果然不出预计，总价值约5万亿美元的美国商业房地产市场(办公楼宇、宾馆、零售物业等)，现在正进入迅速恶化的状态。因为来自资本市场的融资通道和来自银行业的贷款通道同时被切断。

　　公开数据表明，商业房地产的贷款拖欠率，在2008年第四季度，已经上升到2.6%，达到13年来的最高。同时，行业内预测，到2010年，商业房地产的贷款拖欠率将急速飙升至10%左右，达到1991年来的最高点。

　　据美国房地产行业的数据统计，2009年将会有4000亿美元的商业房地产贷款到期。在目前银行信贷几乎拿不到的时代，商业房地产的拥有者们如何去筹集到数千亿的资金，正成为最近一段时间华尔街上的重要话题。

　　值得注意的是，在商业房地产的上游，房地产发展商的“建设贷款”也在恶化。据美国商务部的数据，2008年第四季度建设贷款的贷款违约率从第三季度的9.6%，已经上升到11.6%。

　　商业房地产贷款市场出现危机

　　商业房产市场出现的问题，跟美国2008年经济大幅衰退有着异常紧密的联系。2009年2月最新发布的数据表明，美国的整体失业率已达到7.6%。在过去的2008年，整个美国有近260万人失去工作。2009年1月，美国就曾出现在半天之内，多家公司同时宣布裁员总计近两万人的新闻事件。

　　“大量的公司裁员之后，自然减少了对办公楼宇的需求。办公楼宇的租金收入在走软之后，大楼的业主就会交不起按揭，贷款拖欠率就会上升。宏观经济对商业房地产的影响是十分直接的。”美国National City Bank 企业资产管理部副总裁刘以栋在接受本报采访时说。

　　房地产行业数据表明，纽约这样的中心城市，办公楼宇的空置率也超过了10%。国际房地产咨询机构仲量行的数据是，随着经济衰退加剧，2009年纽约办公楼宇的空置率可能会达到19%。

　　“因为现在美国银行大幅提高了贷款要求。很多商业房地产当时签的是再融资协议。也就是说，在贷款的前七年或者前十年只交利息。但是现在到期了，却无法再得到银行的再融资。这一块会形成很大的违约风险。因为一个大楼往往就是数十亿美元的贷款。”刘以栋说。

　　失业率的高涨以及经济不景气，对商业房地产的另两块也形成直接冲击。

　　一是宾馆业。因为经济活动减少，宾馆的入住率大幅减少。这对宾馆酒店的业主来说，手上的现金流的减少，对身上背的巨额贷款来说，还起来就有些吃力。

　　另外一部分是商用零售物业，特别是SHOPPING MALL这种大型物业。

　　因为消费者对未来信心减少，最近美国零售业一直情况惨淡。美国最著名的连锁百货业巨头梅西百货在2月份宣布裁员7000名。而著名的连锁企业电子城则宣布从破产保护进入破产清算。

　　当商铺空置率上升，出租租金也大幅下滑。大型零售地产的投资者随即也陷入还不上按揭贷款的险境。

　　据美国房地产行业的统计，最近零售业的空置率达到11%左右，整体租金从峰值下滑近30%。

　　在衰退的情况下，美国商业地产的面值也大幅波动，甚至连纽约这种金融与商业中心也不能幸免。

　　房地产商靠抵押为核心借贷手段，物业市值减少，对其未来可以借到手的贷款也会形成大幅影响。

　　“烂苹果”

　　如此，建立在5万亿美元商业房地产贷款市场之上的近3000亿美元商业房地产证券市场，因2008年底整个CMBS市场交易整体崩溃，2009年商业房地产风险正在加大，而正进一步变成“烂苹果”。

　　评级公司穆迪和标准普尔等最近公开表示，将重新整理这一市场上的风险评估，对之前的评级做出调整。这对持有这些资产的投资银行和传统商业银行，将形成巨大的打击。

　　2月6日，穆迪宣布，下调美国银行的一个价值23亿美元的商业贷款按揭转手证券的评级。

　　同日，穆迪还下调了花旗银行一个17亿美元的商业贷款按揭证券的评级。在该按揭包里，有17项物业风险加大。

　　这只是穆迪等评级机构做出的风险评级下调的一部分而已。据惠誉评级去年12月发布的报告，在3000亿美元CMBS市场中，可分为“多重借贷者”和“大型贷款”两类。其中“多重借贷者”有307个房地产项目被下调评级。而“大型贷款”品类中较高风险等级的BBB-B级产品，在2009年的形势将会进一步恶化。惠誉评级统计的数据是，在其评级的项目范围中，如果有1个“大型贷款”项目被调高评级，就有10个项目被调低评级。整体市场的形势非常恶劣。

　　在CMBS之上的衍生产品CDO市场，在2009年的形势也会更为恶化。但是因为整体市场较小，所以不会造成太大影响。

　　评级公司这种几个英文字母换来换去的文字游戏，似乎显得晦涩难懂。但是对于这些证券或债券的持有者来说，是真金白银的损失。

　　而对上市的大型投资银行和商业银行，这就意味着，他们手上持有的部分商业房地产按揭证券产品，将会让其有新一轮的减记风潮。

　　“对他们来说，这就像没有生意的水果店，篮子里的苹果又烂了几个。” 资深MBS专家李戍民在接受采访时做了一个形象的比喻。李戍民现在BroadStreet Group任中国投资部主管。因为投资银行无法将CMBS产品销售出去，这些急剧恶化的资产现在就只能放在自己的资产账本上等着减记。

　　“JP摩根、花旗、美国银行、摩根士坦利等公司持有的这些资产都不少。”另一位华尔街大行的资深交易员在接受记者采访时说。