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实习记者 陆振华
年内三部规章助力业主，业委会行权仍需精进
“未来的小区，当然是法制轨道下的完善状态。只有健全法规和规章，才可能将物业管理引导到一个规范的目标。”
很多年后，我们的社区或许是这样的：礼貌而干练的保安让我们感觉安全；走过林阴小路，皮鞋一尘不染；路旁的梧桐树下孩子们欢闹嬉戏，老人们在一旁悠闲地聊天；会所和广场上时有社区聚会，业主们举着酒杯相互寒暄，感叹现在的物业服务比起多年前也许能算个天堂。
但是现在，我们却对这样的网上帖子见怪不怪：“物业管理实在太差；业主车没处停，停水不通知业主，收了每户 400 元押金，入住了 1 年多不退；小区成立多年还不没成立业主委员会；保安又打业主了。还有没有王法！”
到底还有没有“王法”呢？当然有。
目前，北京市建委小区管理办公室的共有 16 个规章文件的“ 1195 ”政策体系构建已经接近尾声。 11 个规范性文件已经出台，而拟于今年出台的 3 个则是人们最为关注的：“物业收费办法”、“专项维修资金使用办法”、“政府规章具体细则”。
“ 1 ”表示北京市准备出台一个规章，就是贯彻国务院《物业管理条例》的实施细则；第二个“ 1 ”表示出台贯彻该《条例》的过渡意见；“ 9 ”是指 9 个规范性文件，包括“物业收费办法”、“物业服务标准”、“小区停车管理”、“物业招标投标规定”、“业主大会组建办法”等等。“ 5 ”是指 5 个政府示范性文本，包括“业主公约”、“物业服务合同”等等。
“未来的小区，当然是法制轨道下的完善状态。只有健全法规和规章，才可能将物业管理引导到一个规范的目标。”北京市建委小区管理办公室副主任邹劲松在接受《法制早报》记者采访时说。
物业收费“暴利”
“政府开听证会本身不在于价格听证，而在于向大家宣传价格的市场化。”朝阳区朝阳园业主委员会主任舒可心向《法制早报》记者表示。
舒可心参加了 7 月 5 日 由北京市发改委主持召开的《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》听证会。
《办法》规定，北京市物业服务收费将区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。在《收费标准》中，实行政府指导价的普通住宅物业服务收费基准价被拟定为 0.9 元／建筑平方米·月，经济适用住房为 0.55 元／建筑平方米·月。
舒可心分析说：“这不是强制性的，而是政府指导性的。只有当业主和物业没法协调或协调无果的时候，就用折中的办法，即政府指导价。”
“出台这些文件就是给你一个规则，业主和物业之间要按照这个准则去协商。”邹劲松认为，“政府的这些规范性文件和规章是依照国家的大法制定的，是绝对有强制力的，不按照政府指导价的物业管理公司，擅自涨价就是非法的，政府部门就要查处；但如果是走市场价的部分，大家是可以协商的，但也是在法律的范围之内。”
北京汇佳律师事务所邱宝昌律师对《法制早报》记者表示：“这是对于前期业主在还没成立业主委员会、不能选择物业公司时，制定的一个前期指导价，物业公司不能超过这个价。实际上我觉得到这个指导价还是比较高的。跟经济适用房费用相比，两者相差接近一倍，可二者的物业服务的内容与水平却差不多，与价格差距不成正比。”
邱宝昌认为，现在老百姓有个误区，认为 0.9 元钱不高，原来都 2 、 3 元钱呢。“但政府定的只是基准价，物业再加上电梯、水泵等也要到那个数。”
邱宝昌觉得这样的定价方法对物业公司来说很有利，因为他们的利润会很高，但这却意味着对业主的层层盘剥。
他举例说，电梯收费不合理。应该是电梯实际运营费即电费、实际维护费以及有人工值守的人工费加起来分摊到业主身上，而不是按照一部电梯多少钱去分摊。这里面就有很大利润；同样，物业公司在水泵服务和消防上也有很大利润。“实际上，是每一项都在盘剥，我认为这对业主来说负担太重。”邱律师说，“这就是为什么会发生小区换物业，老的物业不退，新的物业进不来。利润太大啊，并且还是暴利。”
他说，在前期物业中，业主没有选择权，政府定指导价就要合理。让物业想定高价定不了，但同时，也要考虑保障物业公司的合理利润。
物业“裙带关系”
邱宝昌律师说，在前期物业的时候，物业费是不存在市场化的。
