鄂尔多斯是真正的鬼城吗？

　　新浪财经讯 北京时间9月25日上午消息 《华尔街日报》报道，中国的“鬼城”可能并没有人们此前想像得那样恐怖。

　　西方媒体近几年用大量视频片断、系列照片等等向世人描绘了中国空无一人的商场，完全没有生机的新建住宅小区，引发了人们对中国房地产市场担忧。然而里昂证券分析师王艳(Nicole Wong)则认为媒体的这些报道只见树木不见森林。

　　就这个具体案例来说，记录的时机把握的不对。王艳近期刚参观过被称为鬼城的中国三座城市的137个项目，她发现住宅空置现象主要与中国房地产业的一些独特做法有关。

　　她周二在香港召开的里昂证券亚太区市场投资者论坛上强调，中国新建住宅在出售时通常都是毛坯房，购房者必须自己安装淋浴、地板和厨房水槽等所有设施，然后才能入住。王艳表示，因此这些所谓的鬼城通常要等上一段时间才会有人气。由于城市建设后续基础设施和交通线路的资金都来源于出售这些项目所在地卖地的收入，一个成熟的社区的设施建设要慢于项目的建设。

　　王艳称，“当楼房刚刚建成时，还不适于居住，大多数人通常要等上很长一段时间才会搬进来。”

　　王艳在一份研究报告中指出，在郑州、鄂尔多斯和温州，2008年至2011年期间建成住宅楼的业主通常要在三年时间里陆续搬入。这三个城市通常被当做中国房地产市场泡沫过大的代表。王艳的调查发现，在此类住宅中，建成后头12到18个月的入住率平均为48%，在接下来一年中入住率会增加19%的，这之后的一年会再增加15%。她说，延迟入住的原因是住户不仅需要时间来将房子完全装修好，许多人还想等到邻居也装好后才搬入，以避免装修灰尘和噪音的侵扰。

　　以经常被称作中国“最大鬼城”的河南郑州为例，王艳指出，媒体对郑州新城区的一些报道使用的都是2010年至2012年拍摄的照片，那时连接新城区与老城区的地铁还未竣工。王艳说，今年8月她去郑州时，看到很多汽车，成群的行人，街上也相当热闹，还看到很多住宅楼都安装了窗帘与空调。

　　王艳说，我问当地人对郑州是鬼城有何感想，他们的回答是：“什么？”他们实际上并不知道自己被贴上了鬼城的标签。

　　据里昂证券的调查，中国65%中等收入家庭自称只有一套房产。但其中很多房主都想换更大更好的房子或再买一套房子。王艳表示，他们也具备相应的潜在购买力，她指出其中有60%的人买房没有贷款。

　　不过，尽管一些鬼城开始有了人气，但铁岭或鄂尔多斯等一些人口较少城市建造的大型住宅项目可能依然让人望而生畏。王艳指出，鄂尔多斯煤矿业的衰落可能进一步打击了该市吸引新居民的能力，卖到该城部分地区的=住房空置率上升至37%。里昂证券预计这一形势将进一步恶化。一些房地产开发商已经停工，甚至有些开发商干脆跑路了。

　　她在谈到在鄂尔多斯的所见所闻时说，鄂尔多斯人非常现实，他们说这简直是一座死城。

　　王艳表示，“鄂尔多斯的人非常现实”，她在走访鄂尔多斯时，当地人告诉她，“这座城市已经完全死掉了”                 (明煜)