关人士透露，去年上海楼市成交40%的客户是非上海市民。新政一出，他预测4月将进入观望状态。 21世纪经济报道记者通过多方渠道了解获悉，已经拿到预售证的房企，均已重新调整推盘节奏与策略。 房价遭遇“供应端、需求端”两头夹击 新政从供应端与需求端两头夹击房价的意图明显。比如，商品房用地增加169公顷，商品住宅一年供应量两三百公顷。对此，上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩指出，这几年商品住宅用地供应一直不断减少，如果土地增加量多一点，对于减少开发商抢地，降低溢价率有帮助，有利于平抑地价。因此，他指出，房价短期会有波动，主要是近三个月涨得太凶，短期回调一点是好事情。 此外，需求端的门槛提高。比如二套普通商品房的首付款的比例不低于50%，二套非普通商品房首付款的比例不低于70%。二套房首付比例在现有4成的基础上提高后，抬高了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的 杠杆作用。未来二套房贷首付比例提高政策对于首次改善这类人群影响最大，导致这部分需求后置。 以一套总价420万的房子为例，首付比例提高到5成甚至7成之后，首付款需要多交42万元甚至126万元，二套房门槛有所提高。 这对于像林立（化名）这样的首改人群来说，可谓致命的打击，林立刚于3月初卖掉了其位于闵行的小房子，总价180万元，准备置换，刚看中一套总价430万的学区房，交了60万定金，随即遭遇新政，首付提高了大约35万元，如果林立不继续买这套房子就算违约。 一名中介人士透露，最近两天来询问的客户很多，只要有人放盘，电话都会被打爆，然而新政一出，入场的客户便开始波动，一部分想加快成交进度，另一部分开始有了持币待购的心态。 中介开始急速电话拓客，因为有二手房业主心态开始出现转变，长宁区甚至出现直接降价20万抛售的情况。来自新浪乐居的信息显示，浦东唐镇板块有一业主直降60万，据了解，该名业主是急于出手老房，购买新房。打算买房的张默（化名）一天接到了好几个中介来电，均表示她此前看中的房源有相应压价空间，然而，她心态已转为观望。 成交量短期将下降 业内对于新政执行力度有所担忧。比如按照2015年最新每套成交总价来算，上海普通商品住宅内环内只占2%，内中环占8%，外环以外占到31%，外环外能够买到普通住宅的只能到金山、临港、青浦、奉贤，还有崇明这样的郊区。换言之，除了上述这些，都是非普通商品住宅，二套房首付比例都要提升至70%。因此，同策咨询研究总监张宏伟预判，当政策执行几个月后，势必会误伤不少购房群体，届时上海必然会调整普通住宅标准。 来自同策咨询的一份研究报告显示，限购的政策对非户籍人员来说影响较大，社保年限的提高影响的人群占当前上海流动人口的7%，如果计算中间曾出现社保断交的人群，影响的人群会超过7%。 同策咨询研究总监张宏伟分析指出，新政将加速成交量下跌。 克而瑞研究中心分析师杨科伟指出，短期来看，新政确实将有效抑制需求，毕竟相比1400万的本地人口来说，980万的外地常住人口才是上海楼市刚需的最大来源。收紧外来常住人口的限购“口子”，一方面可大幅降低需求基数，另一方面也有助于稳定中小套型产品的销售价格。 不过，因为政策调控只能做到短期抑制需求，并不能将其真正灭失，并且在高压沉默之后，往往出现成交上升。 年销售300亿-500亿的房企或将受到新政导致成交后置、销售规模增长的冲击。比如一家刚刚登陆资本市场的闽系房企相关负责人接受21世纪经济报道记者采访时表示，想不到新政出台这么快，原计划下半年才会面临这种情况，如今上半年的销售目标或要调整了。这家房企在上海中高端项目比较集中，今年可售货值为60亿元左右，按照最新的销售策略，全年去化目标调整为60%-70%，也就是40亿以内；另一家开始进入高端项目领域的房企，也为了保证利润而调低了销售目标。 多家房企营销负责人表示，暂时不会以价换量，但在首付支付周期上会根据客户实际情况有一定的宽松政策，而客户以牺牲折扣来换取首付款的时间差。 （编辑：张星）[详情]

