维权出击3·15购房篇--购房多少陷阱等着你跳

　　

在朝阳北路的这个小区里，业主入住半年多了，开发商当初承诺的“可视对讲门禁”依然没有安。李江涛／摄

　　在目前尚不规范的房地产市场上，买房似乎成了“聪明人的游戏”，许多陷阱等着你，如果眼不明、心不亮而又缺乏经验，那就只有等着吃亏了。

　　买房子，本是件高兴的事。但许多人购房后总有一堆怨言，有的甚至后悔，“怎么就轻易上了当呢？”

　　让维权意识深入人心

　　如今3.１5已成为消费者的盛大节日，尽管还有许多老问题一时难以解决，还会有许多新问题层出不穷；但是3.１5的作用有目共睹：提高了消费者的维权意识。顾客能否真正成为上帝，说到底，取决于消费者维权意识的觉醒和维权行动的普及。

　　当你面对一个又一个购房陷阱，当你的孩子读到一本错误百出的课本，当你在商场购物后一直没拿到发票，当你的个人资料成为别人的发财工具，当你把车停在路边遇到乱收费……你会怎么想？怎么做？本报推出五个版的“维权出击”，如果对你的维权意识和行动有所帮助，善莫大焉。毕竟，我们都是消费者，让维权意识深入人心，是我们共同的责任。迟国维

　　既成事实进了圈套想逃也难

　　吕女士在朝阳北路买了一套一室两厅的商品房，现在已经住了进去，而让她与家人苦恼的是现实情况与楼书上的宣传差别很大，硬件设施也不到位。现在购房款也交了，人也住进去了，按照她所在小区物业的说法就是“等”。如吕女士所说是进了圈套，想逃也难。

　　吕女士说，选房前看到楼书里着重介绍了“英式管家服务”，按曾经在英国生活过两年的她理解就是“特体贴的绅士服务”。此外，楼书里还提到24小时保安、车位设置1∶1、门禁系统完备等等。

　　住进来以后，24小时的保安时有时无，尤其是到了深夜根本不见有人巡夜。“前阵子我听说楼里连续丢了两辆自行车，要真是24小时保安，这种事就可以避免啊！”现在该街区的业主们已经入住半年了，但单元门的门禁系统，还有家里的可视对讲，还都露着线头。

　　记者以业主的身份向物业了解情况，得到的回答是“还没跟厂商协调好”，由于设计之初考虑到有门禁系统和保安巡逻，所以家家户户的家门都没有设猫眼，因为想进单元门需要业主通过可视对讲系统确认才可以进入，现在所有的安全设施都滞后，吕女士已经决定换个更结实的大门了。

　　住在这片楼区的有车业主最头疼的就是承诺一家一个的停车位至今没有落实。

　　律师分析

　 据北京昌久律师事务所律师吕峰介绍，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关条文解释，虽然在购房者和开发商之间的合同中没有明确提出“24小时保安、车位设置1∶1、门禁系统完备”等服务，但是这些服务已经构成了“吸引消费者去买房”的必要条件，也就是成就了双方的合同签署，这就相当于一种要约的形成。

　　律师支招

　 吕峰表示，购房者在遇到这种情形时可以要求开发商承担责任，并要求对方继续履行合同，做到在楼书、广告上所宣传所“许诺”的东西，因为这是构成双方的合同义务的内容。假如双方在经过协商无效后，购房者可以将对方诉上法庭，在掌握好证据后一般法院都会采信，并判对方继续履行合同，承担相关的责任。

　　同等档次案难断哑巴吃黄连

　　吴小姐急于把外地的父母接到北京，费了不少时间?熏2003年11月看中了一个楼盘，样板间甭提多漂亮了，“正是我心目中的房子，开发商还在合同中承诺：橱柜采用A产品或同等档次产品；地板将采用B产品或同等档次产品……”然而有一天，当吴小姐再次来到该楼盘时却惊讶地发现，实际上楼盘使用的却是其他品牌的产品。“那橱柜、地板、门窗一看就比样板间差多了。我和其他的业主一起去找开发商理论，他们这时候把‘同等档次’给搬出来了，要也得要不要也得要。钱都交了，气得我差点和他们打起来。”吴小姐说。

