越南楼市冰火两重天 外资静候登场

　　一边是楼价下跌30%~50%，一边是写字楼租金持续上涨，沉寂与火爆交互支撑着金融震荡下的胡志明市房地产市场。

　　越南6月21日发布的数据显示，胡志明市一类写字楼月平均租金已上涨至每平方米80美元，排名全球第13位。

　　自2009年1月1日起，越南房地产的大门将向世界敞开——“有条件允许外国人在越南购房”。来自越南官方的统计，已有超过10亿美元的资金站在市场的门口。越南房地产的未来将走向何方？

　　炒房是富人的游戏

　　在过去几年里，越南被称为继中国之后最有投资价值的市场，房价连续以每年20%以上的速度攀升。2007年，越南房价大幅攀升，有的涨幅达到骇人的300%~400%。

　　一个被广泛引用的数据是，胡志明市中心的房价达到了每平方米5000美元，商业地产的价格超过了东京银座和纽约第五大道。仅在四个月前的2月13日，越南CBRE公司还预报越南2008年不动产需求量激增、房地产市场将较去年活跃，为何又忽然出现了30%~50%的跌幅呢？是什么影响了越南楼价的波动？

　　王庆波认为，房价上涨与越南人对黄金的追捧热情相关。“比如说你买房子、买土地，一般人会问你这块地值多少黄金。”王庆波说，“越南这个国家是将黄金看成是第二种、第三种可以流通的货币来对待的。所以越南有黄金存款利率，黄金跟美元可以在市场上直接兑换。”过去几年黄金本身上涨了3倍，房价也必然水涨船高，这是美元贬值造成全球通货膨胀的一个缩影。其次，越南的股市一度虚高，越南人炒股赚了钱，又习惯投资房产。

　　世邦魏理仕研究部近期发布了最新的研究成果，汇总了截至2008年3月31日的过去12个月中租金最贵及租金增长最快的全球市场跟踪调查的结果。报告显示，胡志明市在该时间段内租金增长最快，增幅高达94%，成为全球写字楼租金增长最快的城市。美国不动产服务公司Cushman&Wakefield认为，胡志明市写字楼租金持续走高是由于越南经济发展和外国直接投资增长迅速，对写字楼的需求量很大，市场由此供不应求。

　　越南投资网CEO李伟认为，“由于政府对外资在越南购房的限制导致需求无处释放，从而带动了租金上涨的火爆局面。”

　　越南法律规定，外国人不能在越南买房，所以如果外商在越南开公司找办公室通常只能采取租赁的方式，或者以当地越南人的名义买房。由于后者存在一定的法律风险，所以越南的购房主力主要是当地的富人，而非外资。因此，房价下跌影响的也主要是这部分当地的富人，对越南普通居民来说通常该买不起的还是买不起。

　　富兴美是由台湾中央贸易开发公司兴建的一个越南居住示范区，是当地的富人区，房价最高时达到每平方米2500~3000美元，现在是每平方米1500~1800美元，下跌了35%~50%。但这对于月薪200美元左右的普通白领来说，还是太贵了。

　　胡志明市的房地产价格呈现明显的地域分化，如第一郡的平均房价要远高于第五郡。普遍认为，胡志明市高档商品房价格大约跌了30%~50%，中低档的房子的价格则没有跌这么多。

　　越南中国商会会长杨真认为，越南房价的下降主要是受银行紧缩货币政策的影响，“在如此高的利率和通胀下，地产市场的沉寂不可避免。”

　　在此之前，依靠银行贷款是越南本土地产开发和代理商们的通行办法是，一些开发商甚至70%~80%的项目资金都来自于借贷。但是现在，由于政府采取紧缩货币政策，只允许借贷项目30%的资金，各商业银行的最高贷款利率由原来的18%调高到21%。炒房者失去资金支持，又背负了很重的利息，只好纷纷抛售以缓解压力，从而导致了楼价大跌。