物业收费标准应该由谁来定

　　本报记者 刘和平

　　住宅物业服务收费基准价标准为每月每建筑平米0.9元。“太高了”，消费者代表说。“太低了”，物业公司的代表说。在7月5日举行的《北京市物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》听证会上，两种观点针锋相对。

　　物业收费到底多少才算合理？收费标准该由谁来定？记者调查发现，这些成了业主与物业公司争论不休的话题。

　　北京某小区一位业主为物业收费算了一笔账后发现，小区全体业主每月交的物业费和停车费超过15万元，而物业公司的人员开支、维修成本和小区公共部分的电费加起来只要5万元，只是每月业主交纳物业费的零头。该小区物业管理人员则认为，业主的账算得偏紧，一些应交的税和物业服务人员的保险福利支出都未算在内，仅保险福利支出就占工资额的60%。

　　看点一

　　不管业主认为物业收费标准有多不合理，钱还是得交，因为不交钱的路已经被相关规定堵死了。

　　北京市高级人民法院于2004年1月1日施行的《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》为物业公司的收费提供了重要的支持。

　　这个意见规定：“物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。”

　　事实上，单个的业主无法不接受物业服务。因为保洁人员清扫小区，保安人员在小区巡逻，都会被看作是他们接受了物业服务。业主家中的垃圾如果没有物业服务，也难以清理。只要这种情况存在，物业公司就可以向他们收费。否则打起官司来，法院也会判他们败诉。

　　看点二

　　一些地方，由政府为物业服务规定了指导价，这样做是否合适？北京大学法学院肖江平博士认为，用一个固定的指导价来适用于所有住宅区，基本上是一种不太合理的做法。因为，物业管理费是一项非常复杂的费用，房屋的新旧、物业规模的大小、物业服务的具体内容和质量，使物业费的支出天壤有别。脱离具体情况的指导，会成为引发业主与物业公司对立的原因。他认为，政府应该出台多档次的物业收费参考价，而不是只定出一个政府指导价。

　　看点三

　　置业专家舒可心说，具体到一个小区，物业费标准是多少、该怎么收，应该是业主和物业公司协商后决定。根本出路是召开业主大会，选举业主委员会。这种法定形式，是业主维权的最重要保障。有了这种形式，业主就可以依法选聘物业公司，谈判收费标准，监督服务质量，进而有效维护自身权益。然而目前，众多小区却没有召开业主大会，业主们的维权意识表现得不足。