　　为此吴小姐联合其他业主将开发商告上法庭，但法院以证据不足为由搁置了此案。为此众业主凑钱找了专家，专家评定楼盘中实际使用的产品虽然质量合格但与样板间不是一个档次。“开发商更绝，找了一个更大名头的专家进行鉴定，结果是这些橱柜、地板和门窗虽然价格便宜，但是绝对是同等档次。不仅都通过了国家质量合格检验，而且瞧着还更亮，摸着还更滑，看起来比样板间的还好！”她表示官司是打不下去了，就只能认倒霉了。

　　律师分析

　　其实，在购房过程中经常遇到这种“同等档次”的问题，因为这事关购房者的切身利益，所以必须引起足够重视。吕峰表示，现实生活中，广大消费者面临同等档次问题往往只能任由开发商“宰割”，就连一些质量信誉好、社会知名度高的品牌企业也往往被开发商开涮。与此相对的是，同等档次问题以其极强的隐蔽性而被一些房地产开发商“屡试不爽”，一些消费者经常在网上发出“法官难断案，专家对专家，小业主该怎么办？”的感慨。

　　律师支招

　 吕峰介绍说，“诚信与公平”是民法通则的基本原则，法官有权本着诚信和公正的原则予以裁判。就同等档次问题而言，应当由合同义务履行一方——开发商来承担。作为消费者，在签订购房合同时一定要看清楚此类条款的约定，争取列明装修材料的具体品牌和规格，如果不行，也要争取约定届时根据实际使用材料的价格返还差价，以减少损失。

　　不可抗力

　　“不便透露”很无奈

　　2004年年底，刘女士与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》。今年年初，刘女士正在筹备怎样装修即将到手的新房时，却被开发商告知，由于不可抗力导致延期交房，至于什么不可抗力，对方表示由于特殊原因不便透露，只是说将尽快解决。

　　据刘女士介绍，该合同中约定，“除不可抗力因素外，该楼盘于2005年1月15日交付使用。”同时，在预售合同中还约定，开发商逾期交房的违约金以实际已付房价款总额每日万分之三计算。为此，刘女士非常委屈地说，现在逾期交房已成事实，自己可否以此要求开发商支付违约金，而开发商所谓的“不可抗力”是不是就可以推卸责任，她自己感到十分困惑。

　　律师分析

　　吕峰律师就这个“不可抗力”的例子指出，依据我国《合同法》就可以对这个问题做出明确解释。他说，首先，由于在签订购房合同前是可以预见一些问题的，因此只有在签订购房合同后，才可以称免责事实发生。其次，《合同法》中明示，地震、洪水、火山爆发等这些无法预见又不可抗拒的自然灾害以及战争等属于不可抗力，因此免责事实须属于这些范畴。

　　此外，吕峰还说，如果发生免责事实，开发商就得在第一时间将理由通知给购房者并出具相关证明，这样就可以减轻购房者因延迟收房所带来的损失。而所谓的“证明”并不是由开发商自行出具的，而必须以政府相关部门的证明作为依据，否则可视其为无效。

　　律师支招

　　开发商在延期交房后，对购房者所说的“特殊情况”、“不便告知”等理由，是站不住脚的。如果开发商没有在第一时间将理由通知购房者并出具相关证明，消费者就可以要求履行合同，合同中的“开发商逾期交房的违约金以实际已付房价款总额每日万分之三计算”应该得到执行，即使需要有法院来裁定，也会得到法院的支持，因为“在购房合同及证明文件中，是绝不能使用含糊、不确定的字眼作为理由”。

　　信报记者朱伟东王萌张永智／文李江涛／摄