住宅价格涨幅创新高 英国地产泡沫困扰工党政府

　　特约评论员　陈永杰　

　　在人们纷纷关注美国房价下跌的同时，英国的房价一直处于涨势。据报道，英国全国住房联盟最近的报告显示，目前英国价值100万英镑以上住宅的价格上涨幅度已经接近30%，涨幅为近30年来最高。该报告称英国平均住宅价格在未来5年内还将继续上涨大约40%。

　　英国的房地产市场从上世纪90年代中开始复苏，伴随着英国经济的平稳增长和国际投资者的青睐有加，英国的房价在过去十一年间只涨不跌。英国的上一次地产泡沫在1980年代开始形成，1990年代初，在实质增长了80%后终于爆破。根据英国政府公布的数字，在过去十一年间，英国的房价平均涨了240%，实质增长超过155%。这不得不使英国政府担心这一轮的地产泡沫。

　　近期公布的一些研究报告为这一忧虑提供了一些佐证。评级机构惠誉国际(Fitch Ratings)7月28日公布的研究指出，从长期增长趋势的指标看，英国的

房价相对于租金水平而言已经明显过高，新西兰、丹麦和英国是三个最可能受房价骤然下跌影响的经济体。英国全国住房联盟在8月5日公布的研究报告也警告，目前英国的房价已经是居民平均收入的11倍。

　　从经济学的角度，考究房地产价格是否过高主要有两个指标。一是房价相对于一般居民的收入水平，二是房贷成本在居民可支配收入中的比例。英国房价的上一轮峰位在1989年，当时的平均房价约为居民平均收入的六到七倍，而房贷成本在居民可支配收入中的比例则为60%左右。由于英国人收入水平的稳步上升，现时的房贷成本是居民可支配收入的50%左右，虽然仍低于1989年的水平，但房价为居民平均收入的11倍则显示这一增长已到了相当危险的水平。

　　英国的房价过高是市场过度炒卖的结果，受冲击最大的是工薪阶层。一个奇特的现象是，当越来越多人需要住房，却有越来越多人发现自己根本买不起房子。在伦敦，房价是居民平均收入的13倍。伦敦平均房价在五年后将涨至47.8万英镑(约为人民币720万)，无疑将使这一社会问题雪上加霜。房地产业的虚假繁荣是以出租为目的购房和购买第二套住房现象的急剧增加。此外，伦敦金融业近年的奖金水平大幅上升也加剧了这一泡沫的形成，今年首季度奖金水平较去年同期增长24%，比2003年涨了三倍，不少高级白领都把奖金用于投资房地产。房价上涨导致年轻一代买不起房，无法像上一代般实现拥有自己物业的梦想，因此对工党政府怨声载道。

　　两年前，英国政府预计到2021年，需要房子的新增家庭数目为每年平均19万户，但家庭结构的急剧变化使这一预测已不合时宜，最新的数据显示，今后二十年英国需要房子的新增家庭数目每年平均将达22.3万户，政府打算每年兴建20万套公共房屋的计划将无以满足需求。为了应付这一社会问题，工党政府于7月23日公布新的公共房屋建造计划，把每年建屋数目提至24万套。英国政府尽管承诺花费巨资兴建大量的公共房屋，但却也遇到不少现实问题，就像中国的

经济适用房一样，最首当其冲的便是这些新的

社区配套设施相当不完善。如果不解决这些社区远离城市中心，缺乏公共交通系统等现实问题，它们将变成新的贫民窟，衍生新的社会问题。

　　房屋政策从来就是社会政策的一个核心环节，与医疗、教育、养老等问题有着同等重要的地位。发达国家的经验教训是，在房屋政策上缺乏妥善的规划和安排，其恶果不但反映在房地产市场的波动成为影响经济发展的潜在危机之上，还会加剧社会不公，带来连串的社会问题，不利于社会的和谐发展。