原标题：富力地产或暂停拿地 急抓销售促回款 ■本报记者王晓悦 7月30日，一份疑似富力地产的内部文件外泄，文件显示，集团下半年将暂停拿地，工作重点为促销售、抓回款。在接受《证券日报》记者采访时，富力地产公关部负责人称目前未见到该文件，文件真实性尚在核实中。谈及公司下半年的经营策略，其表示公司将在8月份的记者招待会上统一公布。 业内人士认为，富力地产暂停拿地改抓销售和回款，与其自身资金情况有关。也侧面说明在融资收紧背景下，企业相对保守的经营策略已经形成，地产行业进入降温周期，是后续其他房企需要积极研究的一个信号。 上半年仅完成37.64%销售目标 在该份外泄的文件中，富力地产表示，2019年以来集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距，因此，下半年各地区公司最重要的工作是加大销售力度，确保完成销售任务。文件明确提出，下半年原则上暂停拿地工作，确保资金优先用于工程相关款项的按时支付，以加快销售展区及货量区的工程建设，保障营销节点达成。 今年上半年，富力地产的销售情况不乐观。集团2019年上半年销售总金额约602.2亿元，仅完成全年销售目标1600亿元的37.64%。 今年5月份，因被指霸占并开发海南省澄迈县大丰镇盐丁村海岸线，富力地产的“富力红树湾”项目被澄迈县房管局暂停销售许可，关停商品房合同网签系统。该项目总占地面积约435万平方米，总投资超过150亿元。此外，富力地产天津静海县富力新城发生施工伤亡事件，更有项目存在安全隐患，5月份集团被列入江西“百差工地”榜，近日又被住建部通报安全违法，多个项目遇阻。 不过，据中国指数研究院的统计，富力地产2019年上半年拿地势头并不弱。富力地产截至6月底共耗资136亿元拿地，国内排名37位，比2018年上升10位。业内人士严跃进认为，富力地产此前拿地、收购酒店和汽车产业的项目，导致目前对资金的渴求程度较高。随着外部压力加大，集团主动降低投资速度节约资金，是为了把钱花在刀刃上，以期回笼资金。 严跃进还表示，从大环境来看，当前地产行业进入降温周期，地产公司开发投资的拐点已经到来。7月30日，中央政治局提出房地产不是经济刺激手段，至少说明今年三季度各地政策松绑的可能性几乎为零，房企将面临资金压力、库存压力和销售压力三大压力，大概率会主动采取降价促销策略。 接盘万达酒店难“消化” 促销售、抓回款的背后，是对资金的渴求。目前，富力地产可谓债务压顶，截至2019年6月30日，富力地产借款余额约为1952.34亿元，较2018年末的1632.39亿元增加了319.95亿元，累计新增借款已超过2018年末公司净资产的40%。早在今年年初，富力地产就因2018年年报中3000亿负债饱受诟病，其资产负债率被认为达到危险水平。 但需要花钱的地方还很多。近期富力地产谋划入股车企华泰汽车需要资金，而2017年富力地产收购的万达资产不仅未给集团带来盈利，反而成为拖累，仍需进一步投入。 2017年，时值万达危机，富力地产耗资189.55亿元接盘万达旗下73家城市酒店的权益及大连万达中心写字楼，受合并报表影响，富力地产2017年盈利211.86亿元，同比大增214%。但经过2018年一年的整合期，富力地产仍未消化万达的酒店资产。2018年年报显示，公司酒店营运业务亏损4.59亿元，相比2017年盈利129.37亿元，差距超过130亿元，成为富力地产2018年业绩下滑的重要原因。 2018年，集团实现营业收入共768.58亿元，同比增长30%，但归属公司所有者的盈利为83.71亿元，同比大降60%。当年的“华南五虎”之首、曾比肩万科排名行业前列的富力地产已被拉开差距。 严跃进认为，目前万达收购的酒店业务面临经营压力，汽车这种新产业的运营成本也可能进一步上升，会对企业造成压力。“酒店受经济下行影响，企业如何统一经营酒店并增加盈利，还要不断去探索。”严跃进说道。[详情]
原标题：负债超3000亿的富力暂停拿地 专家：房企开发投资拐点或已至 来源：中新经纬 客户端7月31日电 （董文博）近期全国多地气温爆表，但炎炎夏日里房企却倍感冷意。 人民法院公告网的最新数据显示，截至7月31日早间，今年全国已有超280家房地产企业发布破产公告。 近日有媒体报道称，“华南五虎”之一的老牌房企富力地产7月26日发布了一份内部文件，要求2019年下半年工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展，以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化。 媒体流传出的富力地产内部文件还提到，2019年下半年原则上将暂停拿地，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。 