胡芳洁

　　北京的土地和楼市都随着气温升至盛夏。

　　这边厢，龙湖在北京朝阳区孙河乡的高端项目双珑原著获得预售许可，销售均价最低为50197元/平方米，那边厢，央企中粮在附近区域拿下楼面地价超过5万元/平方米的土地。该区域甚至整个北京城的房价走势，又一次刷新了人们的想象力。

　　根据国家统计局数据，今年6月，北、上、广、深四个城市商品住宅同比涨幅分别达到16.7%、14.4%、16.5%、16.0%。这是四个一线城市房价连续6个月出现同比、环比连续上涨。

　　自今年3月“新国五条”调控开始，一线城市政府对项目预售证、预售价格进行行政管控。即便如此，一线城市房价依然出现了大幅上涨。

　　目前，行政管控力度存在总体变弱的趋势，土地价格一路高歌，房价上涨动力强劲。

　　后管控时代

　　今年3月份，随着宏观调控细则的落地，北京、广州、深圳等一线城市都开始采用行政干预的方式管控房价，最典型的做法，就是严格预售许可证的审批条件，对不接受价格指导的项目，暂停发放预售许可证。

　　今年4月，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌公开表示：“报价不能明显地高于楼盘此前的成交价格，也不能明显地高于周边的同类品质的楼盘，住建部门会对报价进行引导和指导。如果开发商不接受指导，可能就不发预售许可证，或成交资格备案中不给予备案，确保价格不能过快上涨。”

　　这一严格的条件，使得诸多待售项目拿不到预售证，无法开盘销售。

　　但是，这一情况正在松动。6月6日，龙湖地产位于朝阳区孙河乡的高端项目双珑原著获得预售许可证，批准售价最低50197元/平方米，大部分房屋每平方米售价为5万元、7万元、8万元、9万元不等，其中3套楼王的售价超过10万元/平方米。这一价格，是目前孙河区域的最高报价。

　　7月14日，鸿坤地产位于大兴的高端别墅鸿坤林语墅项目获得预售许可证，预售价格最低为50671元/平方米，最高售价为60049元/平方米。这是大兴区域的最高报价。

　　不过鸿坤地产一位负责人表示，上述例子并不能说明限价政策放松，因为现在审批条件还是很严格的，市场上也确实有许多待上市产品依然还没有拿到预售许可证。

　　事实确实如此，龙湖时代天街、保利春天里等去年热销的刚需项目，今年还迟迟没有拿到预售许可证；紧邻望京金茂府的中高端项目臻园，去年底就在蓄客，原计划今年4月开盘，到目前为止也还没有拿到预售许可证。

　　现在不能说北京政府对价格的行政管控已经完全放松，但是总体政策在逐渐宽松。“这段时间以来，总体上看，管控是有所放宽的，一是一些高价项目拿到预售证，二是现在政府也不再重申不得高于前期价格、不得高于周边同类项目售价这两个标准。”一位正在申请预售证的高端项目负责人对本报表示。“GDP增速已经连续两个季度出现下滑，整体经济环境将导致下半年对房地产管控不会过于重视，总体走向会是放松的状态，不然现在不会出这么多地王。”北京虎杰投资顾问公司首席分析师张寅表示。

　　高价土地的集中出现，成为印证管控趋向宽松的另一个例证。

　　近期最典型的例子，就是中粮地产竞得的北京市朝阳区孙河乡地块，该地块总价23.6亿元，总建筑面积8.1716万平方米，配建3.3万平方米公租房，并配建医院和学校。除去公租房、5000平方米医院、学校面积，楼面地价超过5万元/平方米。

　　这个价格，已经创下区域楼面地价以及北京楼面地价的新高。去年9月，龙湖在孙河区域拿地，楼面地价为2万元/平方米；今年1月，泰禾在此拿地，楼面地价2.8万多元/平方米，当时被认为过于激进，地价过高。

　　此前北京的高单价地块，往往出现的市中心，如万柳地块、夏家胡同地块等等，而孙河乡位于五环外，属于新开发的区域。不过孙河乡这一区域是北京近年来少有的低密度高端住宅地块出让区，中粮所拿地块容积率不到1.1。

　　孙河区域的高地价并不奇怪。首先这里是北京市政府整体规划的高端项目用地，此外，先批前期项目的预售许可证，再出让土地，二者的连带影响也很明显。龙湖在此地的项目双珑原著在今年6月拿到预售许可证，预售价格5万-9万元/平方米不等，其中楼王售价超过10万元/平方米。其获批价格，显然为后来的拿地者提供了参考。“先是龙湖的项目获批预售证，这次中粮楼面地价过5万元/平方米，基本上给孙河区域的成本定了一个标杆。”一位参与此次土地竞拍的房企负责人表示，虽然项目会因为企业的诉求、定位不同而不同，但总体来讲，孙河区域未来房价达到9万—10万元/平方米很正常。

　　上半年，在新国五条落地、一线城市严格实行调控的情况下，房价依然出现了明显上涨。不过，如果对比同期一线城市土地价格的上涨，房价上涨幅度就相对没有那么高了。

　　根据中国指数研究院[微博]数据，今年1—6月，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价1469元/平方米，同比上涨31%，一线城市涨幅则更为明显。

　　1—6月成交的住宅类用地，北京、上海、广州的楼面均价分别是8838元/平方米、4635元/平方米、9631元/平方米，同比上涨幅度达到51.3%、62.3%、322.6%。深圳因为今年上半年只成交了一块住宅用地，暂不进行统计对比。

　　而其他重点市场的情况，却与北、上、广等一线城市存在重大差异，上半年天津、杭州、南昌的住宅用地成交楼面分别为2418元/平方米、6781元/平方米、3010元/平方米，同比全部出现下跌，下降幅度分别为27.4%、16.4%、33.9%。

　　房企在北、上、广、深一线城市的激烈的土地争夺战，由此可见一斑。而地价上涨所带来的涨价的预期，也使得这些区域较早拿地的项目，开始调整销售计划。

　　走向

　　7月24日，在博鳌房地产论坛上，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，今年上半年1—6月份全国平均房价的涨幅达到了11.2%，达到了2008年至今的第二高点，第一高点就是2009年的21.2%。

　　聂梅生还表示：如果拿当时的数据跟现在相比，以房价为目标，调控的目标没有达到，因此业界和老百姓说，调控在房价方面是失效的，而且越调越高，这是客观情况。

　　下半年，房价走势，尤其是一线城市房价走势会如何？“我认为，下半年房价涨幅将趋缓，上半年同比涨幅为11.2%，下半年不会超过上半年。”聂梅生对本报表示。

　　从一线城市来看，高端住宅项目的需求强劲。根据北京链家地产[微博]市场部数据，今年上半年，北京成交均价在4万元/平方米以上的新房住宅，成交量大幅增长，成交2709套，同比去年增长113.3%。这还是在政府控制预售证发放的情况下。

　　上半年，一线城市涨幅明显高于全国平均水平，根据国家统计局数据，北京涨幅最高，6月同比上涨16.7%。“根据我们的统计，一线城市实际涨幅高于统计局的数据，为21%左右。”张寅表示，他同样认为下半年涨幅会趋缓，一线城市下半年涨幅，在上半年的基础上，预计不会超过10%。“这几天北京、上海都出现了非常高的地价，这种情况主要集中在热点城市，这些城市房价下降的可能性也不大。房价仍然有上涨的动力，但不会像今年上半年上涨得这么多，因为去年下半年开始涨价，今年下半年同比去年下半年就不会太高。”聂梅生在博鳌论坛上表示。