小小电梯间开始世界大战 户外广告收益应归谁

　　本报见习记者 陈文雅 北京报道

　　9月初的一天，北京美丽园小区8号楼的业主周先生早上乘电梯时，发现电梯口一块广告展板上的有机玻璃上满是伤痕累累的裂缝，看上去似乎是被重物所砸。让周先生感到不可思议的是，自从今年3月4号美丽园26号楼2单元电梯口的广告镜框玻璃发现被砸裂后，安装在小区内各幢住宅楼电梯口的广告牌中，总共有十几块陆续遭遇了同样的命运。

　　首块玻璃被砸的3月4号，“碰巧”是另一个事件发生的日子：当天，美丽园业主委员会根据业主大会授权，与北京朗媒广告有限公司签订了电梯广告位租赁合同，将住宅电梯广告位使用权有偿提供给该广告公司，租金500元/部电梯/年，合同有效期两年。

　　美丽园小区总共有111架电梯，每架电梯旁边安装了两块广告展板。这些大约在2003年SARS流行期间装上的广告牌，似乎一直没有过上安宁的日子。在它们背后，业主、物业公司和广告公司之间上演着一个纷纷扰扰的三角故事。

　　一场官司和十几块砸坏的玻璃

　　据美丽园业主朴先生透露，广告牌最初露面时，业主们并不以为意，但是从去年开始，美丽园的业主们和负责小区物管的北京东方鸿铭物业管理公司打起了官司。在收集证据的过程中，业主们发现国务院出台的《物业管理条例》里有这么一个规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意；而去年10月开始生效的《北京市户外广告设置管理办法》也提到，在建筑物上设置合法户外广告设施，应当与该建筑物的所有权人签订协议。

　　然而，对于美丽园222块电梯广告牌的进驻，业主们却从来没有被告知过哪怕一星半点的相关情况。他们只是注意到，这些广告展板大约每隔两三个月会更换一次内容，有旅游度假、手机、乳制品等各种各样的商业广告。这些展板是谁装上去的？是否属于商业行为？如果是，广告收益都落到了谁的口袋里呢？

　　满脑子疑惑的业主们经过一番调查发现，负责这些广告牌经营的是北京朗媒广告有限公司，他们和小区的物管公司签订了广告位出租协议，朗媒获得广告位的经营权，每年交给物管公司一笔租赁费，并自行负责广告牌的安装和日常维护工作。

　　至于这笔租赁费究竟是多少，业主们至今尚未得到明确的答案。广告公司提供的数字是500元/部电梯/年，但在今年5月美丽园业主和东方鸿铭公司的物业纠纷案庭审中，被告东方鸿铭公司一方的律师刘江则提到过，物业公司出租小区111部电梯广告位得到的收益，总共是每年“六七万元”。

　　美丽园业主于是要求物业公司中止和朗媒公司签订的电梯广告位租赁合同，并将以前从朗媒获得的租赁收益返还业主。今年3月，朗媒和业主重新签订合同。也就是从签合同当天开始，小区电梯广告牌上的有机玻璃接二连三地被砸成碎片。

　　广告公司的尴尬处境

　　由于在朗媒和物业公司、业主委员会两次签订的合同中，均写明广告牌维修由朗媒自己负责，所以这些有机玻璃被砸坏所造成的损失也就由朗媒公司承担了。9月13日，出入电梯的业主们发现被砸过的广告展板上已经换上了新的玻璃。

　　这些裂缝到底是被带着重物的乘客不小心砸出来的，还是有人故意捣鬼？美丽园的一些业主认为物业公司有嫌疑，“可以肯定不是乘客不小心砸出来的，否则不会连续发生这么多起同样的事件。假如说是有人搞破坏，物业公司最有动机。”

　　业主们的解释是，广告公司至今未敢按照新合同的约定，将租赁费交给美丽园业主委员会，因为“物业公司背地里跟广告公司说，既然他们之间的合同还没到期，那租赁费就还是应该交给物业公司”。

　　记者就此询问东方鸿铭公司物管科主任冷向泽，冷的回答是“这件事我们没什么好说的，等法院判决结果吧”。

　　冷指的“判决结果”就是指5月份海淀法院审理的美丽园业主和鸿铭物业纠纷案。庭审中，鸿铭物业称，已经于2005年初将电梯广告位经营权交给了业主委员会，此外，以前收取的广告费收入都用在业主身上了，不能返还。就此，代表业主提起诉讼的业委会提出，被告没有公布账目，无法证明广告收入已经用于小区物业建设，因此被告仍应返还以前年度广告收入。