资料图 董湘依 摄 下半年将发力销售 据《中国建设报·中国房地产》7月30日消息，7月26日富力地产下发了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，提出当前“各公司最重要的工作是加大销售力度”，其中，“以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化”还被加粗进行强调；同时，要求今年下半年原则上暂停拿地工作。 展开剩余84% “加紧销售”、“加快回款”、“暂停拿地”，这是短短数百字的文件对富力全体员工提出的三项任务。 富力地产发布的内部文件 来源：《中国建设报·中国房地产》 《中国建设报·中国房地产》在报道中称，经多方信源核实确认，富力地产每一位员工都收到了这份文件。一位富力内部员工透露，以往来说，这样的通知一般都是密件传阅给各地区负责人，鲜有直接发给全体员工的。 业内某知名地产评论员对客户端表示，富力地产在上述通知中所说的下半年暂停拿地是销售压力所致，今年以来“销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”，因此下半年的工作重点是“促销售、抓回款”，也就是说一方面加强促销力度、加快资金回笼，另一方面把资金优先用于保障销售，同时暂停拿地，减少支出。 这点在富力地产此前公布的数据也可窥得一二。 7月2日午间，富力地产发布上半年未经审核营运数据显示，累计至今年六月底，总权益合约销售金额约602.2亿元，销售面积达约551.68万平方米，与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升6%和25%。 今年3月份富力地产联席董事长张力透露，富力地产2019年销售目标为1600亿元。据此计算，富力地产在上半年仅完成全年销售目标的37.64%，距离既定目标相差近千亿元，销售压力之大可见一斑。 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受客户端采访时表示，富力地产此次内部文件中提到了暂时不拿地的表述，充分说明了战略方面的新特点。第一，“战”方面说明要狠抓去库存和追销售，以资金回笼为重要导向；第二，“略”方面则主要放弃拿地等机会，进而形成主动降低投资速度等导向，类似规定和富力地产本身以及行业等情况都有关。从实际情况看，富力地产当前收购了很多项目，包括酒店和汽车产业，本身对于资金的渴求程度是很高的；而从行业本身来说，当前地产行业进入降温周期，本身也体现了收紧和风险扩大的特征。 “如果上升更高程度，富力地产事件或说明从企业层面看，开发投资的拐点已经到来。类似企业都是大型企业的代表，此类收缩战略恰是说明企业相对保守的经营策略已经形成，这也是后续其他相关房企需要积极研究的一个信号。”严跃进表示。 巨额负债压顶 富力地产下半年的三项任务，最终都指向了一个字：钱。资金链紧张的富力地产，除了销售方面存在问题，还面临着巨额负债。 富力地产一季度业绩报告显示，截至2019年3月底，公司负债总额达3218.61亿元，资产负债率为82.04%，较2018年底的80%上升2.04百分点。 另据富力地产7月8日公布的2019年累计新增借款公告，截至6月30日，富力地产借款余额达1952.34亿元，较2018年末新增320亿元，新增借款占公司2018年末净资产698亿元的比重达45.8%。其中，银行贷款净增加25.30亿元，境外优先票据、公司债及超短期融资券净增加223.06亿元，其他贷款净增加77.00亿元，委托贷款、融资租赁贷款减少5.41亿元。 至于新增的320亿元借款被做何用，富力地产方面明确表示是“偿还原有债务”。 值得一提的是，“借新还旧”之间还留存着不少缺口，因此富力地产还将部分到期债务选择了续期留存。数据显示，富力地产2019年债券回售选择权到期总额为245.5亿，其中1-6月内回售选择权到期的公司债券均全额续期留存，合计176.5亿元；截至2019年6月底，2019年内剩余回售选择权到期的债券规模为69亿元。 资料图 熊家丽 摄 不仅如此，从整个大环境来看，今年以来房企融资渠道持续收紧。 财经评论员盘和林介绍，2019年以来，针对收紧房地产资金链而发布的政策多达十余次，国家从开发贷、房地产信托到内债外债、私募等融资等渠道对房地产行业资金进行收紧。 不过，盘和林表示，作为国民经济支撑产业，房地产行业对经济稳定的重要性不言而喻，在去杠杆、守住金融风险底线的背景下，融资环境在短时间内不会发生很大的改观。因此，房企接下来的生活不太可能安逸。 中央重申“房住不炒” 在中央和地方的一系列调控政策下，国家统计局公布的数据显示，1-6月份全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。 