特派记者 吴晓鹏 纽约报道

　　美国政府宣布接管房利美和房地美，其救助措施能否成功，关键将在于房市能否因此获得流动性并稳定下来。低迷的房市目前依然是拖累美国整体经济的根源。

　　从9月8日美国市场投资者的反应来看，政府接管可能会达到预期的效果，当日美股上涨，房屋抵押贷款利率下降。但接管“两房”要取得成功，还面临着诸多困难。

　　美政府希望接管两房，能够刺激房市这个“气门”进而给金融市场、仍至美国经济以刺激。

　　缓解流动性短缺以激活房市

　　8日当天，巨量买盘使得30年机构抵押贷款支持证券的收益率下跌了0.41%，这是自1990年以来的单日最大跌幅，造成其与美国国债收益之间的利差缩至1.87%。

　　两房抵押贷款债券收益率的大幅下跌，加强了人们对于抵押贷款利率下降的预期。因为在抵押贷款市场上，银行更容易将贷款出售卖给投资者。

　　自去年次贷危机爆发以来，虽然美联储已经连续降息，将基准利率从5.25%下调至2%，但在去年的大部分时间里，30年住房抵押贷款的利率都远远高于6%。

　　这与2001年的情形大不一样，当时美联储降息的时候，抵押贷款利率也是跟着往下跌，从7%-8%降到4%-5%，但这次美联储降息，对抵押贷款利率却丝毫没有起到作用。

　　在信贷紧缩的情况下，银行根本不愿意放出贷款，旨在为房市提供流动性的两房更是自身难保，基本上已经停止运作，丧失了其存在的基本理由。

　　高居不下的抵押贷款利率以及紧缩的信贷环境，造成买房的需求萎缩，房价下跌。而房价下跌导致违约率上升，银行坏账增加，信贷进一步紧缩，形成恶性循环。

　　为了避免这种恶性循环拖垮美国经济，美国政府不得不出手，为抵押贷款市场提供流动性。

　　按照接管计划，美国政府将购买两房发行的住房抵押贷款支持证券(MBS)。抵押贷款市场获得流动性后贷款利率会下降，买房者的信贷成本也会降低，从而稳定房市。

　　房市企稳还依赖于下届政府

　　高盛在9月8日的研究报告中说，财政部暗示将在9月月底开始购买MBS，初期购买规模为50亿美元。而美林北美首席经济学家David Rosenberg则表示，财政部将以设立基金的方式来购买这类证券。

　　财政部没有具体透露将购买MBS总的数额，只是表示购买的时机和规模将综合资本市场和房地产市场的发展情况后慎重决定。他们目前计划购买MBS持续到2009年底，期限只有15个月。

　　但在这之前，美国房市能否企稳还不明确。高盛高级分析师Ed McKelvey说，政府接管两房不改变他们对于美国房市价格的预测，该公司依然认为房价到2009年底才能见底。

　　2009年后，美国政府会否继续支持MBS市场还不得而知，这将取决于下一届政府和国会。这种不明朗实际上会影响市场对于MBS的信心以及房市的恢复。

　　Rosenberg说，目前关键的问题是，抵押贷款利率到底能降到什么程度，以及银行愿意将信贷额度放松到什么程度。

　　实际上，不同房地产公司的30年抵押贷款固定利率在8日都有下跌，跌幅为0.25%-0.5%不等。分析师们预计，该利率在未来几个星期还会进一步下跌0.25%-0.5%。

　　政府还可能会下调抵押贷款的还贷额并延长贷款期限，比如到45年。对买房者来说，这些措施都将省下不少的成本。