　　二线楼市“高烧”：过剩时代的资金传导效应 在东部二线城市的土地市场，以往很少出现十几家企业竞争同一宗地块的现象，价格也甚少出现翻倍。这种情况从去年年底就已出现，今年以来尤甚。中信建投认为，随着一线城市调控政策加码，二线城市具有更大的杠杆空间。 本报记者 张敏 北京报道 3月24日，合肥举办2016年春节后首场土拍，在“政务区ZWQTA-027-1”地块的出让中，融创力压其余12家竞争对手，以27.51亿元的价格拿下，折合楼面价3.9万元/平方米，溢价率高达400%。 这成为近期二线楼市火爆的缩影。在上海、深圳等地陆续出台紧缩政策之后，东部核心二线城市开始“接棒”，出现住宅、土地市场双双大涨的行情。 有业内人士将之称为资本传导效应，即在一线城市门槛渐高、政策压力的背景下，过剩资金流向周边，并将这些经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市作为“避风港”。机构认为，在当前的经济形势下，这种趋势可能还将延续。 二线城市“接棒” 在合肥拍出高价地之前，南京、杭州等地的“地王”已经陆续面世。 3月18日，南京迎来节后首批土地拍卖，6宗土地共拍出92.72亿元。其中，“鼓楼滨江G01商住混合用地”成交楼面价达29899元/平方米，成为鼓楼区“地王”；“江浦G02宅地”成交楼面价22435元/平方米，成为江北“地王”。 前者共吸引了23家企业前来竞拍，最终溢价率为86.2%；后者则有19家企业竞买，溢价率达到163.5%。 3月23日，杭州机床厂地块也拍出“天价”。经过56轮竞价，绿城以37.35亿元竞得，楼面价达45368元/平方米，刷新杭州宅地楼面价纪录。参与该地块竞拍的企业有16家，溢价率109%。 另一个热点二线城市苏州，近期并未大规模推地。但在2月26日，苏州“摩天轮公园”地块曾以10.25亿、溢价181.91%的价格竞出，其间共经过120轮激烈竞价。且按照要求，开发商要支付约1.1亿元给园区政府指定的单位。 某上市房企华东区域负责人向21世纪经济报道记者表示，在东部二线城市的土地市场，以往很少出现十几家企业竞争同一宗地块的现象，价格也甚少出现翻倍。他表示，这种情况从去年年底就已出现，今年以来尤甚。 与此同时，二线城市住宅市场同样火爆。来自中原地产的数据显示，3月以来截至20日，全国54个城市的住宅签约套数高达22.9万套，同比上涨72.3%。其中，一线城市的同比涨幅为43.8%，二线城市涨幅达106.7%，三四线城市的涨幅分别为5.3%和4.6%。 而在今年1-2月，54城市合计住宅签约达41.4万套，同比上涨11%。其中，一线城市涨幅为11.0%，二线城市涨幅15.5%。 也即，二线城市住宅成交的升温，是从3月开始出现。按照中原地产首席分析师张大伟的说法，出现这种情况，既有恐慌性心态作祟，也和一线城市门槛渐高、政策打压力度较大有关。 错位的周期 在这背后，是一种错位的周期。 一位不愿透露姓名的分析师向21世纪经济报道记者表示，相比很多中西部城市，自2012年以来，南京、苏州、天津、杭州等二线城市的土地供应相对节制，这些城市的房地产市场也处于健康状态：供需关系平衡，房价未现大幅波动。 