规范物业管理政府不能缺位

　　北京一住宅小区的回迁楼不交物业费，不成立业主委员会，物业公司撤走。小区内垃圾堆积如山，令人触目惊心。

　　有关人士呼吁：规范物业管理，化解矛盾纠纷，政府不能缺位。

　　日前，家住北京市朝阳区酒仙桥驼房营的孙女士向记者反映，在她们居住的电子城小 区内，因两栋回迁楼的居民拒交物业费，致使物业公司于8月份撤离，放弃对这两个楼的服务。如今，两个月时间过去了，回迁楼下垃圾堆积如山，散发着恶臭，严重影响小区居民的生活质量。不知何故，问题却长时间得不到解决，居民们对此意见很大。

　　黄楼下的垃圾已生蛆记者了解到，电子城小区是北京市政府首批重点推出的19个经济适用房项目之一，开发商是北京城建房地产开发有限公司。孙女士反映的问题发生在电子城小区二期。“十一”前夕，记者来到现场进行采访。电子城小区二期内共有7栋24层高的塔楼，其中五栋外墙涂成蓝色，靠西的两栋外墙则是黄色。住在蓝楼里的孙女士指着那两栋黄楼说：“那两栋楼就是回迁楼。”

　　两栋黄楼下的甬道通往小区西门，是大部分居民出入小区的必经之路。让居民们无法忍受的是，近两个月来，黄楼居民扔下的垃圾已在甬道边堆积如山，散发着难闻的气味。记者捂着鼻子路过时，发现甬道上竟到处爬着白色的小蛆虫，不时有人走过，踩死的蛆虫使小路变得斑斑点点。

　　走进黄楼，竟然在楼道里也发现了正在蠕动的小蛆虫。楼道因长期无人打扫，到处落满灰尘，墙体斑驳，完全不像是刚入住两年的新楼，与过去的老式楼房相差无异。

　　物业服务不是免费的午餐在一栋蓝楼的地下室，记者采访了从黄楼撤出的北京城建物业电子城分公司的徐副经理。

　　徐副经理说，两栋回迁楼的业主是原居住在这里的酒仙桥地区13个厂子的职工，后归电子城有限责任公司统一管理和安置。“我们是受电子城有限责任公司委托，对两栋黄楼实施前期物业管理的，到2005年8月19日委托到期。前期两年的物业管理费由电子城有限公司垫付。按理说，到期前，两栋楼的业主应成立业主委员会，选聘物业公司。但业主们既不同意成立业委会，也不选聘物业公司，更不同意交纳下一年度的物业费。于是，电子城公司不再委托我们对这两栋楼进行物业服务。8月25日，我们正式撤出。”

　　“都说物业公司不好，有的媒体还把我们物业都说成跟黑社会似的。然而，在现代化的住宅小区内，如果没有物业管理，结果是可想而知的。”徐副经理对记者说。

　　根据他的介绍，记者了解到，小区物业管理工作主要包括综合服务、水电维修、楼内楼外保洁、垃圾清运、外管线(化粪池、污水、上下水、雨水)保持通畅、保安服务、电梯管理、停车管理、

装修管理、小区绿化等十余项，虽不起眼，但与业主生活质量的提高息息相关。

　　徐副经理说，物业管理是一种新兴的行业，也是微利行业，和房地产开发企业相比，物业管理公司的利润少之又少，再加上拖欠物业费的现象普遍存在，许多物业公司只能是勉强维持运转。

　　“回迁楼的业主对物业管理还一时不能认可。这与人们头脑中的一些老观念有关，有些人还认为应该像过去一样，由单位的后勤处或政府房管部门对住房和居住环境进行管理和维护，自己享受免费的服务。这是不可能的了。”

　　记者了解，完整的住房消费应包括买(租)房支出、住房能源费用支出、物业管理支出。有人研究测算，在住房的正常使用期内，一次性买房的支出与后期所要支付的物业费及能源消耗费几乎一样多，也就是说，买房仅仅是住房消费的一部分，买了房，住房消费才刚刚开始。这一消费是一个持续而漫长的过程，直至发生产权转移和产权自然终止为止。