中原地产首席分析师张大伟指出，房地产市场小阳春难入夏，整体楼市表现出现小阳春后的退烧现象，不论是投资数据还是销售数据，在收紧调控的影响下市场再次出现了放缓。 7月30日召开的中央政治局会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。 严跃进分析认为，从此次表述看，最大的内容就在于提出了房地产不是经济刺激手段的新定义，在当前经济下行压力增大、政策判断扑朔迷离的情况下，该表述具有积极的意义。 严跃进解释到，首先，该表述进一步明确了房地产的市场角色，即房地产不应该是刺激经济的工具，各地对于房地产市场的定位依然需要强化其消费品的概念，即房子是用来住的，不是用来炒的。各地发展房地产业务，要更多考虑房地产背后的消费需求，而不应该和经济刺激等做过多挂钩。 第二，该表述含义在于，部分经济下行压力大的城市不能直接放松房地产政策。此次中央政治局会议的定调，说明单纯因为经济下行压力大而盲目松绑楼市，以刺激的手段来对待房地产，基本上是行不通的，这至少意味着三季度各地政策松绑的可能性几乎为零。 第三，该表述对于当前地产企业的影响是很大的。如果政策不松绑，考虑到现在房地产领域的三大压力（资金、库存和销售），这个时候房企会主动降价促销，其他地产指标也会有所变动。总结起来就是降价促销成营销策略、开发投资将迎来拐点。（APP） 富力地产 房地产 盘和林 严跃进 [详情]
原标题：富力造车“缺血”：短期债务缺口超百亿，净负债率持续攀升冲破190% 来源：投资时报 为何此时进入新能源汽车领域？为何选择华泰汽车作为合作对象？两家债务沉重的公司如何解决后续资金问题？对于华泰汽车与富力集团的牵手，需要解答的问题或远不止于此 《投资时报》研究员 黄凤清 近几年，房地产调控不断加码，销售增速下滑，行业整体发展压力加大。对此，房地产企业转型升级成为常态，地产公司多元化发展早已不是什么新鲜事物。即便如此，富力集团联手华泰汽车进军新能源汽车领域的消息甫一传出，依然在市场上吸引了众多关注，不过，这次携手却让不少市场人士表示有点看不懂。 日前，富力集团与华泰汽车集团联合在北京召开发布会，宣布双方正式达成战略合作——富力集团参股华泰汽车，携手发展新能源汽车产业。 此时，2019新能源汽车补贴新政刚刚正式实施11天。从6月26日始，新能源汽车不再享受地方政府补贴，整体补贴退坡幅度超过50%，补贴门槛大幅提高。 补贴新政落地第二天，华泰汽车集团有限公司的主体长期信用等级及相关债项信用等级就遭到大公国际资信评估有限公司（下称大公国际）下调，溯其缘由，大公国际认为皆因该公司已“千疮百孔”：公司整车产能利用率很低；商誉减值导致2018年大幅亏损；受限资产规模很大导致再融资难度加大，且面临很大的短期偿债压力。 富力自身状况亦难言乐观。今年上半年富力地产（2777.HK）权益合约销售金额仅完成全年目标的38%左右，新增借款则超过2018年末公司净资产的40%；从截至一季度末的数据来看，公司债务负担较重，货币资金与短期债务之间存在超过100亿元的缺口。 为何此时进入新能源汽车领域？为何选择华泰汽车作为合作对象？后续资金如何解决？ 针对这些问题，《投资时报》研究员向富力地产发送了沟通提纲，但截至发稿，该公司未予以回复。 布局新能源车时机欠佳 近年来，在政策严控影响下，房地产市场整体降温，商品房销售规模呈增速放缓态势。国家统计局数据显示，2018年全年商品房销售面积同比增长1.3%，增速较前一年度下降6.4个百分点；销售额同比增长12.2%，增速较前一年度下降1.5个百分点。2019年上半年行业增速继续下行，1—6月份商品房销售面积同比下降1.8%，降幅比1—5月份扩大0.2个百分点；销售额增长5.6%，增速较1—5月份回落0.5个百分点，较上年同期下滑7.6个百分点。 房地产行业高歌猛进的“黄金时代”逐渐远去，地产商需要寻找新的发展动能来弥补房地产业务的褪色，多元化布局成为新潮流，医疗健康、文娱传媒、应用科技、新工业新材料等领域受到青睐。 在拥抱多元化的房企队伍中，富力是其中一员。其官网显示，经过20余年发展，已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、物业服务、设计建造及创新服务平台等领域多元发展的综合性集团。 不过，《投资时报》研究员注意到，2018年以来，富力的经营业绩并不理想。 数据显示，富力地产归属于母公司股东的净利润在2018年大降六成，2019年一季度继续下降41.92%。房地产开发和销售仍是其最主要业务，今年上半年富力地产总权益合约销售金额约602.2亿元，同比增长5.72%。但与全年销售目标1600亿元相比，完成率仅37.64%，而2018年上半年目标完成率为43.82%。 