全球投资者抢滩韩国地产

　　记者 陶冶

　　如今，房市火热已经成为除美国外的全球性现象，其中又以亚洲最为旺盛。7月份，华尔街投行巨头中最热衷于房地产投资的摩根士丹利以10亿美元天价签约购买韩国大宇公司的首尔总部大楼，创下韩国房地产史上的最高纪录，也成为全球投资者抢滩亚洲地产的又一桩标志性交易。

　　由于写字楼地价飚升，韩国首都首尔继香港和新加坡之后成为海外地产投资者的新宠，抢滩亚洲地产的竞争也日趋激烈。就在不久以前，顺应亚洲及新兴市场房地产需求激增的趋势，摩根士丹利成立了总规模达80亿美元的房地产基金，主要投资目的地包括日本、中国和印度，收购目标包括办公大楼、旅馆和住宅等。前面提到的10亿美元购买大宇首尔总部大楼还不是该基金在亚洲房地产业投资的最大手笔。4月份，该基金以24亿美元购买了日本13家高级宾馆，成为日本有史以来最大的海外房地产买家。

　　摩根士丹利只是诸多海外投资者的一个代表。数据显示，在亚太地区，2006年来自海外投资者的商用地产投资达到了940亿美元，同比上扬42%。据首尔一位

房地产经纪人介绍，韩国商用建筑的价格在最近3到6个月中出现了猛涨之势，市场买家和卖家的比例已经达到了十比一。而就在十年以前，首尔的房地产业还是海外地产投资者避之唯恐不及的地方。虽然1997年亚洲金融危机后的解除管制开放了韩国的房地产市场，但是人们仍然很难想象有人会花10亿美元在这里买一栋写字楼，而且还是一栋有着30年岁月痕迹的老建筑。

　　外国房地产投资者为什么蜂拥首尔？原因很简单。据房地产研究机构预计，未来几年内亚洲高级写字楼的需求增长将继续超过供应。其中东京和首尔是最缺乏这种高级写字楼的两个亚洲城市。今年第二季度，首尔A级写字楼的空置率仅为1.3%，而五年前这个数字是6.3%。即使是嗅觉不太灵敏的投行经理，也已经感受到韩国写字楼租赁市场的火爆气氛。

　　这种需求增长的最主要动力来自金融部门的扩张。过去两到三年间，包括美林、摩根士丹利、摩根大通和雷曼兄弟在内的全球知名投行在韩国的办公面积均增加了1倍。随着韩国富裕阶层的扩大，人们对金融服务的需求也在增加并日趋严苛。美林公司6月份发布的报告显示，2006年去除住房和大宗消费品之外净资产达到100万美元以上的韩国人已经有98925人，同比上扬了14.1%。与此同时，伴随韩国老龄人口的快速增加，大量的养老金也可能会被用作投资。不难想象，随着越来越多的养老基金和富裕个人在股市和债市以外寻求更好回报，资产管理和投行业务将发挥更大作用。据一位美国基金经理透露，6月份该基金从韩国人手中募集到的资金从8个月以前的42亿美元增加到了60亿美元，并有可能在未来3到5年的时间里增至100亿美元。为了满足富裕阶层的金融需要，并抢夺养老金市场这块蛋糕，无论是海外还是韩国本土的基金、

理财公司及资产管理公司都在纷纷扩大在韩办公场所。同样急于扩大办公场所并改善办公条件的是韩国的服务业。目前，服务业只占到韩国GDP的一半左右，但在个人财富快速增加的背景下，服务业极有可能成为未来韩国经济增长的排头兵，这也将进一步促进

商业地产需求的上扬。

　　导致写字楼需求上升的另一个原因来自于对人才的争夺。如今，韩国本土公司正在与跨国企业展开人才大战，作为笼络人才的一个很重要的因素，提升企业办公环境的标准已经被越来越多的韩国公司意识到。所有这些都将促成首尔商用地产租金的进一步上扬。有分析人士预计，未来三年内，首尔中心地区的平均租金将以每年6%的速度攀升，约为过去一年增长率的两倍。

　　显然，韩国本土的销售商和地产商们对于这一趋势已经了然于胸，更多的海外投资者也在迫不及待地蜂拥而至。目前，首尔的核心商业区尚没有太多在建项目，但在远郊地带，一栋栋摩天大楼正在紧锣密鼓地修建当中。