房价上涨税源偷漏 房产税制改革何时动真格

　　房价涨 税源漏

　　房产税制改革何时动真格

　　本报记者华诚 通讯员许辉 唐昕 龚云虎

　　提起南京的房地产，如果用一个字来概括第一印象，那叫“火”，如果可以再附加一个字，那是“高”，具体来说是指“利润高”。可以毫不夸张地说，在微利时代的今天，房地产业是一个特例，而南京的房地产更是一个意外。然而就在“纳税光荣”的观念渐入人心的时候，被冠以少有的暴利之一的房地产行业如集体行动般的偷税漏税行为，显得极不合拍而使人不能接受，同时这种“意外”也对众人一直反感的“为富不仁”的外延作了进一步扩展。

　　据报道，去年下半年，南京市地税部门曾对全市十家大型房地产开发公司进行了税务检查，其结果令人大跌眼镜，被查的十家开发商均存在着偷漏税款行为，有的还特别严重。如果将此漏税数目进行一个简单的累计，其总数再建十处商品房也不在话下。

　　由此看来，房地产偷税现象不能再简单视之。房产商们如何偷税，为何总是偷税，且能屡试不爽，又该如何堵上税务黑洞……这一系列带有思考性的问题冷峻地掷到了税务官的案前。或许，这对一直呼声较高的税制改革来说，是一个理由。

　　房产业偷税花招“大荟萃”

　　去年下半年的检查结果，触目惊心。

　　在接受检查的10家大型房地产开发公司中，都不同程度地存在着滞纳税款、随意调整税款申报数额、偷逃税收等问题，主要集中在四个方面。

　　一是在预售楼盘时故意延迟缴纳税款的现象。突出表现为滞纳税款数额大、滞纳时间长，影响了税收收入的及时足额入库。如南京某房地产开发有限公司，其开发的一幢高层建筑，土地、房屋早已交付使用，而开发企业挂账大额预收账款，长期不结转经营收入和经营利润，滞纳企业所得税1000多万元。

　　二是有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额。通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。如南京某房地产开发公司以“防止购房者要退款”为由，部分收入故意不作收入，截留税款100多万元。有的企业虽然正规核算，将应缴的各种税金记入会计账簿，但不足额申报、不足额缴纳，形成多年大额税款未清的状况。

　　三是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上隐瞒收入，或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。

　　四是部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。

　　这只是房产商在房产销售时的一些常规“技巧”。其实在建材市场上他们早已开始做“手脚”，手法上也有三类。

　　第一类，建材发票上动手脚。建材市场有个通行的做法，不要发票就便宜些。目前，大多数私人及许多小型的建设项目，完工付款后建设单位都不要发票，这对企业来说当然是最理想的，但对需要发票来报账的建设项目，企业则要开动脑筋想另外的办法取得发票，比如去外地或本地管理比较混乱、急需拉税源的地方，设法开一些税率相对较低的其他发票来应付。在日常的税收检查中就曾多次发现，本地的一些工程成本结算单据中，竟有从数千公里以外的省份开具出的材料采购发票，而事实上这种建材在本地随处可见，并不属于紧俏商品。

　　第二类，报销费用巧立名目。据总结，用来报销的工程费用发票呈现出时间跨度大、来源广、名目繁多等特点。时间跨度大：即当年入账的发票有一两年以前的，甚至还有更久的。来源广：即报销的票据来自全国各地，由于各地执行税收政策不一致，有的建筑商到税负较低的地方申请代开发票，还有的建筑商则干脆以假发票充当。名目繁多：即在报销的票据中有个人的电话费、水电费、交通费、餐饮费、服装费等等。目前80%以上的腐败案件与建安工程有关，建筑商们为得到工程项目送礼、跑关系，这些成本费用都要有去处，要做账就必定要做假。

　　第三类，现金坐支收入挂账。与成本费用要多列相反，建筑商们对工程收入则是尽量少列，现金能坐支的就坐支，能进入小金库的就绝不入账，实在不行的还可以长期挂在“预收账款”或“其他应付款”账户上。例如，一家具有二级资质的建筑安装企业“预收账款”挂账达1700多万元，其中已竣工交付使用应确认工程收入的达80%以上，但企业仍以工程未结算而迟迟不转收入。因此，以票控税、诚信做账将是建筑市场一剂长期服用的苦药。

　　税改概貌初现山水

　　其实上述问题，不只是发生在南京。为改变房地产开发期重税导致房价高企现象及房地产业偷税的“公开秘密”，国家拟对不动产开征统一规范的物业税(财产税)。日前有消息说，广东是今年可能在全国第一个吃此“螃蟹”的。

　　通俗地讲，征收物业税就是将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年缴。据估算，如果现在的建设成本为100元/平方米，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到58元/平方米。

　　然而另有说法是，开征物业税是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。现时，消费者购房时的房价下降了，但以后的使用费用却不断上涨，一般的消费者对这笔长期费用根本承担不起。正所谓“治标不治本”。

　　显而易见，目前现行的土地使用税已经不适应经济发展的需要，起不到调节土地用途的作用。有专家建议，可借鉴国外的一些经验，例如将土地使用税改为地税，以面积计征改为价值计征，也称为“物业税”；二是改革房地产开发流通过程中的税种、税率，减少税负，实现国内国外企业公平竞争；改变保有税的计征方式，抑制投机，扩大征税范围等等。另外，房地产税制改革，应该从税率、税金、税种、免税范围通盘考虑。

　　尽管物业税的开征还没最后定夺，但广东省的想法却值得南京及江苏思考。财政部有关负责人日前透露，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。如此看来，有关房产税制改革的等待，已不会太久。

　　房产商为何总偷税？

　　尽管说，偷税行为是当事人利益驱使下的个人原因，但是，客观存在的一些现状令我们无法回避。

　　据悉，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。事实上，房地产开发、土地占有的税费太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房价过高的直接结果。

　　中国城市经济学会副会长刘维新认为，房地产开发流通环节税费多，税费负担重，从某种程度上制约了房地产业的健康发展，纵容了房产商去投机和偷漏税款。

　　例如，在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种。有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多达80～150种，这无形中增加了建房成本。而在房地产开发阶段，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税，而且是在一次减除原值10%～30%之后征收。

　　这种税制设置的消极作用显而易见。一是土地闲置、浪费严重。开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，就相当于给土地开发者的无息贷款，实际上鼓励了投机。二是进入流通时，土地承受过高的税负，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。三是在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配。

　　再如，费种过多。在房地产开发过程中，各种收费过多，多达100多种。难怪有人说：“头税轻，二税重，三税、四税要了命。”所谓三税、四税指的就是各种收费。这一点房地产开发商体会最多。从另一个侧面，也说明房地产市场运行非常不规范。

　　另如，计税依据不合理。中国国土资源经济研究院院长关凤峻说这种不合理：一是在我国土地使用税的征收，不是按价值，而是按面积，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。

　　还有，内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争。国内企业与国外企业，在所得税、保有税制，以及三税(增值、消费、营业)收取不同，这种不平等现象，如果继续下去，将对国内企业的发展非常不利。