寻找新的发展动能迫在眉睫。 富力进军新能源汽车行业并不难理解——此前，房企中不乏造车案例。但与同行早早进入这一领域相比，富力似乎并没有赶上好时候：新一轮的补贴退坡已经来临，新能源汽车将不能再享受地方政府提供的补贴，整体的补贴退坡幅度超过50%。有业内分析人士认为，随着补贴大幅退坡，新能源汽车市场变数增多，竞争愈加激烈，将加速行业洗牌。 此外，尽管新能源汽车销售还延续着增长态势，但已略显疲态。 中国汽车工业协会统计数据显示，今年1—6月新能源汽车销量为61.7万辆，虽然同比增长49.6%，但远低于去年同期111.5%的增幅。近日，中汽协下调了2019年新能源车的预期销量，预计为150万辆，相比上年仅增长19.4%左右，而此前的预测销量为160万辆。 富力此时进行新能源汽车布局，无疑面临着不小的挑战。 华泰汽车负面缠身 再观此次合作方之一的华泰汽车，可谓负面缠身。 公开资料显示，华泰汽车集团成立于2000年，公司以新能源汽车、传统汽车及其核心零部件为战略核心业务，汽车金融、后市场及生态服务为支持业务。经过多次延期，华泰汽车集团有限公司于2018年完成入股曙光股份（600303.SH），直接持有曙光股份19.77%股权，合计拥有曙光股份21.27%股权的投票权，为曙光股份的第一大股东。 6月27日，大公国际出具《华泰汽车集团有限公司主体与相关债项2019年度跟踪评级报告》，将华泰汽车集团有限公司主体长期信用等级及“16华泰01”“16华泰02”和“16华泰03”债项信用等级由AA+下调为AA，列入信用观察名单。该报告指出，华泰汽车集团有限公司面临多方面风险和挑战。 一是公司整车产能利用率很低。截至2018年末，该公司具备年产63.85万辆整车的生产能力。2018年和2019年1—3月，公司整车产量分别为21.53万辆和3.31万辆，整车制造产能利用率分别只有36.31%和23.20%，较低的产能利用率和较高的折旧摊销在一定程度上降低了公司的盈利能力。 从销量上来看，尽管早在2009年就已介入新能源汽车技术的研发，号称“最早涉足新能源汽车产业的自主车企之一”，但2018年新能源汽车销量只有2.89万辆（不含曙光股份）。2018年其整车产品销量为19.53万辆，略低于2017年的销量。 二是2018年该公司对收购曙光股份形成的商誉全额计提了减值准备，导致当年大幅亏损，审计机构无法确认该减值金额是否适当，出具了保留意见审计报告。数据显示，该公司2018年归属于母公司所有者的净利润为-15.59亿元。 三是受限资产规模很大，且主要子公司股份均已质押，公司资产变现和再融资能力受到一定限制。截至2019年3月末，其受限资产为162.62亿元，占期末总资产和净资产的比重分别高达31.94%和95.02%。其持有的子公司华泰天津、鄂尔多斯华泰、欧意德、天津华泰汽车车身制造有限公司、华欧德、荣成华泰、天津恒通房地产开发有限公司和曙光股份的股权已全部用于融资质押。 四是该公司筹资性现金净流出规模持续扩大，公司债务融资难度加大，流动性偿债来源收窄。其经营活动产生的现金净流入额由2017年的31.09亿元降至2018年的20.64亿元，而筹资活动产生的现金净流出额则由2017年的13.85亿元增至2018年的21.42亿元，2019年一季度进一步扩大至32.31亿元。同时，其投资活动产生的现金多年来呈净流出状态，现金状况堪忧，货币资金规模持续缩小。 五是有息债务规模较大，且以短期有息债务为主，存在很大的偿付压力。2019 年3月末，该公司总负债为338.03亿元，其中有息债务为294.23亿元，占比达87.04%。从有息债务期限结构来看，期限在一年以内的短期有息债务占总有息债务的比重为68.02%，面临很大的短期偿债压力。有消息显示，“16华汽02”于2019年7月26日到期，按债券募集说明书要求，华泰汽车需在债券到期前五个工作日将还本付息资金划至偿债保障金账户，但华泰汽车并没有兑现上述承诺。 六是截至2019年3月末，该公司与供应商、工程施工方等存在较多诉讼，持有的曙光股份已全部被司法冻结，公司法定代表人已被列入“限制消费人员”名单，公司存在一定或有风险。 此外，华泰汽车还深陷停产、欠薪、销量造假等传闻。 富力地产债务高企 根据华泰汽车官方通稿，此次与富力集团的战略合作，宣告了富力集团正式进军新能源汽车产业，也标志着华泰汽车将获得更雄厚的资本和资源支持。结合华泰汽车的财务状况来看，很显然，这一合作中，富力担当着资金提供方的角色。 新能源汽车是一个“烧钱”的行业 ，但富力自身负债累累，资金并不充裕。 《投资时报》研究员梳理相关数据注意到，自2015年以来，富力地产净负债率逐年上升，至2018年末达到184.10%，再次刷新2004年以来的同期纪录。