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撬开操纵上海房价的手楼盘供不应求是假象

http://www.sina.com.cn 2005年04月07日 13:26 CCTV经济半小时

　　房子的话题，大家都关心；房价的问题，大家更关心。今天我们就来说说“房价”。

　　上海买房

　　今年3月份上海市一家楼盘开盘时的情景：在这个小巷子里，聚集着上千人，用人山人海来形容一点都不为过。人挨人，人挤人，连站脚的地方都没有。有人甚至是一手扶着墙，一手扶着栏杆才勉强站住，就算这样，还有人在拼命地往里挤，但是很显然，谁要是想向前挪一步都很困难，恐怕得需要后边的人使劲把自己挤到前面去。很快，买房的队伍就排了百米远，一直延伸到巷子口。

　　记者：今天是第几次来排队？

　　上海市民：今天是第二次。

　　上海市民：我是被挤得越来越往后走，现在我感觉是越来越在后走。

　　由于买房的人太多，因此，开发商要求买房的人必须先排队拿个号码，然后凭自己拿到的号码参加摇奖，只有在摇奖时被摇中的人，才能买到房子。这样一来，谁要是想买到房子，就只有拼命地往里挤了。

　　200套房子，5000人抢，当然只能排队摇号了。瞧这买房的架势，用老百姓的话说，就好像跟买棵白菜不要钱似的。难道真的是因为这房子便宜吗？实际上，这个楼盘，位于上海的黄金地段，开盘价一平方就要25000元钱。这么贵的房子，为什么还有那么多人抢着买呢？

　　我们听到一种说法，在上海，抢到房子就是抢到了钱。而我手头有有一组数据，也可以印证这种说法。上海市住宅商品房均价从2001年起开始上涨，2002年每平方米均价为4010元，到了2003年，住宅商品房的均价涨到了5118元，涨幅为21%；2004年均价则上涨到6385元，涨幅为19.8%。

　　上海楼价，一步步攀升，很多人都认为，这是市场需求决定的。事实上，在市场这只看不见的手后面，还有许多看得见的手，在操纵房价。最近，上海市七家楼盘的开发商，涉嫌欺诈，被上海市房屋土地资源管理局开出了处罚通知。

　　楼盘图

　　天赐公寓广东路每平方米售价24054元

　　颐峰苑汇站街每平方米售价13001元

　　耀江花园西藏南路每平方米售价7304元

　　红商事大厦通北路每平方米售价7866元

　　好世凤凰城银都路每平方米售价6677元

　　富海商务苑毕升路每平方米售价8524元

　　这几家楼盘位置都不错，按理说，只要开盘，个个都会热销。但上个月，接到房产局的处罚通知后，它们被要求暂停销售。这又是怎么回事呢？事情还得从一位市民的投诉讲起。

　　天赐公寓

　　2005年2月的一天，一个上海市民去“天赐公寓”买房子时，却被开发商挡了回来，开发商声称房子已经全部卖完。眼看着自己看中的房子买不到，这个市民心有不甘，私下里多方打听，得知这家楼盘还有很多空房子并没有卖出去。一气之下，他把这家开发商告到了上海市房屋土地资源管理局。

　　上海市房地产交易中心副主任宋唯：我觉得这肯定就有问题。

　　接到市民投诉后，上海市房地产交易中心副主任宋唯开始对天赐公寓这家楼盘进行调查，他发现这家楼盘的房子的确已经卖出去了。但是他不明白，为什么消费者投诉这家楼盘还有很多空房子呢？问题到底出在什么地方呢？

　　宋唯：所有的合同都是在网上打(签)的，我们去查看他所签的每一个合同的每一个细节。

　　上海市房屋土地资源管理局的工作人员迅速从网上调出了“天赐公寓”的所有销售合同，这时，他们发现了一个奇怪的现象：天赐公寓从1301号到1710号共49套房子全部被一个叫做李欣的人买走了。