以南京为例，根据中国指数研究院的数据，自2012年至2014年，南京市成交的住宅用地规划建筑面积维持在3000-3500万平方米之间的稳定水平。 因2014年房地产市场交易低迷，南京市政府调减了2015年的供地规模。当年南京的宅地实际成交量为2680万平方米，降幅接近20%。 但在国家层面，除连续降息外，首套房和二套房的首付比例也明显下调，并刺激需求大量释放。 这一变化令市场猝不及防。去年南京商品住宅成交量升至11万套，同比涨幅超过40%，供应出现明显缺口。按照当地一名从业者的观点，此前“节制和理性”的供地节奏，反而因政策周期的调整而打破，导致市场短期供应不足，并间接推动了房价上涨。 与之相对应的是，前几年供地并不节制的长沙、贵阳、沈阳等二线城市，本轮房价并未出现大涨。 根据易居克而瑞统计，截至今年2月，35个城市新建商品住宅库存规模已出现连续5个月环比下跌、连续7个月同比下跌。其中，南京、苏州、合肥等二线城市的去化周期不足4个月。在很多业内人士看来，造成该现象的主因，在于去年来的大量去化，并非由于供应端出现问题。 因此，尽管二线楼市存在一定程度的过热现象，仍有不少业内人士看好这些市场。 恒隆集团主席陈启宗近日在“致股东函”中表示，当前是“中国数代以来最健康的楼市，尤以最主要的二线城市为然。”其理由在于，二线城市出现了过去20多年来少见的理想状况：价格未大起大落，房屋和土地成交均适度旺盛。 陈启宗认为，一线城市仍然炽热；三四线城市则存在严重的供过于求，可能需要四至五年方能纾解。以金额计算，迄今中国楼市的最大销量来自二线城市，而其整体供求情况较为平衡。他还表示，部分发展商预期今年二线城市的前景颇佳。 资本溢出效应 历史上，二线城市的楼市变化有迹可循。在本轮大涨之前，杭州、南京等二线楼市曾在2008年遭遇重创，房价也一度出现断崖式下跌。此后直至2015年上半年，这些城市的房地产市场一直处于不温不火的状态。 对于此轮二线楼市升温，中信建投认为，从人口迁徙角度，省会城市或者区域核心城市往往是迁徙者的第一目的地，其次才是北京、上海、深圳等一线城市。因此，即使处在人口净流出的大环境下，这些城市依然能把握住产业和人口的机遇。其代价是，周边三四线城市的人口流失难以逆转。 从市场传导角度，该机构指出，一线城市因具备更高的政策、金融敏感性，趋势变化领先于全国，二线城市往往在这种传导作用下随之升温。 中信建投认为，随着一线城市调控政策加码，二线城市具有更大的杠杆空间。也即，在市场反弹期，二线城市与一线城市的共振更为迅速。 上海易居研究院智库中心研究总监严跃进将其称为“溢出效应”，或“传导效应”。意为在流动性相对过剩的情况下，这类二线城市最容易作为“避风港”，承接从一线城市溢出的资金。 这部分资金不仅来自房企、保险机构等，还有大量的民间投资需求。“恐慌”和“敏感”是共同特征。 有业内人士将东部二线楼市特征称为“类一线城市”，具体表现为：具备一定的经济规模、区域吸引力强、供需关系相对紧张。因此其成为资本觊觎的对象并不为怪。 中信建投指出，国内房地产市场走进了新的一段以政策为先导的产业大周期：近期持续宽松的流动性环境，10年以来难出其右的行业扶持政策。在目前整体经济增速下滑的考验下，房地产基本面继续升温是大概率事件。因此该机构认为热度的传导与扩散还有延续性，二线城市承接实属必然。 但严跃进指出，二线城市已进入新的周期。后续要健康发展，增加土地供应量是关键。更为重要的是，鉴于二线城市整体购房环境较宽松，所以后续市场层面需要警惕投资投机需求的释放。有业内人士还担心，若二线楼市持续高温，有可能也招来政策压制。（编辑 骆轶琪）[详情]