进入2019年，其债务规模进一步攀升，截至一季度末，负债总额达到3218.61亿元，较2018年末增长8.62%。 截至6月30日，富力地产借款余额约为1952.34亿元，较2018年末增加319.95亿元，累计新增借款超过2018年末净资产的40%。进一步拆分来看，银行贷款净增加25.3亿元，占上年末净资产的3.62%；境外优先票据、公司债及超短期融资券净增加223.06亿元，占上年末净资产的31.94%；委托贷款、融资租赁借款净减少5.41亿元，占上年末净资产的-0.78%；其他贷款净增加77亿元，占上年末净资产的11.03%。 有借必有还。Wind数据统计，截至7月27日，在富力地产发行的债券中，有10只将在1年内到期，当前余额合计107.75亿元。其中4只将在2019年内到期，余额合计48亿元。 一边是债务高企，另一边是自身“造血”不足。过去几年，富力地产经营活动产生的现金持续呈净流出状态，2018年全年净流出86.17亿元，今年一季度净流出170.59亿元。而其投资活动也是入不敷出，2017年、2018年全年分别净流出225.84亿元、58.09亿元，今年一季度净流出10.89亿元。 截至一季度末，富力地产短期借款153.23亿元，一年内到期的非流动负债为347.28亿元，二者合计组成短期债务超过500亿元。而货币资金只有398.19亿元，与短期债务之间存在超过102亿元的缺口，短期偿债压力较大。[详情]
原标题：被曝下半年暂停拿地，终于圆梦千亿的富力怎么了？ 富力或许没想到，圆梦千亿后的第一程竟如此艰难。 当前，这位全球豪华酒店最大业主依然在为吃下的酒店业务寻找出路。与此同时，高居不下的负债、日趋收紧的融资以及多地项目出货不利，让这位始终想提速的华南五虎不得不斩断对土地市场的投入。 下半年暂停拿地的背后，或是富力在这一轮行业下行阶段的生存现状。 暂停拿地 7月29日，有消息曝出，某房企内部发文《关于要求地区公司确保完成销售任何的通知》，明确要求2019下半年原则上暂停拿地。 《国际金融报》记者根据消息中涉及到的信息多方打听，得知这份文件来自于富力地产。 《国际金融报》记者据此第一时间向富力方面求证，相关负责人表示，没有收到这个消息或者通知，并不知晓。 文件开端直言，今年上半年，整体房地产市场增速显著放缓，销售形势不容乐观，集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距。因此，当前各公司最重要的工作是加大销售力度，确保完成销售任务。 根据文件，富力的应对思路大体可概括为“开源节流”。 开源方面主要为“促销售、抓回款”，全公司上下动员，坚持全民营销，加强促销力度，以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化。此外，各地区公司成立回款工作小组，所有部门全力配合加快资金回笼，提高回款效率。 节流方面则要求各公司确保资金优先用于工程相关款项的按时支付，保障营销节点达成。此外，2019下半年原则上暂停拿地工作，如遇有优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。 有房企内部人士表示，通常此类文件多会传阅给各地区负责人，最多暂停拿地会通知到投拓条线，但富力此次却选择发给全体员工，其当前处境的紧迫性与严峻性可见一斑。 销售不利 究竟是何局面迫使富力作出暂停拿地的选择？ 2018年，富力实现权益合约销售金额约1310.6亿元，销售面积约1018.01万平方米，这也是富力历史上第一次突破千亿大关。“千亿”曾是富力2016年的目标，但其越过终点线的脚步却整整晚了两年。 今年全国两会期间，富力联席董事长张力在接受《国际金融报》记者采访时表示，2019业绩目标为1600亿元。 那么，1600亿的实现难度如何？ 3月业绩会上，富力方面表示，今年计划推盘项目超过200个，可售货值3000亿元，这也意味着，只要去化率超过5成，富力即可完成业绩目标。此外，富力今年预计将投入400亿元的现金流用于买地。 事实上，今年初，富力确实在公开市场奋力夺地。 易居研究院智库中心数据显示，截至6月底，以公共日期计算，富力半年以来在公开市场共拿地28块，总建筑面积为782.1万平方米，占地面积总计275.5万平方米，成交总价达278.8亿元，其中，仅1月份，富力就拿地12块，近乎两天一块，上半年共消耗掉近七成的全年拿地预算，一位富力的内部员工对《国际金融报》记者表示，富力爱抢热门地块，哪儿热去哪儿抢。 数据来源：易居研究院智库中心 携款冲在抢地前方的富力，并没有获得有效的粮草补给。 今年以来，富力在成都、海南、淄博等地的多个项目因违规被暂停销售。 