泡沫崩裂十年后原东德地区房市借势苏醒

　　阮真

　　尽管有历史遗留的空置问题，德国东部地区正重新成为极具投资潜力的地产市场，但该地区仍存在投资风险，包括相对较弱的经济、服务业发展滞后，鲜有大公司总部设在该地区

　　原东德地区上世纪90年代巨大的地产泡沫，曾被视为德国统一进程中经济发展的失败典型。然而十多年后，德国经济复苏势头强劲，带动了该地区一度被投资者抛弃的地产市场恢复生机。

　　上世纪90年代，两德统一之初，德国政府为促进经济一体化，促进东部地区的发展，对封闭式地产基金予以放行，并推出一系列鼓励投资者投资东部地区房地产市场的税收减免政策。截至1994年，由西部地区投资者创立的封闭地产基金，在德国地产市场共投入了约合如今94亿欧元的资金，其中80%集中在东部地区。

　　到上世纪90年代中期，盲目投资导致的房产泡沫已十分明显，最终使东部地区的

房地产市场崩盘。同时，“慷慨”的税收减免政策也令德国政府蒙受巨额损失。封闭式地产基金税于2000年被德国政府叫停，东部地区的房地产市场从此被投资者避之不及。

　　莱比锡是除柏林外，德国东部地区最大的城市。该市上世纪90年代也经历过地产投资的火热时代和泡沫时代。在过去10年中，当地的出租房和商品房一直大大供过于求。而现在，当地的房地产市场似乎重新活跃起来，租金不断上涨，市中心的房子甚至出现供不应求的状况。

　　莱比锡一家房地产公司的主管埃尔克·恩格尔表示，现在当地最走俏的当属高档

写字楼。她带着客户在老城区的中心商贸中心地带参观了一个一流的办公场所——一层面积300平方米、设施齐全、原为律师事务所的写字楼。

　　“这里每平方米的日租金是11.5欧元，这在莱比锡是非常高的价格。”恩格尔说，“如果律师事务所搬出，也能很容易找到新的承租者，因为这里的房屋需求量很大。”尽管这个价格略比德国西部便宜，但已比房市惨淡的那几年有所起色。1998年最低时，当地的顶级商务写字楼日租金跌至相当于每平方米10欧元以下。

　　“一般办公用房的日租金也在涨，已经从每平方米6欧元涨到了8欧元，”另一位地产经纪人表示，“很多公司都计划将办公地点迁回市中心。”

　　然而，专家仍对莱比锡地产市场的未来持保留态度，因为目前该市至少仍有74万平方米的办公用房空置，空置率达27%，属德国最高，这些房源大多在非中心区域。

　　德意志银行的地产经济分析师贾斯特认为，尽管有历史遗留的空置问题，莱比锡和整个东部地区正重新成为极具投资潜力的地产市场，但该地区仍存在投资风险，包括相对较弱的经济、服务业发展滞后，鲜有大公司总部设在该地区。

　　持有这种观点的还有莱比锡商会的地产专家克里斯蒂安·乌尔里希。莱比锡正在三个废弃街区的办公楼和公寓楼基础上，修建一个大型购物中心。乌尔里希认为这有盲目投资之嫌，他怀疑这么大规模的购物中心能否与当地的购买力相匹配，“莱比锡人并不富裕，我担心那些

奢侈品并没有多大市场。”