　　9月14日下午，终于等到法院判决结果的业主们很失望。法院驳回了业主们的诉讼请求，依据是，一方面，业委会已和广告公司签订新的合同；另一方面，业委会没有提供物业公司阻挠广告公司履行新合同的证据。至于物业公司已经收取的广告位租赁费，法院认为诉讼请求中没有涉及标的，因此无法要求物业公司退还。

　　在这场纠纷中，广告公司无疑扮演了一个左右为难的角色。当记者致电朗媒广告公司的一位业务员时，她不悦地表示：“谁也不想被掺和到这种事里来，我们两边都得罪不起。”

　　而广告公司的尴尬处境，又为美丽园业主收回自己在电梯广告位上受《物业管理条例》等法规支持的权益，带来了新的困难。“实在不行，我们只能再和广告公司打一场官司，督促其按新合同向业委会缴纳租金。但我们真的不想闹到这种地步，我们也明白广告公司的难处。”一位业主摊摊双手，表示无奈。

　　所有权和经营权对接之缝

　　如果说，从美丽园事件，我们看到的是代表业主利益的业委会和物业公司的公共资源之争，那么更让我们忐忑的地方在于，即使美丽园业主在这场官司中得到胜利，我们也无法保证下一个美丽园事件能够复制这种胜利。记者近日在搜房网城投·福滨苑业主论坛上看到的一个帖子显示了这种迹象。

　　9月1日，一位自称深圳罗湖某小区业委会成员的人士，在该论坛以自己的“亲身经历”描述了小区业主委员会的一些“辛酸内幕”，其中提及，业委会“在外墙和屋顶广告位(外墙和屋顶广告位属于全体业主的)出租收入中获得一次性回扣5万元和1万元购物卡”。据他的解释，本来外墙和屋顶广告位出租一年有150万元左右的收入，由于收了回扣，搞定了全部业主委员会的成员，外墙和屋顶广告位出租年收入只有110万元，并且签了5年合同。“5年业主就少了200万元收入啊！”这位“南风雪月”网友的语气显得有些痛心。

　　记者未及考证此事的真实性，但一个不争的事实是，主管部门尚无法向我们证明，其监管之力足以排除类似事件发生的可能性。

　　如果说追逐利益是市场经济的本来之义，面对公共空间商业展示带来的巨大利润，群起而争之的现象也就不难理解。这个帖子仿佛在提醒我们，警惕任何握有公共资源的民事主体，包括本应代表业主利益的业委会。

　　今年上半年，还有一桩和户外广告有关的事件在南京发生，只不过，这一次的主角换成了南京市市容局。5月16日，南京市出台的《经营性户外广告有偿设置管理规定》震动了当地户外广告从业人员。该条例规定，非公共产权区域的广告位一样要纳入政府招标、拍卖计划，统一招标拍卖，其收入全额缴入财政专户，纳入城建资金计划，并“按规定给予业主单位一定经济补偿”。

　　至于具体的经济补偿办法，条例要求市财政会同有关部门制定，目前尚未出台。

　　一时间，该规定引起了众多广告从业人员的议论：“拍卖所得用于

城市建设”，尤其是招标拍卖非公共产权阵地的广告位，是不是与民争利？

　　出台类似政策的还有成都、西安、合肥等城市。目前，安徽已经紧急叫停了这一政策。相比之下，在北京、上海等城市，拍卖仅针对由政府管辖的公共空间。

　　“户外广告是公共资源，在国内，其收益的归属一直是个法律难题。”

北京大学现代广告研究所所长陈刚直言，这主要是因为从法理上没有实现所有权和经营权的合理对接，因此，公共资源的经营和管理“总是存在一个模糊地带”。

　　在北京市君宁律师事务所的朱军博士看来，这是一个最近才出现的新问题，“以前我们也打过好几个广告业纠纷案，但还没碰到过关于广告收益权属的案子。”

　　对于这一问题的解决途径，即便是在户外广告研究领域具有相当权威地位的陈刚，亦只能作一个概括性的描述：“在国外，相关的法规相当健全，一些细节性的规定，我们可以向他们借鉴。不过，最重要的是在中国特有的法律环境里，创造性地探索出一种实现产权所有者权利的模式。”