5月1日，因为项目大规模破坏了周边的红树林，海南省澄迈县住房保障与房产管理局印发《关于暂停富力红树湾项目商品房销售的通知》（以下简称《通知》），决定暂停富力红树湾项目所有商品房销售许可，关停相关公司商品房合同网签系统。 随后，淄博富力万达广场（富力城）项目因商品房买卖合同、全装修明细和全装修样板房拆除等问题引发业主不满，经住建部门多次约谈仍不重视，被暂停该项目的预售资金拨付、合同网签备案和新楼盘开盘。 5月底，成都市住房和城乡建设局决定对成都富力熊猫城项目开发有限公司通报批评，信用记减分，暂时关闭网上签约权限。 截至2019年6月，富力累计总权益合约销售金额为602.2亿元，全年业绩完成率仅为37.64%。按照房企上下半年四六开的比例，富力要实现既定目标的难度不小。 负债高启 富力的资金困境不止于此。 2018年年报显示，截至去年底，富力短期债务高达523.5亿元，同比增加84.24%。这一情况在今年继续恶化，截至2019年3月底，富力的资产负债率为82.04%，较2018年底的80%上升2个百分点；净负债率也由去年底的180%继续上升。 富力不得不选择借新还旧。 7月8日，《广州富力地产有限公司关于2019年累计新增借款的公告》显示，截至2019年6月30日，富力的借款余额达到1952.34亿元，较2018年末新增320亿元，新增借款占公司2018年末公司净资产698亿元的比重达45.8%。 新增借款大部分用于偿还旧债，还有部分到期债务选择了续期留存。为此，富力不得不承受较高的融资成本，其下属怡略有限公司今年来发行的几笔优先票据，利率均高于8%。 然而，今年二季度以后，房企融资形势继续恶化，随着一连串资金收紧的消息出现，靠融资“输血”的路越走越窄。 富力的资金压力再次被放大。[详情]
暂停拿地！富力半年仅完成目标37% 内部文件急回款：公关称谣言 来源：时间财经 原创： 陈世爱 营销策略、开发投资将迎来拐点。 7月30日，中国建设报报道称，广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力地产”）近日发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，强调公司最重要的工作是加大销售力度，确保完成销售任务。 通知还提到，2019年下半年原则上暂停拿地工作，如果遇到优质土地项目等特殊情况，可单独呈报集团董事长审批。时间财经从多方求证，确实存在这份通知。 图片来自中国建设报中国房地产 据报道称，富力地产每一位员工都收到了这一份文件。此前，类似的通知一般都是密件传阅给各地区负责人，鲜有直接发给全体员工。对此，富力地产公关人员对时间财经表示，此事属不实内容，是谣言。公司目前未发布相关声明。 某不愿具名的地产分析师对时间财经表示，富力地产的该通知，可总结为“战”方面要狠抓去库存和追销售，以资金回笼为重要导向；“略”方面则主要放弃拿地等机会，进而形成主动降低投资速度等导向。 该分析师认为，这和富力地产本身以及行业等情况都有关。毕竟，富力当前收购了很多项目，包括酒店和汽车产业，对于资金的渴求程度是很高的。当前地产行业也进入降温周期，呈现出收紧和风险扩大的特征。 中原地产首席分析师张大伟则认为，富力地产此前就一直在消化之前与万达的交易，所以之前本来拿地也非常少，此次暂停拿地与否，并没有太大影响。 多项目被罚 通知强调，“各公司财务、开发、工程等部门应以销售为中心展开工作”，“上下全体动员，坚持全民营销”。在具体安排上，文件还要求各地区公司须成立汇款工作小组，提高回款效率。 半年已过，“今年以来，集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”。7月初富力地产公告显示，前6个月集团累计实现权益合约销售金额约602.2亿元，仅占此前公布的年度权益销售目标1600亿元的37.64%。下半年压力显而易见。 销售回款是房企到位资金的主要来源。中国银河证券研究院研报《房企融资渠道现状与趋势：结构稳定，证券市场融资占比回升》显示，2018年，包括定金及预付款以及个人按揭贷款的销售回款，占房地产资金来源比例为42.32%，显著高于其他渠道。 与此同时，房企的各融资渠道全线紧缩。银行贷款作为房地产融资的首要渠道，已有多次窗口指导，且对违规操作的工作人员和企业进行重罚。7月4日及5日，宁波银保监局对十多家银行开出39张罚单，罚金总计1275万元，其中近60%的罚单是针对房地产住房按揭贷款管理不规范和房地产授信业务不审慎等行为。 非银行贷款中的信托贷款也严控，房地产信托项目进行余额管控。守住3.15万亿元存量房地产信托规模这个底线，“存量退出才能新增，保证余额不变”。某Top20房企员工曾对时间财经表示企业融资将受到很大影响，毕竟信托处于房企拿地的关键环节，很多信托是有土地证就能放款，而开发贷则须等到四证齐全。