　　“从黄楼撤出前，我们做过一份民意调查，大多数居民对我们的服务还是认可的。但他们就是不交物业管理费，入住的两年里，不仅是物业费，就是水费、电费、暖气费他们都没交过。”徐副经理说：“我们也在时刻关注事情的进展，马上就要进入冬季供暖了。供暖前管道的检修、试水、试压本来都应该由物业公司负责，现在怎么办，不能没人管呀。”

　　成立业主委员会何其难在北京这样一个大都市里，竟出现了居民小区内垃圾如山、蛆虫乱爬的现象，不管是何种原因造成的，地方政府总不能坐视不管吧。带着这个疑问，记者来到这个小区所在地的酒仙桥街道办事处。

　　正忙着要去主持会议的办事处袁主任对记者简单地说了几句：“这事我们不太了解。听说是业主和物业方面的纠纷，不归我们管。有什么问题，你可以去社区问问。”

　　在刚组建不久的驼房营社区，一位女工作人员向记者介绍了一些情况。她说，黄楼出现的问题，主要是由于电子城公司和业主之间的一些矛盾和拆迁遗留问题没有彻底解决造成的。社区已经为此做了大量的工作，但因为没人愿意出面组建业主委员会，问题迟迟无法解决。

　　据介绍，今年5月，社区根据蓝楼部分业主的申请，开始进行小区业主委员会的筹建工作。当时，社区在各楼贴出通知，让业主通过自荐或推荐的方式成立筹备组。通知贴出后，小区共有21名居民报名，随后，社区协助召开会议，产生了11名筹备组成员。这些成员大多数是蓝楼的，他们真心希望尽快成立业主委员会，对小区的物业管理和开发商后期工作进行监督，创造良好的居住环境。

　　6月10日，筹备组召开第一次会议时，黄楼的十几个人闹进会场。黄楼的人说，他们的情况和蓝楼不一样，他们坚决反对成立业主委员会。无奈之下，筹备组成员只好自动退出。业主委员会成立计划就此“流产”。

　　黄楼的物业撤出后，社区曾就“是否同意成立业主委员会”的问题在黄楼进行过一次民意调查，调查结果是，61%的住户同意成立业主委员会。

　　“其实，黄楼的大部分人希望问题快一点解决。很多人持观望心态。只有少部分人坚决反对，他们的看法是不成立业委会就不用交费了，政府迟早要管起来，他们希望把事情闹大。”“家里雇个小保姆都得花钱，享受物业服务怎么可能一分钱不交呢。”社区的工作人员对记者说。

　　既然大部分黄楼业主愿意成立业主委员会，接下来遇到的一个难题是没有人愿意出来当代表。社区的人说，以前的代表受到业主们的指责，都寒了心了，坚决不再出面。其他的人不管社区怎么做工作都不愿出来，众口难调，谁都怕落埋怨。

　　“想推出几个代表你不知道有多难，谁都不愿当。业主委员会成立不了，业主们提什么要求的都有，完全处于无政府状态，这种情况，你说让我们怎么办？”这位工作人员说。

　　记者后来了解到，针对楼外的垃圾，这个社区也做了一些工作。第一次，他们组织两个楼里的党员和社区工作人员自发清理了一次。“我们往车上运垃圾时，蛆都直往身上掉，恶心死了。”社区一位男同志说。第二次，社区出面向黄楼每户收了3元钱的垃圾费，雇人在“十一”期间清理了一次。两个楼的垃圾一共拉走了十车。然而，“十一”过后，垃圾很快又堆成了山。

　　根据2003年9月1日实施的《物业管理条例》及建设部制定的《业主大会规程》规定，业主筹备成立业主大会的，应在所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会，由业主大会和业主委员会选聘物业管理企业，并签订物业服务合同，物业管理费由业主交纳。

