最新一期《巴伦周刊》封面

　　导读：最新一期《巴伦周刊》9月正式出刊，本期封面文章是《苦尽甘来》。自经济危机爆发以来，美国房价一路下跌，与2006年相比全国平均下跌了30%以上。然而经过6年的漫长等待，美国楼市的春天终于来了，种种迹象表明，今后几年美国房价将稳步上升。

　　没有什么比房价连跌六年更破坏美国经济和国民信心了。这些年美国家庭财富损失了7万亿美元，银行资产大幅缩水，经济衰退，复苏乏力。

　　然而有可靠资料显示，美国的梦魇就要结束了。尽管还不明显，但是在全国大部分地区，房价正在回升。专家们预测今后三年，全国范围内房价会上涨10%，搭着能源开发的东风，米德兰、德克萨斯以及北达科他州的俾斯麦地区，住房价格涨幅将超过20%。今年3月19日《巴伦周刊》的封面文章是《开始反弹》，而美国房价的拐点正如这篇文章预测的那样如期而至。

　　两周前公布的房价指数S&P/Case Shiller Composite 20-City Index就是一个重要指标，该指数显示5到6月，美国房价上涨了2.3%。而根据指数Case-Shiller National Index，排除季节调整因素，美国房价比第一季度环比上涨了6.9%，与去年同期相比尽上涨了1.2%，自2010年以来，该指数头一次同比上年同期有所增加。

　　S&P Dow Jones Indices委员会主席戴维-布利泽说：“这轮上涨和2009-2010年那一轮不同，上一次归功于短期内实行的对首次购房者税收抵扣政策，而这一次将更加稳健。明年房价不会上涨20%，也不会出现V型的反弹，但是这轮上涨将非常持久，明年房价肯定会上升。”

　　根据CoreLogic的房价指数，进入7、8月，房价的上涨趋势更加强劲。和Case-Shiller公司一样，这家公司根据财产重复销售情况制定自己的房价指数，但是CoreLogic发布的更加及时。CoreLogic表示，与去年同期相比，7月房价上涨了3.8%，而8月上涨了4.6%。CoreLogic 总裁Anand Nallathambi说：“六年来房价头一次像7月份这么上涨，这个夏天将非常完美，尽管我们预测2012年剩余月份房价上涨速度会放缓，但是我们坚信未来会更好。”

　　当然任何可持续的价格回暖都会遇到阻碍。一些隐性存货房产，即已经丧失抵押品赎回权的房产，以及至少90天没有偿还抵押贷款的业主总共有310万例，占美国房屋抵押贷款的6%。另外还有1300万水下业主，也就是说他们房产的价值低于贷款金额。尽管绝大部分人现在还在偿还贷款，但是很多人都可能实行“策略性违约”。这在经济动荡或者失业率居高不下的时候更有可能发生。

　　最后，房地产价格跌幅过于严重，全国范围内来看，同最高峰时期相比，居民房屋价格下跌超过三分之一，因此要想恢复到2006年时的水平，房价必须上涨50%。很多人的房子都是在最高点时买的，希望房价几年后涨回来并不现实。

　　看看凤凰城的情况。六月那里的房价上涨了14.4%，与最高峰相比，这样的涨幅只是让损失从55.9%下降到了49.6%。像加利福尼亚中央谷地区的房价至少需要10几年的时间才能恢复到最高值时的价格水平。

　　但是一些房地产分析师仍然抱乐观态度，穆迪的马克-扎蒂认为，一旦今后一年左右隐形存货减少，那么2014年的房价将比现在高出10%。他指出，房租不断提高、更低的抵押贷款率、就业率缓慢但是坚实增长，以及银行信贷的增加，都会促进房价上升。

　　全国地产经纪商协会的劳伦斯-云更加乐观，他提到了该协会的一些月度销售数据和房屋价格中位数的发展趋势。比如，把7月份的房屋销售折算成全年的销售水平可达447万套，比2011年的405万套上涨了10.4%。房价中位数也连续五个月上涨，7月份达到187300美元，比去年同期增长了9.4%。部分原因是因为高价房屋的销售比重提高，但是云指出，这个因素本身就可以促进整个经济的增长。

　　他认为今明两年的房价都会以5%的速度上涨。其中一个原因就是库存未销售住宅越来越少，7月仅有240万套，按照现在的销售速度，只能销售6.4个月。而在2008年末到2009年初危机最严重的时候为10个月，2010年夏天更突破了12个月。

　　现在市场的供给短缺让很多看空房地产的人百思不得其解，毕竟很多美国人正在丧失抵押赎回权，还有很多水下业主。

　　但是云认为房屋供给短缺还会持续一段时间。像凤凰城和迈阿密一样，很多地区的问题财产都被当地的投资者购买了，他们被低廉的价格吸引，而且寄希望于出租这些房产获取高额租金。很多这样的投机客都是一次付清全款。因此隐形存货的数量迅速下降，从最高峰时期的450万套下降到了现在的300万套。

　　两年前抵押拍卖占二手房销售市场的三分之一，而今年下降到25%，经济学家预测明年将为15%。这对恢复房价非常重要，因为出售丧失抵押赎回权房产或者是“缩减”出售(业主在贷款人同意的情况下以远低于贷款的价格出售房产)的价格比同类型地产要低得多，这个过程也会严重打击附近房产的价格。但是现在抵押拍卖在房地产销售中的比例下降，折扣也相应减少。

　　云指数，另一个支撑房价的因素是新房屋建造量的下降。根据人口增长率和新房屋开工率判断，美国每年需要新建房屋120万套，而现在只能满足一半的需求。事实上他担心房屋供给不足还会进一步发展下去。

　　很少有人像Local Market Monitor总裁英戈-文策尔那样研究房价，20年以前他就开始跟踪房价变化趋势。他利用美国317个都市区的统计数据大胆预测三年期的房价趋势。他的客户包括全国的银行、贷款公司、建筑商以及私人房地产投资者。

　　文策尔说他的预测虽然不是百分之百的准确，但是大趋势基本正确，他说：“房屋价格的长期变化趋势非常明显，尤其是在大城市，尽管按年预测可能有出入，但是他预测的三年期的房价变化总是很准确。”

　　在他的预测方法中会引入每个市场的均衡房价或者根据每个地区按人均收入计算可承受的房屋价格，其他考虑的因素还包括失业率、就业增长率等，他还会考虑每个地区收入与房价之间的关联程度。文策尔说最近预测房价非常困难，因为没有历史经验可以借鉴来预测现在的市场。然而他认为今后三年全国范围内房价将上涨7%。

　　他认为能源产地的房价上涨会最快，比如米德兰、德克萨斯将上涨49%，休斯敦将上涨26%，而北达科他州的俾斯麦地区将上涨20%。同时他认为佛罗里达地区因为房屋开工过度房价将下降，圣卢西亚港下降14%，巴拿马城下降7%而彭萨科拉会下降6%。(鹿城/编译)