越南房地产市场调查

　　作为传统的高地价国家，越南的房价这些年来实际上一直处于恢复期。以胡志明市为例，早在上世纪七十年代，第一郡等中心区房价就已经达到了5000、6000美元/平米，基本是与2007年房价持平。由于越南经济近几年保持了持续的快速增长，带动了房地产市场也在不断升温，而且由于越南房地产历史欠账的问题，导致房屋需求巨大。

　　据越南统计数字，2007年越南房地产市场需求量大约在700～800万平米，而实际市场供应量只有区区100多万平米，缺口巨大，以至于好的楼盘开盘时需要市长或者书记批条子才能买到,而且是全额付款(越南不存在分期付款，交易基本为现金)，两年到三年后才能收房，房地产市场异常火爆。加之越南是典型的藏富于民，老百姓的购买力非常强，这其中海外越侨每年汇寄的外汇是一大笔收入。据越南官方统计数字，每年流入越南的越侨汇款大约在20亿美元以上，2007年将突破30亿美元。如此巨大的民间资本，直接催热了当地的房地产市场。目前，中国建设集团在越南新开盘的普通公寓，已经达到了2000美元/平米。虽然在越南也不时会传出房地产市场泡沫的言论，但从整体看，越南房地产市场潜力巨大。

　　一、越南重点市场调查情况：

　　1、胡志明市市场分析

　　胡志明市是越南的五个中央直辖市之一，是越南人口最多的城市，是越南最大的港口和交通枢纽，全国的经济商业中心，号称“越南的灵魂和心脏”。 位于湄公河三角洲的东北侧、由同奈河、西贡河和威古河形成的一个三角洲上,居西贡河右岸。总人口近700多万,面积1945平方公里，其中市区面积1845平方公里,人口按当地人的说法胡志明市已经超过一千万人口。华人约占五十万，聚居在堤岸区较多。城区分12个郡，辖6个县。越南南部的大工业多集中于此，有机械、水泥、造船、制糖、纺织、卷烟、碾米、酿酒、砖瓦、锯木等。气候温和，年平均气温为摄氏27度，各月之间温差不超过5度，年日照2500小时至2700小时，年降雨量2000毫米左右，平均湿度为75%～78%，全年几乎没有台风。以胡志明市为核心的南部重点经济区(胡志明市、同奈省、平阳省、巴地—头顿省、西宁省、平福省、隆安省和前江省8省市)吸引合同资金占全国的58%，项目数占50%，市场空间极大。

　　2、河内市市场分析

　　河内，越南的国家首都所在地，是越南的五个中央直辖市之一，位于红河三角洲平原的中央，面积921平方公里，人口267万，居越南第二。河内位于热带平原地区，距离海边仅100公里，受南、北季风的影响，同时多河流、湖泊和树木，因此气候温和，四季分明。年均降雨量1678毫米。 河内目前设有7个郡：巴亭、还剑、二征夫人、栋多、青春、西湖、纸桥；5个县：嘉林、东英、塑山、慈廉、清池。河内市是越南的水陆空交通枢纽：一号公路从河内到胡志明1725公里，五号公路从河内到海防是102公里；铁路从河内到胡志明市1730公里，河内有两个机场：内排国际机场和嘉林机场。以河内市为核心的北部重点经济区(河内市、海防市、海阳省、永福、广宁省、兴安省、河西省、北宁省8个省市)吸引合同资金占全国的26%，项目数占28.7%，是越南经济的重要组成部分。

　　二、房产企业投资越南市场风险分析

　　1、资金风险

　　基本上是现金交易，不像国内通常分期月底付款和欠款的做法，加上异国施工，信用及各方面关系没有完全到位，像在国内常规寻找材料供应商垫资一两个月的办法基本上无法做到。据介绍，当地劳务工资是“七天一结算”的形式，全部采用现金支付，现金流要求非常高。

　　2、人员组织管理风险

　　首先要解决劳务人员短缺的困难，越南作为一个劳务输出大国，普通劳动力并不短缺，关键是缺乏熟练的大量的建筑技术工人，缺少大规模施工经验和有组织的队伍和管理人员。据了解在胡志明市，当地组织超过一百工人的劳务队伍就比较困难，更不用说准备上千人同时施工，按照工程施工经验，三十万平方米体量的项目，要求三年完成，正常情况下估计要安排1500名工人，高峰时要超过2000人，这还得使用国内熟练工人精心组织安排才能够做到。且当地越南操作工人素质一般，工作效率低，国内一个熟练工人可以顶三个越南工人。长期受西方管理影响，没有加班的习惯，像国内晚上长时间加班会受到当地越南操作工人的抵制，除非增加不菲的加班工资，这样做会增加很大一部分成本。第二个要考虑的问题是合适的管理人员，因为需要交流的原因，要求管理人员至少要掌握越南语和汉语，如果再聘用国外设计院的话最好还需要掌握英语，这样复合型的人才非常难找，即使有代价也会非常大。第三个要考虑的问题是需要专门的翻译，处理大量的图纸及文件往来，聘请懂建筑工程专业技术的翻译也是非常困难的。

　　3、材料组织

　　目前，越南国内的钢材达到600美金/吨，比国内高1000元/吨，水泥价格500元/吨左右，木方价格1900元/立方，价格相对国内都比较昂贵，有实力的大型材料供应商基本没有，大批量的钢筋采购当地供应商可能就无法应付。从国内进口就需要和熟悉越南进出口业务的贸易公司合作，否则办理出口退税和报关，没有专业人员操作是无法快速顺利完成的。大批量周转材料无法租赁，像中建需用的钢管扣件就从国内采购，再长途海运到胡志明市。越南没有形成自己的建材加工业，所有装饰材料全部依靠进口，除了从印度尼西亚、马来西亚等周边国家进口外，大部分都是从中国进口，当然档次最高的还是从欧美进口。按照当地习惯做法分为三个装修标准：优先选用欧美国家产品，其次选用日韩国家产品，最次采用中国及东南亚国家产品。