　　上海市房屋土地资源管理局权籍和交易管理处王晓光：根据我们现在上海的商品房市场的销售情况，不可能一个人买这么多的楼盘。

　　天赐公寓一共只有114套房子，而这个叫李欣的人买了将近一半。天赐公寓每平方米的售价在24000元左右，李欣买下的49套房子总价超过1亿元人民币。那么这个李欣究竟是个什么样的人？他不惜投入巨资，买那么多房子的目的又是什么呢？

　　宋唯：都是李欣，李欣是什么人不知道。

　　记者；我们可以找到这个人吗？

　　宋唯：不知道。

　　为了找到李欣，记者查看了李欣和天赐公寓签订的购房定金合同，按照规定，购房者应该在这份合同上如实登记自己的住址、邮政编码、身份证号码和联系电话。但让记者没有想到的是，这个叫李欣的购房者的个人资料竟然是这样的：住所：“1”，邮编：“1”，身份证号码：“1”，联系电话也是“1”。

　　记者：在你们看来属于正常的行为，还是属于不正常的情况呢？

　　宋唯：我们觉得这个现象比较异常。

　　面对这样的奇特的登记资料，无论上海市房地局还是记者，我们都无法找到这个叫李欣的神秘购房人。但让记者感到疑惑的是，根据规定，购房人与开发商签订购房合同时，必须填写真实准确有效的信息，然后再由开发商交给房地局备案。但天赐公寓的开发商与李欣签订的购房合同上，为什么会出现这样荒诞的个人信息呢？

　　上海市房屋土地资源管理局权籍和交易管理处王晓光：这个李欣，可能有这样一个人，也可能没有这样一个人，我们查的时候没有查出来，根据我现在初步的判断这个李欣，如果没有这个人，它本身就是虚拟的合同；如果有这个人的话可能也是开发商或者代理商，利用了他的名义在操作。

　　根据王晓光的判断，是开发商在利用李欣这个名字作假签订了49套房子的合同，那么开发商为什么要这样做？在这些虚假合同的背后，究竟又隐藏着什么样的秘密呢？

　　王晓光：通过这样一个手段保留部分房屋。

　　上海市房地局的调查证实了那位市民所投诉的现象确实存在，天赐公寓的开发商确实有房不卖。但按照我们通常的理解，作为开发商，谁都应该希望自己的房子卖得越快越多越好，可为什么天赐公寓的开发商却反而想方设法，把房子留在自己手里呢？

　　前面我们说到，上海一家叫天赐公寓的房地产开发商，想用虚假合同，留住房源，不对外销售。俗话说，买的不如卖的精，开发商这种奇特的做法，葫芦里到底卖的是什么药呢？接下来，我们就来揭开这个谜底。

　　套房

　　王晓光：为了就是保留部分房屋待价销售。

　　根据上海市统计局的数据，2004年上海市中心内环线以内房价涨幅达到了27.5%。而根据一家专门在上海从事房屋代理的中介公司统计，这个涨幅要达到31.1%。仅去年年底11月到12月间，上海市外滩附近的房价就上涨了1500元左右。市民投诉的天赐公寓这家楼盘恰恰位于上海市外滩附近。记者也专程找到了天赐公寓这家楼盘，由于今年3月3日，这家楼盘已经被停牌，暂停销售，我们没能找到这家楼盘的销售人员。但是，在天赐公寓门外，记者仍然清清楚楚地看到，“8%回报，3年包租”的宣传牌仍然高高地悬挂在公寓门外醒目的位置上，如果根据这家开发商的宣传，以每平方米售价24000元，每年涨幅8%来计算的话，那么一年之后一平方米的房价将增加1920元。

　　刚才我们看到，一个人，签下49份购房合同，总房价过亿元，开发商之所以炮制这样的虚假合同，就是想，把紧俏房源牢牢掌握在自己手上。这样的话，他们就完全可以一手操控市场，价位低的时候，待价而沽，等到房价涨上去之后再出手。而在我们调查的过程中，还发现了更蹊跷的事情。

　　一份天赐公寓的购房定金合同，上面有专用的房屋代码，尾数是“31981”，合同的乙方也就是买房子的人，这个购房人的名字很奇怪，叫做“A”。这个“A”是什么人？上海市乃至全中国，恐怕还找不出一个人名叫“A”的，即便是在说英语的地方，恐怕也没有听说过哪一个人叫“A”。那么，这是怎么回事呢？