　　然而，现实情况却并不乐观。据北京市消费者协会于2004年四季度组织的“北京市住宅小区物业管理状况调查”结果显示：55.5%的业主反映所在小区没有成立业主委员会，这个问题在高档商品房、普通商品房和经济适用房的住宅小区普遍存在。其中，经济适用房小区没有成立业主委员会的比例最高，达70.8%。

　　有专家认为，住宅小区没有成立业主委员会，意味着业主失去了参与小区管理的权利，同时失去一个与物业管理公司沟通的平台，对于消化解决内部矛盾十分不利。也有人认为《物业管理条例》原则性过强，只强调民主自治，对谁牵头、谁负责实施职责不明确。另外，居民的参与意识、民主能力以及对物业管理的了解淡薄，对业主选举、组建业主委员会认识模糊，也造成了业委会产生难，形成物业管理主体缺位，从而引发出了诸多问题，直接影响到物业管理的规范发展。

　　规范物业管理，政府不能缺位

　　在小区内走了一圈，记者明显感觉到黄楼与蓝楼之间的区别。5栋蓝楼，因是对外销售的，业主经济条件明显高于住着回迁户的黄楼。由于物业费收取比较到位，蓝楼周围的环境还算整洁。蓝楼的一位业主说：“你看，蓝楼周围私家车多，而黄楼下面是自行车多。”记者了解，黄楼的垃圾已引起小区居民的强烈不满，有一些蓝楼业主甚至提出一个不切合实际的建议：修一道围墙，把黄楼与蓝楼隔开。

　　但是回迁户，又是一个绝不能回避的群体。就拿黄楼的回迁户来说，他们大多数曾是我国著名的电子工业基地———北京酒仙桥地区原十几个电子工厂的老职工，上世纪90年代以后，这些工厂均大面积转产或停产，职工们也随之下岗或转行，他们的工资收入普遍不高。

　　蓝楼的孙女士说，前几天，她收到了物业交来的催款单，一年的物业费加上供暖费又得支出四千多元。现在，她对黄楼回迁户们的欠费行为有些理解了。“我们还算是白领阶层，每月工资除去还房贷、车贷，交电话费等已是所剩无几了，想孝敬老人都是有心无力。现在一下子要拿出这么多钱交费，连我们都感到有很大压力，更何况收入本来就不高的回迁户了。”

　　“谁愿意把环境毁成这样。黄楼的人心里有苦衷呀。”社区的工作人员对记者说。据他们了解，和蓝楼相比，黄楼的质量明显存在差异。比如，黄楼的

卫生间下水都没有做回水弯，屋里特别臭；楼内没有建单独的设备层，管道竟安在居民家里；就是电梯、楼梯上的栏杆都比蓝楼差……

　　黄楼的一位居民说：“我们这样做不是针对物业公司，我们确实是心里有怨气。”

　　日前，记者从北京市朝阳区法院组织的“物业合同纠纷相关问题研讨会”上了解到，最近几年，法院所受理的物业管理纠纷案件数量成倍增长。2002年该院受理物业管理纠纷194件，2003年为650件，2004年就达到1898件。这些纠纷中，业主拖欠物业费的占90%以上。其中，因开发与拆迁遗留问题造成业主拒交物业费的占相当大的比例。

　　与会有关人士认为，在推动小区物业管理规范化发展方面，政府不能缺位。首先，政府应进一步加强相关物业管理法规、规章的制定和完善，使之更加细化，更有可操作性和约束力；其次，政府应积极引导业主树立正确的物业消费观念，并指导他们通过正确的途径解决问题；第三，政府相关部门应制定完备的对经济确属困难的业主减免物业费的程序，体现对困难群体的关爱；第四，在加强对开发商后期管理和解决拆迁遗留问题方面，政府必须发挥监督与协调作用，避免产生社会不稳定因素。

　　对于黄楼的问题，蓝楼的孙女士对记者说：“问题已经到了这一步，光靠业主自治是不现实的。我认为政府对此不能视而不见，也不能软弱无力，必须有所作为才行。我们希望问题尽快解决。”