他说，北京的小区管理办法规定，在业主大会和业主委员会成立之前的前期物业公司，由开发商指定。 2003 年 9 月 1 日 《物业管理条例》出台后，则要由开发商通过招投标的方法进行公开招聘。
“但实际上，这也是一种变相的指定。几个公司参加招投标实际上是作秀，流于形式。”邱律师说，“聘谁不聘谁，由开发商说了算，物业交多少钱，也由开发商和物业公司说了算，业主只有交钱的义务。实际上这就是物业纠纷的根源。”
而一些开发商不愿“肥水外流”，自己组建物业公司已是“公开的秘密”。
邹劲松也表示：“由开发商来组建物业公司后，招投标的比例现在还不是很高，很多开发商在回避这个问题。”
他说，在全市 2300 多家物业公司中，这样企业在 2004 年是 40 %多，到今年 6 月份已经达到 50 %多。
目前被建设部评定为一级资质的京城物管公司，约有一半是属于开发商组建的。比如，燕侨物业管理公司和北京天鸿宝地物业管理经营公司是由天鸿集团组建，中房集团北京物业公司是由中房集团组建，北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司则由万通组建。
“而往往在这种情况下的物业公司专业化程度就不高。”邹劲松说。
回龙观一期风雅园的物业管理公司就是开发商天鸿集团下属天鸿宝地物业公司。而据风雅园业主 李 先生反映，小区物业可能被天鸿宝地外包出去了；小区物业现状让他忧心忡忡。
他对《法制早报》记者说，园内绿地杂草丛生，所种树木多数死掉；保安频繁更换，小区安全不能得到很好保证，自行车经常被偷，住户也多发生入室盗窃。
业委会不能靠自发
要跟物业讨价还价的前提，业主必须要有自己的组织。
“要在业主委员会成立以后，业主对物业公司有选择权的时候，业主和自己挑选的物业公司谈， 3 元或 5 元都没关系，那就市场化了。政府也不应该干预了。”邱宝昌律师说。
现实情况却是，目前在北京现有物业管理的 2911 个小区中，只有 241 个小区成立了业主委员会，不到 8.3% 。
“业委会成立有两方面困难：一是政府指导不力，二是业主不参与。大量的实际上是后者。”作为人大公共政策研究中心社区治理项目组项目研究员的舒可心说。
他认为，因为召开首次业主大会需要三分之二的业主参与，这个比例是法定的，实际上很多业主都不参与。有人不参与是因为虽然每个小区都有问题，但可能问题并不足以促使业主形成合力，召开业主大会。他认为这就需要对业主进行教育，增加他们的公民意识。
“过去我们的公有财产说是大家的，而小区的共有财产说到底是所有业主的私有财产。但是老百姓可能并不理解这个。业主们认为，用不交物业管理费的方式去对抗，就一定有人管。但是事实不是这样。”
同时，还要用财产的损失这样的事实来教育大家，舒认为。
银枫家园业主北野先生就是用事实来教育大家的。
北野认为，目前老百姓不知道物业的真正含义是什么，不会当业主，不知道自己应该真正维护的是什么。不交物业管理费、私搭乱建，物业没有钱来维护保养房子，小区会越来越糟。比如有的小区，因为 90% 的业主不交管理费， 7 年前每平方米 2 万元的价格，现在降到每平方米 7000 元还很难出售，最终吃亏的是业主自己。
舒可心说，《物业管理条例》中也有规定，政府有义务去指导业主成立业主大会。由政府的主管部门，比如建委小区办和街道居委会负责指导。但是政府如果不去指导的话，也无所谓。
邱宝昌律师也认为，业委会应该由一个社区服务机构来帮助建立。而不是单靠“热心”的业主“自发”成立。
要成为物业的谈判对手
即使对那些成立了业主委员会的小区，舒可心仍感到担心，因为它们能否真正行使自己的权利，或许还是个未知数。
“他们有法律地位，但是可能没有这个能力和技巧，因为和物业谈判不是想谈就能谈好的。我们认为谈判是要借助专家、律师、审计师和物业管理专业人士协助的。”
而舒可心就是这样成功和朝阳园物业公司谈判，把物业费从该小区一期住宅时的 8 元降到了二期入住时的 6.95 元。
他表示谈判过程并不顺利。难度在于，业主方面很难有一致的认识，同时有的物业公司根本不想和业主谈，也不觉得业主是个谈判对象。
邹劲松说：“业委会既要有热情，更要有能力，业委会成立以后要么与原来物业续约，要么赶紧选个新公司，保证社区有人来管。有的业主就不干这个，天天去打官司，什么都不问。而让社区处于不稳定状态，那么物业服务质量就没法保证了。”
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