因此，后续信托产品兑付都可能成问题。 外资融资渠道，有发改委发布通知明确，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。这意味着近期发行过中短期限美元债的房企，在债券到期后只能通过自有资金或国内举债偿还境外债务。这对于之前发行中短期限美元债较多的房企资金链将会构成较大压力。 当务之急还在于，富力在关键的销售回款方面，今年遇到诸多不顺。2019年以来，富力在成都、海南、淄博等地多个项目因违规被暂停销售。5月27日，成都“富力中心”项目遭成都住建局通报批评，暂时关闭网上签约权限；5月初，山东省淄博市富力万达广场（富力城）项目被暂停该项目的预售资金拨付、合同网签备案和新楼盘开盘。 影响最大的还在于5月1日，富力红树湾项目因大规模破坏区域内的红树林，被海南省澄迈县住房保障与房产管理局开具罚单，项目所有商品房暂停销售许可，关停相关公司商品房合同网签系统。要知道，该项目富力地产欲总投资150亿元，建设工期5-8年，总占地面积约8000亩，总建筑面积约230万平米。 对于富力红树湾项目被禁售，业内人士对时间财经表示，这一项目对富力地产影响较大，一方面是大额土地资金投入后，无法实现销售回笼，造成资金压力；另一方面，一旦大的项目被叫停，资金方对于继续向富力地产输血更加犹豫。“既回笼不了资金，又融不到钱，”影响颇大。 拿地本就不多 资金压力这把达摩利斯剑，其实一直悬在福利头上。张大伟表示，整体看是去杠杆，但从企业角度看，富力依然在消化之前与万达的交易。所以本来之前拿地也非常少，所以暂停与否，并没有太大的影响。 富力地产2018年中期报告显示，公司于2018年上半年进行土地收购的速度较2017年同期有所放缓，收购的总建筑面积为840万平方米。对比而言，2017年公司全年新增权益可售面积为1811万平方米。2019年，公司预计将拿出400亿元用于收储土地。 中国指数研究院的《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》显示，富力地产1月至6月，总拿地金额为136亿元，排名37。 张大伟称，过去几年杠杆相对较高的房企，最近拿地其实都明显减少了。显然，富力地产的杠杆，在地产行业属于较高的。截至2018年底，富力地产的负债总额为2963亿元，净负债与总权益的比重从2017年的169.6%进一步上升至184.1%。 对于企业的高负债，富力地产董事总经理李哲明在3月20日的业绩会谈中表示，富力地产短期内的负债压力已经基本解决。2018年到期的短期负债为160亿元，而目前的现金持有为347.1亿元，完全能够应对短期负债。只是富力持有的347.1亿元现金中，受限制现金达149.24亿元。 速动比率是衡量短期偿债能力的常用指标，一般而言，速动比率的黄金点是1，如速动比率过低，企业的短期偿债风险较大，过高则表明公司资金闲置过多。 据乐居财经制作的《2018中国上市房企速动比率排行榜TOP100》显示，TOP100上市房企2018年平均速动比率为0.6258，速动比率在1以上的房企仅有4家。 截至2018年底，融创地产速动比率为0.43，在上述排行榜中位于93名，远远低于其销售排行榜。 值得一提的是，中共中央政治局在7月30日召开会议，分析研究当前经济形势并部署下半年经济工作时提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对时间财经表示，从此次表述最大的内容就在于，提出了房地产不是经济刺激手段的新定义。在当前经济下行压力增大，政策判断扑朔迷离的情况下，该表述对于当前地产企业的影响是很大的。 如果政策不松绑，那么考虑到现在房地产领域的三大压力，即资金压力、库存压力和销售压力，这个时候房企会主动降价促销，其他地产指标也会有所变动，总结起来就是降价促销成营销策略、开发投资将迎来拐点。 上述分析师称，富力地产是大型企业的代表，此类收缩战略恰是说明企业相对保守的经营策略已经形成，这是后续其他相关房企需要积极研究的一个信号。（北京时间财经 陈世爱）[详情]