　　为了弄清楚“A”这个购房人到底是个什么样的人？上海市房地局的执法人员进一步对这份合同进行了详细的检查。购房人“A”的个人信息是这样的：住所：“0”，邮编：“0”，身份证号码：“0”，联系电话还是“0”。

　　王晓光：这个名字是凭空弄出来的。

　　通常，“A”这种名字只有在虚构的小说中才会出现，这次却出现在了现实生活中，并且竟然成了购房合同中的购房人，这个叫做“A”的购房人预订的是有名有号的具体的一套房子：天赐公寓429幢6层606室，我们注意到，在这份合同中，清清楚楚地标注着：这个房屋的建筑面积是77.22平方米。但是“A”购买的这套房子的交房日期就更加令人难以相信了，它的交房日期是1年1月1日。而且在这份合同中，还出现了严重的计算错误。合同规定每平方米建筑面积买卖单价为人民币25000元，房屋的总价是人民币250万元，不用计算都知道，这套77.22平方米的房子怎么也卖不到250万元。

　　那么，这样一份合同是不是误操作而成的，是不是一个特例呢？上海市房地局的工作人员对天赐公寓所有的购房合同全部进行了调查。这一次，他们发现了更为荒诞的事情，不只英文字母“A”买了天赐公寓的房子，而且“S”、“W”、“D”、“E”等等都买了天赐公寓的房子。

　　上海市房屋土地资源管理局执法监察总队潘慧玲：就是说他们这份合同上面很多东西都是虚拟的，比如说它的购房人都是用字母代替，住所也是用字母随意地代替的。

　　在调查中，上海市房地局的工作人员发现，英文字母“A”、 “S”、“ W”、 “D”、“E”这样的购房人绝不是天赐公寓一家楼盘的专利，也绝不是只在定金合同中出现过，在其他楼盘的合同中，同样有不少购房人叫做“A”、 “S”、“ W”、 “D”、“E”这样的英文字母。我们再看这样一份合同，这是一份商品房预售合同，这家楼盘的名字叫做 “颐峰苑”，在这份商品房预售合同中，记者发现，乙方也就是买房的人叫“GG”，住所是“DD”，身份证号码是“11”。而在这份商品房预售合同中，购买人叫“KK”，住所也是“KK”，身份证号码也是“11”。但是你可别以为这份合同是销售人员练习打字玩的，因为在合同的封面上，上海荣峰房地产开发有限公司的红色公章赫然在目。

　　潘慧玲：这本身是一份格式合同是我们上海市房地局，和工商行政部门出的一份格式合同，和我们原来手签的预售合同其实是一样的，只不过是在网上生成的这样一份合同，这份合同本身是可以生效的，是一份正式的合同，但合同上的信息却是虚假的，它在提供网上备案的过程中运用的就是虚假的信息。

　　在调查中，上海市房地局的工作人员发现，像“A”、“S”、“ W”、“D”、“E”这样的虚假信息在这些购房合同中比比皆是。这是一份上海市房地局整理的“富海商务苑”虚假信息摘要，一排排字母和阿拉伯数字非常醒目。不仅作为购房人的乙方名称为“aaaaaa”，住所也不例外，都是“aaaaaa”等，邮编却是9个“0”、4个“0”或10个“2”等数字，而身份证号码竟然荒唐的是6个“0”、10个“0”等数字。

　　上海市房屋土地资源管理局权籍和交易管理处王晓光：可能他的身份证号码，不是我们现在规定的两种：一种是18位的，一种是15位的，他可能只有11位、7位甚至5位、6位，从这些信息当中我们就很容易发现购房人是虚假的。

　　那么，为什么开发商在销售楼盘时，会与叫“A”、 “S”、“ W”、 “D”、“E”这样的人签订合同呢？这样做的背后又有什么用意呢？

　　潘慧玲：他根本就不存在实际性的一个买房人的，都是很随意地用字母打上去的。

　　王晓光：它就是造成一个楼盘热销的假象，明明是我们供求基本平衡，但是他在网上签订了这个虚假合同以后，就造成了好像供不应求的局面，造成了这样一个市场，好像供应很紧张。

