普通住宅物业费有望降低 收费办法今起征集意见

　　北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)

　　北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)

　　市发改委和市国土房管局昨天联合发布消息，《北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》从今天开始上网(http://www.bjpc.gov.cn)征集市民意见，截止时间为4月15日。 这是本市首次将即将执行的价格政策向市民征集意见。意见征集完毕后，市发改委将组织召开价格听证会，最终确定本市物业服务收费价格。

　　根据该《征求意见稿》，本市的物业服务收费将不再由政府定价，普通住宅的物业费也将略有降低。

　　政府定价退出物业服务收费

　　【政策】今后本市将对五类物业服务收费实行市场调节价；对经济适用房物业服务收费方式由原来的政府统一定价模式改为由政府指导定价；实行政府指导价的物业服务收费可在政府部门制定的收费基准价格上，向上浮动20%，下浮不限；公有住宅区、安居住宅区物业服务收费与经济适用房执行同一标准。

　　【解读】据市发改委收费管理处处长王岩介绍，以往本市物业服务收费有政府指导价、政府定价和市场调节价三种定价方式，对经济适用房实行政府定价。而根据《征求意见稿》上述规定，政府定价将完全退出本市物业服务收费。这不仅可以促成物业服务收费的市场化竞争，最终实现物业服务行业优胜劣汰，为市民提供优质优价的服务，还将使本市物业服务收费行为更加规范，保障业主和物业管理企业的合法权益。

　　【相关】五类实行市场调节价的物业收费1.经市政府有关部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区。

　　2.办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区。

　　3.按照《北京市物业服务收费管理办法》选聘物业管理企业并确定物业收费服务标准的住宅区。

　　4.成立业主大会的或不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，同时与选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区。

　　5.在房屋买卖合同和物业服务合同中明确约定了物业服务标准的住宅区。

　　普通住宅物业费有望降低

　　与以往本市实行的物业服务收费标准相比，《征求意见稿》中规定的普通住宅物业服务收费标准总体来说将会略有降低。新的收费标准对电梯的维修收费，物业公司代水、煤、热、气、电等专业公司对业主收取的手续费以及公共维修基金进行了相应的调整，这在客观上减轻了业主的负担。

　　具体调整体现在以下三方面：

　　【政策】电梯和水泵的中修和大修，房屋的中修和大修将从物业服务收费中剔除。

　　【解读】据王岩介绍，从1999年开始，购房者在买房时需要缴纳公共维修基金，而物业收费中还包括“电梯和水泵的中修和大修，房屋的中修和大修”，造成重复收费。根据《征求意见稿》，今后的物业收费中将不再包括这两大项的费用。

　　【政策】物业公司在代替水、煤、热、气、电等专业公司收取费用时向业主收取的手续费将被取消。

　　【解读】据了解，一些物业公司在代替煤、水、电、气等专业公司收取费用时，向业主收取了大约每户1元/月的委托费。对此，王岩说，这些费用原本应该由上述专业公司上门向业主收取，由物业公司代收的委托费用也应该由这些专业公司支付而不应该转嫁到业主头上。

　　【政策】将原来由物业公司直接收取的电梯的大修及中修费用进行基金化管理，并大幅降低无人值守电梯的服务收费标准。基金化管理将电梯维修费用的支配权由物业公司转移到业主，物业公司收取的电梯大、中修费用，应单独设账、专款专用，未发生大、中修及专项工程维修时，不得使用。

　　【解读】据市国土房管局居住小区管理办公室副主任邹劲松介绍，以往本市对无人值守电梯并未制定相应标准，物业公司对无人值守电梯所收取的费用与有人驾驶电梯实行的是同一标准。为无人值守的电梯制定一个较低的标准实际减免了相当一部分费用。(见下表)

　　高层住宅电梯(有人驾驶)运行维护费用项目

　　项目交流调速交流调压调速

　　运行梯63620 62503

　　备用梯6362 6250

　　高峰梯14138 13890

　　无人驾驶的高层住宅电梯运行维护费用

　　项目交流调速交流调压调速

　　运行梯35754 33520

　　备用梯3575 3352

　　高峰梯7945 7449

　　(注)单位：元/部.年

　　-链接·物业服务成本构成

　　1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

　　2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

　　3.物业管理区域清洁卫生费用。

　　4.物业管理区域绿化养护费用。

　　5.物业管理区域秩序维护费用。

　　6.办公费用。

　　7.物业管理企业固定资产折旧。

　　8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

　　9.经业主同意的其他费用。

　　-链接·物业收费政府指导价标准

　　(住宅物业服务收费基准价标准)

　　项目标准服务范围

　　综合管理费0.32小区规划红线范围内，涉及公共财产和公共事务的管理

　　物业共用部位、按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件一

　　共用设施设备0.31以共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；

　　日常运行维护费不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备

　　绿化养护费0.07小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧

　　区间绿地

　　清洁卫生费0.08小区规划红线以内，业主户门以外

　　秩序维护费0.11小区规划红线以内，业主户门以外

　　智能化系统每项小区规划红线以内及楼宇公共区域内

　　运行维护费0.05

　　(注)计量单位：元/建筑平方米、月

　　经济适用房增加一项收费

　　【政策】新规定没有修改或提高经济适用房的收费标准，但增加了新添智能化系统运行维护费。

　　【解读】据王岩介绍，增加该项收费主要是因为本市近几年新建的经济适用房大都添置了楼宇对讲、周界红外报警等智能化系统，这部分费用目前全部由物业公司支付，而实际受益者却是业主。为公平起见，这部分收费应由业主缴纳。

　　政府指导价必须定期公布

　　【政策】实行政府指导价的，由市价格主管部门和市国土房管局制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布；物业管理企业要在物业管理区域的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。

　　【解读】据市发改委有关负责人介绍，此项规定充分尊重了业主的知情权。

　　装修管理服务收费有标准

　　【政策】新《办法》就物业公司的装修管理服务收费制定了相应的标准，如带电梯住宅，每建筑平方米最高不得超过4元；不带电梯的住宅，每建筑平方米最高不超过3元。

　　【解读】市发改委有关负责人介绍，过去个别物业公司在业主装修过程中随意收费，引发不少纠纷，上述规定将使业主权益受到保护。