楼市大消息！这家大型房企暂停拿地，内外融资渠道在收紧，年内倒闭房企已至少279家 来源：证券时报网 原创： 罗曼 被称为“华南五虎”之首的富力地产，今日传出大消息。 有媒体报道称，富力地产的一份内部文件显示，其今年下半年将暂停拿地，主要任务为促销售，抓回款。 中原地产研究中心统计数据显示，2019年二季度房地产企业纷纷拿地后，7月份企业拿地数据开始分化，拿地超过50亿元的企业只有4家，中原地产首席分析师张大伟向时报君表示，相比二季度，房企抢地数量开始减少，加上融资收紧预期下，房企拿地意愿不强。 截至今日收盘，富力地产跌幅0.42%，报14.3港元，目前总市值461亿港元。 富力暂停拿地释放何种信号？ 据《中国建设报》报道称，7月26日富力地产发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，文件中明确提到，2019年下半年原则上暂停拿地，并将促销售、抓回款放在首要位置。 富力地产之前公布今年年度权益销售目标为1600亿元，7月2日发布公告称，今年前6个月集团累计实现权益合约销售金额约602亿元，以此计算，上半年仅完成目标约37.64%，不到一半。其内部文件中也提到，“今年以来，集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”。 富力暂停拿地释放何种信号？中原地产首席分析师张大伟向时报君表示，整体看是去杠杆，对于行业来说过去几年杠杆相对较高的房企，最近拿地其实都有明显减少；其次，从企业角度看，富力依然在消化之前与万达的交易。 2017年11月，富力地产以199亿元接手了万达77家酒店资产，但此番收购并未被资本市场看好。但富力方面表示，此次收购万达的酒店资产除了价格便宜外，还可以减少富力后期的酒店成本投入并可以直接运营产生收益，另一方面也有助于富力对于酒店业务方面的版图扩张。 目前，经过了一个完整的财年周期“消化”后，富力在酒店业务上的营收确实有所提升，然而净利润依然亏损。2018年报显示，富力在酒店业务上的营业额由2017年的23.8亿元增至70.3亿元，增幅明显，然而亏损幅度也进一步扩大，由2017年的亏损1.46亿元扩大至4.59亿元。 从收购的资金量以及对酒店的回报率来看，万达酒店并没有给富力地产带来很好的回报，反而拖累了富力地产整体业绩。 中原地产研究中心统计数据显示，相比于二季度，房地产企业7月份开始收紧拿地步伐，针对非热点土地关注度减少，融资收紧预期下，企业拿地数据开始分化，在7月份，拿地超过50亿的企业只有4家，分别是万科、中海、金茂、华侨城。 张大伟认为，房企的资金链分化严重，大部分企业依然处于降杠杆阶段，特别是2016年左右购入大量地王的企业，最近拿地非常少。中型房企成为抢地的主流企业，房地产市场拿地看融资，融资难时土地流标多。 同策咨询研究分析师张宏伟向时报君表示，从行业角度看，资金端和融资端都收紧了，包括房地产信托、ABS、境外融资都收紧了，对企业的压力很大。另外从销售端来看，其实从5月份开始整个销售回款压力显现，市场动力不足，6月份也没有出现翘尾行情，因此三季度以来整个房地产市场回款压力剧增。 也即是说，销售端和融资端这两个房地产企业最重要的资金来源渠道都被收紧，企业压力之大可想而知。这不仅是富力，对于大多数房地产企业来说接下来凛冬将至。张宏伟表示，接下来会有更多的企业将暂缓拿地，确保企业运营安全。 “我个人听说有一些企业下半年开始把一些尾盘、车位、商铺以及不太好的项目加大去化，降价销售，有些企业开始采取动作了，希望能够通过降价方式回笼资金。”张宏伟表示。 房地产内外融资渠道收紧 进入7月以来，房地产融资渠道被进一步收紧，包括房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道相继受限。而2019年是房地产政策出台最密集的年份，其中针对房地产金融风险的监管也强于以往。 7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（简称“778号文”），其中提到房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。 中诚信评级公司研究院评级与债券部研究员卢菱歌表示，房企境外发债募集资金现在仅可用于境外市场的借新还旧，无法对新项目进行融资，也不能在境内使用这部分资金。778号文是进一步控制外债总量规模，防范外债风险等监管思路的延续。 7月20日，有媒体爆出，房地产信托业务报备中，项目公司需具有二级开发资质，或持有项目公司50%以上的股东具有不低于房地产开发二级资质，方可放行。 光大证券研报透露，7月6日，银保监会对部分信托公司开展了约谈警示，主要涉及房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，要求将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平，且对部分信托公司提出了2019年三季度房地产信托规模较二季度“零新增”的自我约束建议。 对于处于偿债高峰期的房企，尤其是中小房企而言，今年下半年的资金链将迎来巨大挑战。人民法院公告网显示，2019年1月以来，截至7月24日，全国范围内至少有279家房地产企业在人民法院登出公告破产文书。[详情]
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