　　原来开发商的目的很简单，就是要造成楼盘热销的假象。而这些开发商最后做假做到，连人名字都懒得编的程度，反正都是假的，索性直接用键盘上的英文字母和阿拉伯数字来代替算了。所以，英文字母成了人名，数字成了住所。当然，开发商做假的手法远远不止这些？

　　近几年上海的房价之高，在全国是数一数二的。在节目开始，我们看到每平方米售价2万多的房子，还有这么多人抢着要买。可是，我们记者在采访中发现，上海寸土寸金的黄金地段，却有全国最便宜的房子。

　　在一份“颐峰苑”的商品房预售合同上写着，一套建筑面积为140.61平方米的房子，其中套内面积为117.24平方米，公摊面积为23.37平方米。那么，这样一套房子会卖多少钱呢？11元！

　　潘慧玲：这是明显就是说很不合常理的，这个当然是不可能的，没有一种房屋的总价是11元。

　　“颐峰苑”这家楼盘位于上海市徐汇区，应该算是上海的中心地带，通常每平方米的价位至少卖到1万元以上，可是这套140.61平方米的房子却只卖了11元。还有卖6元、5元的。而在这份商品房预售合同上，我们却清楚地看到：乙方购买该房屋的总房价款暂定为1元，这套房子的建筑面积同样是140.61平方米，但是记者在这家楼盘的网页上看到，每平方米售价为13000元，按照数学计算，这套140.61平方米的房子应该卖出180多万元的总价，但是这个房子却只卖了1元钱。

　　潘慧玲：不存在任何的真实的成分在里面的，我们可以认定这份合同就是虚假，明显就是一份虚假的合同。

　　用1元钱的超低价卖了一套面积为140.61平方米的房子，如果这份合同真的有效的话，无论多少套房子，恐怕都会在瞬间被抢购一空的，开发商恐怕真的要血本无归了。但是，开发商怎么肯签这样一份合同做赔本的买卖呢？

　　王晓光：现在看起来主要是通过虚拟合同保留部分房屋，待价销售，抬高价格，以牟取不正当的利益。

　　经过半个多月的调查，上海市房屋土地资源管理局一步步地拆穿了开发商的招招骗术。原来，开发商在利用这些虚假信息签订虚假合同，制造无房可卖的假象，他们的目的也很明确，就是为了留住房源，等到房价涨了以后再出手。

　　上海市房地产交易中心副主任翁新根：开盘的时候它希望通过自己先搞一批虚拟的合同，把房价抬高，等到不明真相的百姓市民跟进以后，他再把这些虚拟的合同撤销，到尾盘的时候，开发商在资金上也感到不是很紧张，剩下的这些房屋开发商囤积居奇，开始钓鱼，可能把这个房价卖得很高，主要还是这个利益驱动。

　　刚才我们看到的只是上海房地产开发商的几种做假伎俩，实际上，国内很多城市的开发商，还有一些操纵房价，欺骗购房者的手段，我们一起来见识一下。

　　其他做假手法

　　手法一：通过“内部认购”等方式签订假合同，留住好卖的房子，先把朝向不好的房子卖出去，房价上涨之后再把好房子高价出手。

　　手法二、签订假合同之后再撤销合同，撤销时的房屋价格远远高于房屋的实际售出价格，制造房价激增的假象。

　　手法三、开发商与中介机构勾结，把房子先卖给中介机构，房价上涨之后，再由中介机构退掉房源，加价卖给真正的买主，开发商和中介机构从中赚取差价。

　　这些开发商不管用的是什么样的手段，他们的目的只有一个，就是把房价抬上去。房价虚高，不仅使得很多老百姓买不起房子，更使得房地产市场充满了泡沫，加大了整个行业，乃至金融领域的风险。对他们这种做法，管理部门也重拳出击，抑止房价虚高。

　　管理局