越南楼市：与风险共舞

　　林纯洁

　　如果你认为，在亚洲，中国和印度已经得到过多关注，那么不妨将视线转到越南。这是个充满活力的国家：勤劳的人民、快速发展的经济、近几年兴起的咖啡产业、全世界最“完美”的长途客运(胡志明市到河内1800公里距离的长途大巴车票只要14美元)，还有火热的证券市场。

　　更吸引人的则是越南房地产市场。以前很多人将越南加入WTO作为越南房地产市场的“最后一次晚餐”。不过，这顿“晚餐”的持续时间可能会相当长。在经历2005年和去年的回落后，越南房地产市场似乎已经找到新的支撑，即使这种支撑可能意味着风险的放大。

　　越南《西贡时代周刊》上月的一篇文章援引T&M Investment Vietnam投资公司“二把手”Hannes Romauch的话称，Romauch现在最希望的是在工作地胡志明市拥有一套房子。Romauch的愿望可能不久后就将实现，因为越南建筑部最新的提案建议，允许外国人在越南购买房屋。

　　根据越南建筑部的数据，目前有8.1万外国人在越南工作和生活。越南建筑部的提案可能使其中2.1万人有资格在越南拥有住房，这个数字还会在未来数年中持续增长。

　　大量外国人正涌入越南，这与越来越多的外来投资息息相关。日本对外贸易关系组织(JETRO)驻越南代表处首席代表Kenjiro Ishiwata表示，今年前5个月向JETRO咨询越南投资事宜的日本企业数已达到去年全年的70%。根据JETRO的最新调查，在越南投资的日本企业中，有75%认为越南是今后5到10年东南亚地区的最佳投资地点。

　　这得益于越南的WTO成员资格及高速的经济增长。去年越南GDP增长率为8.2%，今年预计可达8.5%。

　　关注越南的并不仅仅是日本人，奥地利人、荷兰人和法国人也已加入这场“聚会”。就在上月，120家韩国企业的领导人刚刚组团到越南考察投资机会。

　　胡志明市房地产协会秘书长Do Thi Loan预计，到2020年，在越南的外国人将达到20万，更多的越南人也将“海归”。

　　相对于8000多万的人口，数万外国人可能并不算什么，但越南特殊的房地产市场结构却意味着外国人的巨大作用。

　　越南人一般喜欢自盖小楼，公寓式住房并不流行。公寓只是近几年才开始在外国人聚居地兴起。如胡志明市第五区便有很多华人。在过去两次房地产上涨浪潮中，地价是街头巷尾谈论的主题，而最红火的也是土地交易。

　　不过，越南的土地供应量非常有限。对于土地所有权，越南最重要的法律是1993年的《土地法》。这部法律规定，越南居民拥有的只是土地使用权，只有“土地得到合理使用”，在期满后土地使用权才能延续。

　　由于价格上扬，土地已经成为越南家庭最重要的财富。不过，很少有人打卖房子的主意，这让土地显得更加稀缺。在胡志明市和河内，几乎已经没有什么新的可开发的大块区域。

　　这种状况导致越南住宅市场成为一个需求相对不大但供给更少的市场。到2010年，胡志明市的房屋需求只有2.6万套，供应量更是只有需求的三分之一。在这种情况下，外国人的需求显得极为关键。

　　根据越南黎明进出口产品及贸易易公司(Bitexco)的数据，目前越南房地产

开发商的客户中有一半是外国人和海外越南人。如果外国人不能购房的禁令解除，很多房地产公司将直接把长期租借合约转变为出售合约。

　　越南城市化进程正在加快。越南城市人口占总人口比例在2010年时预计将达到30%、2020年达到50%。其中，河内的这一数字分别为70%和85%，将远高于目前的57%。年轻人正在走向城市，而他们需要落脚的地方。

　　资金也对越南房地产市场尤为热衷。上世纪80年代恶性通货膨胀的阴影依然存在，投资者偏向于持有不动产。越南Saigon Thuong Tin

商业银行上月与国际金融公司(IFC)签订一个价值5000亿越南盾(合3125万美元)的贷款协议，用以支持越南房贷资金的需求。目前，越南银行在房地产信贷市场中的权重并不大。

　　当然，风险也在萦绕。很多人认为，越南房地产已经过热，主要原因是价格过高。在胡志明市的一些黄金地段，土地价格已经超过6000美元/平方米。Romauch就表示，他在大洋洲工作时，每月房租只有500美元，而到越南后却高达2000美元/月。不过，也有人对此并不怎么担心，因为越南土地价格每轮暴涨后都没有出现大幅下跌。

　　更大的风险可能来自全球市场。近几年，全球流动性过剩支持着资产价格的快速上扬。如果这种局面出现转变，资产价格特别是新兴市场资产价格所受到的冲击将是巨大的，越南自然也难以幸免。

　　从某种意义上讲，也正是因为这些风险，陌生的越南楼市才显得更为神秘。